2025-34 RV D25.332066 RA Ontwikkelgebied Dankerseweg D25.332066 Ontwikkelgebied Dankerseweg.DOCX

*Z02891B9698* Zaaknummer Documentnummer

Z24.021048 D25.332066

Raadsadvies Onderwerp

Ontwikkelgebied Dankerseweg

Advies

1. In te stemmen met de Notitie ontwikkelgebied Dankerseweg; 2. In dit ontwikkelgebied het IKC Juliana van Stolberg te realiseren; 3. In dit ontwikkelgebied een nieuwe gemeentewerkplaats te realiseren met de mogelijkheid voor een milieustraat; 4. In te stemmen met de Notitie Uitgangspunten en randvoorwaarden ruimtelijke kwaliteit gebiedsontwikkeling Dankerseweg Kapelle; 5. Een krediet beschikbaar te stellen van € 2.200.000, - voor de voorbereiding van dit project.

Beeldvormende behandeling

-

Oordeelsvormende behandeling

30 september 2025

Besluitvormende behandeling

28 oktober 2025

Portefeuillehouder

J.H. Herselman

Datum collegevergadering

9 september 2025

Aantal bijlagen

2

Documentnummers v/d bijlagen

D25.331388; D25.334475

Samenvatting Uw raad heeft op 16 april 2024 het gebied aan de Dankerseweg in de kern Kapelle aangewezen als voorkeurslocatie voor het Integraal Kind Centrum (IKC) Juliana van Stolberg. Na dit besluit is onderzocht of deze locatie is te ontwikkelen voor het IKC. Volgens het onderzoek is de ontwikkeling van een IKC mogelijk. Daarnaast biedt de locatie ruimte voor een nieuwe gemeentewerf en een (kleine) milieustraat.

Advies 1. In te stemmen met de Notitie ontwikkelgebied Dankerseweg; 2. In dit ontwikkelgebied het IKC Juliana van Stolberg te realiseren; 3. In dit ontwikkelgebied een nieuwe gemeentewerkplaats te realiseren met de mogelijkheid voor een milieustraat; 4. In te stemmen met de Notitie Uitgangspunten en randvoorwaarden ruimtelijke kwaliteit gebiedsontwikkeling Dankerseweg Kapelle; 5. Een krediet beschikbaar te stellen van € 2.200.000, - voor de voorbereiding van dit project. Inleiding In uw vergadering van 16 april 2024 heeft u het gebied aan de Dankerseweg in de kern Kapelle aangewezen als voorkeurslocatie voor het Integraal Kind Centrum (IKC) Juliana van Stolberg. Vanwege milieuzones die gelden voor het IKC moet een deel van het ten zuiden van de locatie gelegen perceel in de planvorming worden betrokken. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om meer functies in het gebied te realiseren. De andere beoogde functies in het gebied zijn de gemeentewerf en een (kleine) milieustraat. Onderzocht is of de locatie kan worden aangekocht en of de drie genoemde functies op deze locatie gerealiseerd kunnen worden. Relatie met strategisch beleid Voor de huidige en toekomstige generaties zijn goede woon- en onderwijsvoorzieningen van belang. In de raadscontourennota 2022-2026 staat ‘een belangrijk item in onze gemeente is het creëren van passende onderwijshuisvesting’.

Met het in ontwikkeling nemen van de locatie aan de Dankerseweg wordt hieraan invulling gegeven. Een bijkomstig gevolg is dat de locaties ijsbaan en huidige gemeentewerf op termijn ontwikkeld kunnen worden voor woningbouw. Ook dat sluit aan bij onze strategische ambities. Participatie Het bestuur van de school is, evenals de raadswerkgroep projecten, meegenomen in het proces van de onderzoeken naar de mogelijkheid van ontwikkelen van het gebied. Na het ontwikkelbesluit door uw raad zal het omgevingsplan worden aangepast. In het kader hiervan starten we vroegtijdig met participatie. Inwoners van de gemeente Kapelle en bezoekers van de milieustraat konden tussen 21 juli en 11 augustus 2025 een vragenlijst invullen. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de Notitie ontwikkelgebied Dankerseweg. Argumenten 1.1 De Notitie ontwikkelgebied Dankerseweg geeft inzicht in de mogelijkheid van de ontwikkeling. In de bijgevoegde notitie wordt ingegaan op de locatie, de ruimtebehoefte van de drie functies, de grondverwerving, de ruimtelijke procedure en de onderzoeken. De conclusie van de notitie is dat de drie beoogde functies binnen het ontwikkelgebied gerealiseerd kunnen worden. In eerste instantie is dat de ontwikkeling van het IKC en de gemeentewerf.

