2026-12a D26.355407 Herziening grondexploitaties 2026 Notitie herziening grondexploitaties per 1-1-2026.d

Nota Grondbeleid 2018 Nota Grondbeleid 2018

Notitie herziening Grondexploitatie 2026

Notitie herziening Grondexploitatie 2026 .............................................................................................1 1.

Inleiding ...........................................................................................................................................3

2.

Samenvattend dashboard ..............................................................................................................4

3.

Winstneming...................................................................................................................................4

4.

Grondprijzen ...................................................................................................................................6

5.

Voortgang lopende plannen ...........................................................................................................6 5.1

Plan Zuidhoek fase 3 .............................................................................................................7

5.2

Plan Schore..........................................................................................................................11

5.3

Plan Smokkelhoek ...............................................................................................................12

5.4

Plan Choorhoek ...................................................................................................................12

6.

Overige ontwikkelingen ................................................................................................................15

7.

Risico en risicoafdekking..............................................................................................................15

2

1. Inleiding De grondexploitatie is bij veel gemeenten een belangrijk en omvangrijk deelgebied waarin veel geld omgaat en waarbij de ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied wordt geschetst. Doel van deze notitie is om u jaarlijks te informeren over de (met name financiële) voortgang en stand van zaken met betrekking tot de diverse Grondexploitatieplannen (GREX-en). De notitie is tot stand gekomen in samenwerking tussen de afdeling Leefomgeving en afdeling Middelen. Bij een aantal grondexploitaties is gebruik gemaakt van berekeningen door externe bureaus. Daarbij zijn de voorschriften volgens het BBV (Besluit Begrotingen en Verantwoorden) in acht genomen. De notitie sluit aan op de Nota Grondbeleid 2018 die door uw raad op 13 maart 2018 is vastgesteld. In hoofdstuk 2 is het in de nota gepresenteerde dashboard dan ook opgenomen. Een belangrijk onderdeel in de voorschriften betreft het tussentijds winstnemen op de diverse plannen (BBV-notitie Grondexploitaties). In hoofdstuk 3 is dit verder toegelicht. De grondprijzen worden in hoofdstuk 4 vermeld. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de lopende exploitatieplannen. In de achterliggende jaren zijn een aantal exploitatieplannen afgerond. Op dit moment zijn vier exploitatieplannen in uitvoering, inclusief het nieuwe plan Zuidhoek 4. Overige ontwikkelingen en de reservepositie komen respectievelijk terug in hoofdstuk 6 en 7.

3

2. Samenvattend dashboard Plan

Tijd

Geld

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen ja/nee

Zuidhoek fase 3

Laag

Nee

Zuidhoek fase 4

-

GREX is in 2025 vastgesteld en verkeert nog in beginfase.

Schore

-

(Extra) kosten archeologie. Nee

Bedrijventerrein Choorhoek

Laag

Binnen oorspronkelijke kaderstelling, geen bijsturing noodzakelijk. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing nog niet noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Risico hoog: aangeven maatregelen om het risico te beperken. Toelichten bij plan. Als er zich bijzonderheden en/of afwijkingen voordoen in de ruimtelijke doelstellingen, dan worden deze toegelicht bij het betreffende plan.

3. Winstneming Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode (PoC-methode): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het 4

waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel moet in die gevallen winst worden genomen. De notitie Grondexploitaties schetst echter een aantal – herkenbare - complicaties die het nemen van tussentijdse winst bemoeilijken: ▪

Toekomstige kosten en opbrengsten zijn vaak moeilijk in te schatten door conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingsproces.

▪

Tijdens het meerjarige proces ontstaan vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene zaken op.

▪

De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is meestal aan het gehele plan dienstbaar en is lastig te splitsen.

De uitdaging bij de winstbepaling zit hem niet zozeer in de rekensom maar in de inschatting van de onzekerheden en daarmee het verwachte resultaat. Dit is de expertise van de projectleiding en vraagt om een goede onderbouwing. Aspecten als de nog resterende looptijd van de exploitatie, onzekere omstandigheden, mogelijke kostenstijgingen en dergelijke bepalen de mate van onzekerheid. In deze notitie benoemen we, daar waar nodig, de risico’s in de verschillende plannen. Een algemene risicopost vormt de prijsstijging in de bouw. Door de ontwikkelingen in de plannen over 2025 kan een bedrag van € 100.000 aan winstnemingen worden verantwoord. Een specificatie per jaar per plan is hieronder opgenomen: Winstnemingen (*1.000) Zuidhoek fase 4 Choorhoek Zuidhoek fase 3 Schore Reeds afgesloten projecten Totaal

2017-2022 841 360 9.335 10.536

2023 45480 450 885

2024 480 2.089 2.569

Voor de lopende plannen resteert nog een winstcapaciteit van ruim € 2,5 miljoen.

