23.180 Stec Groep - presentatie plintenstrategie binnenstad – gemeenteraad informatief
Tekst van het document
Plintenstrategie binnenstad – contouren en terugkoppeling participatie Martijn Exterkate 29 mei 2024
Wat is een plintenstrategie? • Een wervende en actiegerichte meerjarige strategie gericht op het versterken en verbreden van het aanbod
• Concreet inzicht in economische kansen op straat/gebiedsniveau vanuit een samenhangende typering (welke functie in de plint mag in welke straat) • Te benutten voor (acquisitie door en acties voor) vastgoedpartijen, ondernemers, (culturele) instellingen, als voor flankerende beleid voor de gemeente
Binnenstad Hoorn van groot (maatschappelijk) belang • Werkgelegenheid: ruim 4.000 banen, grootste werklocatie van de stad (meer banen bijvoorbeeld dan Westfrisia en Hoorn 80) • Leefbaarheid stad: 500 voorzieningen (winkels, horeca, diensten, cultuur) • Woonklimaat: belangrijke factor locatiekeuze woonconsument (leefstijl) • Vestigingsklimaat bedrijven: in strijd om personeel worden aantrekkelijke voorzieningen en leefklimaat belangrijker • Visitekaartje van Hoorn: toeristische en culturele functie
Hoe ziet het proces eruit? •
Eind 2023: Marktanalyse potentie aanbod binnenstad
•
December 2023: Toelichting gemeenteraad
•
Maart 2024: Gebiedsatelier 1 (ophalen)
•
Uitwerken conceptprofielen
•
April 2024: Gebiedsatelier 2 (reflectie conceptprofielen)
•
Mei 2024: Toelichting gebiedsateliers gemeenteraad
•
Na zomerreces: vaststelling plintenstrategie gemeenteraad
Functiemix verandert snel (o.a. meer wonen, +80) en leegstand (8,5% panden, 10% opp.) vraagt om aandacht Figuur: ontwikkeling aanbod binnenstad Hoorn 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Detailhandel dagelijks 2014
2017
Bron: Locatus, 2024
Detailhandel recreatief 2020
2021
Detailhandel doelgericht 2022
2023
Horeca
2024
Diensten
Cultuur & Ontspanning
Leegstand
Groei Hoorn biedt kansen voor binnenstad Functie
Potentie
Randvoorwaarden
Detailhandel
+ 2.000 m², met name grotere panden/ketens, city concepten
Enkel met gerichte (vastgoed)aanpak, uitdagingen historisch erfgoed, blijft kwetsbaar segment
Horeca
+ 4 vestigingen (500 m²), tot 11-16 vestigingen bij versterking (dag)toerisme. Lunchrooms, restaurants, kwalitatieve concepten
In te zetten als structuurversterking binnenstad
Leisure en ontspanning
Kansen voor fitness/well-being, ateliers, belevingsconcepten, verplaatsen bibliotheek
Afhankelijk van beschikbaar vastgoed en vestigingsmogelijkheden/beleid buiten binnenstad
Kantoren
Kleinschalige kantoren. Enkel bij onttrekking voorraad elders, vervangingsvraag. Flex- en horecaconcepten
Sterke beleidsmatige component, kansen gebiedsontwikkeling Poort van Hoorn
Diensten, ambachten en makers
Dienstverleners: + 300 m² Ambachtelijke bedrijfsruimten: + 1.000 tot 2.000 m²
Onder andere verplaatsing bedrijven op bedrijventerreinen (190 bedrijven). Sterk beleidsmatige component, ruimtelijke inpassing (uitstraling, hinder) aandachtspunt
Huidige leegstand
6.000 m²
Gebiedsprofielen voor vijf deelgebieden
In nauw proces met ondernemers en vastgoedpartijen
We hebben de volgende hoofdpunten meegekregen vanuit de belanghebbenden 1. 2. 3. 4.
