Document · PDF

2024-18d D24.301220 Bijlage Wo Woningmarktonderzoek West-Brabant Tholen en De Bevelanden In.Fact.Research

Raadsvergadering 16 april 2024, gemeente KapelleBij agendapunt: Vaststellen Woon(zorg)visie De Bevelanden 2024-202835.025 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Rapport Woningmarktonderzoek West-Brabant, Tholen en De Bevelanden

Rapport

Woningmarktonderzoek West-Brabant, Tholen en De Bevelanden

Opdrachtgevers Gemeenten en corporaties in de regio Contactpersoon Anneloes van Geel, Stadlander

Datum 06-10-2023

Auteurs Johan van Iersel, In.Fact.Research Marlies van der Vlugt, In.Fact.Research

Inhoudsopgave

Samenvatting .............................................................................................................................1 1

Inleiding............................................................................................................................ 10

Terugblik .......................................................................................................................... 13

2.1

Ontwikkeling inwoners en huishoudens.............................................................. 13

2.2

Ontwikkeling woningvoorraad ............................................................................. 17

2.3

Ontwikkeling economie .......................................................................................... 22

Actuele woningmarktsituatie ........................................................................................ 24 3.1

Huishoudenssamenstelling .................................................................................... 24

3.2

Woonsituatie van huishoudens ............................................................................. 26

3.3

Fair share .................................................................................................................. 30

3.4

Actuele marktspanning .......................................................................................... 31

Betaalbaarheid van wonen ............................................................................................. 38 4.1

Woonlasten 2022 ...................................................................................................... 38

4.2

Betaalrisico’s ............................................................................................................. 39

4.3

Bestedingsruimte van de doelgroep in het bezit van de corporaties ................ 44

Demografische en economische ontwikkelingen ........................................................ 46 5.1

Woondeals als basis................................................................................................. 46

5.2

Economische ontwikkelingen ................................................................................ 53

5.3

Ontwikkeling inkomensgroepen ........................................................................... 54

Ontwikkeling woningbehoefte ...................................................................................... 57 6.1

Het Rijk pakt de regie.............................................................................................. 57

6.2

Uitgangspunten woningbehoefteraming ............................................................. 59

6.3

Beleid en behoefteontwikkeling............................................................................. 60

6.4

Kwalitatieve behoefteontwikkeling ...................................................................... 63

6.5

Samenvattend .......................................................................................................... 69

Een thuis voor iedereen .................................................................................................. 71 7.1

Vergrijzing en effecten woningbehoefte ............................................................... 71

7.2

Een thuis voor iedereen .......................................................................................... 79

7.3

Afsluitend ................................................................................................................. 84

Bijlage 1 Begrippenlijst .......................................................................................................... 86

Samenvatting De samenwerkende corporaties in West-Brabant, Tholen en De Bevelanden laten eens in de drie jaar – conform de frequentie van het landelijke WoON – een woningbehoefteraming opstellen. Het voorliggende onderzoeksrapport is het vijfde in een reeks die in 2009 is begonnen. Vanaf 2019 zijn ook de gemeenten als opdrachtgevers aangehaakt. In de loop der jaren hebben er inhoudelijke accentverschuivingen plaatsgevonden. Zo stond het onderzoek in 2009 in het teken van de nadere bevolkingskrimp, in 2016 was de asielstroom op een piek en in 2019 ging er relatief veel aandacht naar arbeidsmigranten en middeninkomens. Anno 2023 ligt de inhoudelijke focus op de recent overeengekomen woondeals. Daarin zijn ambitieuze afspraken gemaakt om de woningbouwproductie in gang te trekken, met specifieke aandacht voor de betaalbaarheid en de huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen. De kern van de onderzoeken is door de jaren heen echter gelijk gebleven, waardoor trends inzichtelijk kunnen worden gemaakt. De in 2009 voorspelde bevolkingskrimp is niet bewaarheid, wat deels te maken had met de relatieve toegankelijkheid van de woningmarkt in de regio’s. Huishoudens elders uit het land trokken vaker naar de regio’s dan voorzien, vanwege de prijskwaliteitverhouding van het woningaanbod en omdat men elders simpelweg geen woning kon vinden.

De uitdagingen en opgaven zijn anno 2023 anders van aard, maar ook nu liggen er mogelijkheden om dingen ten positieve te keren. Er zijn kansen om de woningbouw te versnellen en op punten zijn deze kansen groter dan elders in het land (er is plancapaciteit beschikbaar en de prijzen dalen minder hard dan elders). Het huisvesten van kwetsbare aandachtsgroepen levert forse opgaven, maar als de partners in het fysieke en sociale domein er samen de schouders onder zetten liggen er mogelijkheden. Kortom: de regio’s gaan een uitdagende toekomst tegemoet, maar dat is er ook een met kansen.

Terugblik en context In de afgelopen periode is er in de regio’s sprake geweest van een vrij constante groei van het aantal huishoudens (in totaal een toename van 12.180 huishoudens in 2012 tot 2022). Deze groei ontstond door een positief migratiesaldo van zowel binnen- als buitenlands migratie en door huishoudensverdunning (het gemiddeld aantal personen in een huishouden nam in de totale onderzoeksregio af van 2,34 in 2012 tot 2,25 in 2022). De groei van het aantal huishoudens hing voor een belangrijk deel samen met de ontwikkeling van de woningvoorraad (in 2012 tot 2022 nam de voorraad in de onderzoeksregio netto toe met bijna 12.000 woningen). De uitbreiding van de woningvoorraad in de afgelopen tien jaar bestond voor het overgrote deel uit koopwoningen. Het aantal huurwoningen van corporaties bleef ongeveer constant va n omvang. Hierdoor nam het 1

aandeel huurwoningen van de corporaties in elke regio met bijna twee procentpunten af in 2012 tot 2022, met -1,5% in de regio Roosendaal, -1,8% in de regio Bevelanden en met - 1,9% in de regio Bergen op Zoom. Ook landelijk nam de corporatie huurvoorraad met circa twee procentpunten af in de afgelopen tien jaar. Ondanks de bouwproductie in de afgelopen periode zijn er diverse signalen dat de spanning op de markt (het woningtekort) is opgelopen. De zoektijd naar sociale huurwoningen is toegenomen en de waardestijgingen in de koopsector bereikten begin 2022 ongekende hoogte. Deze waardestijgingen maakten dat de koopsector voor minder huurders bereikbaar werd, waardoor de doorstroming vanuit de huur stagneerde en waardoor ook in dit segment het beschikbare aanbod afnam. Inmiddels zijn we beland in andere tijden. De hypotheekrente is gestegen, de woningwaarden dalen en tegen de wil van het demissionaire kabinet in, daalt het aantal verleende bouwvergunningen en het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen. Dit soort recente ontwikkelingen zijn nog niet zichtbaar in de data van het Woon Onderzoek Nederland – dat in 2021 is uitgevoerd – en de exacte gevolgen voor de langere termijn zijn onduidelijk. Dit rapport biedt een helder beeld van de stand van zaken aan het begin van de turbulente periode waar we nu in zitten. Ook de meest actuele ontwikkelingen worden zo goed mogelijk belicht.

Daarnaast wordt inzicht geboden in de situatie op de langere termijn, in de wetenschap dat de weg hiernaarto e zeker niet rechtlijnig zal zijn.

