2022-42b. Businessplan nieuw Cederhof tbv verzoek gemeentegarantie

Businessplan

Nieuwbouwinitiatief Woon-zorgcentrum Cederhof Levensloopbestendig wonen in de gemeente Kapelle

Inhoudsopgave 1.

Levensloopbestendig wonen in de gemeente Kapelle .............................................................................. 2

2.

Organisatie................................................................................................................................................. 3

3.

4.

2.1

Ontstaan, identiteit en missie ........................................................................................................... 3

2.2

Ambities ............................................................................................................................................. 3

2.3

Structuur, management en interne organisatie ................................................................................ 4

2.4

Activiteiten ........................................................................................................................................ 5

2.5

Financiële positie ............................................................................................................................... 6

De markt .................................................................................................................................................... 7 3.1

Positionering ...................................................................................................................................... 7

3.2

Ontwikkelingen .................................................................................................................................. 8

3.3

Marktanalyse Gemeente Kapelle ...................................................................................................... 8

3.4

Relatie Zorgkantoor, Gemeente en Eerstelijnsvoorzieningen......................................................... 10

Investeringsplan ...................................................................................................................................... 12 4.1

Keuze scenario nieuwbouw ............................................................................................................. 12

4.2

Bouw en bouwmanagement ........................................................................................................... 14

4.2.1

Bouwkundige en functionele kwaliteit .................................................................................... 14

4.2.2

Bouwmanagement en bouworganisatie ................................................................................. 15

4.3

Investeringskostenbegroting ........................................................................................................... 16

4.4

Planning ........................................................................................................................................... 17

1

1. Levensloopbestendig wonen in de gemeente Kapelle Je woont in een dorp of stad, maar het dagelijkse leven speelt zich toch voornamelijk af in je eigen wijk. Veel mensen beschouwen prettig wonen als een groot goed. Niet zo gek, als je bedenkt hoeveel tijd je dagelijks in en rond huis doorbrengt. Door de vele (bouw)voorschriften is er steeds minder sprake van kwaliteitsverschillen binnen de te onderscheiden woonsegmenten. Een gevolg hiervan is dat mensen bij het zoeken naar een passende woning steeds vaker hun keuze bepalen aan de hand van omgevingskwaliteiten: het leefmilieu op wijkniveau. Al naar gelang de levensfase spelen daarbij verschillende voorzieningen een meer of minder belangrijke rol. Het concept ‘Levensloopbestendig Wonen’ besteedt veel aandacht aan hiervoor benodigde basiskwaliteiten. Uitgekiende woningplattegronden, multifunctionaliteit van (delen van) gebouwen en aanvullende faciliteiten, zorgen voor extra wooncomfort in en voor bewoners van alle woningcategorieën, flexibiliteit en langere levensduur van gebouwen. Het realiseren van gevarieerde voorzieningen aanvullend of ter vervanging van het, verouderde, aanwezige aanbod - draagt bij aan een goed woonmilieu voor alle bewoners in de gemeente.

Uitgangspunt van dit concept is dat het resultaat van het te realiseren initiatief zich niet beperkt tot de locatie, maar een substantiële kwaliteitsimpuls oplevert voor de gehele gemeente: versterking van haar DNA dat de basis blijft voor verdere ontwikkeling. Op en rond zo’n levensloopbestendige locatie in de gemeente moet iedereen kunnen wonen: jong en oud, arm en rijk, uit diverse culturen en van verschillende gezindten, met of zonder hulp bij het zelfstandig functioneren in de samenleving. Om een dergelijk woonideaal te realiseren moet een gedifferentieerd functieprogramma ontwikkeld worden. Een afgestemde variatie aan woningtypen voor diverse doelgroepen en leeftijden met een hierop gericht, flexibel, voorzieningenpakket is hierbij randvoorwaarde. Een voorwaardenscheppende mix van bebouwing én inrichting van de buitenruimte dient ‘mensen die elkaar in hun gemeente willen ontmoeten’ centraal te stellen: ontmoeten en gemeenschapszin, als onderdeel van een stedelijke kwaliteit, werken als schild tegen anonimiteit en vereenzaming. Het huidige pand Cederhof, oorspronkelijk een bejaardenhuis voor 93 bewoners, is op 29 april 1977 geopend. In 2000 zijn twee zogenoemde units voor verpleeghuiszorg gerealiseerd voor totaal 19 plaatsen zware zorg. In 2006 heeft een ingrijpende renovatie plaatsgevonden.

Tijdens deze renovatie zijn 80 éénkamerappartementen samengevoegd tot 40 tweekamerappartementen met ruime douche en toilet. Het betreft specifiek vastgoed: geschikt voor het leveren van zorg. De doelgroep is de afgelopen 10 jaar snel verzwaard/zorgbehoevender geworden. Het huidige gebouw heeft deze ontwikkeling niet gevolgd en is niet alleen functioneel gedateerd (onvoldoende ruimte en slechte logistiek in relatie tot hoge zorgvraag), maar ook wat betreft installatietechniek (luchtbehandeling, zonwering, brandveiligheid, verwarmingssysteem, liften, elektrotechniek, communicatiesysteem). Er zijn geen ruimten voor paramedische behandelingen (fysio-logopedie) en de somatische unit heeft geen eigen huiskamer. Het huidige gebouw biedt geen mogelijkheid om deze vraagstukken op te lossen. Hiermee is de noodzaak tot nieuwbouw ontstaan. De noodzaak tot nieuwbouw wordt ondersteund door de adviezen van de Cliëntenraad en de Ondernemingsraad van Cederhof. De fysieke verbondenheid tussen het huidige pand en de te realiseren nieuwbouw is essentieel voor het behoud van een aantal belangrijke functies en het optimaliseren van het verblijfs-/woonareaal van de bewoner. Het restaurant, de keuken, de linnenkamer, de binnentuin en de kantoren blijven bestaan waardoor m2 kunnen worden toegevoegd aan de woning van de bewoner.