5

2025 10110 100

Totaal 786 1.430 11.874 14.090

4. Grondprijzen Er zijn geen kavels meer op de bedrijventerreinen. Voor Zuidhoek fase 3 is fase Oost uitverkocht. In fase West zijn inmiddels ook alle kavels verkocht. De grondprijs voor particuliere kavels bedraagt € 294,00. Voor fase 4 van plan Zuidhoek variëren de prijzen van € 225,00 tot € 340,00 afhankelijk van het kaveltype. De grondprijs in plan Schore bedraagt € 225,00 per m2.

5. Voortgang lopende plannen Recapitulatie: Exploitatieplannen

Schore

Zuidhoek Zuidhoek BT

totalen vóór

winst-

3e fase

winstneming

nemingen

4e fase

Choorhoek

totalen

Boekwaarde 01-01-2025

81

1.375-

-

1.314-

2.608-

2.117

491-

Vermeerderingen

146

97

5.997

8

6.248

100

6.348

Verminderingen

-

755-

-

13-

767-

-

767-

Boekwaarde 31-12-2025

227

2.033-

5.998

1.319-

2.874

2.216

5.090

Nog te maken kosten

178

1.925

15.257

457

17.817

17.817

Nog te realiseren opbrengsten

642-

1.955-

22.809-

35-

25.441-

25.441-

Nog te verwachten resultaat (- is een overschot)

237-

2.063-

1.554-

897-

4.750-

2.534-

Nog te verwachten resultaat vorige herziening

300-

1.971-

1.550-

912-

4.732-

Verschil (-= voordeel)

64

92-

5-

15

19-

6

-

5.1

Plan Zuidhoek fase 3

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2018-2029

Grondvoorraad per 1-1-26

5.624 m2

Grondprijs per m2

€ 294-€ 310

Boekwaarde per 1-1-26

-

Verwacht resultaat bij afsluiting

€ 2.033.000 Overschot € 2.063.000

Verwacht jaar van afsluiting

2029

Winstneming t/m 2025

€ 1.430.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Zuidhoek fase 3

Risico

Laag

7

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Bijzonderheden en toelichtingen Het plangebied van Zuidhoek 3 ligt aan de zuidzijde van de kern Kapelle, tussen de spoorlijn Vlissingen – Bergen op Zoom en de nieuwbouwwijk Zuidhoek 1 en 2. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de woonpercelen aan de Fruithof en de gemeentelijke werkplaats. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de begraafplaats Biezelinge. Het plangebied wordt doorsneden door een fietspad dat Zuidhoek verbindt met de bestaande kern van Kapelle. ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

In het plangebied van Zuidhoek 3 zijn maximaal 185 woningen voorzien. Op 13 maart 2018 is de exploitatie Zuidhoek 3 vastgesteld. Het gecalculeerde overschot bedraagt nu € 2.063.000 (was € 1.971.000). De oorzaak voor de stijging van het resultaat ligt met name in het feit dat de opbrengsten hoger liggen doordat gunstige afspraken konden worden gemaakt met ontwikkelaars. Daar staat tegenover dat de kosten voor woonrijp maken hoger zullen uitvallen. Vanwege prijsstijgingen bij openbare verlichting calculeren we € 32.000 meer in. Door aanpassingen binnen het plan zijn we € 178.000 meer kwijt voor groene parkeerplaatsen en voor het fietspad wat wordt gerealiseerd op de bestaande fundering van de bouwweg. Voor groen zijn er nieuwe bedragen verwerkt voor het onderhoud en houden we eveneens rekening met prijsstijgingen (€ 35.000). In 2025 is het oostelijke deel voorzien van het nodige groen. In 2025 hebben we 5 kavels geleverd, waarvan twee in erfpacht. De resterende kavels geven we uit in 2026. Hiervoor zijn al overeenkomsten gesloten. De uitgifte van de projectmatige kavels zijn voorzien in 2026 en 2027.

