2025-09a D25.326172 Notitie Herziening Grondexploitaties per 1 Notitie herziening grondexploitaties 2025.

Nota Grondbeleid 2018 Nota Grondbeleid 2018

Notitie herziening Grondexploitatie 2025

Notitie herziening Grondexploitatie 2025 .............................................................................................1 1.

Inleiding ...........................................................................................................................................3

2.

Samenvattend dashboard ..............................................................................................................4

3.

Winstneming...................................................................................................................................4

4.

Grondprijzen ...................................................................................................................................6

5.

Voortgang lopende plannen ...........................................................................................................6 5.1

Plan Zuidhoek fase 3 .............................................................................................................7

5.2

Plan Schore............................................................................................................................9

5.3

Plan Smokkelhoek ...............................................................................................................10

5.4

Plan Choorhoek ...................................................................................................................11

6.

Overige ontwikkelingen ................................................................................................................13

7.

Risico en risicoafdekking..............................................................................................................13

2

1. Inleiding De grondexploitatie is bij veel gemeenten een belangrijk en omvangrijk deelgebied waarin veel geld omgaat en waarbij de ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied wordt geschetst. Doel van deze notitie is om u jaarlijks te informeren over de (met name financiële) voortgang en stand van zaken met betrekking tot de diverse Grondexploitatieplannen (GREX-en). De notitie is tot stand gekomen in samenwerking tussen de afdeling Leefomgeving en afdeling Middelen. Bij een aantal grondexploitaties is gebruik gemaakt van berekeningen door externe bureaus. Daarbij zijn de voorschriften volgens het BBV (Besluit Begrotingen en Verantwoorden) in acht genomen. De notitie sluit aan op de Nota Grondbeleid 2018 die door uw raad op 13 maart 2018 is vastgesteld. In hoofdstuk 2 is het in de nota gepresenteerde dashboard dan ook opgenomen. Een belangrijk onderdeel in de voorschriften betreft het tussentijds winstnemen op de diverse plannen (BBV-notitie Grondexploitaties). In hoofdstuk 3 is dit verder toegelicht. De prijzen hebben we in hoofdstuk 4 vermeld. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de lopende exploitatieplannen. In de achterliggende jaren zijn een aantal exploitatieplannen afgerond. We hebben nu nog drie exploitatieplannen in uitvoering. Overige ontwikkelingen en de reservepositie komen respectievelijk terug in hoofdstuk 6 en 7.

3

2. Samenvattend dashboard Plan

Tijd

Geld

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen ja/nee

Laag

Nee

Zuidhoek fase 3 Schore

-

Bedrijventerrein Smokkelhoek

-

Bedrijventerrein Choorhoek

Laag

Het plan moet feitelijk nog helemaal starten (2025). We sluiten dit plan af per ultimo 2024 Winstsaldo neerwaarts bijgesteld

Binnen oorspronkelijke kaderstelling, geen bijsturing noodzakelijk. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing nog niet noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Risico hoog: aangeven maatregelen om het risico te beperken. Toelichten bij plan. Als er zich bijzonderheden en/of afwijkingen voordoen in de ruimtelijke doelstellingen, dan worden deze toegelicht bij het betreffende plan.

3. Winstneming Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode (PoC-methode): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het 4

waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel moet in die gevallen winst worden genomen. De notitie Grondexploitaties schetst echter een aantal – herkenbare - complicaties die het nemen van tussentijdse winst bemoeilijken: ▪

Toekomstige kosten en opbrengsten zijn vaak moeilijk in te schatten door conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingsproces.

▪

Tijdens het meerjarige proces ontstaan vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of treden er onvoorziene zaken op.

▪

De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is meestal aan het gehele plan dienstbaar en is lastig te splitsen.

