A.24 D24.300855 Zuidhoek 4 uitgangspunten stedenbouw

*Z01F255AEEC* Zaaknummer Documentnummer

Z21.010852 D23.296249

Uitgangspunten voor de stedenbouwkundige uitwerking van Zuidhoek 4. 26 februari 2024 Inleiding In het voorjaar van 2022 is het laatste deel van de uitbreidingslocatie voor woningenbouw Zuidhoek 3 bouwrijp gemaakt. De verwachting is dat alle kavels hiervan in 2024 zijn uitgegeven. Om na Zuidhoek 3 bouwkavels te kunnen uitgeven is het noodzakelijk een nieuw gebied te ontwikkelen. Daarom is op een gebied ten westen van de bestaande kern Biezelinge de Wet voorkeursrecht gemeenten gelegd. Voor het ontwikkelen van dit gebied is een haalbaarheidsstudie afgerond. Het is nu zaak de stedenbouwkundige uitwerking vorm te geven. Gebied Het gebied waar de nieuwe woningbouw is voorzien is gelegen aan de westzijde van de kern Biezelinge. Aan de noordzijde van het gebied ligt de Kapellerie en Zuidhoek 1 en 2, aan de zuidzijde het Donkerewegje.

Zuidhoek 4 is een deel van het gebied waarvoor in 2005 de structuurvisie Zuidhoek is vastgesteld. Onderstaand de structuurplankaart uit deze visie.

Wet voorkeursrecht gemeenten Het college van burgemeester en wethouder heeft op 22 juni 2021 op het hieronder aangegeven gebied het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. Op 21 september 2021 heeft de gemeenteraad dit besluit bekrachtigd. De Wvg is gevestigd tot 21 september 2024.

Het gebied waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd bestaat uit de volgende kadastrale percelen; - Sectie O nummer 127 - Sectie O nummer 132 - Sectie O nummer 861 - Sectie O nummer 351 - Sectie O nummer 352 - Sectie O nummer 872 - Sectie O nummer 874 - Sectie O nummer 849 - Sectie O nummer 866 - Sectie O nummer 864 - Sectie O nummer 851 - Sectie O nummer 865 - Sectie O nummer 853 - Sectie O nummer 875 - Sectie O nummer 877 - Sectie O nummer 878 - Sectie O nummer 876 - Sectie O nummer 862 - Sectie O nummer 857 - Sectie O nummer 860 - Sectie O nummer 859 De percelen O 351 en O 352 zijn in het bezit van de gemeente Kapelle. We hebben met de eigenaren van de percelen in het gebied overleg over de verwerving van de percelen. Met de eigenaren van alle landbouwpercelen in het Wvg-gebied is overeenstemming. Verkeer Na de haalbaarheidsstudie (Sweco) is onderzocht of de bestaande aangrenzende wegenstructuur de toename van de verkeersbewegingen naar aanleiding van de nieuwbouw kunnen opvangen. Hoewel de bestaande wegen nog iets kunnen opvangen is duidelijk dat de omvang van Zuidhoek 4 te groot is voor deze wegenstructuur. Het nieuwe woongebied moet apart worden ontsloten. Daarover vindt overleg met de Provincie Zeeland plaats. Er zijn 5 varianten doorgerekend. Gekeken is in welke variant de (hoofd)wegen in Kapelle het minste worden belast.

Bij variant 1 is er voor een aantal straten een afname van het verkeer te verwachten. Voor andere straten neemt het verkeer in beperkte mate toe. Een aansluiting met een rotonde en twee doorgaande aftakkingen in het plangebied zorgt voor de meest robuuste oplossing. Het verkeer kan zich op deze manier goed verspreiden over de verschillende wegen.

De bestaande Gildenstraat heeft een profiel van een woonstraat. Bij mogelijke aansluitingen van het nieuwe woongebied op deze straat moet de verkeersgeneratie ervan worden onderzocht.