Risico’s De kostenramingen (januari 2024), welke zijn verwerkt in de exploitatie-opzet, zijn voldoende actueel en waar nodig aangepast voor prijsstijgingen. Voor de nog niet geleverde kavels hebben we al koopovereenkomsten afgesloten, waardoor de opbrengsten in het plan vast staan. Zuidhoek fase 3 Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten

Totaal baten Eindtotaal

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie overige opbrengsten Projectwoningen Oost Projectwoningen West Vrijstaand gunstig Oost Vrijstaand gunstig West Vrijstaand normaal Oost Vrijstaand normaal West

Oorspronkelijke raming

Totaal 115 2.986 5.890 1.633 10.625 -152 -1.605 -2.312 -1.765 -3.156 -2.669 -677 -12.337 -1.712

8

3 2.632 2.807 2.509 7.952 -114 -728 0 -2.600 0 -4.600 0 -8.042 -90

5.2

Plan Zuidhoek fase 4

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2025-2032

Grondvoorraad per 1-1-26

54.980 m2

Grondprijs per m2

€ 225-€ 340

Boekwaarde per 1-1-26

€0

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 1.522.000

Verwacht jaar van afsluiting

2032

Winstneming t/m 2025

€0

Gebiedsbeschrijving Het gebied waar het nieuwe woongebied is voorzien is gelegen aan de westzijde van de kern Biezelinge. Aan de noordzijde van het gebied ligt de Kapellerie, het speelpark en Zuidhoek 1 en 2, aan de zuidzijde het Donkerewegje met een kassencomplex en agrarische percelen. Aan de westzijde grenst het gebied aan landbouwpercelen. Het gebied is bijna 15 ha groot. De eerste haalbaarheidsstudie ging uit van 210 woningen in het gebied. Door de noodzakelijke grondverwerving, het toevoegen van appartementen en de latere optimalisatie van het plan is dat aantal gegroeid naar ongeveer 340 woningen. Dit aantal is verdeeld in ongeveer 250

9

grondgebonden woningen en ongeveer 90 appartementen. De ruimte van de appartementen kan ook (deels) worden ontwikkeld voor grondgebonden woningen. In de raadsvergadering van 30 september 2025 heeft uw raad kennisgenomen van het stedenbouwkundig plan Zuidhoek 4 en de Startnotitie Zuidhoek 4 en heeft u de grondexploitatie (GREX) vastgesteld. In het stedenbouwkundig plan is een aansluiting (rotonde) voorzien op de N289. In eerste opzet sloot de GREX met een positief saldo van € 1,55 mln. In 2024 en 2025 hebben we het grootste deel van de benodigde gronden aangekocht. De verwachting is dat we de overige kleinere percelen kunnen verwerven in 2026. De gronden zijn overgeheveld van de balanspost gronden naar de GREX Zuidhoek 4. Bij het opstellen van de GREX is er een, in 2005 aangekochte, kavel over het hoofd gezien. Deze kavel is alsnog in de GREX opgenomen. De in het verleden gemaakte voorbereidings- en onderzoekskosten hebben we ten laste van de GREX gebracht. Na overleg is gebleken dat we de kosten voor de watertransportleiding neerwaarts kunnen bijstellen. Na bovenstaande aanpassingen verwachten we nu een overschot van € 1,522 mln. Zuidhoek fase 4

Lasten/baten Rubriek lasten Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie Totaal lasten baten overige opbrengsten Opbrengst kavels Opbrengst hoogbouw Totaal baten Eindtotaal

Totaal

Oorspronkelijke raming 6.217 6.280 606 330 12.571 12.726 1.617 1.646 21.011 20.982 -200 -200 -17.488 -17.488 -4.845 -4.845 -22.533 -22.533 -1.522 -1.550

10

5.3

Plan Schore

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2020-2027

Grondvoorraad per 1-1-26

4.220 m2

Grondprijs per m2

€ 225

Boekwaarde per 1-1-26

€ 227.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 236.000

Verwacht jaar van afsluiting

2028

Winstneming t/m 2025

€0

Het plangebied bedraagt circa 5.300m2 waarvan 4.220m2 uit te geven.

