41a. D22.263571 Stec Groep 21.3 Stec Groep 21.303 Oplegger Woningmarktrajecten Bevelanden (21-1-2022)
Tekst van het document
Datum Ons kenmerk Onderwerp
: 21 januari 2022 : 21.303 (JS/BT) : Oplegger woningmarktonderzoeken Bevelanden
1 Inleiding Afgelopen jaar werkten wij – Stec Groep – aan diverse onderzoeken en trajecten voor de Bevelanden. Het gaat om: (1) locatieonderzoek Bevelanden, (2) doelgroepverdieping Bevelanden en (3) een kennistraject over middenhuur. U wilt uitkomsten samenbrengen om keuzes te maken in de woonprogrammering. In deze oplegger brengen we uitkomsten van de afzonderlijke trajecten samen.
2 Scope van de onderzoeken De scope van de onderzoeken en trajecten verschillen, zie onderstaande tabel. Tabel 1: Overzicht scope van verschillende onderzoeken Scope Locatieonderzoek Bevelanden
In het KWOZ (2019) is de woningvraag in beeld gebracht. In het locatieonderzoek staat het aanbod van (potentiele) woonlocaties centraal. Het onderzoek bevat handvatten voor markttechnische optimalisatie van woningbouwplannen. De doorlichting van de bestaande plannen en de confrontatie met de behoefte fungeert als nulmeting: in hoeverre sluiten plannen in hun huidige vorm – en voor zover informatie nu bekend – aan bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte?
Doelgroepverdieping Bevelanden
De regiogemeenten en Beveland Wonen hebben naar aanleiding van het KWOZ (2019) gekozen voor een regionaal verdiepend onderzoek op doelgroepen. Hierin is een verdieping aangebracht op de specifieke behoefte van doelgroepen op de Bevelanden en het effect van het wel/niet kunnen realiseren (doorstromen) van deze woonbehoefte op de druk op specifieke woningmarktsegmenten.
Kennistraject middenhuur
Aan de hand van de planlijst vanuit het locatieonderzoek is een longlist opgesteld van potentieel kansrijke projecten voor middenhuur, een segment dat een belangrijke rol kan vervullen op de Bevelandse woningmarkt. Vervolgens zijn drie regionale minicolleges gegeven met verschillende thema’s omtrent middenhuur. De oogst van deze sessie is uitgewerkt in een compacte rapportage.
3 Conclusies voor de Bevelanden Hoewel de scope van de onderzoeken en trajecten verschillen, geven ze allemaal inzichten over de woningmarkt op de Bevelanden. Hierna leest u richtinggevende conclusies die hieruit naar voren komen. Voor de volledige analyses en verdiepingen verwijzen wij u naar de afzonderlijke rapportages. De Bevelanden is een diverse regio met stedelijke, dorpse en landelijke milieus De Bevelanden is wat betreft inkomens en woonmilieus een diverse regio waarin alle woonmilieus vertegenwoordigd zijn. Goes is de enige gemeente met huishoudens in een stedelijk woonmilieu (ABF-woonmilieutypologie). Kapelle en Reimerswaal hebben een hoog aandeel gezinnen met een hoog inkomen in dorpse woonmilieus. Sowieso ligt het aandeel hoge inkomens in Kapelle boven het regiogemiddelde. In Reimerswaal is het aandeel oudere 1
huishoudens met een laag inkomen, in een dorps woonmilieu, bovengemiddeld vertegenwoordigd. In Borsele en op Noord-Beveland is het aandeel huishoudens dat woont in een landelijk woonmilieu relatief hoog. In Borsele wonen met name gezinnen met een hoog inkomen in een landelijk woonmilieu. Op Noord-Beveland vallen alle huishoudens binnen deze categorie. Dit komt doordat veel kleine kernen ook binnen dit landelijke woonmilieu vallen. De grootste huishoudenstoenames zitten met name in de oudere (65+) doelgroepen, in alle woonmilieus. Daartegenover staat juist een krimp van jongeren (tot 35 jaar) wonend in een landelijk of suburbaan/dorps woonmilieu. Grote en toenemende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor oudere huishoudens Uitbreiding van de woningvoorraad is nodig om de huishoudensgroei die voor de komende jaren voorspelt is op te kunnen vangen. De vijf gemeenten in de Bevelanden groeien tot en met 2029 met circa 3.300 tot 3.700 huishoudens. De groei zet hierna door, echter in aantal huishoudens is de groei niet gelijk onder de verschillende leeftijdsgroepen verdeeld. Het aantal jongere huishoudens zal langzaam maar zeker krimpen, terwijl de groep gezinnen blijft groeien. De groep ouderen groeit echter het snelst. De groep 80-plussers is in 2040 verdubbeld ten opzichte van nu (+101%). Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte voor de komende jaren.