Woningbouwprogramma Op 6 maart 2023 is de Zeeuwse Woondeal ondertekend. Hierin is het gemeentelijke woningbouwprogramma tot 2030 opgenomen. In de periode 2023 – 2030 zijn 700 woningen gepland. In nieuwbouwlocaties zoals Zuidhoek 4 is twee-derde van het aantal te realiseren woningen betaalbaar en 30% is sociale huur. Uitgaande van een gebied van 210 woningen is de verdeling als volgt; - 70 betaalbare koop - 60 sociale huur - 10 lage middenhuur - 70 dure koop In de voorgaande uitbreidingsgebieden was het gebruikelijk om voor de woonpercelen een diepte van 25 meter aan te houden. In Zuidhoek 4 is twee-derde van de woningen in de categorie betaalbaar. Dat betekent dat gezocht moet worden naar een passend oppervlak met een passende kavelwaarde voor de percelen van de afzonderlijke woonmilieus. Ook kan onderzocht worden of gestapelde bouw voor starters en/of éénpersoon huishoudens inpasbaar is. De vraag is of in het nieuwe woongebied, op enige afstand van de voorzieningen, gestapelde appartementen kunnen worden ingepast. Gedacht wordt dat een complex in het hoger prijssegment met de juiste kwaliteit op de juiste plaats voorziet in een behoefte. Grondexploitatie De voorgaande ontwikkelgebieden in Zuidhoek hebben een verhouding van circa 45% uitgeefbare bouwgrond en 55% verharding en groen. Ook voor Zuidhoek 4 is dit het uitgangspunt.

Aan de west- en de noordzijde is sprake van een spuitzone. Deze percelen worden betrokken bij het ontwikkelgebied. Hiermee zit wellicht de mogelijkheid om de verhouding 45-55% te optimaliseren. De wens is om te komen tot een ‘budgettair neutrale’ grondexploitatie. Op dit moment is het tekort, met name vanwege de verkeersontsluiting, geraamd op 3 mio. Voor dekking van dit tekort is 1.5 mio WBI-subsidie toegekend. Het tekort betreft met name de voorziene ontsluiting op de Dijkwelseweg. Nu een ontsluiting op de N289 is voorzien, kan mogelijk een betere grex worden gerealiseerd. Bodem De percelen in het gebied kennen allemaal een agrarisch gebruik. In het gebied worden verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd. De bodemkwaliteit is voldoende voor de bestemming Wonen. Aandachtspunten voor de bodem zijn; • Met het bouwrijp maken onderzoeken of de mogelijkheid bestaat grond van andere werken van de gemeente te kunnen ontvangen; • Peil – gestuurd door het grondwaterniveau (actueel hoogte bestand); • Creëer een gebied met hoogteverschillen om zo meer grond uit werken in de gemeente kwijt te kunnen en een aantrekkelijk (natuur)gebied te maken. Archeologie In 2005 is er, in het kader van het uitbreidingsplan Zuidhoek, een archeologisch onderzoek uitgevoerd door BAAC (Archis onderzoeksnummer 5156).

Op basis van het destijds uitgevoerde inventariserend onderzoek zijn in het gehele gebied zeven vindplaatsen aangetroffen waarvoor vervolgonderzoek is aanbevolen in de vorm van proefsleuven. Op onderstaande kaart zijn deze zeven vindplaatsen weergegeven.

Bij de aanleg van een nieuwe riolering in de Gildenstraat vond archeologische begeleiding plaats. Daarvan is een rapport beschikbaar. De twee vindplaatsen in het te ontwikkelen gebied behoeven nader vervolgonderzoek, in de vorm van proefsleufonderzoek. Water • Omgaan met hemelwater doen we in deze volgorde: 1. Hemelwater op private percelen koppelen we volledig af en wordt zoveel mogelijk opgevangen op het eigen terrein. 2. Hemelwater in de openbare ruimte koppelen we volledig af. We maken gebruik van oppervlakkige afstroming naar groene bufferzones zoals bijvoorbeeld wadi’s. In deze bufferzones infiltreert het water in de bodem. Bij hevige neerslag voeren we het water af naar open water. 3. Als oppervlakkige afstroming niet mogelijk is gebruiken we een gescheiden hemelwaterriool om hemelwater af te voeren naar open water. 4. De bovengenoemde uitganspunten sluiten een innovatie manier om water vast te houden, te bergen en of te voeren niet uit. • Om het gebied heen moeten we de kansen voor waterberging onderzoeken. Kunnen we water opvangen in gemeentelijk oppervlaktewater? Zodat dit kan worden benut in droge perioden? • Parkeerplaatsen worden uitgevoerd in groene verharding, met minstens 50% doorlatende verharding. • We benutten het project om wateroverlast in de omgeving op te lossen.

