2023-34b D23.290994 Nota zienswijzen

Antwoordnotitie zienswijzen en overlegreacties

Bestemmingsplan Buitengebied, 11e herziening, Frisostraat 2 Schore

1. Inleiding Er zijn 3 schriftelijke zienswijzen ingekomen: 1. Zienswijze 1, ontvangen op 24 april 2023 2. Zienswijze 2, ontvangen op 20 april 2023 3. Zienswijze 3, ontvangen op 2 mei 2023 Daarnaast zijn er overlegreacties ingediend door: 1. Provincie Zeeland 2. Waterschap Scheldestromen In hoofdstuk 2 wordt eerst ingegaan op de ontvankelijkheid van de zienswijzen. De binnengekomen zienswijzen zijn na een complete beoordeling, samengevat, beantwoord en van een conclusie voorzien in hoofdstuk 3. De schriftelijke zienswijzen zijn mondeling toegelicht tussen 10 en 17 mei 2023. Op 18 juli heeft een overleg plaatsgevonden met de drie indieners voor inhoudelijke afstemming. De samenvatting en beoordeling van de zienswijzen bevat de opmerkingen uit de schriftelijke zienswijzen in combinatie met de mondelinge toelichting en de uitkomsten van het gezamenlijk overleg. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de overlegreacties.

2. Ontvankelijkheid zienswijzen De zienswijzen zijn tijdig ingediend en voldoen aan de vormvereisten. De zienswijzen zijn ontvankelijk.

3. Samenvatting en beoordeling zienswijzen 1. Zienswijze 1

a.

Samenvatting Indiener geeft aan dat de bebouwing niet de hoogte in hoeft. Het perceel is groot genoeg voor het gewenste programma, maar dan wel in lagere bebouwing. De opgenomen waarden voor rooilijn, goothoogte en nokhoogte zijn ruim en vrijblijvend. Hierdoor kunnen omwonenden slecht inschatten wat er in de omgeving gebouwd gaat worden.

Beoordeling De beoogde ontwikkeling heeft een maximale goot-/nokhoogte van 4 meter respectievelijk 9 meter. Dit zijn realistische maten voor een woning van één bouwlaag met kap. Wel wordt de mogelijkheid om 10% af te wijken van deze maximale bouwhoogte bij vaststelling uit het bestemmingsplan verwijderd. Er is een stedenbouwkundige onderbouwing toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. Hierin zijn voorbeelden van mogelijke gebouwen toegevoegd die op basis van dit bestemmingsplan in samenhang met de nota ruimtelijke kwaliteit denkbaar zijn.

b.

Daarnaast geeft indiener aan dat de voorkeur naar een enkele vrijstaande woning uitgaat vanwege de massa.

Het perceel heeft een breedte van 22 meter, dit is groot genoeg voor één vrijstaande woning óf een blok twee-onder-één-kap woningen. Bij vaststelling van het bestemmingsplan wordt een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven. De regels omtrent vergunningsvrij bouwen blijven van toepassing op het perceel.

c.

Indiener geeft aan dat dagelijks auto’s geparkeerd staan op het bestraatte deel voor de boomgaard. Door de ontwikkeling gaan deze parkeerplaatsen verloren waardoor netto parkeercapaciteit wordt ingeleverd. De indiener stelt voor om bij de realisatie extra parkeerplaatsen te realiseren om parkeerproblemen in de buurt te voorkomen.

Het parkeren van de beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd op eigen terrein, per woning minimaal 2 parkeerplaatsen. De informele mogelijkheid tot parkeren langs de weg zal gedeeltelijk, maar niet helemaal, vervallen. Op basis van waarnemingen worden hier enkele voertuigen geparkeerd. Met de realisatie van 1 of 2 woningen zullen hier alsnog enkele voertuigen kunnen staan. De parkeercapaciteit in dit gebied is en blijft voldoende.

d.