Huishoudens en woningvoorraad In de drie regio’s wonen ten opzichte van het landelijk en regionaal gemiddelde wat meer gezinnen en ouderen. Het aandeel gezinnen ligt in elke regio rond de 33%, net iets boven het landelijke gemiddelde van 32%. Het aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder ligt in elke regio rond de 31%, landelijk gaat het om 29%. Huishoudens beneden de 23 jaar komen in de regio’s nauwelijks voor (circa 1% in elke regio). Rond de 47% van de huishoudens in de regio’s behoort op basis van hun inkomen tot de doelgroep van de corporaties (van 46% in de regio Bevelanden tot 48% in de regio Bergen op Zoom). In Nederland ging het in 2022 om circa 49%. De beperkte omvang van de groep jongeren (die relatief vaak tot de doelgroep behoren) is een van de redenen voor het lagere aandeel in de regio’s. Jongeren verlaten de regio vaak om elders te gaan studeren (of werken) en keren na hun studie lang niet altijd terug. Op het moment dat ze terugkeren, zijn ze vaak al in de gezinsfase en behoren ze niet meer tot de groep jongeren. In de regio’s wonen veel huishoudens in een koopwoning, uiteenlopend van 63% in de regio Roosendaal tot 68% in de regio Bevelanden. H et gaat overwegend om grondgebonden koopwoningen.

Het aandeel bewoonde zelfstandige corporatie huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens lag in de regio Roosendaal op 26%, in de regio Bergen op Zoom op 24% en in de regio Bevelanden op 23%. Weinig huishoudens wonen in de particuliere huursector (7% tot 8% van de huishoudens).

Actuele tekorten Landelijk bedroeg het woningtekort in 2022 volgens ramingen van onderzoeksbureau ABF Research rond de 315.000 woningen. Het ging om 3,9% van de woningvoorraad. De verwachting is dat dit tekort in de komende jaren nog zal toenemen, pas als de bouwproductie weer op gang komt zal het langzaam gaan afnemen. In de ABF-regio Roosendaal (bestaande uit de onderzoeksregio’s Roosendaal en Bergen op Zoom) was het woningtekort met 3,3% wat kleiner dan landelijk. Hetzelfde gold voor de ABF-regio Middelburg (bestaande uit de provincie Zeeland exclusief Tholen), waar het woningtekort volgens ABF rond de 1% bedroeg in 2022. Op basis van woonwensen waren er begin 2022 vooral tekorten aan koop- en huurappartementen, en in mindere mate ook aan grondgebonden koopwoningen. Op basis van de woonruimteverdeelcijfers van de corporaties is er sprake van een toegenomen spanning op de sociale huurwoningmarkt. De toegenomen spanning is in lijn met de verwachtingen uit de studie uit 2019, waarbij voor de korte termijn een toename van de behoefte aan sociale huur werd voorspeld. De sociale huurvoorraad nam in de afgelopen jaren echter nauwelijks toe en het aandeel corporatiehuurwoningen in de woningvoorraad nam in elke regio af (met bijna twee procentpunten in 2012 tot 2022).

Betaalbaarheid van het wonen Van de zelfstandig wonende huishoudens in de regio ’s had in 2022 ongeveer een op de tien huishoudens moeite om rond te komen c.q. de woonlasten te dragen (in deze studie ook wel huishoudens met een betaalrisico genoemd). Vooral onder huurders deed deze situatie zich voor. Onder particuliere huurders ging het om circa 2 2% en onder huurders van de corporaties om 19 á 20% in de regio’s. Onder eigenaar-bewoners lag het aandeel huishoudens met een betaalrisico een stuk lager, rond de 5 á 6% in de regio ’s. Met name de lagere inkomens hebben moeite om rond te komen. Dit wordt (in eerste instantie) maar beperkt zichtbaar in bijvoorbeeld huurachterstanden, omdat men eerst bespaart op andere posten. Ook bij de midden- en hogere inkomens komen betaalrisico’s voor, al gaat het volgens de uitgevoerde berekening om kleine aantallen. Hierbij geldt dat deze groep in de praktijk vermoedelijk groter is, omdat men gewend is om meer uit te geven dan alleen noodzakelijke uitgaven (het uitgangspunt in de uitgevoerde berekeningen). Het uitgavenpatroon van deze g roep is anders, waardoor men bij financiële tegenslag toch in problemen kan komen. Ten opzichte van de studie uit 2019 is het aandeel huurders bij de corporaties met een betaalrisico in de regio Roosendaal ongeveer gelijk gebleven (19%).

In de regio Bergen op Zoom is het aandeel licht afgenomen van 21% naar 20%. Wat hierbij een rol zou kunnen spelen, is dat in deze regio binnen het corporatiebezit het aandeel huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens is toegenomen, mede door de eenmalige huurverlaging in 2021. In de regio Bevelanden nam het aandeel huurders met een betaalrisico met een halve procentpunt toe (tot 20%). In deze regio wonen relatief veel grote gezinnen. De

norm voor noodzakelijke uitgaven voor primair levensonderhoud is door het Nibud verhoogd voor deze groep, wat de toename grotendeels verklaart.

Toekomstige demografische ontwikkelingen In voorgaande onderzoeken is veelal aangesloten op de demografische prognoses van de provincies Zeeland en Noord-Brabant. Hoewel deze niet volledig beleidsvrij waren, hadden ze wel een bepaalde neutraliteit. In dit nieuwe onderzoek is ervoor gekozen het beleid zoals neergelegd in de woondeals centraal te stellen. Op basis van de hierin benoemde ambities is een demografische prognose opgesteld die als input is genomen bij de behoefteramingen. Deze behoefteramingen kunnen worden benut om de in de woondeals benoemde bouwopgaven te preciseren/ uit te werken. Voor Zeeland geldt dat er een recente demografische prognose is opgesteld , die in tegenstelling tot eerdere prognoses bewust ambitieus is en aansluit op de afspraken in de woondeal. Op deze prognose is in deze studie aangesloten. De prognose van de provincie Noord-Brabant is verouderd (later dit jaar wordt een nieuwe prognose verwacht) en sluit niet aan op de woondeal en de meest recente landelijke prognoses van het CBS. Vandaar dat in deze studie voor de regio’s Bergen op Zoom en Roosendaal nieuwe demografische varianten zijn opgesteld, die beter aansluiten op de ambities uit de woondeal. Dit wil niet zeggen dat de aantallen in deze studie één-op-één overeen komen met de aantallen in de woondeals.

Dit om de volgende redenen: • In de woondeals wordt gesproken over (bruto en/of netto) woningbouwopgaven en niet over het aantal te huisvesten huishoudens. Er worden in de woondeals geen uitspraken gedaan over het aantal onzelfstandige wooneenheden en ‘bewoonde andere ruimten’. • Het tijdvak in de woondeals loopt van 2022 tot 2031 (tot en met 2030). De tijdsperiode in deze studie loopt van 2022 tot 2030 (tot en met 2029). In bijgaande tabel staat aangegeven hoe de aantallen uit de woondeals zich verhouden tot de aantallen in dit onderzoek. Daarbij geldt dat Tholen in dit onderzoek tot de regio Bergen op Zoom (en daarmee West-Brabant) is gerekend. Dit terwijl deze gemeente uiteraard de Zeeuwse Woondeal heeft getekend. In elk van de regio’s is naast de beleidsmatige variant die aansluit op de woondeals een tweede meer gematigde groeivariant doorgerekend, om het effect van een hogere of lagere demografische groei op de woningbehoefte inzichtelijk te m aken. Als dan de komende jaren blijkt dat de demografische groei wat achterblijft bij de verwachtingen, weet men in welke richting het bouwprogramma moet worden bijgesteld. Is de groei sterker dan verwacht, dan zal het programma in omgekeerde richting kunn en worden bijgesteld. In tabel 6-1 staat de verwachte huishoudensgroei per gemeente en regio volgens beide varianten aangegeven.

woningbehoefteraming (woondeal variant)

woondeal

West-Brabant en Tholen

Bevelanden

De totale nieuwbouwopgave bedraagt volgens de woondeal De totale nieuwbouwopgave bedraagt volgens de 9.635 woningen over de periode 2022 t/m 2030. Voor Tholen woondeal 5.500 woningen over de periode 2022 t/m gaat het om 1.640 woningen. Het effect van andere mutaties 2030. Het effect van andere mutaties (herbestemming, (herbestemming, sloop, splitsen, samenvoegen) is voor de sloop, splitsen, samenvoegen) is niet geconcretiseerd. Brabantse gemeenten ingeschat op -1.005 woningen, voor De provinciale prognose gaat uit van een toename van Tholen is dit effect naar schatting -175 woningen. De het aantal huishoudens met 4.500 over de periode uitbreidingsopgave bedraagt daarmee 8.630 woningen over de 2022 t/m 2030. Daaruit kan worden afgeleid dat het periode 2022 t/m 2030 voor de Brabantse gemeenten en 1.465 effect van de overige mutaties -1.000 is. woningen voor Tholen. Ten behoeve van de woningbehoefteraming is een prognose In de woningbehoefteraming is aangesloten op de opgesteld die uitgaat van een toename van het aantal provinciale prognose. Volgens deze prognose neemt huishoudens met 8.630 huishoudens over de periode 2022 tot het aantal huishoudens over de periode 2022 tot 2030 in de Brabantse gemeenten en 1.330 in Tholen. Bij de 2030 toe met 4.150.