11

In het bestemmingsplan Schore is aan de Boomweidelaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een kleine uitbreiding van de kern Schore. In 2019 is met de eigenaren van het aangrenzende te ontwikkelen landgoed overlegd over het in ontwikkeling brengen van dit gebied samen met een aangepast plan voor het landgoed. In de raadsvergadering van 15 december 2020 heeft u het grondexploitatieplan Schore vastgesteld. Het bestemmingsplan waarmee deze ontwikkeling mogelijk wordt is inmiddels vastgesteld en onherroepelijk. In 2025 zijn we gestart met het bouwrijp maken vanaf de Boomweidelaan. Er wordt een straat aangelegd met alle kabels, leidingen en riolering. De bestaande waterlopen (sloten) in het gebied passen we aan, zodat er voldoende waterberging is voor regenwater. Naar verwachting kan in 2026 dan de bouw van de eerste woningen starten. Maar dat is ook afhankelijk van de verkoop. In dit herzieningsdocument hebben we voor dit plan een nieuwe doorrekening gemaakt voor zowel de kostenkant als de batenkant. Per saldo resulteert dit in een gewijzigd resultaat van € 236.000 (was € 275.000). Het lagere resultaat is ontstaan doordat in de vorige herziening geen rekening was gehouden met kosten voor archeologie (€ 25.000). Daarnaast houden we rekening met hogere kosten voor groen(onderhoud) en een scopewijziging t.a.v. de duurzame bestrating. We hanteren een prijs van € 225,00 per m2.

Risico’s Het vastgestelde grondexploitatieplan is globaal van opzet. We denken hiermee wel de meeste en belangrijkste kosten te hebben meegenomen. Schore

Lasten/baten Rubriek lasten Algemene kosten Kosten BRP/WRP Rente en inflatie Totaal lasten baten Opbrengst kavels Totaal baten Eindtotaal

5.4

Totaal

Oorspronkelijke raming 110 44 290 144 1 -1 402 187 -638 -481 -638 -481 -236 -294

Plan Smokkelhoek

Dit plan hebben we in 2024 afgesloten. Voor de nog te maken kosten hebben we een voorziening gevormd.

12

5.5

Plan Choorhoek

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2011-2029

Grondvoorraad per 1-1-26

-

Grondprijs per m2

-

Boekwaarde per 1-1-26

-/- € 1.319.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 897.000

Verwacht jaar van afsluiting

2028

Winstneming t/m 2025

€ 796.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Bedrijventerrein Choorhoek

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

Kostenstijgingen Openbare Verlichting en groen

Bijzonderheden en toelichtingen De werkzaamheden voor dit plan lagen in 2025 nagenoeg stil. De verwachting is dat we in de loop van 2026 een start maken om het plan verder af te werken. Voor de exploitatie moeten we rekening houden met indexering van kosten. Geraamde kosten in het verleden hebben we geïndexeerd. Daarom houden we rekening met hogere kosten voor openbare verlichting en groen. Er is in dit plan geen grond meer beschikbaar.

13

Risico’s Vooralsnog worden de risico’s laag ingeschat. Het plan heeft voldoende (financiële) ruimte om tegenvallers te kunnen opvangen. Choorhoek Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie opbrengst grond overige baten

Totaal 90 2.183 1.393 380 4.046 -4.595 -349 -4.944 -898

14

6. Overige ontwikkelingen Nieuw Bedrijventerrein In 2020 zijn we, gezien de voortgang van de plannen voor Smokkelhoek en Choorhoek, gestart met een eerste verkenning voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein en mogelijke locaties hiervoor. Vervolgens heeft een extern bureau een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. In 2021 zijn de percelen in de Willem-Annapolder onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gebracht. Daarna heeft een extern bureau een ladderonderbouwing en een verdiepend haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd voor de locatie in de Willem-Annapolder. Op dit moment wordt samen met een extern bureau gewerkt aan het opstellen van een ontwikkelstrategie. Naar verwachting zal deze strategie in de zomer van 2026 worden afgerond. Afhankelijk van de uitkomsten van deze strategie zal vervolgens een omgevingsplan voor Smokkelhoek II worden opgesteld. De ontwikkelstrategie voor Smokkelhoek II zal richting geven aan de uitvoering en realisatie van minimaal 25 hectare netto (65 hectare bruto) aan bedrijfsgrond. Daarnaast biedt de strategie inzicht in belangrijke keuzes voor de vervolgstappen, zoals de ruimtelijke inrichting, planprocedure, participatie, communicatie en een grondstrategie met mogelijke oplossingen voor eventuele knelpunten.