• Afvoerrichting van het oppervlaktewater sturen we een andere kant op, naar het westen in plaats van het oosten. Hierdoor brengen we het water, waar de bestaande kern nu overlast van ervaart, weg. • De locatie is een essentieel stuk voor de afwatering en waterberging van Biezelinge. Er is een buffer gewenst ten opzichte van de omvang van de ontwikkeling (gekwantificeerd percentage, discussie Waterschap). • Netbeheerders klimaatbestendig inrichten (essentiële componenten). • Wateroverlast o Verplichte waterberging voor regenopvang o Maximale hoeveelheid verhardingen o Als de geotechnische ondergrond zich niet leent voor het creëren van waterpartijen, moeten we ons vooral richten op infiltratie. Groen Groen heeft een positieve bijdrage aan (grond)waterafhandeling en geeft koelte in warme perioden. • Het groen laten doorlopen op de groenstructuur van Zuidhoek 3, waarbij de groene speeltuin het centraal gelegen centrum wordt.

•

• •

• • • • • •

• • • • •

Afschermen van de kassen aan het Donkerewegje, de zichtbare hoogspannings-verbindingen en de A58 door middel van glooiingen, groen barrière en waterberging. Zo creëren we een zo ver mogelijk doorlopende groenstructuur. Mogelijk ontstaan kansen door de zoektocht van Tennet naar extra landschappelijke inpassingslocaties voor dit gebied. Gebieden waar belemmeringen liggen voor wonen, kunnen benut worden voor groen en waterberging. Groen in woongebieden vergroot het woongenot, welzijn en gezondheid. Daarom is in de bouwsteen Natuur en biodiversiteit opgenomen dat er meer groen in de openbare ruimte moet worden gerealiseerd. Dit groen moet meerdere functies dienen. Bouwsteen natuur en biodiversiteit | Gemeente Kapelle Versterken van biodiversiteit door het creëren van leefgebieden in natuur en bebouwen (natuur inclusief bouwen zie www.bouwnatuurinclusief.nl Recreatief wandel- en speelpad. Mogelijkheid speelvoorziening blokniveau. Aantrekkelijke kernrandzone, vergroten toegankelijkheid landelijk gebied. Aandacht voor stimuleren particuliere bouwers en projectontwikkelaars in natuurinclusief bouwen, klimaatbestendig inrichten van de tuin en gunstige omstandigheden voor biodiversiteit creëren.

Biodiversiteit o Nestgelegenheden mogelijk maken in wat we bouwen o Meer groen (dit kan ook opgevangen worden door groene daken, half-verharding) o Volwassen groen Brede groenstrook aan de zuidwestzijde van Zuidhoek is een gebied wat beschermd moet worden. Groenstrook/structuur van Zuidhoek 1, 2, 3 en 4 met elkaar verbinden. Zowel t.b.v. ecologische verbindingszones als het doorvoeren van een educatief karakter (duurzaamheid in breedste zin). Vervanging / herinrichting speellocatie Zuidhoek, huidige toestellen aan vervanging toe, kosten hiervan meenemen in exploitatie? Ruimte voor natuurspelen creëren. Groene straatprofielen, doorgaande straatprofielen en royale “groene” voortuinen. Rekening houden met de bestaande groenbeleving en open structuur van de bewoners van de Gildenstraat.