Beperk mogelijkheden voor meer wonen in de plint, op korte termijn Zet in op een compact(er) kernwinkelgebied Stuur meer op beperken kappers/dienstverleners Faciliteer initiatieven van (startende) ondernemers zoals belevingsconcepten, denk mee in mogelijkheden in plaats van starre regels 5. Ga aan de slag met aantrekken/acquisitie bedrijven (matchmaking) 6. Zet in op verplaatsen van verspreide winkels naar de winkelstraten 7. Blijf ruimte houden voor kortparkeren, vergroenen waar kan 8. Handhaaf op busjes en fietsen op straat 9. Verbeter beheer van openbare ruimte (kauwgom, stickers) en verminder bebording voor een aantrekkelijker beeld 10. Werk mee aan vastgoedinvesteringen, zoals vergroten panden
Typologieën plintenstrategie
Sfeerbeelden binnenstad Hoorn
Grote Noord
Kleine Noord
Gebiedsprofielen
Grote Noord • • • • • • •
Verschraling winkelbestand Relatief veel leegstand (20%) Beperkte vraag naar winkelruimte, wel grootschaliger Relatief hoge huren voor starters Busjes en fietsers in de straat Versteende uitstraling Betere verbinding met Roode Steen
Kleine Noord • Zorgen over toename woningen in de straat -> impact op bestaansrecht winkels en aantrekkingskracht • Verblijfskwaliteit kan beter (groen, bankjes) • Entrees te weinig uitnodigend • Venstertijden busjes, fietsers in straat (voetgangersgebied) • Overlast cofffeeshop
Veemarkt / Gedempte Turfhaven • Functioneert goed, weinig leegstand • Veel blik op straat, potentie voor meer groen • Wel in goede balans, parkeren zorgt mede voor bestaansrecht bedrijven • Impact van bezorghoreca in uitstraling en verkeerssituatie • Relatief veel dienstverleners (kappers, schoonheidssalons, nagelstudio’s) • Veel bebording, paaltjes, rustigere uitstraling gewenst
Hoornse Straatjes • Verspreide leegstand (13%), functioneert goed met name door de authenticiteit, goede concepten en mix van functies • Toename van wonen in de plint, goede balans van belang • Groeiend aantal dienstverleners (met name kappers) • Veel fietsers op straat (op verkeerde plekken, zoals stoep) • Zoekverkeer bestelbusjes • Her en der vergroening gewenst
Havengebied • Geen natuurlijke route • Kansen voor enkele ‘stepping stones’ door vergroening en sfeerelementen, zoals Breestraat/Schoolsteeg, Vismarkt, Wijdebrugsteeg • Havengebied voetgangersvriendelijker maken • Samenwerking cruisetoerisme
Conclusies en aanbevelingen
Conclusie: veel kansen voor (economische) versterking binnenstad, wel gerichte stimulering en beleid nodig Functie
Potentie
Randvoorwaarden
Detailhandel
+ 2.800 m², met name grotere panden/ketens, city concepten, lokaal ondernemerschap
Horeca
+ 4 vestigingen (500 m²), tot 11-16 vestigingen bij versterking (dag)toerisme. Lunchrooms, restaurants, kwalitatieve concepten
In te zetten als structuurversterking binnenstad op daarvoor geschikte locaties
Leisure en ontspanning
Fitness/well-being, ateliers, belevingsconcepten, verplaatsen bibliotheek, cultuur
Afhankelijk van beschikbaar vastgoed en vestigingsmogelijkheden/beleid buiten binnenstad
Kantoren
Kleinschalige kantoren, mixed use. Flex- en horecaconcepten, jaarlijkse vervangingsvraag
Enkel bij onttrekking voorraad elders, vervangingsvraag. Sterke beleidsmatige component, kansen gebiedsontwikkeling Poort van Hoorn
Diensten, ambachten en makers
Dienstverleners: + 300 m² Ambachtelijke bedrijfsruimten: + 1.000 tot 2.000 m²
Onder andere verplaatsing bedrijven op bedrijventerreinen. Sterk beleidsmatige component, ruimtelijke inpassing (uitstraling, hinder) aandachtspunt
Huidige leegstand
6.400 m²
Gerichte (vastgoed)aanpak noodzakelijk, uitdagingen historisch erfgoed, blijft kwetsbaar segment
Welke rol pakt u als gemeente? Sturen
Opkopen panden Revolverend vastgoedfonds Actief saneren, uitsterfconstructie, voorzienbaarheid Onbenutte bestemmingen wegpoetsen, veegplan Leegstandsverordening Stedelijke kavelruil Verhandelbare ontwikkelingsrechten Beleid verplaatsing bedrijven/kantoren naar binnenstad Transformatievisie/plan centrum
Aanpak openbare ruimte Aanpak vergroten/verkleinen panden
Faciliteren
Benutten landelijke subsidies (Impulsaanpak winkelgebieden)
Stimuleringssubsidies transformatie, verplaatsing, wonen boven winkels Transformatiecoach Versterken samenwerking (vastgoed, ondernemers, cultuur) Begeleiding/coaching nieuw ondernemerschap Actieve acquisitie Pandenbank
Aanbevelingen aan de gemeente Hoorn 1.
Borg de plintenstrategie op korte termijn met aanpassing van het omgevingsplan om te kunnen sturen op ontwikkelingen a. Uitsluiten wonen op begane grond op enkele plekken (o.a. Grote Noord, Lange Kerkstraat) b. Meer mogelijkheden horeca (Grote Noord, Kleine Noord) c. Beperken dienstverlening d. Verruimen mogelijkheden blurring (zoals ondergeschikte horeca)
2.
Voer een verleidende aanpak (ja, mits) voor startende ondernemers, transformatie-initiatieven (zoals vergroten panden) en creatieve concepten vanuit een loketfunctie en coaching
3.
Stel stimulerend beleid in voor verplaatsing van verspreide winkels naar de hoofdwinkelstraat en ondersteunende winkelstraten
4.
Maak gericht beleid om lichte bedrijvigheid op bedrijventerreinen te verleiden om te verplaatsen naar de binnenstad en Poort van Hoorn
5.
Ga gericht met de gebiedsprofielen aan de slag in samenwerking met ondernemers en pandeigenaren vanuit een gezamenlijke profilering, matchmaking en sterke functiemix
Contact opnemen? Martijn Exterkate 06-57073421 m.exterkate@stec.nl
www.stec.nl