De uitdaging bij de winstbepaling zit hem niet zozeer in de rekensom maar in de inschatting van de onzekerheden en daarmee het verwachte resultaat. Dit is de expertise van de projectleiding en vraagt om een goede onderbouwing. Aspecten als de nog resterende looptijd van de exploitatie, onzekere omstandigheden, mogelijke kostenstijgingen en dergelijke bepalen de mate van onzekerheid. In deze notitie benoemen we, daar waar nodig, de risico’s in de verschillende plannen. Een algemene risicopost vormt de prijsstijging in de bouw. Door de ontwikkelingen in de plannen over 2024 kan een bedrag van € 2.569.000 aan winstnemingen worden verantwoord, met name door het afsluiten van plan Smokkelhoek. Een specificatie per jaar per plan is hieronder opgenomen: Winstnemingen (*1.000) Smokkelhoek Choorhoek Zuidhoek fase 3 Schore Reeds afgesloten projecten Totaal

2017-2021 5.251 791 310 2.371 8.723

2022 1.600 50 50 113 1.813

2023 450 45480 885

2024 2.089 480 2.569

Voor de lopende plannen resteert nog een winstcapaciteit van ruim € 1,0 miljoen.

5

Totaal 9.390 796 1.320 2.484 13.990

4. Grondprijzen Er zijn geen kavels meer op de bedrijventerreinen. Voor Zuidhoek fase 3 is fase Oost uitverkocht. In fase West verhogen we per 1 januari 2025 de prijzen met een index van 3,2%. De prijzen per m2 variëren dan van € 262,00 voor projectwoningen tot € 294,00 voor kavels voor vrijstaande bouw. De grondprijs in plan Schore bedraagt € 225,00 per m2.

5. Voortgang lopende plannen Recapitulatie: Exploitatieplannen

Schore

Zuidhoek BT

BT Smokkel-

totalen vóór

winst-

3e fase

hoek

winstneming

nemingen

Choorhoek

totalen

Boekwaarde 01-01-2024

58

1.816

1.307-

5.528-

4.961-

8.937

Vermeerderingen

23

213

7

359

602

2.569

3.171

3.405-

14-

4.220-

7.638-

-

7.638-

11.506

Verminderingen

-

3.976

Boekwaarde 31-12-2024

81

1.376-

1.314-

9.389-

11.997-

Nog te maken kosten

251

1.746

431

-

2.428

2.428

Nog te realiseren opbrengsten

632-

2.342-

29-

-

3.003-

3.003-

Nog te verwachten resultaat (- is een overschot)

300-

1.972-

912-

9.389-

12.572-

1.066-

Nog te verwachten resultaat vorige herziening

236-

1.953-

929-

9.483-

12.601-

Verschil (-= voordeel)

63-

17-

17

93

30

6

-

491-

5.1

Plan Zuidhoek fase 3

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2018-2029

Grondvoorraad per 1-1-25

8.239 m2

Grondprijs per m2

€ 200-€ 294

Boekwaarde per 1-1-25

-

Verwacht resultaat bij afsluiting

€ 1.376.000 Overschot € 1.971.000

Verwacht jaar van afsluiting

2029

Winstneming t/m 2024

€ 1.320.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Zuidhoek fase 3

Risico

Laag

7

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Bijzonderheden en toelichtingen Het plangebied van Zuidhoek 3 ligt aan de zuidzijde van de kern Kapelle, tussen de spoorlijn Vlissingen – Bergen op Zoom en de nieuwbouwwijk Zuidhoek 1 en 2. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de woonpercelen aan de Fruithof en de gemeentelijke werkplaats. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de begraafplaats Biezelinge. Het plangebied wordt doorsneden door een fietspad dat Zuidhoek verbindt met de bestaande kern van Kapelle. ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪

▪ ▪

In het plangebied van Zuidhoek 3 zijn maximaal 185 woningen voorzien. Op 13 maart 2018 is de exploitatie Zuidhoek 3 vastgesteld. Het gecalculeerde overschot bedraagt nu € 1.971.000 (was € 1.953.000). De oorzaak voor de stijging van het resultaat ligt met name in het feit dat de opbrengsten hoger liggen door de doorwerking van tariefstijging (indexatie) van grondprijzen. Daar staat tegenover dat door een lagere omslagrente, minder renteresultaat wordt gehaald. In 2024 is het oostelijke deel voorzien van het nodige groen. In 2024 is de verwachte inhaalslag voor de uitgifte van particuliere kavels gerealiseerd. We hebben 22 kavels geleverd, waarvan één in erfpacht. De resterende kavels geven we uit in 2025 en 2026. De uitgifte van de projectmatige kavels zijn voorzien in 2024 en 2025. In mei 2024 heeft de eerste levering plaatsgevonden. De calculaties voor het woonrijp maken van het westelijk deel zijn ongewijzigd ten opzichte van 2024 in dit herzieningsdocument verwerkt.