Hoewel de druk op dit moment in alle segmenten van de woningmarkt hoog is, zien we kwalitatief de grootste uitbreidingsopgave in woningen die geschikt zijn voor ouderen. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang. Naarmate deze verhuisketens op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. Doorstroming van ouderen die nu een reguliere grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen, kan bijvoorbeeld helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen op de woningmarkt. Kwalitatieve verschuiving als opgave sociale voorraad: extra nultredenwoningen nodig In het sociale huursegment zien we ook een groeiende behoefte aan nultredenwoningen, terwijl de druk op het grondgebonden segment naar verwachting op termijn afneemt. De overschotten zien we met name ontstaan in het kleinere grondgebonden segment. Dit betekent niet direct dat hier nu sprake is van leegstand. Wel betekent het dat de marktdruk naar verwachting op termijn daalt, zeker als ouderen de gewenste doorstroming kunnen realiseren naar nultredenwoningen.
De totale benodigde omvang van de sociale huurvoorraad is sterk afhankelijk van de mogelijkheden die huishoudens op de Bevelanden hebben om door te stromen vanuit een sociale huurwoning naar een betaalbare koopwoning of een woning in de middenhuur. Als u huishoudens met een inkomen boven de grens van passend toewijzen, met betaalbare en aantrekkelijke alternatieve woonvormen weet te verleiden hun sociale huurwoning te verlaten, kan dit op termijn de druk op de markt voor sociale huurwoningen wat verlichten. Het toevoegen van middenhuurwoningen kan bijvoorbeeld helpen de doorstroming op gang te brengen. Behoefte aan extra vrijesectorhuurwoningen (middenhuur) gesignaleerd Voor de komende tien jaar voorzien wij een additionele behoefte aan circa 1.085 woningen in de vrijesectorhuur, waarbij de nadruk van de vraag ligt op woningen met een huurprijs van de liberalisatiegrens (€ 763,47, prijspeil 2022) tot € 850/900: het middenhuursegment. Driekwart 2
van de behoefte aan vrijesectorhuurwoningen gaat vooral uit naar woningen in het nultredensegment. Deze behoefte komt met name vanuit de groeiende groep ouderen, maar ook in het grondgebonden segment ligt er een uitbreidingsbehoefte. Middenhuur heeft een belangrijke rol op de woningmarkt. Met name voor huishoudens met middeninkomen (van circa € 39.000 tot € 56.000) biedt een middenhuurwoning uitkomst. Zij komen door de inkomensgrenzen voor sociale huur niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en verdienen zonder spaargeld of financiële hulp te weinig voor een koopwoning. Daarnaast zijn de middenhuurwoningen geschikt én zeer wenselijk voor spoedzoekers. Denk aan scheidingssituaties, starters met onvoldoende inschrijfduur bij de corporatie en mantelzorgers die ver bij hun familielid vandaan wonen et cetera. Met de wijziging van de regels voor passend toewijzen, zijn per 1 januari 2022 de mogelijkheden voor corporaties om meer te doen in het niet-DAEB segment vergroot. Voor het passend toewijzen geldt dat corporaties 92,5% van de vrijkomende sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs tot circa € 763,47) moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.765 (eenpersoonshuishouden) of € 45.014 (meerpersoonshuishouden) (prijspeil 2022). Corporaties mogen 7,5% vrij toewijzen.
Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15% door hierover afspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie en dit vastleggen in de prestatieafspraken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen naar de primaire doelgroep. Onder andere Goes zet in op deze 15% vrije toewijzingsruimte waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de opgave in de middenhuur. Om invulling te geven aan de gesignaleerde opgave om middenhuur te realiseren beschikt u over diverse instrumenten. De volgende stap is om aan de slag te gaan met middenhuur door instrumenten uit te werken een plek te geven in actief beleid. Sleutelrol voor jongeren en ouderen: huidige vs. gewenste woonsituatie verschillen sterk De mate van het realiseren van doorstroming is van grote invloed op de nieuwbouwopgave op de Bevelanden. Wanneer we inzoomen op de huidige woonsituatie zien we dat met name jongeren (tot 35 jaar) en ouderen (65-plus) op dit moment het vaakst een woning hebben die niet aansluit bij hun primaire woonwensen. Jongeren wonen over het algemeen vaker dan ze zouden willen in een (sociaal) huurappartement terwijl hun primaire woonvoorkeur uitgaat naar een grondgebonden koopwoning.
Voor 65-plussers geldt over het algemeen het tegengestelde: zij wonen nu vaak nog in en grondgebonden woning (sociale huur of koop) en zouden het liefst doorstromen naar een appartement/nultredenwoning. Omdat de groep ouderen de komende jaren ook fors toeneemt, is het zaak in te zetten op nultredenconcepten om doorstroming op gang te brengen en zo ook meteen aan de woonwensen van de jongere doelgroepen te kunnen voldoen. Woonprogrammering richten op doorstroming voor maximaal effect van nieuwbouw Bouwen is nodig, maar met bouwen alléén worden betaal- en beschikbaarheidsproblemen niet opgelost. Dit hangt onder meer samen met fiscale prikkels als de lage hypotheekrente en verlaagde overdrachtsbelasting die invloed hebben op de prijsontwikkeling. Onderbelicht is de rol die doorstroming speelt in de huidige problematiek. Door te bouwen voor doorstroming kunnen meer huishoudens – wanneer slim wordt bijgebouwd – in kwalitatief gewenste en 3
betaalbare woningen wonen. Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een starterswoning in de regel tot maximaal één. Leg bij nieuwbouw de focus op doorstroomproducten zoals nultredenwoningen voor een maximaal effect van nieuwbouw op uw woningmarkt. Hiermee brengt u de doorstroming van ouderen op gang die nu nog een grondgebonden woning ‘bezet’ houden. Daardoor kan een doorstroomtreintje op gangkomen die ook de jongeren helpt een gewenste woning te vinden. Het mes snijd aan twee kanten. Bij stokkende doorstroming houdt de druk op het sociale huursegment (niet levensloopbestendig) langer aan. Dit heeft ermee te maken dat ouderen met een doorstroomwens hun gewenste (al dan niet versterkt door/ vooruitlopend op een verminderende mobiliteit) stap op de woningmarkt niet kunnen maken en daardoor blijven zitten in een grondgebonden sociale huurwoning. Jongere huishoudens met een lager inkomen zullen hierdoor tegen langere wachttijden aanlopen. Hetzelfde geldt voor het grondgebonden koopsegment, waar de druk alsmaar toeneemt en waar jongere huishoudens met een midden- tot hoog inkomen steeds lastiger een (betaalbare) grondgebonden koopwoning kunnen vinden. Kwantitatief ruim voldoende woonlocaties (hard en zacht) om in vraag te voorzien Er zijn voldoende locaties om in de woningbehoefte te voorzien.
Wanneer we het totaal van de bestaande woningbouwplannen (zowel hard, zacht en wens, totaal 4.458 woningen) afzetten tegen de behoefte voor de komende tien jaar (3.300 tot 3.700 woningen, minus het in 2019 en 2020 gerealiseerde aantal van 855 woningen), blijkt dat het potentiele aanbod meer dan voldoende ruimte biedt. Het potentiele aanbod overstijgt de behoefte voor de komende 10 jaar met zo’n 1.170 tot 1.570 woningen. De beoogde sloop/onttrekkingen (circa -431) is hier in verrekend. Dit betekent dat er wat te kiezen valt en die locaties ontwikkelt kunnen worden die de woningmarkt maximaal verrijken. We merken hierbij op dat het gaat om een situatie waarin álle plannen, inclusief zeer zachte potentiële locaties die nu in beeld zijn, zouden worden ontwikkeld. Op dit moment is circa 40% van de plancapaciteit hard. Het is zaak voldoende plannen in procedure te brengen om een stabiele bouwproductie op gang te houden. Kwantitatief kan de resterende behoefte op inbreidingslocaties worden opgevangen in nu bekende zachte en wensplannen. Daarnaast is een kwalitatieve afweging nodig. Kiezen voor kwaliteit en maximaal onderscheidend vermogen met afwegingskader De vertreksituatie is goed, veel plannen bevatten kwalitatief complementaire woningtypen. Een relatief groot deel van de geplande woningen op de Bevelanden bestaan uit woningen waaraan de komende jaren een stabiele behoefte is.
