2025-32 RV D25.331008 RA Ontwikkelen woongebied Zuidhoek D25.331008 Ontwikkelen woongebied Zuidhoek 4.DOCX

*Z0284AD9DA6* Zaaknummer Documentnummer

Z25.023305 D25.331008

Raadsadvies Onderwerp

Ontwikkelen woongebied Zuidhoek 4

Advies

1. Kennis te nemen van het stedenbouwkundig plan Zuidhoek 4 en de Startnotitie Zuidhoek 4; 2. De grondexploitatie Zuidhoek 4 vast te stellen.

Beeldvormende behandeling

-

Oordeelsvormende behandeling

2 september 2025

Besluitvormende behandeling

30 september 2025

Portefeuillehouder

J.H. Herselman

Datum collegevergadering

1 juli 2025

Aantal bijlagen

2

Documentnummers v/d bijlagen

D25.331073; D25.331074

Samenvatting Voor de gebiedsontwikkeling van het nieuwe woongebied Zuidhoek 4 is een stedenbouwkundig plan gemaakt en een grondexploitatieberekening. Met het vaststellen van de grondexploitatie (GREX) kunnen we het gebied definitief in ontwikkeling nemen.

Advies 1. Kennis te nemen van het stedenbouwkundig plan Zuidhoek 4 en de Startnotitie Zuidhoek 4; 2. De grondexploitatie Zuidhoek 4 vast te stellen. Inleiding Op 11 juli 2023 heeft uw raad ingestemd met het in principe in ontwikkeling nemen van het gebied Zuidhoek 4. Dat besluit was nodig voor de aanvraag van de WBI-subsidie. Op 27 februari 2024 heeft uw raad een krediet beschikbaar gesteld voor het verwerven van de percelen in het gebied voor Zuidhoek 4. Voor de gebiedsontwikkeling is een stedenbouwkundig plan en een grondexploitatieberekening gemaakt. Op basis hiervan kan uw raad de grondexploiatie vaststellen zodat we het gebied van Zuidhoek 4 in ontwikkeling kunnen nemen. Relatie met strategisch beleid In de raadscontourennota is opgenomen dat ons toekomstig woningaanbod woonruimte biedt voor iedereen. De ontwikkeling van dit nieuwe woongebied is essentieel voor het woningbouwprogramma. De ontwikkeling van Zuidhoek 4 geeft alle generaties van onze inwoners de kans om een woning te huren of te kopen. Dit kan met een nieuwe woning in Zuidhoek 4 of met een bestaande woning die vrijkomt vanwege de doorstroming. Participatie In het proces van het stedenbouwkundig ontwerp zijn twee informatiebijeenkomsten georganiseerd, op 5 juni en op 12 december 2024. De eerste bijeenkomst was vooral bedoeld voor het ophalen van aandachtspunten.

In de tweede bijeenkomst is het concept ontwerp getoond en toegelicht en is aangegeven wat met de inbreng van de eerste bijeenkomst is gedaan. De informatie van deze bijeenkomsten is te vinden op onze website. Argumenten 1.1. Met het stedenbouwkundig plan is het ontwerp van Zuidhoek 4 vormgegeven. Het stedenbouwkundig plan voorziet in een nieuw woongebied met straten, groen, water en bouwkavels. Dit gebied heeft de gewenste kwaliteit van het dorpse woonmilieu en de mogelijkheid om het woningbouwprogramma conform de Zeeuwse Woondeal te realiseren. In bijgevoegde Startnotitie wordt het plan verder toegelicht. 1.2. De Startnotitie Zuidhoek 4 geeft de nodige informatie. In de Startnotitie wordt naast de nodige informatie met betrekking tot de omgevingsplanprocedure informatie met betrekking tot het stedenbouwkundig plan, de grondverwerving, woningbouwprogramma, duurzaamheid, grondexploitatie en de WBI-subsidie. 2. Vaststelling van de GREX maakt ontwikkeling Zuidhoek 4 mogelijk. In de grondexploitatie (GREX) zijn de kosten geraamd van verwerving, planvorming en het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Daarnaast zijn de opbrengsten van de verkoop van de bouwkavels geraamd.

Kanttekeningen en risico’s: - Nog niet alle eigenaren van de kleine percelen op de hoek Gildenstraat / Donkerewegje zijn akkoord met de verkoop van hun perceel aan de gemeente. Het kan zijn dat voor de verwerving van een paar perceeltjes de onteigeningsprocedure moet worden opgestart. - In de grondexploitatie is rekening gehouden met prijsstijgingen. Bovenmatige of extreme (prijsopdrijvende) ontwikkelingen blijven een risico. - De uitgifteprijzen van de bouwkavels zijn als marktconform ingeschat. De woningmarkt zal bepalen of deze tarieven haalbaar zijn. Financiën Voor het ontwikkelen van het gebied Zuidhoek 4 is een grondexploitatieberekening gemaakt. In onderstaand overzicht zijn de kosten en opbrengsten weergegeven. De grondexploitatie heeft een geraamd positief saldo van € 1,5 miljoen. Omschrijving Grondverwerving Plankosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Rotonde Rente en kostenstijgingen Totaal

Kosten € 5.800.000 € 800.000 € 5.300.000 € 6.050.000 € 1.500.000 € 1.600.000 + € 21.000.000

Totaal

Opbrengsten € 2.600.000 € 6.900.000 € 12.800.000 € 200.000 + € 22.500.000

Omschrijving Sociale huur Koop betaalbaar Koop duur Bijdrage rotonde

In het bedrag van plankosten zit een bedrag van € 139.000 aan kosten welke we in 2023 en 2024 ten laste hebben gebracht van de WBI-uitkering. Omdat de grondexploitatie sluit met een positief saldo, vervalt de toegekende subsidie Woningbouw Impuls van het Rijk. Deze subsidie dekte 50% van het geraamde tekort. Door de kosten alsnog in te brengen in de GREX, ontstaat er geen (nadelig) budgettair effect. Communicatie Het proces voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan is, samen met de presentaties van de twee informatiebijeenkomsten te lezen op onze website. Aan deze tekst wordt na uw besluit toegevoegd dat als start van de RO-procedure een informatiebijeenkomst wordt georganiseerd. Uitvoering/ aanpak Na uw besluit zal een bureau opdracht krijgen het document 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) op te stellen. Deze is nodig voor de ruimtelijke procedure. Ook zal de planvorming voor het bouwrijp maken van het gebied worden voorbereid. De verwachting is dat in Q4 van 2026 kan worden gestart met het bouwrijp maken van het gebied. De start bouw van de eerste woningen is voorzien begin 2027.

Bijlagen - Stedenbouwkundig plan Zuidhoek 4 (D25.331073) - Startnotitie Zuidhoek 4 (D25.331074)