Risico’s De planning van de grondverkopen is gebaseerd op de laatst beschikbare woningbouwplanning. De kostenramingen (januari 2024), welke zijn verwerkt in de exploitatie-opzet, zijn voldoende actueel. Huidige ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen leiden tot vertraging in de uitgifte. Vanwege de hoge bouwprijzen en de gestegen rente zijn minder mensen bereid een nieuwe woning te kopen. Daarnaast is de doorlooptijd tussen de eerste belangstelling voor een kavel en de daadwerkelijke levering langer geworden (vergunningen, bankzaken). Zuidhoek fase 3 Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie

Oorspronkelijke raming

Totaal 120 2.985 5.610 1.651 10.365 -152 -1.605 -2.312 -1.765 -3.156 -2.669 -677 -12.337 -1.971

overige opbrengsten Projectwoningen Oost Projectwoningen West Vrijstaand gunstig Oost Vrijstaand gunstig West Vrijstaand normaal Oost Vrijstaand normaal West

Totaal baten Eindtotaal

8

3 2.632 2.797 2.509 7.942 -114 -728 0 -2.600 0 -4.600 0 -8.042 -100

5.2

Plan Schore

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2020-2027

Grondvoorraad per 1-1-25

4.220 m2

Grondprijs per m2

€ 225

Boekwaarde per 1-1-25

€ 81.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 299.000

Verwacht jaar van afsluiting

2027

Winstneming t/m 2024

€0

Het plangebied bedraagt circa 5.300m2 waarvan 4.220m2 uitgeefbaar. In het bestemmingsplan Schore is aan de Boomweidelaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een kleine uitbreiding van de kern Schore. In 2019 is met de eigenaren van het aangrenzende te ontwikkelen landgoed overlegd over het in ontwikkeling brengen van dit gebied samen met een aangepast plan voor het landgoed. In de raadsvergadering van 15 december 2020 heeft u het grondexploitatieplan Schore vastgesteld. Het bestemmingsplan waarmee deze ontwikkeling mogelijk wordt is inmiddels vastgesteld en onherroepelijk. Begin 2025 maken we het gebied vanaf de Boomweidelaan bouwrijp. Er wordt een straat aangelegd met alle kabels, leidingen en riolering. De bestaande waterlopen (sloten) in het gebied passen we aan, zodat er voldoende waterberging is voor regenwater. Naar verwachting kan in het voorjaar dan de bouw van de eerste woningen starten. Maar dat is ook afhankelijk van de verkoop. In dit herzieningsdocument hebben we voor dit plan een nieuwe doorrekening gemaakt voor zowel de kostenkant als de batenkant. Per saldo resulteert dit in een gewijzigd resultaat van € 275.000 We hanteren een prijs van € 225,00 per m2.

9

Risico’s Het vastgestelde grondexploitatieplan is globaal van opzet. We denken hiermee wel de meeste en belangrijkste kosten te hebben meegenomen. Schore Lasten/baten Rubriek Totaal lasten Algemene kosten 74 Kosten BRP/WRP 253 Rente en inflatie 1 Totaal lasten 328 baten opbrengst grond -603 Totaal baten -603 Eindtotaal -275

5.3

Plan Smokkelhoek

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2007-2024

Grondvoorraad per 1-1-25 (excl. Leidingenstrook)

-

Grondprijs per m2

n.v.t.