Op dit moment wordt er wel rekening gehouden met de mogelijkheid van een (kleine) milieustraat, maar definitieve besluitvorming hierover volgt later.

2.1 Op basis van de notitie en het onderhandelingsresultaat met de grondeigenaren kan worden besloten het IKC te realiseren in het ontwikkelgebied Dankerseweg Uit de notitie blijkt dat het IKC hier is te realiseren. De benodigde gronden kunnen worden aangekocht van de twee eigenaren. In dit ontwikkelgebied kan het IKC Juliana van Stolberg worden gerealiseerd. Deze keuze wordt ondersteund door het bestuur van deze school. 2.2 Behoud ijsbaan voor eventuele andere doeleinden Door de keuze voor ontwikkelgebied Dankerseweg blijft de ijsbaan behouden voor de huidige functie en als eventuele toekomstige woningbouwlocatie. 3.1 Op basis van de notitie en het onderhandelingsresultaat met de grondeigenaren kan worden besloten de gemeentewerkplaats te realiseren in het ontwikkelgebied Dankerseweg Doordat er meer grond moet worden aangekocht dan voor het IKC noodzakelijk is, ontstaat de mogelijkheid om hier ook een nieuwe gemeentewerkplaats te realiseren. Al dan niet met een kleine milieustraat. Hiermee wordt een bedrijfslocatie verplaatst uit een woonomgeving en kan de huidige locatie aan de Dijkwelseweg worden benut voor woningbouw. 4.1 De Notitie Uitgangspunten en randvoorwaarden ruimtelijke kwaliteit is de basis voor de ontwerpen van de gebouwen en inrichting van de openbare ruimte.

Deze uitgangspunten en randvoorwaarden worden opgenomen in de wijziging van het omgevingsplan voor de ontwikkeling. Dit is anders dan onder de oude Wet ruimtelijke ordening, toen het vaststellen van welstandcriteria een apart besluit kon zijn. Door in te stemmen met deze notitie, worden deze uitgangspunten en randvoorwaarden opgenomen in het ontwerp van de wijziging van het omgevingsplan. De formele vaststelling volgt pas op het moment dat het omgevingsplan door uw raad wordt vastgesteld. Om wel alvast aan de slag te kunnen met het architectonische ontwerp voor het IKC, wordt deze notitie nu ter instemming aan uw raad voorgelegd. 5.1 Het voorbereidingskrediet is nodig om te kunnen starten Voor de ontwikkeling van het IKC en de gemeentewerkplaats zijn bedragen opgenomen in de begroting. Om nu te kunnen starten met de voorbereiding en uitwerking van de plannen, wordt uw raad gevraagd een voorbereidingskrediet van € 2.200.000, -- beschikbaar te stellen, voor de aankoop van de gronden, kosten voor het wijzigen van het omgevingsplan en voorbereidingskosten voor het IKC, gemeentewerf en de infrastructuur. Kanttekeningen en risico’s: 1.1 Risico’s in de ruimtelijke procedure - Stikstof is een risicoaspect. Dit is overigens niet gebonden aan de locatie Dankerseweg, maar speelt op vrijwel iedere locatie.

We onderzoeken op welke wijze en met welke maatregelen dit aspect kan worden aangepakt zodat de ruimtelijke procedure kan worden doorlopen en de ontwikkeling gerealiseerd. Wat hierbij een rol speelt is dat een dergelijke ontwikkeling de nodige tijd kost en tussentijds de regels rondom stikstof kunnen veranderen. - Sommige onderzoeken zijn nog globaal en is nader onderzoek nodig. - De wijziging van het omgevingsplan en de te verlenen omgevingsvergunning staan open voor zienswijzen of bezwaar en er is beroep mogelijk tegen de besluiten. Ook dit risico is niet gebonden aan deze locatie maar geldt voor alle locaties.

-

Een wijziging van het omgevingsplan is voor ons een nieuwe procedure waar nog geen ervaring mee is opgedaan. Hiervoor wordt externe deskundigheid ingezet om ons daarin te ondersteunen.

Financiën De ontwikkeling van het gebied aan de Dankerseweg bestaat uit meerdere onderdelen. Voor de voorkeurslocatie zijn de kosten geraamd voor drie scenario's, evenals voor een scenario op een alternatieve locatie. Hiermee wordt per scenario een globaal inzicht gegeven in de benodigde investeringen en kapitaallast. Scenario 3: Nieuwbouw van het IKC Juliana van Stolberg op het perceel voormalig ijsbaan Investering Plankosten, rente en kostenstijgingen Bouw- en woonrijp maken Budget IKC Juliana van Stolberg Onvoorzien Totaal Kapitaallast Afschrijving excl. Installaties 40 jaar Afschrijving installaties 20 jaar Rente 3,5 % Totaal per jaar