Naast de professionele zorgverlening en een volwaardig woon-appartement vormen de bovengenoemde functies een belangrijk element binnen de zorgvisie van Cederhof. Het gaat bij Cederhof om de verbinding tussen wonen, zorg, welzijn en activiteiten; leefbaarheid en menselijke schaal. Het businessplan is opgesteld ten behoeve van de besluitvorming om een levensloopbestendig Woonzorgcentrum te realiseren, als vervanging voor het oude verzorgingshuis Cederhof. 2

2. Organisatie 2.1 Ontstaan, identiteit en missie In 1973 vindt de oprichting plaats van de instelling voor bejaardenzorg te Kapelle, dit na opheffing van de instelling voor maatschappelijke zorg te Kapelle en de instelling voor bejaardenzorg te Wemeldinge. In 1992 vindt een reorganisatie plaats waarbij met de oprichting van de Stichting Ouderenzorg Kapelle en daaraan gelieerde stichtingen de blauwdruk wordt gelegd voor de huidige organisatie(structuur). Met de bouw van het zorgcentrum Cederhof in 1977 raakt de organisatie en de naam ‘Cederhof’ ingeburgerd in de Kapelse samenleving. ‘Cederhof’ is de werknaam waarmee de organisatie naar buiten treedt.

De kern van het logo vormt de witte stam, symbolisch voor het stevig geworteld/verankerd zijn in de gemeenschap. Onder de kroon van de boom bieden we bescherming/beschutting. Een boom staat ook voor groei en ontwikkeling, iets waar we als organisatie ook

Cederhof heeft een algemene grondslag en is geworteld in de gemeenschap van de gemeente Kapelle. De missie van de organisatie is het streven naar naadloos aanééngesloten diensten van welzijn, zorg en wonen, dit voor alle inwoners van de gemeente Kapelle. Met bekwame en betrokken vak professionals levert Cederhof een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid binnen de gemeente Kapelle. Centraal in het handelen staat het persoonlijke contact en het respect voor een eigen leven: ‘heel persoonlijk’.

Cederhof neemt met overtuiging deel aan het programma Radicale Vernieuwing verpleeghuiszorg: een netwerk waar mensen het belangrijkste zijn en niet de regels. In dat kader wordt in samenwerking met lokale huisartsen en de acute zorg van ziekenhuis ADRZ vormgegeven aan o.a. Zorgpensions, om de fricties in de wachtlijsten in de extramurale en intramurale zorg in Gemeente Kapelle op te vangen.

2.2 Ambities Cederhof heeft de volgende doelstellingen: ➢ We zetten ons – samen met de huisartsen, Adrz en gemeente – in om de oudere inwoners van gemeente Kapelle zo lang mogelijk thuis te laten wonen. ➢ Aan zelfstandig wonende inwoners van de gemeente Kapelle van 18 jaar en ouder bieden we een breed scala van laag tot hoog complexe zorg, begeleiding en ondersteuning: van goede kwaliteit, uitgaande van eigen kracht, doelmatig en verantwoord. ➢ Het woonaanbod van Cederhof is toegerust voor de eisen van de huidige en toekomstige tijd en is aantrekkelijk voor ouderen uit de gemeente Kapelle. ➢ Cederhof is een dienstencentrum waar zorg, zorg met verblijf, welzijnsdiensten, restaurantfaciliteiten en activiteiten voor een brede doelgroep worden aangeboden. ➢ Cederhof biedt complexe, intensieve zorg van een kwalitatief hoog niveau. ➢ We zijn een financieel gezonde organisatie en stellen het belang van de cliënt voorop. ➢ Onze medewerkers en vrijwilligers zijn deskundig, dragen verantwoordelijkheid en zijn betrokken: medewerkers zijn ons kapitaal. ➢ Cederhof heeft een belangrijke opleidingsfunctie in de gemeente Kapelle en Zeeland.

3

2.3 Structuur, en interne

management organisatie

De structuur bestaat afzonderlijke als groep acteren:

thans uit vier stichtingen die

• • •

• Stichting Ouderenzorg Kapelle is de formele werkgever van al het personeel actief binnen de groep; Stichting Zorgcentrum Cederhof is een aanbieder van intra- en extramurale ouderenzorg en eigenaar van het zorgcentrum Stichting Wonen voor Ouderen eigenaar/exploitant van de woningen (sociale) verhuur, inclusief verhuur eerstelijnsvoorziening; Stichting Welzijn Kapelle verricht(te) gemeentelijke welzijnsactiviteiten

Binnen de stichting Zorgcentrum Cederhof wordt een segmentering toepast die aansluit bij de te onderscheiden bedrijfsonderdelen, namelijk: 1. Verpleeghuiszorg 2. Wijkverpleging 3. Wmo huishouding 4. Keuken en restaurant Wonen voor Ouderen kent een segmentering die gelijk is aan de te onderscheiden verhuurcomplexen. De principes van de Zorgbrede Governancecode worden toegepast. De code is een samenbundeling van moderne en inmiddels breed gedragen algemene opvattingen in de zorg over goed bestuur, toezicht en verantwoording. De code richt zich op de kwaliteit van bestuur, de kwaliteit van het toezicht daarop, de interactie tussen de Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht en op het betrekken van belanghebbenden bij het beleid van Cederhof. Er is sprake van een éénhoofdige raad van bestuur. De RvB wordt ondersteund door het managementteam dat bestaat uit Manager Zorg, (transitie)manager Zorg, Hoofd Voeding en Manager Bedrijfsvoering. Adviseur vastgoed, Controller, medewerker kwaliteit en beleid en P&O functionaris vervullen als stafmedewerkers een adviserende en ondersteunende rol voor het management. Cederhof heeft een actieve Cliëntenraad en Ondernemingsraad. De directeur-bestuurder voert structureel overleg met de raden.

Daarbij worden de wettelijke kaders van de Wet Medezeggenschap Cliënten Zorginstellingen, de Wet op de Ondernemingsraden en de Wet Kwaliteit klachten en geschillen in de zorg in acht genomen. In 2022 zal invulling worden gegeven aan herijking van de stichtingenstructuur, dit inclusief herziening van de statuten en reglementen. Doelstelling is een toekomstbestendige inrichting die aansluit bij de activiteiten. De gemeente Kapelle heeft per 1.1.2022 haar welzijnsactiviteiten gecentraliseerd, de Stichting Welzijn Kapelle zal op korte termijn ontbonden worden.