Boekwaarde per 1-1-25

-

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 9.390.000

Verwacht jaar van afsluiting

2024

Winstneming t/m 2024

€ 9.390.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Bedrijventerrein Smokkelhoek

Risico

-

10

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen We sluiten plan af per ultimo 2024

Bijzonderheden en toelichtingen De laatste kavel in dit plan is in augustus 2024 geleverd. We sluiten dit plan daarom af en hebben een raming gemaakt voor de kosten die we nog moeten maken. Hiervoor hebben we een bedrag van € 240.000 aan de voorziening Grondexploitaties toegevoegd, onder meer voor een afrekening met Tennet en de aanleg van een waterberging. In 2024 waren de werkzaamheden in het plan beperkt. Het geraamde voordelige saldo op dit plan bedraagt € 9,4 mln. In 2024 valt het resterende deel van € 2,1mln in het rekeningresultaat

Risico’s •

Voor de nog te maken kosten hebben we een voorziening gevormd van € 240.000. We verwachten dat dit voldoende is.

Smokkelhoek Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie opbrengst grond overige baten

Totaal baten Eindtotaal

5.4

Totaal 1.753 4.834 6.125 267 12.979 -20.463 -1.906 -22.369 -9.390

Plan Choorhoek

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2011-2029

Grondvoorraad per 1-1-25

-

Grondprijs per m2

-

Boekwaarde per 1-1-25

-/- € 1.314.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot

11

€ 912.000 Verwacht jaar van afsluiting

2027

Winstneming t/m 2024

€ 796.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Bedrijventerrein Choorhoek

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

Hogere kosten woonrijp, meer beheerskosten in verband met langere looptijd

Bijzonderheden en toelichtingen De werkzaamheden voor dit plan lagen in 2024 nagenoeg stil. De verwachting is dat we in 2025 een start maken om het plan verder af te werken. Voor de exploitatie moeten we rekening houden met indexering van kosten. Geraamde kosten in het verleden hebben we geïndexeerd. Daarom houden we rekening met hogere kosten voor woonrijp maken van het plan. Een langere doorlooptijd vraagt ook extra beheermaatregelen. Ook dit zorgt voor meerkosten. Er is in dit plan geen grond meer beschikbaar.

Risico’s Vooralsnog worden de risico’s laag ingeschat. Het plan heeft voldoende (financiële) ruimte om tegenvallers te kunnen opvangen.

Choorhoek Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie opbrengst grond overige baten

Totaal 85 2.183 1.364 400 4.032 -4.595 -349 -4.944 -912 12

6. Overige ontwikkelingen Nieuw Bedrijventerrein Gelet op de voortgang van de plannen Smokkelhoek en Choorhoek zijn we in 2020 gestart met de eerste oriëntatie op een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein en waar dit mogelijk gerealiseerd kan worden. Een extern bureau heeft vervolgens een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. In 2021 zijn de percelen in de Willem-Annapolder onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gebracht. Vervolgens is door een extern bureau een ladderonderbouwing en een verdiepingsslag haalbaarheidsstudie voor de locatie in de Willem-Annapolder uitgevoerd. Er wordt nu samen met een extern bureau een ontwikkelstrategie opgesteld. Verwachting is dat deze strategie in de zomerperiode 2025 wordt opgeleverd. Hierna zal, afhankelijk van de uitkomst van de ontwikkelstrategie, een omgevingsplan voor Smokkelhoek II worden opgesteld. Deze strategie voor Smokkelhoek II gaat richting geven aan de uitvoering en realisatie van minimaal 25 ha netto (65 ha bruto) bedrijfsgrond. De strategie geeft ook inzicht in de keuzes bij de vervolgstappen zoals ruimtelijke inrichting, planprocedure, participatie, communicatie en een grondstrategie met perspectieven en oplossingsrichtingen voor eventuele knelpunten.

Belangrijke thema’s zoals netcongestie, stikstof en de mogelijkheid voor lokale aansluiting op toekomstig waterstofleidingennetwerk, de optie van het ontwikkelen van een duurzaam energielandschap en de voorwaarden voor de vestiging van typen bedrijven worden nu verder uitgezocht. De voorbereidingskosten van deze planvorming worden opgevangen binnen de nog op te stellen grondexploitatie. Op de percelen in de Willem-Annapolder is in 2021 een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Het voorkeursrecht geldt voor maximaal drie jaar. Het voorkeursrecht is per 20 oktober 2024 komen te vervallen.