Duurzaamheid “het goede voorbeeld geven als gemeente.” Visiedocument Bosch&Slabbers gebruiken als kompas. Bouwsteen natuur en biodiversiteit | Gemeente Kapelle Bij aanvang belangrijke punten: • Onderzoek beperkingen in verband met stikstof. • Vroeg stadium Flora en Fauna onderzoeken. • Bekijk of volwassen groen in het plangebied aanwezig is, en of deze behouden kan blijven. Volwassen groen geeft direct allure aan een gebied. • Alvast boringen doen om zo inzicht te krijgen in de situatie met betrekking tot infiltratie? Dit beïnvloedt ook de mogelijkheid om waterpartijen aan te leggen. • Onderzoek of collectieve warmtevoorziening mogelijk is (bodemenergie/collectieve warmtepomp). • Onderzoek effecten van verwarmings- klimaatsystemen op de omgevingstemperatuur of de beleving daarvan. • Elektriciteit/ warmte

o o o o Hitte • • •

Toekomst bestendig door energieneutraal ontwerp van de wijk (woningen, gemalen, openbare verlichting etc.) Laadinfrastructuur meenemen in ontwerp van de wijk. Onderzoek combinatie met lichtmasten of centrale voorzieningen. Energieopslag mogelijkheden doormiddel van bijvoorbeeld buurtbatterij, stabiliteit in het netwerk en stabiele energieprijs. Mogelijkheid van gebruik restwarmte onderzoeken.

We zorgen voor minimaal 50% schaduw op straatniveau, bij de hoogste zonnestand. Woningen zijn zowel voor koelen als verwarmen optimaal ontworpen en ingericht op basis van duurzame energiebronnen. We communiceren duidelijk naar de nieuwe bewoners over de kansen van het tegengaan van hittestress op het eigen perceel.

Te raadplegen beleidsstukken: • Bouwsteen natuur en biodiversiteit bevat ambities • Bouwsteen warmte bebouwde omgeving • Bouwsteen duurzame mobiliteit • Bouwsteen circulariteit • Transitievisie warmte Windmolens In de polder ten zuiden van het ontwikkelgebied komt een windmolenpark genaamd Landmanslust. Een klein gedeelte van het ontwikkelgebied heeft te maken met slagschaduw van de windmolens. Dit gebiedje ligt tussen de rode en groene lijn en zit tussen de 0 en 6 uur slagschaduw per jaar.

Geluid Door Vliex Akoestiek en Lawaaibeheersing is in april 2022 een notitie opgesteld o.a. met betrekking tot de geluidsbelasting in het ontwikkelgebied. Zie bijlage 2. Uitgangspunt is om voor (delen van) het gebied geen hogere grenswaarde vast te stellen. Nutsvoorzieningen en netwerkbeheer • Vroeg in overleg met het netwerkbeheer; hoeveel zonnepanelen en laadpalen zijn er beoogd in het gebied en hoeveel capaciteit is hiervoor nodig • Strategische planning voor de nutsbedrijven (Stedin) waar gaat iets gebeuren zodat ze zich hier tijdig op kunnen voorbereiden Afvalinzameling; boven- en ondergronds Opstelplaatsen/clusterplaatsen voor rolcontainers moeten bereikbaar zijn voor de huisvuilauto met zijlader (dus geen belemmering parkeerstrook). • Geen overhangende takken van bomen boven de containers. • Geen geparkeerde auto’s voor de containers, clusters containers niet achter een parkeerstrook. • Clusters containers niet in bochten. • Als de container op een grasstrook staat, graag op een strook doorgroeiblokken. • Daarnaast aandacht voor voldoende brede trottoirs zodat rolcontainers de doorgang van voetgangers niet belemmeren. Voor locaties van ondergrondse verzamelcontainers geldt: • Van waar de kraanauto zich kan opstellen tot de container is niet meer dan 4 meter.

• Geen overhangende takken van bomen boven de ondergrondse container en niet in de buurt van een lichtmast of verkeersbord plaatsen.