4

2.4 Activiteiten In zorgcentrum Cederhof wonen 60 cliënten die verpleeghuiszorg ontvangen, waarbij de zorgzwaarte eind 2021 de volgende verdeling kent:

VV4 VV5 VV6 VV7

4 25 30 1

Van de cliënten met een VV5 en VV6 is circa 50% de Specialist Ouderengeneeskunde de hoofdbehandelaar en wordt de zorg geleverd inclusief behandeling, bij de overige cliënten is dit exclusief behandeling en is de huisarts de hoofdbehandelaar. Cederhof gaat uit van de clientvraag of sprake is van in- of exclusief behandeling, niet het appartement waar de client woont is daarin leidend. Cliënten ontvangen een versbereide warme maaltijd uit de keuken van Cederhof. Daarnaast voorziet deze keuken voor ouderen in de gemeente Kapelle Tafeltje Dekje-maaltijden, ook de inwoners van de gemeente Noord-Beveland en de inwoners van Zierikzee kunnen een tafeltje-dek-je maaltijd afnemen. Dagelijks worden er zo’n 250 maaltijden geproduceerd. De wijkverpleging biedt zorg aan gemiddeld 150 cliënten, daarvan een 25-tal cliënten die deze zorg ontvangen vanuit het Modulair Pakket Thuis (MPT) Wlz gefinancierd. De overige cliënten betreft zorgverzekeringswet gefinancierde zorg, aanspraak wijkverpleging. De dagbesteding, onderdeel van de thuiszorgtak, heeft 20 cliënten. Financiering vindt plaats via het MPT of via de maatwerkvoorziening Wmo. Ook via de maatwerkvoorziening Wmo ontvangen 190 huishoudelijk hulp of huishoudelijke zorg. Cederhof wonen verhuurt in de gemeente Kapelle 122 senioren zorgwoningen en 14 luxe serviceappartementen.

Huurders van zorgwoningen en serviceappartementen kunnen gebruik maken van faciliteiten die Cederhof biedt, zoals het restaurant. Het laatste gerealiseerde complex, Flat Bruelisstraat, staat in directe verbinding met Cederhof. Op de begane grond van deze flat is een eerstelijnsvoorziening gehuisvest, een apotheekhoudende huisartsenpraktijk. De verhuurcomplexen ; Bruelisstraat 113-149 staat leeg in afwachting sloop /nieuwbouw

Opvallend is dat Cederhof nagenoeg geen arbeidsmarktvraagstuk heeft. Cederhof werkt in het verpleeghuis niet met uitzendkrachten/ ZZP’ers in de zorg, in de wijkverpleging is de inzet daarvan beperkt. Cederhof heeft alleen verzorgenden en verpleegkundigen van niveau 3 en hoger in dienst. In het verpleeghuis en wijkverpleging werken de HBO-verpleegkundigen voor 50% mee in de directe patiëntenzorg. Ook heeft het verpleeghuis en de wijkverpleging een HBO-opgeleide kwaliteitsverpleegkundige. Er is altijd een bereikbaarheidsdienst van MBO of HBO geschoolde verpleegkundige 7/24 uur beschikbaar. De personeelsinzet van Cederhof voldoet aan het kwaliteitskader en de personeelsnorm voor deskundigheidsniveaus.

5

De totale personele formatie conform begroting 2022: Verpleeghuis Thuiszorg (inclusief dagbesteding) Huishoudelijke hulp extramuraal Keuken en restaurant Algemeen beheer Technische dienst en woonconsulent Totaal FTE

67,6 32,2 16,4 12,5 7,2 1,8 137,7

2.5 Financiële positie Cederhof is een financieel gezonde organisatie. In de onderstaande grafieken is een aantal indicatoren ultimo 2020 (laatste jaarrekening) en de boekjaren daaraan voorafgaand afgezet tegen de branche, waarbij de benchmark is gebaseerd op de uitkomsten van de Barometer Nederlandse Gezondheidszorg 2021 (EY). Het financieel beleid van Cederhof is helder en duidelijk; de exploitatiekosten dienen aan te sluiten bij de bekostiging. Er worden geen specifieke gelden geoormerkt voor huisvesting, vastgoed is een bedrijfsmiddel en dient bij te dragen aan de zorgverlening. Geld dat voor zorg is bedoeld, wordt niet bestemd voor vastgoed of andere doeleinden. In hoofdstuk 6, waar de financiële doorrekeningen zijn opgenomen, is terug te lezen dat de voorlopige balans per 2021 dezelfde ‘robuuste’ vermogenspositie laat zien, het eigen vermogen bedraagt ruim 56% van het balanstotaal. De ratio voor liquiditeit bedraagt 2,3 eind 2020. Te concluderen is dat de parameters voor zowel de continuïteit op langere termijn (solvabiliteit) en op korte termijn (liquiditeit) ruim boven de normen zijn. De financiële resultaten over de afgelopen jaren laten een evenwichtig beeld zien. De raming voor 2021 komt uit op een positief resultaat van € 100k en blijft daarmee achter op de begroting 2021.

Investeringen vooruitlopend op realisatie nieuwbouw (creëren leegstand, verhuiskosten) en éénmalige lasten in verband met professionaliseren verhuurbeleid zijn enerzijds verklarende factoren. Anderzijds zijn de segmenten ‘wijkverpleging’ en ‘restaurant en keuken’ verlieslatend. Voor het laatste segment geldt dat daar een verband ligt met de Covid-pandemie, de restaurantinkomsten blijven ver achter.De exploitatiebegroting 2022 sluit positief, waarbij voor de verlieslatende segmenten in 2021 ook in de begroting 2022 een verlies is voorzien. Voor beiden segmenten geldt dat in 2022 ombuigscenario’s moeten worden ingezet. Overigens is in de financiële doorrekening naar de toekomst (hoofdstuk 6) deze ombuiging nog niet ingeboekt.

