2022-42 RV Instemming verlenen garantiestelling nieuwbouw Cederhof 2022

*Z018EEBC505* Zaaknummer Documentnummer

Z22.014462 D22.273447

Raadsadvies Onderwerp

Garantie nieuwbouw Cederhof 2022

Advies

In te stemmen met een garantiestelling aan Cederhof voor de financiering van de nieuwbouw en uitbreiding van het woon-zorgcentrum. Steller: J.C. Mondeel Datum: 31‑8‑2022

Beeldvormende behandeling Oordeelsvormende behandeling Besluitvormende behandeling

27-09-2022 27-09-2022

Portefeuillehouder

J.H. Herselman

Datum collegevergadering Besluitnummer Aantal bijlagen Documentnummers v/d bijlagen

06-09-2022 2022-42 3 D22.273364 D22.273521 D22.273503

Samenvatting De Stichting Wooncentrum Cederhof heeft aan ons college om gemeentegarantie gevraagd voor de financiering van vervangende nieuwbouw en uitbreiding van het woonzorgcentrum in Kapelle. Hiermee beperkt Cederhof de rentelasten voor de financiering. Het betreft een garantstelling voor 80% van een lening van € 18 mln. We zijn bereid de gevraagde garantiestelling te verlenen. Gelet op de omvang van het te garanderen bedrag vragen wij uw raad om hiermee in te stemmen.

-1-

Advies 1.

In te stemmen met het door ons college verlenen van garantiestelling aan de Stichting Zorgcentrum Cederhof tot een maximum van € 14,4 miljoen voor de financiering van de nieuwbouw en uitbreiding van het woon-zorgcentrum in Kapelle onder door ons college te stellen voorwaarden.

Inleiding: waar gaat het over? Cederhof in Kapelle wil vervangende nieuwbouw en uitbreiding van het woon-zorgcentrum realiseren. Het nieuwbouwplan voorziet in de realisatie van onder meer 76 volwaardige levensloopbestendige tweekamerwoningen. Hiertoe moet zij flink investeren. Cederhof heeft berekend dat hiervoor een lening van € 18 miljoen nodig is. Om de rentelasten te kunnen verlagen is Cederhof gebaat met een garantiestelling door een derde partij. Normaliter is voor een instelling als Cederhof het Waarborgfonds voor de Zorgsector (Wfz) de aangewezen partij om een garantie- of borgstelling af te geven. Het Wfz heeft echter laten weten geen garantie te verlenen. De reden hiervoor is dat men de investering te hoog acht en dat de toekomstige exploitatie te zeer onder druk komt te staan en daarmee te risicovol is. De business case alsmede de diverse scenario's die, op verzoek van de BNG, zijn doorberekend, laten inderdaad tijdelijk een exploitatietekort zien, maar na een periode van enkele jaren verwacht men een exploitatie-overschot. De berekende ratio's (bijvoorbeeld ten aanzien van solvabiliteit en weerstandsvermogen) voldoen op termijn aan de normen die daaraan gesteld kunnen worden. Om toch een rente-reductie te kunnen realiseren heeft Cederhof een verzoek bij de gemeente ingediend om een garantstelling te kunnen overleggen aan de financier (BNG).

Deze garantie wijkt af van eerdere garantstellingen voor de woningbouw. In dit laatste geval heeft de gemeente het Waarborgfonds voor bouwen als achtervang. Deze vorm van achtervang ontbreekt in de casus Cederhof. Gelet op de omvang van de te verlenen garantie is dit een forse toename van het gemeentelijk risico ten opzichte van de huidige situatie. Vanuit risicomanagement is dit niet aan te bevelen. Het weerstandsvermogen van de gemeente is weliswaar behoorlijk, in geval van calamiteiten kan dit als sneeuw voor de zon verdwijnen, gelet op de omvang van de garantie. Als Cederhof niet (meer) aan de rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen, dient de financier de rekening in bij de gemeente. Hiervoor is dus een waarschuwing op zijn plaats. Daar staat tegenover dat de BNG heeft aangegeven desgewenst ook te willen financieren zonder gemeentegarantie, omdat zij het een aanvaardbare investering vinden. Dat komt mede doordat het nieuwbouwplan aansluit bij (toekomstige) klanten en markt. De verhandelbaarheid (verkoop/verhuur) van de afzonderlijke, levensloopbestendige units is hierdoor makkelijker. Dit is voor de gemeente ook een argument om tot garantstelling te besluiten.

Alhoewel er financieel-technisch zeker twijfels bij de exploitatiedoorrekening gezet kunnen worden (wie kan zover vooruitkijken?) en het feit dat de garantiestelling eigenlijk niet bij de gemeente hoort te liggen, gelet op het bestaan van het Wfz, is er ook een maatschappelijk aspect wat meeweegt in dit dossier. De gemeente heeft een maatschappelijke plicht om voor voldoende huisvesting te zorgen voor onze, groeiende groep, ouderen. Ons college heeft besloten om de gevraagde garantiestelling te verstrekken. In verband met de regels voor staatssteun mogen we voor maximaal 80% van de lening garant staan. In deze casus is dat een bedrag van € 14,4 mln. We stellen aan Cederhof wel een aantal voorwaarden. De gemeentegarantie wordt alleen verstrekt onder voorwaarde van hypothecaire zekerheid. Daarnaast overlegt Cederhof jaarlijks hun begroting en jaarstukken.

-2-

We spreken af dat de gemeente jaarlijks een bedrag ontvangt van 0,5% van het openstaande bedrag aan gegarandeerde lening per 1 januari van het jaar, met een maximum van € 50.000,- per jaar. Cederhof bespaart door de garantie namelijk op de rentelasten. Het Wfz vraagt normaal gesproken 0,25%.

Relatie met strategisch beleid In het Strategisch Kompas Kapelle is een ambitie “ons woningaanbod biedt woonruimte voor iedereen”. Het nieuwbouwplan van Cederhof geeft invulling aan deze ambitie en past binnen het woningbeleid en de woningvoorraad van de gemeente Kapelle.

Argumenten: waarom geven we als college dit advies? − − − −

De gemeente Kapelle komt hiermee tegemoet aan een maatschappelijk aspect ten aanzien van het huisvestingsvraagstuk voor, met name, ouderen die zorg nodig hebben. Gelet op de omvang van de garantiestelling en het bepaalde in artikel 169, vierde lid, leggen we het besluit over de gemeentegarantie ter instemming voor aan uw raad. Doordat we voor maximaal 80% van de financiering garant staan, is er geen sprake van staatssteun. Door voor de hele looptijd van de lening garant te staan, scheppen we duidelijkheid voor alle partijen.

Kanttekeningen en risico’s: De gemeente loopt risico in het geval Cederhof niet aan de rente- en aflossingsplicht kan voldoen. Door het stellen van zekerheid van hypotheek, denken we de risico’s te kunnen beperken.

Financiën: wat gaat het kosten en hoe gaan we dit financieren? In de voorwaarden voor de garantstelling is opgenomen dat er jaarlijks een percentage van de schuldwaarde aan de gemeente wordt verstrekt als risico-opslag voor het verlenen van de garantie. Deze bijdrage is nog niet in de begroting 2023 e.v. opgenomen.

Wat communiceren we? Cederhof informeren over het genomen besluit ten aanzien van de gemeentegarantie.

Uitvoering/ aanpak Geen bijzonderheden.

Bijlagen − − −

Verzoek gemeentegarantie door Cederhof (D22.273364) Cederhof Business case nieuwbouw (D22.273521) Model akte van borgtocht BNG (D22.273503)

-3-