A.71 startnotitie bestemmingsplan Jufferswegje 31-33

*Z01D630103C* Zaaknummer Documentnummer

Z21.009931 D23.289615

Startnotitie voor een bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de locatie Jufferswegje 31 en 33 in Biezelinge Locatie De locatie bestaat uit twee percelen aan het Jufferswegje 31 en 33 in Biezelinge. Dit zijn de percelen, kadastraal Kapelle, sectie F nummers 1678 en 1862. Het oppervlak van het plangebied is 3.266 m2.

Globale begrenzing plangebied bestemmingsplan

Vogelvlucht bestaande situatie

1. Wat willen we bereiken Het vaststellen van een bestemmingsplan voor de hierboven genoemde locatie. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om op de locatie 22 woningen te realiseren in twee appartementengebouwen.

2. Wat gaan we daarvoor doen Een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Op dit moment gaan we uit van een bestemmingsplanprocedure onder de Wet ruimtelijke ordening. Na 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Als de procedure na die datum start, moet een instrument van die wet worden toegepast. De initiatiefnemer wil gebruikmaken van de coördinatieregeling van de Wet ruimtelijke ordening. Hiermee kunnen meerdere besluiten in één procedure worden gecoördineerd. Naast het bestemmingsplan gaat het in dit geval om de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 3. Wat mag het kosten De kosten voor de planologische procedure komen voor rekening van de initiatiefnemer. 4. Beschrijving plan De initiatiefnemer is Mulder onroerend goed BV. Die heeft de panden gekocht met het doel hier een herontwikkeling met woningen te realiseren. De panden bestaan uit het voormalig kerkgebouw en bijbehorende kosterswoning. Nadat het kerkgebouw sinds 1996 geen kerkelijke functie meer had, is het tot 2022 gebruikt als zalencentrum De Heyzon. Op dit moment zijn de gebouwen niet in gebruik. Behouden en herbestemmen van het bestaande kerkgebouw is onderzocht door de initiatiefnemer. Dit blijkt geen haalbaar plan te zijn. Het oorspronkelijke kerkgebouw uit de jaren ’50 heeft geen beschermde (monumentale of cultuurhistorisch waardevolle) status.

Het plan gaat uit van het slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van twee appartementengebouwen. Daar kunnen 22 appartementen in gerealiseerd worden. De benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd.

Vogelvlucht nieuwe situatie

5. Overwegingen De locatie ligt binnen het ‘bestaand stedelijk gebied’ als bedoeld in de ruimtelijke ordening. Daarmee is het een geschikte locatie voor een inbreidingsplan met woningen. Het plan geeft invulling aan de woningbouwopgave van de gemeente Kapelle. Behoud van het voormalige kerkgebouw met een herbestemming tot woningen is door de initiatiefnemer onderzocht maar niet haalbaar. Het volume van het huidige gebouw en de constructie, geven onvoldoende programma voor een haalbaar plan. Binnen stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze locatie, kan een plan worden gerealiseerd met een programma van (maximaal) 22 appartementen. Dit plan is passend voor deze locatie waarbij de belangen van de omgeving zijn afgewogen. Het verwijderen van de bestemming Horeca kan voor de omgeving ook een positief effect hebben. De exploitatie in het verleden was acceptabel, maar dat biedt geen garanties voor de toekomst. 6. Het geldende bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Kapelle - Biezelinge. Het plangebied heeft de bestemming Horeca, deels met een bouwvlak. Daarnaast geldt de bestemming Waarde – Archeologie 1. Het plangebied ligt binnen de contour van de geluidszone van bedrijventerrein Smokkelhoek.

Uitsnede van het geldende bestemmingsplan

7. Het op te stellen bestemmingsplan Om het initiatief mogelijk te maken, moet de bestemming Horeca worden gewijzigd naar de bestemming Wonen. Daarbinnen komt een bouwvlak voor twee nieuwe appartementengebouwen.

Verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan

8. Vooroverleg en adviezen Op grond van het huidige Besluit ruimtelijke ordening dient er vooroverleg te worden gevoerd met de provincie Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. Voordat de formele procedure wordt gestart, zal met deze instanties overleg plaats vinden. 9. Proces Initiatiefnemer is in 2021 eigenaar geworden van de percelen en gebouwen. Na eerste contacten met de gemeente, zijn direct aanwonenden door initiatiefnemer geïnformeerd. Inmiddels zijn er drie informatiebijeenkomsten geweest waarbij een groep van aan- en omwonenden zijn uitgenodigd. Als gemeente waren we aanwezig bij deze bijeenkomsten. Opmerkingen over uitzicht en privacy, zijn door de architect verwerkt in het ontwerp. Ook al wordt er rekening gehouden met de belangen van de omgeving, het blijft een verandering. Initiatiefnemer heeft ter voorbereiding op de procedure al verschillende onderzoeken laten uitvoeren. Met de resultaten hiervan is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit initiatief is aan de gemeenteraad gepresenteerd tijdens de beeldvormende bijeenkomst van 5 september 2023.

De volgende stappen van het proces zijn: • Kennisnemen van deze startnotitie door de gemeenteraad • Blijvend informeren van bewoners / omgeving • Publiceren van het ontwerpbestemmingsplan en ontwerp omgevingsvergunning met gebruikmaking van de coördinatieregeling van de Wet ruimtelijke ordening (1e formele stap in het planproces, hierop kunnen zienswijzen worden ingediend) • Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad • Verlenen van de omgevingsvergunning door het college De vaststellingsbesluiten staan open voor beroep bij de Raad van State.

November 2023