Bij de woningbehoefteraming is woningbehoefteraming is gekeken welke woonruimten gekeken welke woonruimten benodigd zijn om deze benodigd zijn om deze huishoudens te huisvesten. Het gaat dan huishoudens te huisvesten. Het gaat dan om 3.970 om 8.010 reguliere woningen en 620 onzelfstandige reguliere woningen en 180 onzelfstandige wooneenheden of bewoonde andere ruimten in de Brabantse wooneenheden of bewoonde andere ruimten. De gemeenten. In Tholen gaat het om 1.300 reguliere woningen en woondeal spreekt alleen over woningen. 30 onzelfstandige wooneenheden of bewoonde andere ruimten.

Combineren van ambities en realisme De woondeals zijn leidend voor het woningbouwbeleid in de komende periode. De hierin opgenomen doelstellingen zijn ambitieus en betekenen in zekere mate een trendbreuk ten opzichte van het recente verleden. De regionale ambities sluiten aan bij de doelstelling van het Rijk om tot en met 2030 900.000 woningen te bouwen. Deze landelijke doelstelling wordt vermoedelijk niet bereikt, terwijl de behoefte vermoedelijk nog sterker toeneemt. Dit biedt de regio’s in theorie mogelijkheden om méér woningen te bouwen dan in de woondeals aangegeven. In de regio West-Brabant heeft men (getuige de Regionale InvesteringsAgenda) ook deze ambitie en worden de aantallen uit de woondeal als minimum beschouwd. In de praktijk is het belangrijk oog te hebben voor het volgende: •

Het is niet zo dat de behoefte die de komende jaren niet wordt bediend, zondermeer later alsnog kan worden bediend. Het leven van deze mensen staat niet stil, ze zullen zich ergens moeten vestigen. Lagere productie in de komende jaren, kan dus niet zondermeer op een later moment worden ingehaald.

•

Het kabinet is gevallen over de gezinshereniging, maar er was op veel punten overeenstemming tussen de coalitiepartijen over het inperken en beheersen van de buitenlandse migratie. Na de verkiezingen zal het migratiebeleid ongetwijfeld een rol spelen bij de formatie. Het kan zijn dat bijgevolg de migratie wordt ingeperkt en de toename van de behoefte kleiner is dan nu voorzien.

•

De toename van de behoefte wordt met name veroorzaakt door buitenlandse migratie. Immigranten hebben nog geen binding met het onderzoeksgebied. De regio’s zullen bij het bedienen ervan concurreren met andere Nederlandse regio’s. Dit zowel op het vlak van woningbouw, als op terreinen als werkgelegenheid en leefbaarheid.

De komende jaren liggen er kijkend naar de ontwikkeling van de behoefte veel kansen om de woningvoorraad uit te breiden. Mogelijk kunnen wat dit betreft zelfs meer woningen worden toegevoegd dan in de woondeals overeengekomen. Het is echter belangrijk om te beseffen dat het ook kan tegenzitten. De behoefte kan minder sterk toenemen dan verwacht, de concurrentieslag met andere regio’s kan verloren worden en vooral ook: er is bij de nieuwbouwproductie sprake van de nodige tegenwind waardoor het niet eenvoudig is de productie t e versnellen. Door dit alles kan het zijn dat de huishoudensgroei lager uitpakt dan op basis van de woondeal s mag worden verwacht. De in dit onderzoek doorgerekende gematigde groei variant maakt duidelijk in welke richting de woningbehoefte dan verschuift. De verschillen tussen de woondeal variant en de gematigde groei variant, laten het effect zien van meer of minder groei. Als er de komende jaren meer wordt gebouwd dan zal het hetzelfde effect zichtbaar zijn, maar dan in de andere richting. Het is in deze periode belangrijk om ambities en lef te tonen, maar het is ook belangrijk om realistisch te blijven en te beseffen dat het ook tegen kan zitten.

tabel 1

Omvang en ontwikkeling aantal huishoudens in de periodes 2014 tot 2022 en 2022 tot 2030, en netto plancapaciteit 2022 t/m 2030 zoals opgenomen in de woondeals

Borsele Goes Kapelle Noord-Beveland Reimerswaal totaal Bergen op Zoom Steenbergen Tholen Woensdrecht totaal Halderberge Moerdijk Roosendaal Rucphen totaal

aantal huishoudens

ontwikkeling huishoudens 2014 tot 2022

2014 9.290 16.800 5.020 3.520 8.570 43.200 29.620 10.080 10.140 9.320 59.160 12.540 15.510 33.930 9.390 71.360

abs. 360 1.470 390 230 680 3.130 1.130 980 680 500 3.280 780 1.020 1.710 750 4.260

2022 9.650 18.270 5.410 3.750 9.250 46.330 30.750 11.060 10.820 9.820 62.450 13.310 16.530 35.640 10.140 75.610

ontwikkeling huishoudens 2022 tot 2030 woondeal variant

perc. 4% 9% 8% 7% 8% 7% 4% 10% 7% 5% 6% 6% 7% 5% 8% 6%

abs. 360 1.930 640 480 750 4.150 1.990 720 1.330 420 4.460 800 1.290 2.940 480 5.500

perc. 4% 11% 12% 13% 8% 9% 6% 7% 12% 4% 7% 6% 8% 8% 5% 7%

ontwikkeling huishoudens 2022 tot 2030 gematigde variant abs. 210 1.530 490 330 600 3.150 1.520 570 830 270 3.190 650 680 2.360 330 4.000

netto plancapaciteit 2022 t/m 2030

perc. 2% 8% 9% 9% 7% 7% 5% 5% 8% 3% 5% 5% 4% 7% 3% 5%

Bron: CBS, woondeals, provinciale prognoses, In.Fact.Research

De keuze voor een gematigde groeivariant zegt niets over de na te streven beleidsmatige ambities. Die kunnen ook boven de ambities uit de woondeals liggen. In het geval van West-Brabant is de gegeven de Regionale InvesteringsAgenda ook zo. Landelijke behoefteramingen zijn onlangs naar boven gesteld, waardoor de opgave boven de 900.000 uit de Nationale Woon-en Bouwagenda uit zou komen. Als men de komende periode meer woningen kan bouwen dan overeengekomen in de woondeal, is er geen enkele aanleiding dat niet te doen. Kijkend naar de demografische trends uit het verleden, de huidige productieaantallen en de (harde) plancapaciteit zijn de doelstellingen uit de woondeals al ambitieus. Daarnaast zijn er geen garantie s dat de vraag vanuit het buitenland in de toekomst even groot zal zijn. Dat zijn de redenen om een gematigde variant naast de woondeal variant – die als basisvariant wordt beschouwd – door te rekenen. Ook de gematigde groeivariant ligt boven de vorige prognoses van de provincies en de kwantitatieve bouwopgaven zijn hoe dan ook groot. Het is van belang om daarnaast oog te blijven houden voor de veranderende samenstelling van de huishoudens. Het aantal huishoudens van boven de 65 jaar neemt in de periode 2022 tot 2030 toe met maar liefst 20% en tot 2040 met bijna 40%. De vergrijzing zal dan ook steeds meer een stempel gaan drukken op de woningmarkt.