Van alle geplande woningen zit 60% in zachte- of wensplannen. Dit zijn plannen waarvan het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld en er dus vaak nog relatief meer optimalisatiekansen zijn. Dit maakt dat er kwantitatief en kwalitatief relatief nog veel bewegingsruimte is om aanbod kwalitatief aan te laten sluiten bij de vraag. Ook bij harde bestemmingsplannen zijn er vaak mogelijkheden om bij te sturen. 4
Zoomen we specifiek in op middenhuur dan is er een tekort. Tot 2029 is er een behoefte aan circa 1.085 middenhuurwoningen op de Bevelanden. De laatste twee jaar zijn er in de regio circa 50 middenhuurwoningen gerealiseerd. De behoefte voor de komende jaren komt hiermee uit op 1.035 middenhuurwoningen. De plancapaciteit kan deze behoefte op dit moment niet vervullen. Wanneer álle plannen waar middenhuur potentieel onderdeel van is worden gerealiseerd, resteert een tekort van circa 435 middenhuurwoningen. Hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat deze berekening indicatief is. Voor veel plannen is de invulling nog niet bekend. Dit biedt kansen voor optimalisatie binnen bestaande plannen. Daarnaast bestaat, zoals beschreven, sinds het begin van 2022 de mogelijkheid voor corporaties om meer woningen toe te wijzen aan huishoudens buiten hun primaire doelgroep. Koppeling nodig tussen transformatie bestaande voorraad en nieuwbouwprogrammering Nieuwbouw is nodig om de huishoudensgroei die voor de komende jaren verwacht wordt op te kunnen vangen. Tegelijkertijd liggen er opgaven in de bestaande voorraad door een slechte technische staat, energieprestatie en/ of aansluiting op de behoefte op de middellange termijn. Er is een koppeling nodig tussen de transformatieopgaven in de bestaande voorraad en de nieuwbouwprogrammering.
Binnen de bestaande voorraad gaat het om het (1) aanpassen, (2) verbeteren of (3) onttrekken van woningen. Een deel van de behoefte naar nultredenwoningen kan ingevuld worden door bestaande (grondgebonden) woningen levensloopgeschikt te maken. Daarnaast zal nieuwbouw nodig zijn die complementair is aan de bestaande voorraad. Naast de uitbreidingsopgave die er ligt in het nultredensegment lenen bestaande woningen zich niet altijd voor aanpassing en/of zijn qua ligging niet geschikt om in de kwalitatieve woningbehoeften te voorzien. Door de opgaven in de bestaande voorraad en nieuwbouw te koppelen geeft u een kwaliteitsimpuls aan de totale woningvoorraad.
ONTWIKKELING NULTREDENWONINGEN OP LOCATIES NABIJ VOORZIENINGEN Kies voor binnenstedelijke plekken en locaties nabij voorzieningen. Dit zorgt voor een ruimtelijke structuurversterking. Daarnaast komt de lokale behoefte sterk vanuit 55- en 75-plussers. Voor deze huishoudens wordt nabijheid van voorzieningen steeds belangrijker. In alle gemeenten ligt een substantiële vraag naar nultredenwoningen. Adaptief beleid: werk aan opgave die zeker is, monitor en stuur bij waar nodig De sterke vergrijzing die we zien op basis van de huishoudensprognose is een zekere ontwikkeling: bestaande huishoudens worden ouder en de woonwensen en -eisen die hierbij horen veranderen mee, zeker nu huishoudens langer zelfstandig (moeten) blijven wonen. Inzet op passende woningtypen en locaties voor deze doelgroep is een majeure opgave. Daarnaast wilt u ook in kunnen spelen op kansen die zich voordoen. Het is een mooi streven om zo veel mogelijk inwoners hun woonwens te laten realiseren, doorstroming speelt dan een sleutelrol. Het is verstandig adaptief beleid te voeren, waarbij goed wordt gemonitord en de flexibiliteit wordt behouden om tijdig bij te sturen. Bij stokkende doorstroming zal de druk op specifieke segmenten langer aanhouden en/of verder toenemen. De precieze uitkomst hangt onder meer samen met ontwikkelingen op de woningenmarkt en het gevoerde (woon)beleid. 5
Bijlage: Overzichtstabellen en figuren Tabel 2: Ontwikkeling huishoudens (naar type & inkomensgroep) Naam doelgroep
Woonmilieu
Leeftijd en samenstelling
Inkomen
Aantal 2019
Ontw. ‘19-’29 Ontw. ‘19-’40
JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Geboren en getogen Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten
Stedelijk
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+