6

3. De markt 3.1 Positionering Cederhof positioneert zich als Kapelse organisatie die over een breed palet zorg en diensten biedt aan alle inwoners van de gemeente Kapelle. Onze aandacht gaat vooral uit naar de meest kwetsbare. Met onze medewerkers en een groot aantal vrijwilligers is Cederhof zichtbaar in de buurt, in de verschillende wijken en kernen van Kapelle. Cederhof is nadrukkelijk onderdeel van de samenleving. Als dienstverlener, maar ook als werkgever wordt een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid van de gemeente. Ook investeert Cederhof nadrukkelijk in de jeugd van Kapelle en Zeeland als stageplaats, vakantiebaan en opleidingsplaats. Ook voor alle scholen (van lagere school tot middelbare school) biedt Cederhof de mogelijkheid tot maatschappelijke stage voor de leerlingen. Als relatief kleine speler in de zorgmarkt is het een uitdaging om hierin de eigen positie te handhaven. Een goede samenwerking met ketenpartners, ziekenhuis en andere organisaties is dan ook belangrijk evenals een goede relatie met de financiers. Ondanks dat Cederhof zich richt op een breed scala aan diensten is duidelijk dat ‘het verpleeghuis’ de levensader (aorta) is.

In financiële zin, maar ook door de centrale positie die Cederhof daardoor inneemt in de gemeente Kapelle en zijn spin-off heeft naar de wijkverpleging en de overige dienstverlening in de gemeente zoals bijvoorbeeld huishouding en tafeltje dekje. Dit kan ook letterlijk worden begrepen. In covid tijd is het regelmatig voorkomen dat een vergeetachtige oudere bij Cederhof voor de deur stond met de mededeling: ‘ik weet de weg niet meer en dan kom ik maar naar Cederhof’. Jong en oud weten dat er altijd (7 dagen per week, dag en nacht) er iemand bij Cederhof is die je kent én helpt. De kwaliteit van de geleverde zorg is goed. De cliënten, familie/naasten en medewerkers zijn tevreden. Het cijfer dat familie en bewoners in een jaarlijkse onafhankelijke clienttevredenheidsmeting geeft is nog nooit lager dan een 8,5 geweest. Zie ook de mooie beoordelingen op zorgkaartnederland.nl, waarvan de laatste: “23 december 2021 - Goedgekeurd door de redactie Onze moeder woont in Cederhof sinds 2017. De verzorging en aandacht zijn zeer goed. Ook over de communicatie met mijn broer en mij over zaken die spelen, ben ik zeer te spreken. De kwaliteit van zorg blijkt uit het oordeel van de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (inspectierapport, maart 2019): "Uit observaties blijkt dat zorgverleners cliënten op een persoonlijke en respectvolle manier aandacht geven.

De inspectie ziet dat de zorgverleners die in de huiskamer werken, betrokken en begripvol zijn naar de cliënten. De cliënten worden gezien en gehoord. Zorgverleners praten rustig met de cliënten en raken ze af en toe aan. Een cliënt die bijvoorbeeld behoefte heeft aan fysiek contact krijg in het contact met een zorgverlener even een knuffel. De cliënt geniet hier zichtbaar van." De Inspectie concludeert dat zij ziet dat cliënten in Cederhof kunnen rekenen op persoonsgerichte, warme zorg van betrokken en deskundige zorgverleners. Zij kennen de cliënten en stellen hun wensen en verlangens centraal. De borging van kwaliteit wordt ook gegeven door het gouden keurmerk Prezo. Conclusie Auditor (rapport mei 201): “Uit observaties en gesprekken tijdens de rondgang bij Cederhof blijkt dat de kernwaarde “heel persoonlijk” op een goede wijze wordt ingevuld. Cliënten van de thuiszorg, de dagbesteding en de bewoners van Cederhof zijn doorgaans tevreden. Medewerkers en vrijwilligers tonen betrokkenheid en gedrevenheid en benoemen de kernwaarde. Ook de korte lijnen in de keten tussen de thuiszorg, de dagbesteding, Cederhof intramuraal, het wonen in de aanleunwoningen en welzijn zijn duidelijk zichtbaar en voor de bewoners van Kapelle is er een aanspreekpunt waar alles geregeld wordt.”

7

3.2 Ontwikkelingen Nederland kampt de komende jaren met een sterke vergrijzing. In 2030 wonen er in Nederland ruim 2 miljoen ouderen van 75 jaar of ouder. De vraag naar (zware) zorg zal toenemen. Een toenemende vraag naar verpleeghuiszorg maar ook een stijgende vraag in de thuissituatie. Door de vergrijzing neemt ook de kans op Multi morbiditeit toe. Er is sprake van steeds meer diversiteit in achtergronden en complexiteit van problematiek. Ook door toename van extramurale zorg veranderen de vraagstukken rond de cliënten. Dit vraagt om maatwerk en flexibiliteit. De aankomende groep ouderen en chronisch zieken, de babyboomers, hebben een nadrukkelijker wensen- en eisenpakket en andere opstelling. De wens van (het merendeel van) de toekomstige ouderen om tot het einde zo zelfstandig mogelijk tussen andere leeftijdscategorieën en doelgroepen te blijven wonen/leven. Stijgende zorgkosten en stijgende zorgvraag gaan vooralsnog gelijk op, er bestaat krapte in het financiële kader. Toekomstige inrichting van de zorg inclusief een nieuwe bekostigingssystematiek staan op de agenda van het ministerie van VWS. Gelijktijdig met deze ontwikkeling daalt het aantal werkenden ten opzichte van het aantal ouderen en neemt de beschikbaarheid van mantelzorgers in de komende jaren af. Goed werkgeverschap en het aantrekken en behouden van goed personeel blijft een aandachtspunt.

Zeeland is, met een aandeel van 11,4% van de bevolking ouder dan 75 jaar de meest vergrijsde provincie van Nederland.