930 2.525 800 635 770 5.660 2.620 1.040 1.450 670 5.300 1.170 2.500 5.520 870 10.050

Ontwikkeling woningbehoefte In het verleden was de ontwikkeling van de woningbehoefte vaak leidend voor de nieuwbouwprogrammering. In de Nationale Woon- en Bouwagenda pakt het Rijk de regie terug en is het beleid meer leidend geworden. In dit beleid, zoals ook regionaal vastgesteld in de woondeals, wordt vooral ingezet op betaalbaarheid en het oplossen van de tekorten aan de onderkant van de markt. Bij deze tekorten gaat het niet alleen om het accommoderen van de startersvraag en de lagere inkomens. Het gaat er ook om de instroom van groepen als statushouders , arbeidsmigranten en mensen die instellingen verlaten te faciliteren. Voor starters geldt dat de sociale huursector vaak een eerste opstap is, later verhuist een deel door naar de koopsector. Veel statushouders vinden naar verloop van een tijd een baan en een deel van hen maakt carrière. De arbeidsmigranten die zich permanent vestigen, behoren vaak tot de groep middeninkomens. Voor de uitstroom uit de instellingen geldt dat men voordat men in een instelling woonde ook al vaak op de sociale huur was aangewezen. De doelgroep van corporaties neemt door instroom van deze groepen op de langere termijn wel toe, maar het belangrijkste is dat er op dit moment simpelweg te weinig sociale huurwoningen beschikbaar zijn/komen. Beleidsmatig is bepaald dat tot en met 2030 minimaal 30% van de nieuwbouw uit sociale woningbouw bestaat .

In deze studie is berekend dat daarvan grofweg 50% benodigd is om de toenemende (eigen) behoefte op te vangen, met de overige 50% worden de tekorten weggewerkt. In de woondeals is ook afgesproken dat minimaal twee derde van de nieuwbouw in het betaalbare segment zal worden gerealiseerd. Daarbij geldt dat het betaalbare segment vrij ruim is gedefinieerd, alle koopwoningen met een prijs be neden de € 355.000 (de NHG-grens in 2022) en alle huurwoningen met een huurprijs beneden de € 1.000 per maand vallen hieronder. In het onderzoeksgebied bestaat het overgrote deel van de behoefte en het bestaande aanbod uit woningen in dit segment. Hier sluit het nieuwe beleid dus vrij naadloos aan op de behoefte/praktijk. Uitgesplitst naar eigendomsvorm en woningtype, heeft de toename van de behoefte met name betrekking op grondgebonden koopwoningen. Oudere eigenaar -bewoners blijven daar vaak in wonen, terwijl nieuwe gezinnen zich melden. Daarnaast neemt als gevolg van de vergrijzing de behoefte aan appartementen in zowel de huur - als koopsector toe. De uitkomsten zijn op dit vlak geheel in lijn met de eerdere onderzoeken.

Wonen met zorg De vergrijzing drukt zoals aangegeven een steeds grotere stempel op de woningmarkt. Dat uit zich ook in een toenemende behoefte aan toe- en doorgankelijke woningen, geclusterde woonvormen en verpleegzorgplekken. De behoefte aan deze laatste twee woonvormen neemt versterkt toe, doordat het Rijk inzet op verdergaande extramuralisering. Ook van ouderen met een intensieve zorgbehoefte wordt verwacht dat zij in de toekomst vaker zelfstandig wonen. In totaal neemt het aantal ouderen met beperkingen die leiden tot een behoefte aan 24uurs zorg toe in de periode 2022 tot 2030 met 1.120 in de regio Roosendaal, 860 in de 7

regio Bergen op Zoom en met 630 in de regio Bevelanden. Mogelijk kan circa 12% van de ouderen met een behoefte aan 24-uurs zorg worden opgevangen door uitbreiding van de verpleeghuiscapaciteit, maar daarna zal de verpleeghuiscapaciteit (naar huidige inzichten) grotendeels worden bevroren. De overige ouderen met een intensieve zorgbehoefte zullen zelfstandig moeten wonen. De behoefte aan geclusterde woonvormen (en verpleegzorgplekken) en zogenoemde tussenvormen zal dan ook sterker dan tot nu het geval was gaan toenemen. Daarnaast zal de vergrijzing zorgen voor een toename van de behoefte aan toe - en doorgankelijke woningen en in relatie daarmee zal ook de aanpasbehoefte in de bestaande voorraad verder toenemen.

Een thuis voor iedereen In het kader van het interbestuurlijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt gestreefd naar een meer evenwichtige verdeling van de verschillende aandachtsgroepen over de regio. Een van de manieren waarop demissionair minister De Jonge dit wil bereiken, is dat gemeenten die minder sociale huurwoningen in hun voorraad hebben dan het landelijke gemiddelde, verplicht worden om ten minste 30% sociale huur in hun nieuwbouw op te nemen. Dit staat omschreven in het concept wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ en het uitgangspunt is ook terug te vinden in de regionale woondeals. In elk van de drie regio’s ligt het aandeel bewoonde zelfstandige corporatie huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens onder het landelijk gemiddelde van 27%. Binnen de regio’s zijn er verschillen tussen de gemeenten. In de gemeenten Goes, Bergen op Zoom, Rucphen en Halderberge lag het aandeel boven of rond het landelijk gemiddelde. In Moerdijk en Roosendaal lag het aandeel er net onder. In de andere gemeenten lag het aandeel veel verder onder het landelijke gemiddelde, met name in Kapelle (15%) en Noord-Beveland (17%). In de regio’s zullen afspraken gemaakt moeten worden over het aandeel sociale huur dat elke gemeente opneemt in de nieuwbouwprogrammering.

Het Rijk ziet een betere spreiding van de sociale huur als een van manieren om kwetsbare aandachtsgroepen meer te spreiden over de regio ’s. In dit onderzoek is de huidige spreiding voor een aantal groepen – statushouders, studenten, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners – in beeld gebracht. Deze analyse maakt duidelijk dat van een evenredige spreiding op dit moment nog geen sprake is. In de komende periode zullen in de regio’s afspraken moeten worden gemaakt over hoe ervoor wordt gezorgd dat elke gemeente een ‘fair share’ bijdrage levert aan de huisvestingsopgave van kwetsbare aandachtsgroepen.

De val van het kabinet Door de val van het kabinet is het onduidelijk hoe het wettelijk kader er de komende jaren uit zal zien. De ministerraad heeft op 14 juli jl. besloten het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting door te sturen naar de Raad van State. Begin september heeft de Tweede Kamer besloten de Nationale Woon- en Bouwagenda en de bijbehorende programma’s niet als controversieel te beschouwen. Dit vooral omdat men vindt dat het thema op de agenda moet blijven staan, niet omdat men het op alle punten met de wettelijke uitwerking van het demissionaire kabinet eens is. De inzet van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op de volkshuisvesting en de bouwopgave wordt in aanloop naar de verkiezingen en kabinetsformatie zo goed mogelijk gecontinueerd. Hoewel onzeker is wat er de komende maanden en op landelijk niveau gaat gebeuren, is er veel ook wel duidelijk. Zo zijn de woondeals gesloten, aan de daarin benoemde doelstellingen hebben zowel gemeenten, als provincies en het Rijk zich gecommitteerd. Hoewel de wettelijke uitwerking ter discussie staat, geldt dit niet voor het breed gedeelde adviesrapport Een thuis voor iedereen van de commissie Ter Haar. De VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen hebben in hun reactie op de val van het kabinet aandacht gevraagd voor de urgentie en benadrukken dat de woonopgave geen stilstand verdraagt.

Alle onzekerheden ten spijt, is vrijwel met zekerheid te stellen dat wonen de komende jaren hoog op de landelijke agenda blijft staan.