Kosten (€) 171.000 1.088.850 9.053.200 181.500 + 10.494.550

190.369 143.990 183.655 + 518.013

Scenario 4: Nieuwbouw van het IKC Juliana van Stolberg aan de Dankerseweg (excl. werf en milieu straat) Investering Grondverwerving Bouw- en woonrijp maken Budget IKC Juliana van Stolberg Onvoorzien Locatie ijsbaan beschikbaar voor woningbouw Plankosten, rente en kostenstijgingen Totaal

Kosten (€) 384.000 * 2.186.500 9.053.200 181.500 -/- 513.000 171.000 + 11.463.200

Kapitaallast Afschrijving excl. installaties 40 jaar Afschrijving installaties 20 jaar Rente 3,5 % Vrijval reserve opbrengsten 40 jaar Totaal per jaar

217.810 143.990 200.606 -/- 12.825 + 549.581

* betreft 40% van de totale grondverwerving.

Scenario 5: Nieuwbouw van het IKC Juliana van Stolberg en de gemeentewerf aan de Dankerseweg (excl. milieustraat) Investering Grondverwerving Bouw- en woonrijp maken Budget IKC Juliana van Stolberg Budget gemeentewerf Onvoorzien Locatie bestaande werf beschikbaar voor woningbouw Locatie ijsbaan beschikbaar voor woningbouw Plankosten, rente en kostenstijgingen Totaal incl. BTW

Kosten (€) 960.000 2.186.500 9.053.200 1.850.000 181.500 -/- 337.600 -/- 513.000 171.000 + 13.551.600

Kapitaallast Afschrijving excl. installaties 40 jaar Afschrijving installaties 20 jaar Rente 3,5% Vrijval reserve opbrengsten 40 jaar Totaal per jaar incl. BTW

253.685 164.740 237.153 -/- 21.265 + 634.313,00

Scenario 6: Nieuwbouw van het IKC Juliana van Stolberg, de gemeentewerf en de milieustraat aan de Dankerseweg Investering Grondverwerving Bouw- en woonrijp maken Budget IKC Juliana van Stolberg Budget gemeentewerf Budget milieustraat Onvoorzien Locatie bestaande werf beschikbaar voor woningbouw Locatie ijsbaan beschikbaar voor woningbouw Plankosten, rente en kostenstijgingen Totaal

Kosten (€) 960.000 2.186.500 9.053.200 1.850.000 650.000 181.500 -/- 337.600 -/- 513.000 171.000 + 14.201.600

Kapitaallast Afschrijving excl. installaties 40 jaar Afschrijving installaties 20 jaar Rente 3,5 % Vrijval reserve opbrengsten 40 jaar Totaal per jaar

269.935 164.740 248.528 -/- 21.265 + 661.938

In de meerjarenraming 2025-2028 is voor de gemeentewerf een bedrag van € 2.500.000, -- en voor het IKC een bedrag van € 10.000.000, - opgenomen. Voor de diverse onderdelen worden na het ontwikkelbesluit budgetramingen gemaakt. Op basis daarvan worden nadere kredietvoorstellen aan uw raad gedaan.

De voorkeurslocatie voor het IKC aan de Dankerseweg is een alternatief voor de locatie van de ijsbaan. Daarbij moet worden opgemerkt dat de ijsbaan bij het realiseren van het IKC op die locatie geen opbrengst heeft als woningbouwlocatie. Wordt het IKC aan de Dankerseweg gerealiseerd, dan kan er wel een opbrengst zijn. En ook de huidige locatie van de gemeentewerkplaats kan ontwikkeld worden voor woningbouw, als de gemeentewerf wordt verplaatst. Een raming van de opbrengst uit beide woningbouwlocaties is in de raming voor de ontwikkeling van de Dankerseweg opgenomen, om de verschillende sceanrio’s zo goed mogelijk te kunnen vergelijken. Wat communiceren we? Het bestuur van de JvS zal als bouwheer de opdracht krijgen het IKC op de locatie te realiseren. De omwonenden van de Dankerseweg, de ijsbaan en de bestaande Juliana van Stolbergschool worden schriftelijk over de door ons beoogde ontwikkelingen. Uitvoering/ aanpak Na uw besluit stellen we het ontwerp van het omgevingsplan op en starten de ruimtelijke procedure. We maken een plan voor de herinrichting van de Dankerseweg met de inrichting van het gebied. De bouwplannen voor het IKC en de gemeentewerf worden uitgewerkt. Bijlagen - Notitie ontwikkelgebied Dankerseweg (D25.331388) - Uitgangspunten en randvoorwaarden ruimtelijke kwaliteit gebiedsontwikkeling Dankerseweg Kapelle (D25.334475)