laag midden hoog laag en midden hoog laag midden en hoog laag midden en hoog
890 125 160 1.225 1.345 900 880 2.355 940
80 10 15 10 10 30 30 540 215
-80 -10 -15 115 125 -30 -25 1.005 400
Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters / zilveren rand
Suburbaan
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+
laag midden en hoog laag en midden hoog laag midden en hoog laag midden en hoog
640 1.060 2.085 5.475 1.735 3.955 3.745 2.405
-40 -160 115 225 50 105 1.060 650
-170 -310 305 735 -105 -330 2.000 1.205
JOLO (JOng LOkaalgebonden) Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe
Landelijk
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+
laag midden en hoog laag midden en hoog laag midden en hoog laag midden en hoog
1.060 405 1.045 3.940 1.710 2.415 2.310 1.785
-40 -80 -5 30 -15 -30 520 405
-240 -140 15 220 -255 -285 965 760
Bron: KWOZ, 2020.
6
De Bevelanden is wat betreft inkomens en woonmilieus een diverse regio waarin alle woonmilieus vertegenwoordigd zijn. Goes is de enige gemeente met huishoudens in een stedelijk woonmilieu. Kapelle en Reimerswaal hebben een hoog aandeel gezinnen met een hoog inkomen in een dorps woonmilieu. In Reimerswaal zien we juist een relatief groot aandeel oudere huishoudens met een laag inkomen, in een dorps woonmilieu. In Borsele en op NoordBeveland is het aandeel huishoudens dat woont in een landelijk woonmilieu relatief hoog. In Borsele wonen met name gezinnen met een hoog inkomen in een landelijk woonmilieu. Op Noord-Beveland vallen alle huishoudens binnen deze categorie.
Figuur 1: indicatieve woningbehoefte de Bevelanden 2019-2028, uitgesplitst naar PMC’s
VSH GGB SH GGB
-1000
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
1000
tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m²
KOOP GGB
€ 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² VSH SH APP/Nu APP/Nu lt. lt.
€ 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² KOOP APP/Nult.
€ 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m²
Bron: KWOZ, 2020.
Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraag gestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen huishouden) en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 en WoON2018). Zo ontstaat een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een opgave op de woningmarkt oplevert. Waar gesproken wordt over nultreden (APP/Nult.) betreft het de totale behoefte aan nultredenwoningen waaronder grondgebonden nultredenwoningen. Daarnaast laat het figuur de totale opgave zien, dit hoeft niet allemaal nieuwbouw/sloop te zijn. Voor een deel kan de kwalitatieve verschuiving binnen de sociale huursector bijvoorbeeld worden opgevangen door woningen aan te passen zodat ouderen hier kunnen blijven wonen.
7
1200
Tabel 3: Huidige versus gewenste woonsituatie voor doelgroepen die het ‘scheefst’ wonen Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget)
Leeftijd en samenstelling
Inkomen
Alleenstaanden & Laag stellen tot 35 jaar
Woonmilieu
Stedelijk
JUMI (Jong, Alleenstaanden & Urbaan, Midden stellen tot 35 jaar MiddenInkomen) Yuppies Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Suburbane Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand Landelijke eenvoud Landelijke luxe
Alleenstaanden & Hoog stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & Laag stellen 65+ Alleenstaanden & Midden en hoog stellen 65+
Stedelijk
Alleenstaanden & Laag stellen 65+
Suburbaan/ dorps
Alleenstaanden & Midden en hoog stellen 65+ Alleenstaanden & Laag stellen 65+ Alleenstaanden & Midden en hoog stellen 65+
Landelijk
Stand 2019
Ontw. 2019 2029
SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP/ NULT
VSH APP/ NULT
KOOP APP/ NULT
890
+80
0
0/+
++ (+210)
-(-380)
0/+
+
125
+10
0
0/+
++ (+45)
-(-35)
-
0/-
160
+15
0/-
0
++ (+50)
-
-(-25)
0/-
2.355
+540
-(-520)
0
-
++ (+540)
+
0/+
940
+215
0/-
0/-
+
++ (+220)
++ (+180)
3.745
+1.060
-(-1.760)
0/+
++ (+1.910)
+
+
2.405
+650
0/-
0
-(1.540)
+
++ (460)
++ (840)
2.310
+520
-(-490)
0/-
-(-990)
++ (+420)
+
++ (+740_
1.785
+405
0/-
0/+
-(-800)
+
+
++ (+500)
-(-460) -(-1.010)
Bron: verdiepend woononderzoek Bevelanden, 2022. Op basis van KWOZ, 2020. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur, GGB = grondgebonden & APP/Nult = appartement/nultredewoning.