Inleiding

Aanleiding Dit regionale woningmarktonderzoek is de vijfde in een reeks van onderzoeken. Het eerste onderzoek in 2009 was een initiatief van de samenwerkende corporaties. De uitdagingen die op de corporaties en gemeenten afkwamen waren te groot om alleen op te pakken. Samenwerking werd noodzakelijk geacht. Destijds was de voorbereiding op mogelijke bevolkingskrimp een van de belangrijke drijfveren. Doordat landelijke, provinciale en regionale prognoses sindsdien structureel omhoog zijn bijgesteld, is deze drijfveer wat meer naar de achtergrond verdreven. Anno 2023 zijn er voldoende redenen om gezamenlijk op te blijven trekken. Er zijn vraagstukken die overal spelen en daardoor het beste gezamenlijk kunnen worden opgepakt. Door het gebruik van uniforme definities en uitgangspunten wordt de onderlinge samenwerking bevorderd. Het is simpelweg goedkoper en efficiënter om gezamenlijk op te trekken bij dit soort onderzoeken. En daarnaast ligt er nu een concrete opdracht van het Rijk om in regio’s gezamenlijk op te trekken bij het op gang brengen van de woningbouw en het voorzien in voldoende huisvesting voor kwetsbare aandachtsgroepen. Doelstelling, methoden en bronnen De centrale doelstelling van dit woningmarktonderzoek is het in beeld brengen van de actuele en toekomstige behoefte aan woningen van diverse doelgroepen in West-Brabant, Tholen en De Bevelanden (figuur 1-1).

Deze doelstelling stond ook in eerdere onderzoeken centraal. Wat dit keer anders is, is dat het beleid zoals neergelegd in de woondeals meer centraal is gesteld. Voor wat betreft de kwantitatieve opgaven tot 2030 is direct aangesloten op de woondeal, de woningbehoefteramingen kunnen worden benut om de opgaven in te kleuren en bij te stellen op het moment dat de groei hoger of lager uitvalt. Om deze doelstelling te verwezenlijken is op basis van informatie uit uiteenlopende bronnen een integrale analyse en rapportage opgesteld. De volgende bronnen zi jn gebruikt: • Er is gebruik gemaakt van cijfers aangeleverd door de gemeenten en de corporaties in de regio; • Er is gebruik gemaakt van microdata van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en van cijfers van CBS statline. • Er is aangesloten op de bevolkingsprognoses van de provincie Zeeland en de woondeals in de regio’s. • Voor een raming van de actuele en toekomstige situatie is gebruik gemaakt van het ‘LokaalCombinatiemodel’ van In.Fact.Research. Dit model is gevoed met lokale data en het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2021 om zo goed mogelijk op de lokale situatie aan te sluiten. 10

• Overige bronnen die gehanteerd zijn in het onderzoek zijn onder andere de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), het Kadaster en de jaarverslagen van Zuidwestwonen en Klik voor Wonen. figuur 1-1

Gebiedsindeling onderzoek

In het onderzoek is aangesloten bij de in de woondeals opgenomen ambities. Dit wil niet zeggen dat de aantallen in deze studie één-op-één overeen komen met de aantallen in de woondeals. Dit om de volgende redenen: 1 • In de woondeals wordt gesproken over (bruto en/of netto) woningbouwopgaven en niet over het aantal te huisvesten huishoudens. Er worden in de woondeals geen uitspraken gedaan over het aantal onzelfstandige wooneenheden en ‘bewoonde andere ruimten’. • Het tijdvak in de woondeals loopt van 2022 tot 2031 (tot en met 2030). De tijdsperiode in deze studie loopt van 2022 tot 2030 (tot en met 2029). In bijgaande tabel staat aangegeven hoe de aantallen uit de woondeals zich verhouden tot de aantallen in dit onderzoek.

Specifiek voor de regio Bevelanden (en gemeente Tholen) geldt dat in de provinciale prognose 2022 een prognosejaar is. In deze studie hebben we gerekend met de werkelijke aantallen in 2022 volgens het CBS. De opgave in dit onderzoek is bepaald door uit te gaan van het verschil tussen 2022 (werkelijk) en 2030 volgens de provinciale prognose. 11

woningbehoefteraming (woondeal variant)

woondeal

West-Brabant en Tholen

Bevelanden

Leeswijzer Deze rapportage bevat een integrale analyse op het niveau van de drie regio’s. Er wordt een beeld geschetst van de belangrijkste opgaven die er liggen en de onzekerheden die daarbij gelden. De snelle lezer wordt doorverwezen naar de samenvatting aan het begin van dit rapport. Het vervolg van deze rapportage kent de volgende opzet: • In hoofdstuk 2 wordt teruggeblikt op de ontwikkeling van het aantal inwoners, huishoudens en woningen in het verleden en op de compone nten die deze ontwikkelingen bepalen. • In hoofdstuk 3 wordt de gemeente cijfermatig getypeerd. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad, actuele woonpatronen en vraag-aanbodverhoudingen. • In hoofdstuk 4 staat de betaalbaarheid van het wonen centraal. Er wordt zowel gefocust op de woonlasten van huurders in de (sociale) huursector als op de woonlasten van eigenaar-bewoners. • In hoofdstuk 5 worden de verwachte demografische en economische ontwikkelingen besproken. • In hoofdstuk 6 wordt aangegeven welke veranderingen in de woningbehoefte worden verwacht in relatie tot de beleidsmatige uitgangspunten. • In hoofdstuk 7 worden enkele specifieke doelgroepen belicht die beleidsmatig in de aandacht staan. • In bijlage 1 is een begrippenlijst opgenomen.

Naast deze regionale rapportage zijn er per gemeente factsheets opgesteld waarin de belangrijkste uitkomsten zijn weergegeven, voorzien van een beknopte analyse. Deze factsheets zijn separaat bij deze regionale rapportage opgeleverd. 12

Terugblik

In dit hoofdstuk wordt teruggeblikt op de ontwikkeling van het aantal inwoners, huishoudens en woningen en op de componenten die deze ontwikkelingen bepalen. Hiermee wordt het kader geschetst voor de onderzoeksresultaten in de volgende hoofdstukken. Vaak zijn ontwikkelingen in het verleden al veelzeggend voor zowel de actuele als de toekomstige situatie.

2.1

Ontwikkeling inwoners en huishoudens

Inwoners In 2022 woonden er bijna 415.000 inwoners in de totale onderzoeksregio. In de afgelopen jaren is het aantal inwoners toegenomen, met een gemiddelde toename van 1.800 mensen per jaar in de periode 2017 tot 2022. Circa 36% van deze groei kwam terecht in de regio Bergen op Zoom, 35% in de regio Bevelanden en 29% in de regio Roosendaal (tabel 2-1). De bevolking ontwikkelt zich door natuurlijke ontwikkelingen (geboorte en sterfte) en migratiestromen (tabel 2-1). In de afgelopen vijf jaar is de bevolking gegroeid door migratie (alleen in de regio Bevelanden was het saldo van natuurlijke ontwikkelingen licht positief ). Het ging zowel om binnenlandse migratie (vestiging vanuit een andere gemeente) als om buitenlandse migratie. Voor de binnenlandse migratie geldt dat het deels ook gaat om statushouders en arbeidsmigranten die na hun aankomst in Nederland doorverhuizen naar een andere gemeente. Als hierme e rekening wordt gehouden is de invloed van de buitenlandse migratie mogelijk wat groter, maar het is lastig om de verschillende stromen exact van elkaar te scheiden. tabel 2-1