3.3 Marktanalyse Gemeente Kapelle De gemeente Kapelle heeft in haar structuurvisie voor 2030 benoemd dat het aantal 60-plussers toeneemt en het aantal jongeren stabiel blijft. Ook dat het aantal ouderen van 80 jaar en ouder met een intensieve zorgvraag vanaf 2020 toeneemt. De gemeente Kapelle gaat uit van de verwachting dat Kapelle in 2030 bijna 13.300 inwoners in ruim 5.300 huishoudens zal tellen. Voor 2030 wordt uitgegaan van 572 huishoudens voor 80-plussers (in tegenstelling tot 377 huishoudens in 2019). Dat betreft een toename van 195 huishoudens (29%). De afgelopen jaren heeft zorgcentrum Cederhof steeds haar maximale verpleeghuis-capaciteit (60 plaatsen) benut, er is geen sprake van leegstand. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de maximale capaciteit door het inhuizen van echtparen (beide partners Wlzgeïndiceerd) in praktijk regelmatig wordt ‘overschreden’. Het aantal cliënten op de wachtlijst overstijgt het aantal van 30. Op basis van de regiomonitor verpleeghuiszorg CZ zorgkantoor 2021 wijkt de relatieve wachtlijst (aantal wachtenden t.o.v. aantal Wlz-cliënten in zorg met leveringsvorm verblijf) daarmee substantieel af van de regionale en landelijke percentages, voor Cederhof bedraagt dit percentage namelijk circa 50%.

Bron: CZ Zorgkantoor Regiomonitor 2021 verpleegzorg Zeeland

8

In termen van zorgzwaarte is, niet alleen op basis van gegevens van het indicatie stellend orgaan het CIZ, maar ook op basis eigen ervaringen, een toename te zien in cliënten met de grondslag psychogeriatrie (VV5). Op basis van demografische ontwikkelingen in combinatie met de huidige markt c.q. vraag is een uitbreiding van 60 naar 76 Wlz plaatsen, waar het nieuwbouw-initiatief in voorziet realistisch. Voor dit deel van de cliënten is de zorg te complex geworden voor ‘thuis’ dan wel te intensief voor de partner en/of familie: Cederhof biedt dan een vervangend thuis.

Databank CiZ zorgprofielen gemeente Kapelle

Door collega zorgaanbieder SVRZ wordt in Pomona (wooncorporatie Beveland Wonen) in Kapelle twee kleinschalige groepswoningen voor mensen met dementie WLZ-zorg verleend (14 plaatsen). Ook heeft SVRZ in 2018 Beatrixhof (wooncorporatie Beveland Wonen) in Wemeldinge geopend. Een groepswoning voor mensen met dementie en een woongroep voor mensen met een lichamelijke beperking. In totaal betreft dit 28 Wlz-verblijfsplaatsen in de gemeente Kapelle. In de gemeente zijn verder geen andere

aanbieders actief op het gebied van verblijfszorg ouderenzorg. Naast de toename van verblijfszorg voor die cliënten waar de zorg te complex is, zal de vraag toenemen naar zorg thuis en woonvormen tussen ‘zorg thuis’ en het verpleeghuis. De inkomensgegevens van de gemeente Kapelle laten zien dat voor de categorie 65 plus zeker 25% afhankelijk is van alleen een AOW zonder aanvullend pensioen. Cederhof biedt de schaars aanwezige, sociale huurwoningen (rolstoeltoegankelijk) in gemeente Kapelle en de thans voor Wlz ingezette 2-kamerappartementen in het huidige woonzorgcentrum zijn in te zetten als onzelfstandige verhuurappartementen met zorg (bijvoorbeeld in de vorm van MPT/VPT). 9

3.4 Relatie Zorgkantoor, Gemeente en Eerstelijnsvoorzieningen De geleverde verpleeghuiszorg door Cederhof draagt het zorgkantoor CZ uit als: ‘best practise’. Vanaf de start zijn de nieuwbouwplannen met het zorgkantoor gedeeld. Zorgkantoor CZ heeft daarbij aangegeven het belangrijk te vinden dat de nieuwbouw voor alle leveringsvormen van WLZzorg geschikt is. Ook dat Cederhof zijn ‘naadloos aangeschakelde diensten’ behoud. Dat we inzetten om de ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen, maar dat er woonzorgvoorziening in Kapelle is als het thuis niet meer gaat. Een woonzorgvoorziening waarvoor de oudere in de eigen gemeente – en met behoud van sociaal netwerk – kan blijven wonen. Ook de capaciteit van 76 plaatsen is meerdere malen gewisseld en wordt door zorgkantoor CZ meegenomen in de capaciteitsplanning voor de toekomst gezien het tekort aan verpleeghuisplaatsen. In de medio 2021 door CZ zorgkantoor uitgevraagde uitbreidingsplannen heeft Cederhof, naast de toename van intramurale capaciteit, een deel van de beschikbare capaciteit van het huidige zorgcentrum Cederhof benoemd als scheiden wonen en zorg. In de op basis van de uitvraag uitbreidingsplannen opgestelde regiomonitor is te zien dat CZ zorgkantoor spreekt over een uitbreidingsopgave waarbij , inclusief de plannen van Cederhof nog steeds onvoldoende capaciteit zal worden gerealiseerd.

Bron: CZ Zorgkantoor Regiomonitor 2021 verpleegzorg Zeeland

Vanaf de planvorming is er regelmatig overleg met de huisartsen van Gemeente Kapelle en Admiraal de Ruijter Ziekenhuis. Gesproken is hoe de nieuwe woonzorgvoorziening voor alle ketenpartner het beste kan worden ingericht om de zorgvragen van de inwoners van Gemeente Kapelle op te vangen. Dit bevestigde de keuze om het nieuwe Cederhof in achtertuin van het bestaande zorgcentrum te bouwen, in de wijk waar veel ouderen op loopafstand wonen. De huisartsenpraktijken Bruelis en DeJongenvanderWel en de wijkpost wijkverpleging en welzijn zijn gekoppeld, waardoor extramurale leveringsvormen voor verpleeghuiszorg thuis makkelijk realiseerbaar zijn. Radicale vernieuwing voor ketenzorgpartners in gemeente Kapelle: huisartsen en Adrz Met ketenpartners zijn de knelpunten in de zorgpraktijk besproken. Gekozen is om de volgende voorzieningen op te nemen in Nieuw Cederhof om de knelpunten van de ketenpartners op te lossen: -