Belangrijke thema’s zoals netcongestie, stikstofuitstoot, de mogelijkheid tot lokale aansluiting op een toekomstig waterstofleidingennetwerk, de ontwikkeling van een duurzaam energielandschap en de voorwaarden voor de vestiging van specifieke bedrijfstypen worden nader onderzocht. De voorbereidingskosten voor deze planvorming worden gedekt binnen de nog op te stellen grondexploitatie. De totale voorbereidingskosten t/m 2025 bedragen € 438.000. Het voorkeursrecht op de percelen in de Willem-Annapolder, dat in 2021 op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten werd gevestigd, is op 20 oktober 2024 komen te vervallen. Dit voorkeursrecht had een maximale looptijd van drie jaar.

15

7. Risico en risicoafdekking Voor de bouwactiviteiten zijn de regels op het gebied van de stikstofproblematiek en netcongestie nog steeds actueel. Het tegelijkertijd opstarten van de woningbouwplannen in de Zuidhoek en bouwactiviteiten op het terrein van de Smokkelhoek zal, vanwege vorenstaande problematiek, niet mogelijk zijn. We zijn ons bewust van de noodzaak tot constante monitoring van dit risico.

Risico’s vanuit de plannen De risico’s op de huidige bouwgrondexploitaties zijn relatief beperkt. Hieronder is in tabelvorm aangegeven waar welke risico’s liggen. Plan

Hoog (30%) K

O

Midden (20%) K O

Laag (10%) K

O

Geen (0%) K

O

Zuidhoek fase 3 Ontwikkeling deel West Schore Geen risico’s Zuidhoek fase 4 Net gestart Choorhoek PFAS

De risico’s zijn bij de diverse plannen toegelicht en in de cijfers verwerkt. In de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn zoveel als mogelijk de nieuwste ramingen gebruikt, dus inclusief nieuwe ontwikkelingen. De prijsstijgingen in de (wegen)bouw vormen een afzonderlijke risicopost. Gelet op het grote aanbod van bouwprojecten en daarmee toenemende vraag naar materialen, kan dit een prijsopdrijvend effect uitlokken. Standaard rekenen we met een jaarlijkse prijsstijging van 2%.

Beschikbare reserves Volgens de in maart 2018 door uw raad vastgestelde nota Grondbeleid maakt de reserve Volkshuisvesting deel uit van de totale reserves Grondexploitatie. De reserve was mede bedoeld voor herstructurering van het huidige woningenaanbod (o.a. energietransitie). Bij de bestemming van het rekeningsaldo bij de jaarrekening 2020 is besloten de reserve Volkshuisvesting over te hevelen naar de Algemene reserve vrij-besteedbaar (€ 800.000). Met ingang van de begroting 2020 maken we geen onderscheid meer in een reserve voor woningbouw en een reserve voor bedrijventerreinen. Deze zijn samengevoegd tot een reserve Grondexploitaties.

16

Plan

Saldo 31-122025

Verplichtingen

Gecorrigeerd saldo

Reserve Grondexploitaties

€ 605.000

€ 605.000*

€-

VPB: *De berekende VPB-last (Vennootschapsbelasting) wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Afgesproken is dat deze reserve minimaal een omvang heeft van € 500.000. Voor de komende jaren moeten we rekening houden met betalingsverplichtingen VPB. Dit legt een claim op de bovenstaande reserve. In de jaarrekening 2025 hebben we de voorlopige aanslag 2025 verwerkt. Daarnaast hebben we een gecorrigeerde aanslag over 2024 verantwoord. Omdat deze laatste te hoog was ingeschat ontvangen we nog een bedrag terug. Per saldo is een bedrag van € 37.000 aan de reserve onttrokken in 2025. In het voorstel bestemming rekeningsaldo 2024 heeft uw raad besloten een toevoeging aan de reserve te doen van € 67.000 in verband met de minimum omvang van de reserve. Het maximum van de reserve is vastgelegd op € 750.000.

17