Ontwikkeling bevolking naar de componenten die deze ontwikkeling bepalen, gemiddeld per jaar over de periode 2017 tot 2022

gemiddeld per jaar in 2017 tot 2022 geboorte sterfte a. saldo natuurlijke ontwikkeling vestiging - uit andere gemeente vertrek - naar andere gemeente b. binnenlands migratiesaldo vestiging - immigratie vertrek - emigratie c. buitenlands migratiesaldo totaal saldi personen (a+b+c)

regio Roosendaal 1.460 1.785 -325 6.375 5.935 440 1.640 1.230 410

regio Bergen op Zoom 1.315 1.410 -95 5.100 4.770 330 1.945 1.525 420

regio Bevelanden 1.035 995 40 4.680 4.340 340 825 580 245

totaal 3.805 4.190 -385 16.155 15.045 1.110 4.410 3.335 1.075

525

655

625

1.800

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Wat betreft de binnenlandse migratie staat in figuur 2-1 de verhuisintensiteit van inwoners tussen de gemeenten in het werkgebied aangegeven. Niet elke gemeente in het werkgebied heeft directe banden met de andere, maar er is wel sprake van een aan eenschakeling van samenhangende gemeentelijke woningmarkten. Op een wat hoger schaalniveau onderscheiden zich de drie onderzoeksregio ’s rondom de steden Goes, Bergen op Zoom en Roosendaal. Dit geeft aan dat de in dit onderzoek gehanteerde regio-indeling ook een inhoudelijke basis kent. figuur 2-1

Verhuisintensiteit tussen gemeenten binnen het werkgebied (2019 t/m 2021) 2

vertrokken uit gemeente

Noord-Beveland Goes Borsele Kapelle Reimerswaal Woensdrecht Bergen op Zoom Tholen Steenbergen Roosendaal Rucphen Halderberge Moerdijk

Moerdijk

Halderberge

Rucphen

Roosendaal

Steenbergen

Tholen

Bergen op Zoom

Woensdrecht

Reimerswaal

Kapelle

Borsele

Goes

Noord-Beveland

gevestigd in gemeente

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### 7% ### ### ### ### ### ### ### ### 8% ### 5% 3% 9% ### ### ### ### ### ### ### 2% 7% 2% 4% 3% ### ### ### ### ### ### ### ### 6% 2% 0% 2% ### ### ### ### ### ### ### ### ### 8% ### ### ### ### 8% ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### 9% ### 7% ### ### ### ### ### ### ### ### ### 9% ### 8% ### ### ### ### ### ### ### ### ### 4% 2% 4% ### ### ### ### ### ### ### ### 3% 4% 8% 5% ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### 5% ### ### ### ### ### ### ### ### weinig minder dan gemiddeld

meer dan gemiddeld veel

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Voor de buitenlandse immigratie geldt dat het gaat om een zeer diverse groep. In 2021 ging het in Nederland als geheel voor ongeveer een vijfde om Nederlanders die terugkeerden uit het buitenland. Ongeveer een kwart kwam naar Nederland vanwege arbeid en een gelijk aandeel kwam naar Nederland vanwege gezinshereniging. Asiel betrof tegen de 10% van de migratie, het overige deel betrof studenten of andere redenen. Exacte cijfers voor de onderzoeksregio’s zijn niet beschikbaar. De WRR heeft enkele jaren geleden onderzocht dat tegen de 50% van de immigranten vijf jaar later het land weer heeft verlaten. Dit percentage verschilt per groep, bij de asielmigratie ligt het lager, bij de arbeidsmigranten en studiemigranten hoger. Van de arbeidsmigranten verblijft 40% maar zeer kort in Nederland of pendelt op en neer tussen Nederland en het land van herkomst.

De verhuisintensiteit is berekend door het feitelijk aantal verhuizingen te delen door het aantal dat op basis van de omvang van de bestemmings- of afkomstgemeente verwacht mag worden. 14

In tabel 2-2 staat de buitenlandse migratie in de regio’s uitgesplitst naar geboorteland. Het grootste deel van de migranten is geboren in Europa en het zijn met name mensen uit Midden- en Oost-Europese landen die bijdragen aan het positieve migratiesaldo. tabel 2-2

Buitenlandse migratie van en naar de regio’s naar geboorteland, gemiddeld per jaar over de periode 2017 tot 2022

aantal totaal naar geboorteland indeling 1 Afrika Amerika Azië Europa (inclusief Nederland) totaal naar geboorteland indeling 2 Griekenland, Italië, Portugal of Spanje Midden- en Oost-Europese landen overige landen totaal

regio Roosendaal immigratie emigratie 1.640 1.230 100% 100%

regio Bergen op Zoom saldo immigratie emigratie 410 1.940 1.530 100% 100% 100%

regio Bevelanden saldo immigratie emigratie 420 820 580 100% 100% 100%

saldo 240 100%

4% 3% 4% 88% 100%

4% 2% 3% 91% 100%

5% 7% 5% 82% 100%

3% 2% 3% 91% 100%

2% 1% 2% 94% 100%

5% 7% 7% 80% 100%

4% 4% 6% 85% 100%

3% 3% 4% 89% 100%

6% 7% 12% 75% 100%

4% 58% 38% 100%

4% 46% 50% 100%

7% 93% 0% 100%

3% 57% 40% 100%

2% 61% 37% 100%

5% 44% 51% 100%

7% 46% 46% 100%

8% 38% 54% 100%

6% 65% 28% 100%

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

In figuur 2-2 staat de samenstelling van het totale migratiesaldo (binnen- en buitenlandse migratie) naar leeftijd weergegeven. De regio’s trokken per saldo vooral inwoners in de gezinsfase aan (inwoners t ussen de 25 en 50 jaar en kinderen van 0 tot 15 jaar). Het effect van corona en de toenemende mogelijkheden voor thuiswerken op de binnenlandse verhuisstromen is lastig in te schatten. Landelijk gezien is het aantal gezinnen en stellen dat de Randstad verlaat gedurende corona toegenomen, maar deze trend was al langer zichtbaar. 3 Ook onder inwoners van 50 jaar en ouder was het migratiesaldo positief. Dit positieve saldo kwam vooral op conto van mensen tussen 50 en 65 jaar. Circa 85% van het binnenlands migratiesaldo van 50-plussers bestond uit 50 tot 65 jarigen (in de gehele onderzoeksregio). De buitenlandse migratie van 50-plussers is door het CBS niet nader uitgesplitst naar leeftijd. Voor jongeren tussen 15 en 25 jaar geldt dat zij per saldo vaak uit de re gio’s vertrokken voor werk of studie elders. De instroom vanuit het buitenland zorgde ervoor dat het migratiesaldo voor deze groep in enkele jaren positief was (en dat het saldo minder negatief was in andere jaren). Mede door het vertrek van jongeren uit de regio’s wonen er in vergelijking met Nederland minder inwoners tussen 20 en 35 jaar (figuur 2-3).

Het aandeel inwoners tussen 35 en 50 jaar en het aandeel kinderen tussen 0 en 15 jaar liggen rond het landelijk gemiddelde (in de regio Bevelanden wonen relatief veel kinderen). Er wonen relatief veel aankomende ouderen van 50 tot 70 jaar in de regio ’s, vooral in de regio’s Bergen op Zoom en Roosendaal.