-

Er zijn algemene behandel/spreekruimte voor huisartsen en Adrz opgenomen, zodat de huisarts (of medisch specialist) spreekuur kunnen houden en een behandeltafel aanwezig is om (medische) handelingen uit te voeren; Het grootste knelpunt dat huisartsen en SEH Adrz noemt is het insturen van thuiswonende ouderen, vaak aan het einde van de middaf of weekend, aansluiting op ziekenhuisopname. Dit omdat het thuis niet meer gaat én de crisisopname vaak plaatsing buiten de regio betekend. Om die reden is er een huiskamer aanwezig die omgevormd kan worden tot acute kamer in de beschermde omgeving waar 7/24 uurs zorg in nabijheid is. De afspraak is dat Cederhof samen met de huisartsen van de gemeente Kapelle en SEH-artsen deze acute kamer beheren en dat insturen uit nood van 7/24 uurs toezicht naar SEH hiermee wordt voorkomen evenals crisisopnames in gemeente Kapelle. In de acute kamer kan tijdelijke zorg geboden worden, bijvoorbeeld bij delier, maar ook als mantelzorger/echtgenoot plots in het ziekenhuis wordt opgenomen. 10

Samen met de wijkverpleging draagt Cederhof zorg voor de nachtzorg voor de gemeente Kapelle. Ook voor 90% van alle alarmoproepen (Maatje van Zeeland) in de gemeente Kapelle. Cederhof is beschikbaar voor de SEH 7/24 uur als een cliënt naar huis wordt geplaatst. Uniek dat een kleinschalige zorgorganisatie deze onrendabele zorg in de gemeente Kapelle kan leveren. Dat kan door de verbinding van verpleeghuiszorg en wijkverpleging. Deze 7/24 uurs bezetting van zorg geeft support aan de huisartsenzorg en acute zorg in de Gemeente Kapelle. -

Welzijn op recept wordt ingezet om de huisartsen te ontzien van niet-medische vraagstukken en gericht welzijn in te kunnen zetten te ondersteuning van de huisartsenpraktijken.

Opvangen vergrijzing in Gemeente Kapelle door lokaal maatwerk met liefdevolle zorg Samen met de ketenpartner, de huisartsen, adrz en gemeente, gaan wij ervan uit dat we met de 76 levensloopbestendige wonen met bovenstaande radicale vernieuwing de vergrijzing in Gemeente Kapelle mede kunnen opvangen.

11

4. Investeringsplan 4.1 Keuze scenario nieuwbouw Levensloopbestendig wonen met zware zorg “Heel persoonlijk” is de concrete vertaling van de integrale zorgvisie waarbij Cederhof, als Kapelse organisatie, streeft naar naadloos aaneengesloten diensten van wonen, welzijn en zorg. Voor de aankomende groep ouderen en chronisch zieken, de babyboomers, met een nadrukkelijker wensen- en eisenpakket en andere opstelling, is het voor Cederhof noodzakelijk om naar een zo optimaal mogelijke afstemming te streven om deze primaire doelgroep, maar ook andere en mogelijk nieuwe, tot haar klanten te kunnen (blijven/gaan) rekenen. De wens van (het merendeel van) de toekomstige ouderen om tot het einde zo zelfstandig mogelijk tussen andere leeftijdscategorieën en doelgroepen te blijven wonen/leven past uitstekend bij het takenpakket van Cederhof. Dit inclusief ouderen met een zware zorgbehoefte waarvoor eveneens in hun gemeente een ‘betrokken plaats’ moet worden gerealiseerd. Bij de realisatie van de zorgvisie “Heel persoonlijk” staat de kwaliteit van wonen, zorg en het bevorderen van ‘het ontmoeten’ voorop.

Het kwaliteitsniveau van de appartementen die op de nieuwe locatie worden gerealiseerd onderscheidt zich in positieve zin van de standaard kwaliteit, waar het gaat om afmetingen van vertrekken, bewegingsmogelijkheden, toegankelijkheid en doorgankelijkheid en de aanwezigheid van voorzieningen als domotica c.q. het voorbereid zijn op het eenvoudig aanbrengen hiervan. Zo kunnen mensen, die voor hun functioneren afhankelijk zijn/worden van zorgdienstverlening en daaraan gerelateerde ondersteunende diensten, zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Specifieke uitgangspunten nieuwe woonzorgvoorziening Cederhof Het nieuwe Cederhof moet ‘het kloppend hart’ worden waar aan ongeveer 76 bewoners 7 x 24 uur intramurale (zware) zorg met behandeling kan worden geleverd in een beschermde woonomgeving. Daaraan gekoppeld ook de wijkpost van de wijkverpleging en welzijn, waardoor extramurale leveringsvormen voor WLZ zorg makkelijk realiseerbaar zijn. Voorwaarde is wel het hebben van voldoende verpleegkundigen, een flexibele financiële administratie/declaratie voor VPT/MPT en andere modaliteiten in een gebouw wat maximaal tegemoetkomt aan de eisen voor het bieden van zware zorg en/of wonen met zorg. De toekomstbestendigheid van het nieuwe vastgoed (functionaliteit) is daarom erg belangrijk.

Daarom is in het ontwerp rekening gehouden met een eventuele financiële scheiding van kosten van wonen (huur) en (zware) zorg. Dat verklaart een woningplattegrond waarbij het uitgangspunt een levensloopbestendige woning is en geen verpleeghuiskamer. Bij het ontwerp van het gebouw is extra aandacht besteed aan de mogelijkheden t.a.v. compartimentering, bereikbaarheid/toegankelijkheid, afsluitbaarheid en installatietechniek (luchtbehandeling/ventilatie). De recente ervaringen opgedaan tijdens de Covidpandemie laten zien dat gebouw en de installatietechniek een grote rol spelen bij de uitvoerbaarheid van de beschermingsmaatregelen. Het Programma van Eisen voor het nieuwe woon-zorgcomplex gaat uit van 76 levensloopbestendige tweekamerwoningen (circa 57 m2 GBO). Deze woningen zijn ook geschikt voor echtparen. Elke bouwlaag (4) huisvest 19 bewoners met een intramurale status voor WLZ-zorg. Ten behoeve van deze bewoners komen er per verdieping 2 zogenaamde huiskamers voor de dagelijkse opvang, behandeling of therapie. De huiskamers zullen de afmeting hebben van een gemiddelde driekamerwoning (85m2 GBO). Per bouwlaag komen ook enkele algemene voorzieningen t.b.v. toilet, berging, techniek, spreekkamer en werkkasten voor schoonmaak.