Bij stokkende doorstroming houdt de druk op het sociale huursegment (niet levensloopbestendig) naar verwachting langer aan. Dit heeft ermee te maken dat bijvoorbeeld de doelgroepen Oudere Eenvoud Stedelijk, Suburbane Senioren en Landelijke Eenvoud met een doorstroomwens hun gewenste (al dan niet versterkt met/vooruitlopend op een verminderende mobiliteit) stap op de woningmarkt niet kunnen maken en daardoor blijven zitten in een grondgebonden sociale huurwoning. Jongere huishoudens met een lager inkomen zullen hierdoor langere wachttijden ervaren. Hetzelfde geldt voor het grondgebonden koopsegment, waar de druk alsmaar toeneemt en waar jongere huishoudens met een midden- tot hoog inkomen steeds lastiger een (betaalbare) grondgebonden koopwoning kunnen vinden.
8
Tabel 4: Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit per gemeente Gemeente
Milieu
Borsele
Stedelijk
Goes
Kapelle
Noord-Beveland
-
-
-
-
n.v.t.
Huishoudensgroei na 2029? n.v.t.
Dorps/Suburbaan
322
270 tot 320
43
12
0/+
+
Landelijk
91
220 tot 270
-
-
-
+
Stedelijk
1.855
810 tot 970
238
351
++
++
Dorps/Suburbaan
400
320 tot 490
137
-
+
+
Landelijk
269
160 tot 320
42
10
0/+
+
Stedelijk
-
-
-
-
n.v.t.
n.v.t.
Dorps/Suburbaan
431
610 tot 680
108
-
0/-
+
Landelijk
76
0 tot 70
-
-
0/+
+/-
Stedelijk
-
-
-
-
n.v.t.
n.v.t.
Dorps/Suburbaan
-
-
-
-
n.v.t.
n.v.t.
592
100
135
-
++
-1
Landelijk Reimerswaal
Totaal De Bevelanden
Stedelijk
Plancap.*
Behoefte 2019 - 2029
Gerealiseerd 2019 & 2020
Geplande onttrekkingen
Confrontatie
-
-
-
-
n.v.t.
n.v.t.
Dorps/Suburbaan
245
630 tot 710
141
39
-
++
Landelijk
177
80 tot 160
11
19
+
+
Stedelijk
1.855
810 tot 970
238
351
++
+
Dorps/Suburbaan
1.398
1.830 tot 2.200
429
51
-
++
Landelijk
1.205
560 tot 920
188
29
+
+
In bovenstaande tabel is de woningbehoefte per woonmilieu afgezet tegen de gerealiseerde nieuwbouw van de afgelopen jaren en de plancapaciteit (hard en zacht) die er nog voorhanden is. Het totale aantal woningen in plannen overstijgt de behoefte voor de komende 10 jaar met zo’n 1.170 tot 1.570 woningen. De beoogde sloop/onttrekkingen (circa -431) is hier in verrekend. We merken hierbij op dat het gaat om een situatie waarin álle plannen, inclusief zeer zachte potentiële locaties die nu in beeld zijn, zouden worden ontwikkeld. Op dit moment is circa 40% van de plancapaciteit al hard, waarmee u niet kan voldoen aan de verwachte uitbreidingsbehoefte voor de komende jaren. Het is daarom zaak voldoende plannen in procedure te brengen om een stabiele bouwproductie op gang te kunnen blijven houden.
1
In de afgelopen jaren heeft het aantal huishoudens in Noord-Beveland zich sneller ontwikkelt dan verwacht.
9