Nieuwe locatie woningbouw Zuidhoek 4 Op de percelen aan de Gildenstraat, Paardeweegje en Donkerewegje in Biezelinge zijn in de raadsvergadering van 21 september 2021 de Wvg gelegd. Dit om als gemeente grip te kunnen blijven houden op de verwerving van gronden voor de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie voor Zuidhoek 4. De meeste percelen zijn aangekocht. Me een enkele eigenaar zijn we in overleg. Inmiddels is een concept stedenbouwkundig plan beschikbaar. Daarin is een aansluiting van het woongebied voorzien op de N289. In de loop van 2025 zal dit plan met de bijbehorende grondexploitatieberekening ter vaststelling worden aangeboden.

13

7. Risico en risicoafdekking Voor de bouwactiviteiten zijn de regels op het gebied van de stikstofproblematiek actueel. Een recente doorrekening toont aan dat voor zowel de woningbouwplanning in de Zuidhoek als op het terrein van de Smokkelhoek nog geen belemmering zijn die de bouwactiviteiten beperken. We zijn ons bewust van de noodzaak tot constante monitoring van dit risico.

Risico’s vanuit de plannen De risico’s op de huidige bouwgrondexploitaties zijn relatief beperkt. Hieronder is in tabelvorm aangegeven waar welke risico’s liggen. Plan

Hoog (30%) K

O

Midden (20%) K O

Laag (10%) K

O

Geen (0%) K

O

Zuidhoek fase 3 Ontwikkeling deel West Schore Geen risico’s Smokkelhoek PFAS Choorhoek PFAS

De risico’s zijn bij de diverse plannen toegelicht en in de cijfers verwerkt. In de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn zoveel als mogelijk de nieuwste ramingen gebruikt, dus inclusief nieuwe ontwikkelingen. De prijsstijgingen in de (wegen)bouw vormen een afzonderlijke risicopost. Gelet op het grote aanbod van bouwprojecten en daarmee toenemende vraag naar materialen, kan dit een prijsopdrijvend effect uitlokken. Standaard rekenen we met een jaarlijkse prijsstijging van 2%.

Beschikbare reserves Volgens de in maart 2018 door uw raad vastgestelde nota Grondbeleid maakt de reserve Volkshuisvesting deel uit van de totale reserves Grondexploitatie. De reserve was mede bedoeld voor herstructurering van het huidige woningenaanbod (o.a. energietransitie). Bij de bestemming van het rekeningsaldo bij de jaarrekening 2020 is besloten de reserve Volkshuisvesting over te hevelen naar de Algemene reserve vrij-besteedbaar (€ 800.000). Met ingang van de begroting 2020 maken we geen onderscheid meer in een reserve voor woningbouw en een reserve voor bedrijventerreinen. Deze zijn samengevoegd tot een reserve Grondexploitaties.

14

Plan

Saldo 31-122024

Verplichtingen

Gecorrigeerd saldo

Reserve Grondexploitaties

€ 576.000

€ 143.000*

€ 433.000

VPB: *De berekende VPB-last (Vennootschapsbelasting) wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Afgesproken is dat deze reserve minimaal een omvang heeft van € 500.000. Voor de komende jaren moeten we rekening houden met een totaalbedrag aan VPB van circa € 143.000 (t/m 2026). Dit legt een claim op de bovenstaande reserve. In de jaarrekening 2024 hebben we de voorlopige aanslag 2024 verwerkt. Daarnaast hebben we een gecorrigeerde aanslag over 2023 verantwoord. Omdat deze laatste te hoog was ingeschat ontvangen we nog een bedrag terug. Per saldo is een bedrag van € 218.000 aan de reserve onttrokken in 2024. Met deze aanwending van de reserve en de nog berekende verplichtingen, komt de reserve uit onder de minimumgrens van € 500.000. In het voorstel bestemming rekeningsaldo 2024 stellen we daarom voor een toevoeging aan de reserve te doen van minimaal € 67.000. Hiermee komt de reserve na verplichtingen op het minimumniveau. Het maximum van de reserve is vastgelegd op € 750.000.

15