De bouw van een (productie) keuken, linnenkamer, kantoren, restaurant en welzijnsruimten kan achterwegen blijven; deze functies worden geleverd vanuit de oude Cederhof. 12

Indeling 2-kamerwoning

1. Brede voordeur vanwege toegankelijkheid bed; 2. Brede slaapkamerdeur vanwege toegankelijkheid bed; 3. Schuifdeur woonkamer, slaapkamer en badkamer vanwege rolstoel gebruik; 4. Extra verbinding woonkamerslaapkamer vanwege sociaal contact bedlegerige bewoner; 5. Extra grote doucheruimte vanwege rolstoel- douchestoel gebruik; 6. Plafondlift vanwege arbo/preventie medewerkers en kwaliteit transfer voor client; 7. Bijzondere toiletpot met voorbereiding Spa-toilet; 8. Extra grote slaapkamer vanwege draaicirkels rolstoelen; 9. Ramen tot op de plint vanwege uitzicht bedlegerige bewoners; 10. Rolstoeltoegankelijk balkon; 11. Extra UTP-aansluitingen bewakingssensoren (slaapkamer en hal); 12. Gastentoilet vanwege privacy bewoner (geen gasten in de badkamer); 13. Woning geheel drempelloos; 14. Voordeur met tag-sloten vanwege toegangsbewaking; 15. In alle vertrekken rook/thermische brandmelders 16. In de slaapkamer en badkamer comfort infrarood verwarming; 17. In gehele woning vloerverwarming met mogelijkheid tot koelen. 18. Zorg-oproepsysteem en wifi in appartement; 19. Automatische zonwering.

In bijlage 1 is de situatietekening opgenomen van de realiseren nieuwbouw inclusief plattegronden.

13

4.2 Bouw en bouwmanagement 4.2.1 Bouwkundige en functionele kwaliteit Het opstelde programma van eisen benoemt alle ontwerpuitgangspunten, ruimtelijke-, functionele- en technische eisen, welke meegenomen dienen te worden in het ontwerp en uiteindelijke realisatie. Het gaat hierbij om een programma van eisen waarbij op hoofdlijnen de minimale functionaliteiten en prestaties beschreven worden voor de gebouwen en appartementen. Het is aan de ontwikkelaar, bouwer, belegger om de ontwerp-, montage- en uitvoeringsmethodes en uitvoeringsvoorzieningen te omschrijven, waarbij voldaan wordt aan alle vigerende wet- en regelgeving, die gesteld worden aan het bouwen/realiseren van dergelijke woonvoorzieningen. Ook dient het plan te voldoen aan Woonkeur. In het programma van eisen is opgenomen : • • •

stedenbouwkundige randvoorwaarden; het ruimtelijk programma van eisen voor de woningen voor cliënten, die afhankelijk zijn van zware zorg; de functionele en technische eisen die gesteld worden aan de gebouwen en appartementen.

Om invulling te geven aan het programma van eisen is middels een projectorganisatie (stuurgroep, projectgroep en werkgroepen), waarbinnen alle geledingen zijn vertegenwoordigd, informatie opgehaald. De projectorganisatie heeft daarbij de volgende deelgebieden behandeld. • • • • • •

De positionering, missie en visie van de nieuwbouw De inrichting van de nieuwe woonvoorziening (inclusief alle daaraan gerelateerde logistieke, technische en facilitaire processen) Deelgebied Kwaliteit van zorg (zorgvraagstukken, behandeldienst, domotica, kwaliteit, voeding, welzijn) Personeel (formatie, werving en selectie, opleiding) Communicatie en PR over de nieuwbouw (familie/cliënten, toeleiding, omgeving/buurt, stakeholders) Bewoners (instroom nieuwe bewoners, transitie en woonaanbod voor huidige bewoners)

Met gebruikers (medewerkers Cederhof van alle doelgroepen) zijn de toekomstbestendige zorginnovaties gedefinieerd en uitgezocht. Zo zijn zorgmedewerkers bijvoorbeeld op locatie gaan kijken en hebben daar met gebruikers gesproken. Daarbij kiest Cederhof voor bewezen effectieve innovaties, zoals de plafondtillift en de spa-bidetbril (waardigheid & trots). Meerkosten zorginfrastructuur t.o.v. normale woningbouw Functioneel/bouwkundig 1. Bredere gangen, zitjes, rolstoeltoegankelijk balkon 2. Bredere toegangsdeuren appartement (110 cm). 3. Schuifdeuren tussen slaapkamer en badkamer. 4. Ruime badkamer vanwege rolstoel en tilliftgebruik. 5. Gemeenschappelijke huiskamers met inrichting. 6. Activiteitenruimten met inrichting (Fysio, beweeg- muziek ruimte, kookstudio t.b.v. welzijn) 7. Werkplekken met inrichting. 8. Gastentoilet op appartement (privacy bewoner). 9. Receptie en winkeltje. 14

10. Acute kamer voor crisisopvang (radicale vernieuwing project) 11. Extra brandwerende compartimentering vanwege “bedgebied” (kostbaar) 12. Extra tuin en terras aanleg (rolstoeltoegankelijk). 13. Plafondlift in ieder appartement (zorginnovatie/arbo). 14. Spa-toiletbril in iedere Miva toilet (zorginnovatie/kwaliteit zelfzorg/arbo) 15. Speciale toilet met voorbereiding Spa-toiletbril. Installatietechnisch 1. Vrijloopdeurdrangers voordeuren appartementen(brandveiligheid). 2. Brandveiligheidsinstallatie hoogste niveau (kostbaar) 3. Airco in gemeenschappelijke huiskamers en activiteitenruimten. Veel extra miva-toiletten. 4. Automatische deuren in complex (rolstoel gebruik). 5. Toegangscontrole systeem per appartement (bewaking/veiligheid). 6. Zorgoproepsysteem met wifi installatie en telefooncentrale (kostbaar) 7. Extra ICT-bekabeling in appartement en extra wandcontactdozen in de slaapkamervloer (bewakingssensoren). 8. Automatische zonwering. 9. Comfort infrarood verwarming in slaap/badkamer. 10. Voorbereiding vaatwasser keuken appartement. 11. Warmtepomp met koelingsmogelijkheid. 12. 1 Beddenlift en 2 brancardlift plus 1 extra brandweerlift (toegankelijkheid rolstoelen en bedden). 13. Extra water en elektra aansluiting toilet badkamer appartement t.b.v. spa-toiletbril.