Zie ook: https://nidi.nl/demos/vertrek-uit-de-randstad-in-coronatijd-in-perspectief/ 15

figuur 2-2

Ontwikkeling totaal migratiesaldo in de regio’s naar leeftijd

1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600

0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 50 jaar 50 jaar of ouder

regio Roosendaal

regio Bergen op Zoom

2021

2020

2019

2018

2017

2021

2020

2019

2018

2017

2021

2020

2019

2018

2017

totaal migratiesaldo

regio Bevelanden

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

figuur 2-3

Bevolkingssamenstelling naar leeftijd in de regio’s en Nederland, 2022 Nederland

1,8%

regio Bergen op Zoom

1,6%

regio Roosendaal

1,4%

regio Bevelanden

1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4%

0,2% 100 jaar

90 jaar

80 jaar

70 jaar

60 jaar

50 jaar

40 jaar

30 jaar

20 jaar

10 jaar

0 jaar

0,0%

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Huishoudens In de afgelopen tien jaar groeide het aantal huishoudens in de totale onderzoeksregio met 12.180 tot 184.385 huishoudens in 2022 (+7,1%, tabel 2-3). Dat zijn 130 huishoudens minder dan in 2019 volgens de provinciale prognoses werden verwacht voor het jaar 2022. In de regio Bevelanden nam het aantal huishoudens relatief het meest toe in 2012 tot 2022 (+8,1%). In de regio Roosendaal bedroeg de groei 6,6% en in de regio Bergen op Zoom 6,9%. Landelijk nam het aantal huishoudens in 2012 tot 2022 met 8,3% iets meer toe.

tabel 2-3

Ontwikkeling aantal huishoudens in 2012 tot 2022

ontwikkeling 2012-2017 2017-2022 2012-2022 abs. 2012-2022 perc. aantal huishoudens 2022

regio Roosendaal 1.865 2.840 4.705 6,6% 75.615

regio Bergen op Zoom 915 3.090 4.005 6,9% 62.445

regio Bevelanden 1.120 2.350 3.470 8,1% 46.325

totaal 3.900 8.280 12.180 7,1% 184.385

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

2.2

Ontwikkeling woningvoorraad

De groei van het aantal huishoudens hing voor een belangrijk deel samen met de ontwikkeling van de woningvoorraad. De woningvoorraad nam in 2012 tot 2022 toe met bijna 12.000 woningen in de totale onderzoeksregio. De netto uitbreiding van de woningvoorraad in de afgelopen tien jaar bestond voor een belangrijk deel uit koopwoningen (ruim 10.300 woningen, 86%, tabel 2-4). In elke regio nam het aantal koopwoningen sterk toe. Het aantal particuliere huurwoningen nam in de periode 2012 tot 2017 toe, gevolgd door een afname in 2017 tot 2022 in de regio’s Bergen op Zoom en Bevelanden (in de grotere gemeenten Bergen op Zoom en Goes nam het aantal particuliere huurwoningen toe). Het gaat hier om een netto ontwikkeling, ofwel het saldo van nieuwbouw, overige toevoegingen, verkoop, sloop, overige onttrekkingen en administratieve correcties. Het aantal huurwoningen van corporaties bleef in de regio Bevelanden ongeveer gelijk, nam in de regio Bergen op Zoom licht af en in de regio Roosendaal licht toe. H et aandeel corporatiehuurwoningen in de woningvoorraad nam in elke regio met bijna twee procentpunten af in 2012 tot 2022, met -1,5% in de regio Roosendaal tot -1,9% in de regio Bergen op Zoom (tabel 2-5, ook landelijk nam de corporatie huurvoorraad met circa twee procentpunten af ).

In de regio Bergen op Zoom nam het aantal corporatiewoningen vooral in de periode 2020 tot 2022 af, met ruim 400 woningen (in 2017 tot 2020 nam de voorraad nog met 200 woningen toe). tabel 2-4 Ontwikkeling totale woningvoorraad naar koop en huur in 2012 tot 2022

ontwikkeling koop

2012-2017 2017-2022 2012-2022 ontwikkeling particuliere huur 2012-2017 2017-2022 2012-2022 ontwikkeling corporatie huur 2012-2017 2017-2022 2012-2022 ontwikkeling totaal voorraad 2012-2017 2017-2022 2012-2022 gemiddelde groei per jaar in 2012-2022

regio Roosendaal 900 2.275 3.175 1.520 85 1.605 35 150 185 2.495 2.110 4.605 460

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research 17

regio Bergen op Zoom 825 2.865 3.690 600 -15 585 15 -205 -190 1.405 2.340 3.745 375

regio Bevelanden 835 2.625 3.460 410 -355 55 95 -105 -10 1.670 1.935 3.605 360

totaal regio's 2.560 7.765 10.325 2.530 -285 2.245 145 -160 -15 5.570 6.385 11.955 1.195

tabel 2-5 Ontwikkeling aandeel corporatie huurwoningen in de regio’s in de totale woningvoorraad

aandeel corporatie huur

2012 2017 2022

regio Roosendaal 29% 28% 28%

regio Bergen regio op Zoom Bevelanden 28% 24% 27% 24% 26% 22%

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Woningmutaties De woningvoorraad in de regio’s groeide vooral door de toevoeging van nieuwbouwwoningen. Ook werden woningen toegevoegd door bijvoorbeeld het omzetten van (kantoor)panden in woningen (figuur 2-4). De landelijk teruglopende productie van nieuwbouw kent vele aan elkaar gerelateerde oorzaken. Deels heeft deze terugloop te maken met de (ingewikkelde) planprocedures, beleidsmatig gestelde eisen, grondprijsbeleid en personele tekorten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt om dit soort belemmeringen weg te nemen en voor een versnelling van de woningbouw te zorgen. Er zijn echter ook oorzaken waar men geen of alleen indirect invloed heeft. Het gaat dan bijvoorbeeld om de hogere rentes, stijgende bouwkosten, een afnemende economische groei en het stikstofprobleem. De inspanningen om tot een versnelling te komen zijn essentieel wil men de doelstellingen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de woondeals realiseren. Over de periode 2018 t/m 2022 werden gemiddeld per jaar ruim 67.000 vergunningen verleend in Nederland. Dat is uiteraard te weinig om in de komende jaren de door Hugo de Jonge gewenste productie van 100.000 per jaar te bereiken. In totaal werden in de periode 2018 t/m 2022 in Nederland 336.000 vergunningen verleend. Als percentage van de voorraad ging het om 4,2%.

In de regio’s Bergen op Zoom en Bevelanden lag dit aandeel hoger (4,6% in Bergen op Zoom en 4,7% in Bevelanden). Dat betekent dat er vanuit dit perspectief in deze regio ’s meer kansen zijn om de productie in de komende periode enigszins op peil te houden. In de regio Roosendaal bedroeg dit aandeel slechts 2,8%. In deze regio is er weliswaar veel plancapaciteit (zie ook paragraaf 5.1), maar er zijn de afgelopen jaren relatief weinig vergunningen afgegeven. In figuur 2-5 staat het aantal verleende vergunningen per regio aangegeven naar huur en koopwoningen. In de regio Roosendaal ligt het aandeel huurwoningen binnen het aantal verleende bouwvergunningen op 32%. In Bergen op Zoom ligt dit aandeel op 27% en in Bevelanden op 22%. Met name dat laatste aandeel is laag, gegeven het nieuwe rijksbeleid zoals neergelegd in de Nationale Woon- en Bouwagenda.

figuur 2-4

De ontwikkeling van de woningvoorraad naar type mutatie in 2018-2022

1.000 800

onttrekking

600

sloop

400

toevoeging

200

nieuwbouw

saldo

-200 -400

regio Roosendaal

regio Bergen op Zoom

2022

2021

2020

2019

2018

2022

2021

2020

2019

2018

2022

2021

2020

2019

2018

-600

regio Bevelanden

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

figuur 2-5

Het aantal verleende bouwvergunningen voor woningen naar huur en koop in 2018-2022

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

huurwoningen

regio Roosendaal

regio Bergen op Zoom

2022

2021

2020

2019

2018

2022

2021

2020

2019

2018

2022

2021

2020

2019

2018

koopwoningen

regio Bevelanden

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

Ontwikkeling koopprijzen Het CBS publiceert de gemiddelde verkoopwaarden van bestaande koopwoningen. Deze zijn niet helemaal geschikt om de prijsontwikkeling in de bestaande voorraad als geheel inzichtelijk te maken, want de eigenschappen van verhandelde woningen kunnen van jaar tot jaar verschillen. Om het effect daarvan te dempen is in figuur 2-6 het gemiddelde prijsniveau genomen van drie opeenvolgende jaren (2017 t/m 2019 en 2020 t/m 2022).