Indiener geeft aan dat het uitzicht op het landelijke gebied vanuit zijn woning verdwijnt. Om de impact van de bebouwing te minimaliseren

De locatie van de rooilijn is gebaseerd op de omliggende woningen. De rooilijn ligt op 8 meter van de straat, gemiddeld tussen de naastgelegen 2

vraagt de indiener om de rooilijn verder naar achteren te leggen. Voor het bouwvlak is nu een rooilijn opgenomen van ca. 8 meter van de straat, door de rooilijn gelijk te trekken met de bebouwing aan Frisostraat 4 wordt deze afstand groter en zal de beoogde ontwikkeling als minder massief worden ervaren.

woningen. De woning van indiener ligt aan de andere kant van de Frisostraat. De straat met trottoir is ongeveer 9 meter breed, zodat de afstand tussen de voorgevel van de woning van indiener tot de nieuwe woning(en), ruim 17 meter bedraagt. Dat het uitzicht wijzigt wordt niet betwist, maar met de gekozen situering wordt voldoende rekening gehouden met de verschillende belangen van de omgeving en initiatiefnemer. Er bestaat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht.

e.

Indiener vraagt naar de impact van de bebouwing op lichtinval.

De woning van de indiener van zienswijze 1 ligt ten zuiden van de ontwikkeling. Hierdoor wordt schaduwwerking van de beoogde ontwikkeling uitgesloten. Gelet op de afstand van ruim 17 meter tot de nieuwe woning(en), is er geen effect op de lichtinval voor indiener.

f.

Ten slotte is het mogelijk dat de ontwikkeling nadelige gevolgen heeft voor de economische waarde van de woning van indiener. Bouwgrond met een vrij uitzicht is duurder dan zonder vrij uitzicht.

Er bestaat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht. Het staat indiener vrij een beroep te doen op planschade bij de gemeente.

CONCLUSIE: • De mogelijkheid om 10% af te wijken van de maximale bouwhoogte is uit het bestemmingsplan verwijderd • Er wordt een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven • Er is een stedenbouwkundige onderbouwing opgesteld waarin de keuze voor het aantal woningen en de typologieën worden toegelicht • In deze stedenbouwkundige onderbouwing zijn betrekking tot de woningtypen voorbeelden van mogelijke gebouwen toegevoegd

3

2. Zienswijze 2

a.

b.

Samenvatting De bestaande woning gelegen aan Frisostraat 4 heeft een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van ca. 8 meter. De indiener heeft aan dat de beoogde bouwmaten van de nieuwe bebouwing een grote massa zal creëren en dit niet in verhouding zal staan tot de naastgelegen woning.

Beoordeling De beoogde ontwikkeling heeft een maximale goot-/nokhoogte van 4 meter respectievelijk 9 meter. Dit zijn realistische maten voor een woning van één bouwlaag met kap. Wel wordt de mogelijkheid om 10% af te wijken van deze maximale bouwhoogte bij vaststelling uit het bestemmingsplan verwijderd.

De indiener geeft aan dat de beoogde ontwikkeling het woongenot nadelig beïnvloed. De privacy van de indiener zou verminderen, het vrije uitzicht op een boomgaard verdwijnt, door de nieuwe bebouwing valt er minder zonlicht op zijn woning en ontstaat er meer schaduwwerking.

Dat het uitzicht wijzigt wordt niet betwist. Met de gekozen situering wordt echter voldoende rekening gehouden met de verschillende belangen van de omgeving en initiatiefnemer. Er bestaat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht. De eventuele gevolgen voor privacy en lichtinval vallen onder planschade. Het staat indiener vrij hier een beroep op te doen bij de gemeente. Wel wordt er bij vaststelling van het bestemmingsplan een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven. De regels omtrent vergunningsvrij bouwen blijven van toepassing op het perceel. Daarnaast stelt de initiatiefnemer voor om gezamenlijk een groene erfafscheiding te plaatsen, waarbij de kosten gedeeld worden. Dit leidt niet tot een wijziging van het bestemmingsplan.

CONCLUSIE: • De mogelijkheid om 10% af te wijken van deze maximale bouwhoogte is uit het bestemmingsplan verwijderd

4

• • •

Er wordt een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven Er is een stedenbouwkundige onderbouwing opgesteld waarin de keuze voor het aantal woningen en de typologieën worden toegelicht In deze stedenbouwkundige onderbouwing zijn betrekking tot de woningtypen voorbeelden van mogelijke gebouwen toegevoegd

3. Zienswijze 3

a.

b.

c.

Samenvatting Indiener geeft aan dat de voorkeur gaat naar een enkele, vrijstaande woning.

Beoordeling Het perceel heeft een breedte van 22 meter, dit is groot genoeg voor één vrijstaande woning óf een blok twee-onder-één-kap woningen. Bij vaststelling van het bestemmingsplan wordt een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven. De regels omtrent vergunningsvrij bouwen blijven van toepassing op het perceel.