4.2.2 Bouwmanagement en bouworganisatie Bij de ontwikkeling van het bouwplan nieuwe Cederhof is in een vroeg stadium gekozen om het ontwikkelproces in bouwteamverband te laten plaatsvinden. Enerzijds ingegeven door de berichtgeving en feitelijke constatering over moeizame aanbestedingsprocedures vanwege geen of te hoge inschrijvingen, zowel bij aannemers als bij E- en W- installateurs. Anderzijds vanwege de complexiteit van het project. Het nieuwe Cederhof is immers een combinatie van een “normaal” woongebouw én een verpleeghuis in één verschijningsvorm. Dat lijkt eenvoudig en vanzelfsprekend, gelet op het gepropageerde beleid om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. In de praktijk blijkt het verre van simpel te realiseren bij het ontwikkelen van nieuwbouw. Wet- en regelgeving maar ook financieringsstromen zijn niet aangepast en maken het op onderdelen zelfs (bijna) onmogelijk. Om nog maar niet te spreken over de kostenverhogende elementen van de soms tegenstrijdige wettelijke eisen. De maatvoering, brandveiligheid, E-installatie (digitale zorg-infrastructuur), maken het ontwikkelen en financieren complex. Bovendien dient het gebouw gas-loos te zijn en dat is voor de W-installatie best een uitdaging.

Het vraagt meedenkende partijen die zich willen verdiepen in het concept en zelf in staat zijn tot het ontwerp van de benodigde installatie die past op de toekomstbestendige functie en de milieueisen. Cederhof heeft de keuze gemaakt om met (lokale) E- en W- installateurs, die reeds langdurig het onderhoud van de installaties in de bestaande Cederhof verzorgen, een bouwteamovereenkomst aan te gaan met afstandsverklaring. In deze opdracht is, naast het leveren en installeren, ook het ontwerpen van de installaties opgenomen. De condities van de bouwteamovereenkomst zijn een ontwerp, een kostenraming en de garanties voor de uitvoering ervan. Daarnaast is bepaald dat een onafhankelijke kostendeskundige de ramingen beoordeeld en Cederhof (als opdrachtgever) bepaalt of de partij het werk wel of niet gegund krijgt. Voor het ontwerp krijgt de partij een vooraf vastgestelde vergoeding, in het geval Cederhof het werk niet gunt. Ook met de aannemer is een bouwteamovereenkomst aangegaan. De keuze 15

voor deze aannemer is met name bepaald door bezoeken aan door deze bouwer gerealiseerde gebouwen, gesprekken met opdrachtgevers en een onafhankelijk adviesbureau die ervaring heeft in de samenwerking met deze aannemer. Bovendien is het een Zeeuwse bouwer. Lokale binding was niet doorslaggevend bij de keuze voor de bouwteampartners, maar was wel het streven. Het huidige bouwteam bestaat uit de volgende partners: 01. Directie (gedelegeerd) 02. Architect 03. Adviseur vastgoed 04. W- installateur 05. E- installateur 06. Bouwbedrijf

Oostelbos van den Berg (OvdB) Bouwmanagementbureau Rutten van der Weijden Cederhof (opdrachtgever) Van de Velde b.v. Paree b.v. Boogert

In december 2021 hebben de E- en W- installateur hun installatieontwerp, gebaseerd op het Programma van Eisen (PvE) van de opdrachtgever, ingediend inclusief een raming van de kosten. En ook de aannemer heeft zijn raming van de bouwkosten ingediend op basis van het definitieve ontwerp. De ramingen van de installateurs zijn inmiddels gecontroleerd en op marktconformiteit beoordeeld door een onafhankelijk bouwkostenbureau (Klictet). De raming van de aannemer is beoordeeld door OvdB (aan de hand van referentieprojecten). Met de conclusies uit de beoordelingsrapporten van Klictet zullen de adviseurs van OvdB en Cederhof een fasedocument opstellen met een korte inleiding over het doorlopen proces en de ontwikkeling van het programma naar de bouwteampartners. De knelpunten zullen worden benoemd samen met de geconstateerde verschillen tussen de ramingen en beschikbare budget, de marktconformiteit en/of ontwerptechnische zaken. In de rapportage zullen we nadrukkelijk alle extra investeringen benoemen die een relatie hebben met de zorgfunctie en niet tot de normale investering van woningbouw gerekend mogen worden

4.3 Investeringskostenbegroting

Verder is belangrijk te melden dat er geen interim huisvestiging nodig is om het bouwplan te realiseren. Alles wordt daarbij in volledig eigendom gerealiseerd.

16

4.4 Planning Het college van de gemeente Kapelle heeft, ondersteund door de gemeenteraad, Cederhof in oktober 2020 laten weten akkoord te gaan met het ontwikkelen van zowel een nieuw bestemmingsplan als een bouwplan (gecombineerde procedure). Het bouwplan past namelijk niet in het huidige bestemmingsplan. In september 2021 zijn zowel het concept bestemmingsplan als het bouwplan ingediend bij de gemeente. Daarop is een reactie ontvangen met het verzoek om nadere informatie. Deze informatie is aangeleverd. De tervisielegging start op 20 januari en loopt door tot en met 2 maart. Een opiniërende raadsvergadering is gepland op 10 mei en de besluitvormende raadsvergadering zal op 24 mei plaatsvinden. Bij positieve uitkomst en het verder doorlopen van het proces conform planning zullen uiterlijk 13 juni de aanneemovereenkomsten worden getekend waarna direct kan worden aangevangen met sloop en inrichting bouwterrein. De bouw vangt dan aan eind augustus 2022 ; met een geprognosticeerde bouwtijd van 14 maanden kan oplevering vanaf november 2023 (gefaseerd) plaatsvinden. De meest recente gedetailleerde planning is in bijlage 3 opgenomen.

17