ontwikkeling verkoopprijzen bestaande woningen 2017/2018/2019 2020/2021/2022

figuur 2-6

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in de periode 2020-2022 en de ontwikkeling van deze prijs ten opzichte van de periode 2017-2019 42% Noord-Beveland

40% 38% 36% 34%

Reimerswaal Steenbergen

32%

Borsele

30%

Zeeland

28% 26%

Tholen

Rucphen Moerdijk Kapelle Roosendaal Goes

Bergen op Zoom Woensdrecht

24%

22% € 250.000

Nederland Noord-Brabant

Halderberge € 300.000

€ 350.000

€ 400.000

€ 450.000

gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen 2020/2021/2022 Bron: CBS/Kadaster, bewerking In.Fact.Research

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in de provincie Noord -Brabant was ongeveer gelijk aan het landelijke gemiddelde en lag rond de € 383.000. De prijsontwikkeling lag met 32% iets onder de landelijke trend van 34%. Voor de gemeenten in de regio’s Bergen op Zoom en Roosendaal gold dat zowel het prijsniveau als de prijsontwikkeling onder het landelijk gemiddelde lag, met uitzondering van gemeente Rucphen (een iets hogere prijsontwikkeling). Ook in de provincie Zeeland en in de gemeenten in de regio Bevelanden lag het prijsniveau en de prijsontwikkeling onder het landelijk gemiddelde, met uitzondering van de gemeenten Reimerswaal en Noord-Beveland (een laag prijsniveau, maar een hogere prijsontwikkeling dan landelijk). De prijsontwikkeling in figuur 2-6 geeft aan dat de spanning op de koopwoningmarkt in de afgelopen jaren is toegenomen. Aan de sterke prijsstijgingen in het verleden lijkt echter een einde gekomen, zo blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) voor de NVM-regio’s West-Noord-Brabant en Overig Zeeland (tabel 2-6). De prijs per vierkante meter nam in 2022 in de beide regio’s af en de verkooptijd nam toe. De transactieprijzen daalden met circa 7,4% in West-Noord-Brabant en met 3,4% in Overig Zeeland, wat vooral merkbaar was voor verkopers van appartementen (-9% in West-Noord-Brabant en -8% in Overig Zeeland).

Landelijk daalden de transactieprijzen van woningen met gemiddeld 8,2% nog wat meer.

tabel 2-6

Het aantal transacties, de gemiddelde verkooptijd en de transactieprijs in de NVM-regio West-Noord-Brabant (boven) en Overig Zeeland (onder)

West-Noord-Brabant aantal transacties verkooptijd in dagen transactieprijs per m2

2022-1 978 22 € 3.434

2023-1 992 41 € 3.292

transactieprijzen tussenwoning hoekwoning 2-onder-een-kap vrijstaand appartement totaal

2022-1 € 350.000 € 368.000 € 441.000 € 669.000 € 328.000 € 416.000

2023-1 € 321.000 € 349.000 € 407.000 € 625.000 € 300.000 € 385.000

Overig Zeeland aantal transacties verkooptijd in dagen transactieprijs per m2

2022-1 379 26 € 3.025

2023-1 375 46 € 2.959

transactieprijzen tussenwoning hoekwoning 2-onder-een-kap vrijstaand appartement totaal

2022-1 € 272.000 € 284.000 € 346.000 € 536.000 € 286.000 € 334.000

2023-1 € 263.000 € 285.000 € 339.000 € 519.000 € 264.000 € 323.000

Bron: NVM, bewerking In.Fact.Research

Ontwikkeling huurprijzen particuliere huur In de vijf grootste steden van Nederland is de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2023 gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal in 2022 en 2021. In bijna 75 procent van (middel)grote Nederlandse steden gebeurde hetzelfde (bron: Pararius). In de provincie Nood-Brabant nam de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector toe van € 13,90 in het eerste kwartaal van 2021 tot € 15,47 in het eerste kwartaal van 2023 (+11%). In de provincie Zeeland ging het om een toename van € 12,41 in het eerste kwartaal van 2021 tot € 13,55 in het eerste kwartaal van 2023 (+9%). De prijsontwikkeling van particuliere huurwoningen in de gemeenten in de onderzoeksregio’s is op basis van Pararius niet bekend, omdat het om te kleine aantallen woningen gaat. Voor de toekomst geldt mogelijk dat de grens voor huurprijsbescherming wordt opgetrokken van € 763,47 tot € 1.000. Door deze regulering verwacht het demissionaire kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur ) bij een nieuw huurcontract onder de € 1.000 wordt verhuurd. Tegenstanders geven aan dat dit beleid een remmend effect zal hebben op particuliere investeringen in het middensegment en dat mede daardoor het streven van 900.000 nieuwe woningen in de periode t/m 2030 in gevaar komt.

De tijd zal moeten uitwijzen of en in welke mate dit het geval is. Ontwikkeling huurprijzen corporatie huur Eerder in dit hoofdstuk bleek dat het aandeel corporatiehuurwoningen in de woningvoorraad in elke regio met bijna twee procentpunten is afgenomen in de afgelopen tien jaar, op basis van registratiecijfers van het CBS. De prijsontwikkeling van de huurwoningen van de corporaties kan op basis van het vorige woningmarktonderzoek in de regio’s (2019) in beeld worden gebracht. Dit is weergegeven in figuur 2-7.

Het aandeel woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens nam volgens de opgaven van de corporaties in elke regio af. In het segment daarboven, tot de eerste aftoppingsgrens, nam het aandeel woningen toe, vooral in de regio Bergen op Zoom. Het aandeel huurders dat een huurprijs betaalde onder de eerste aftoppingsgrens nam in deze regio toe van 71% in 2019 tot 76% in 2022. In de regio Bevelanden ging het om een geringe toename van 80% in 2019 tot 81% in 2022. In de regio Roosendaal bleef dit aandeel ongeveer gelijk (rond de 78%). Het aandeel woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens bleef in elke regio constant. figuur 2-7 100%

80%

3% 10% 9%

Samenstelling corporatiebezit naar huurprijs in 2019 en 2022 3% 7% 12%

5% 13% 11%

5% 9% 10%

1% 8% 11%

1% 7% 10%

2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens

60% 59%

40%

61%

56%

boven liberalisatiegrens

63%

66%

1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens

kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens tot kwaliteitskortingsgrens

15%

13%

2022

2019

2022

regio Roosendaal

regio Bergen op Zoom

17%

15%

2022

16%

2019

19%

2019

20%

regio Bevelanden

Bron: corporaties in de regio, bewerking In.Fact.Research

2.3

Ontwikkeling economie

De toegenomen spanning op de woningmarkt tot 2022 hangt deels samen met de aangetrokken economie. Begin 2022 was de dip in de economie als gevolg van corona vrijwel teniet gedaan en de werkloosheid in Nederland lager dan ooit. In figuur 2-8 staat de verhouding tussen het aantal banen en de omvang van de beroepsbevolking weergegeven in de regio’s. Er zijn grote verschillen tussen provincies en regio ’s. Zo zijn er in Noord-Brabant meer banen per inwoner in de leeftijd van 15 tot 65 (de beroepsbevolking) da n in Zeeland (0,80 ten opzichte van 0,69). De ontwikkeling laat in de afgelopen jaren op hoofdlijnen wel een gelijke trend zien. De onderzoeksregio ’s wijken alle drie af van het provinciale beeld. In de Brabantse regio Bergen op Zoom zijn er relatief weinig banen en in de Zeeuwse regio Bevelanden zijn er juist relatief veel banen. Deze relatief goede economische uitgangspositie vormt een van de redenen voor de relatief hoge huishoudensgroei in deze regio in de afgelopen jaren (tabel 2-3).

figuur 2-8

De verhouding tussen het aantal banen en de omvang van de beroepsbevolking

0,85

provincie Noord-Brabant

0,80

regio Bevelanden

0,75

regio Roosendaal

0,70

provincie Zeeland

0,65

regio Bergen op Zoom

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14003768/1