Indiener geeft aan dat de bebouwing niet de hoogte in hoeft. Het perceel is groot genoeg voor het gewenste programma, maar dan wel in lagere bebouwing. De opgenomen waarden voor rooilijn, goothoogte en nokhoogte zijn ruim en vrijblijvend. Hierdoor kunnen omwonenden slecht inschatten wat er in de omgeving gebouwd gaat worden. De indiener pleit dan ook voor het maken van een concreet bouwplan, of ten minste voorbeelden, om de visualisatie gemakkelijker te maken voor omwonenden.

De beoogde ontwikkeling heeft een maximale goot-/nokhoogte van 4 meter respectievelijk 9 meter. Dit zijn realistische maten voor een woning van één bouwlaag met kap. Wel wordt de mogelijkheid om 10% af te wijken van deze maximale bouwhoogte bij vaststelling uit het bestemmingsplan verwijderd.

Indiener geeft aan dat het toevoegen van twee woningen de parkeerdruk in de buurt kan verhogen.

Het parkeren van de beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd op eigen terrein, per woning minimaal 2 parkeerplaatsen. De informele mogelijkheid tot parkeren langs de weg zal gedeeltelijk maar niet helemaal vervallen. Op basis van waarnemingen worden hier enkele voertuigen geparkeerd. Met de realisatie van 1 of 2 woningen zullen hier

Er is een stedenbouwkundige onderbouwing toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. Hierin zijn voorbeelden van mogelijke gebouwen toegevoegd die op basis van dit bestemmingsplan in samenhang met de nota ruimtelijke kwaliteit denkbaar zijn.

5

alsnog enkele voertuigen kunnen staan. De parkeercapaciteit in dit gebied is en blijft voldoende. d.

De indiener geeft aan dat de beoogde ontwikkeling het woongenot nadelig beïnvloed. De privacy van de indiener zou verminderen, het vrije uitzicht op een boomgaard verdwijnt.

Er bestaat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht. Maar er wordt een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven. De regels omtrent vergunningsvrij bouwen blijven van toepassing op het perceel. De eventuele gevolgen voor privacy en lichtinval vallen onder planschade. Het staat indiener vrij hier een beroep op te doen bij de gemeente.

CONCLUSIE: • De mogelijkheid om 10% af te wijken van deze maximale bouwhoogte is uit het bestemmingsplan verwijderd • Er wordt een regel opgenomen dat de hoofdgebouwen minimaal 3 meter en bijgebouwen minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens moeten blijven • Er is een stedenbouwkundige onderbouwing opgesteld waarin de keuze voor het aantal woningen en de typologieën worden toegelicht • In deze stedenbouwkundige onderbouwing zijn betrekking tot de woningtypen voorbeelden van mogelijke gebouwen toegevoegd

6

4. Samenvatting en beoordeling overlegreacties 1. Provincie Zeeland

a.

Samenvatting Een aantal punten op het gebied van archeologie die aangevuld of aangepast moeten worden voordat het plan kan worden vastgesteld. • • • • • •

•

Beoordeling Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de opmerkingen.

Archeologisch rapport is nog een conceptversie Het advies van de adviseur archeologie van de gemeente ontbreekt Er is in de toelichting niet verwezen naar het gemeentelijke archeologie beleid waar de waardes archeologie op berusten De tekst zoals omschreven in de toelichting niet overeen met wat er in het rapport geadviseerd wordt Punt 1.9 van de regels klopt niet (de opgravingsvergunning) In de regels wordt voor de waarde archeologie 3 (4 wordt niet genoemd) alleen gesteld hoe deze verwijderd kan worden, maar hij wordt verder niet gedefinieerd De vrijstellingsgrenzen worden nergens benoemd

CONCLUSIE: • De conceptversie wordt vervangen door de definitieve versie van het archeologisch rapport • Het advies van de adviseur archeologie van de gemeente wordt toegevoegd • De teksten met betrekking tot archeologie (paragraaf 4.2) worden aangepast naar aanleiding van de bovenstaande opmerkingen

7

2. Waterschap Scheldestromen

a.

Samenvatting Watertoets is niet voldoende ingevuld, met name de wijze waarop de watercompensatie wordt omschreven.

Beoordeling Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de opmerkingen.

CONCLUSIE: • De watertoets wordt aangepast • Watercompensatie vindt plaats in de vorm van oppervlaktewater op het perceel

8