2022-31a. Notitie herziening grondexploitaties 2022
Tekst van het document
Nota Grondbeleid 2018 Nota Grondbeleid 2018
Notitie herziening Grondexploitatie 2022
Notitie herziening Grondexploitatie 2022............................................................................................... 1 1.
Inleiding .......................................................................................................................................... 3
2.
Samenvattend dashboard ........................................................................................................... 4
3.
Winstneming .................................................................................................................................. 4
4.
Grondprijzen .................................................................................................................................. 6
5.
Voortgang lopende plannen ........................................................................................................ 6 5.1
Plan Zuidhoek fase 1&2 ........................................................................................................... 7
5.2
Plan Zuidhoek fase 3................................................................................................................ 8
5.3
Plan De Moolhoek ................................................................................................................. 10
5.4
Plan Schore ............................................................................................................................ 11
5.5
Plan Smokkelhoek ................................................................................................................. 12
5.6
Plan Choorhoek ..................................................................................................................... 14
6.
Overige ontwikkelingen .............................................................................................................. 15
7.
Risico en risicoafdekking ........................................................................................................... 16
2
1. Inleiding De grondexploitatie is bij veel gemeenten een belangrijk en omvangrijk deelgebied waarin veel geld omgaat en waarbij de ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied wordt geschetst. Doel van deze notitie is om u jaarlijks te informeren over de (met name financiële) voortgang en stand van zaken met betrekking tot de diverse Grondexploitatieplannen (GREX-en). De notitie is tot stand gekomen in samenwerking tussen de vakafdeling en afdeling Middelen. Bij een aantal grondexploitaties is gebruik gemaakt van berekeningen door externe bureaus. Daarbij zijn de voorschriften volgens het BBV (Besluit Begrotingen en Verantwoorden) in acht genomen. In deze notitie is rekening gehouden met een rente van 1,0%. Op grond van het BBV rekenen we verplicht rente toe aan complexen met een negatieve boekwaarde De notitie sluit aan op de Nota Grondbeleid 2018 die door uw raad op 13 maart 2018 is vastgesteld. In hoofdstuk 2 is het in de nota gepresenteerde dashboard dan ook opgenomen. Een belangrijk onderdeel in de voorschriften betreft het tussentijds winstnemen op de diverse plannen (BBV-notitie Grondexploitaties). In hoofdstuk 3 is dit verder toegelicht. De prijzen 2022 hebben we per plan in hoofdstuk 4 vermeld. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de lopende exploitatieplannen. Overige ontwikkelingen en de reservepositie komen respectievelijk terug in hoofdstuk 6 en 7.
Tot slot kunnen we vermelden dat er ondanks de COVID-19 perikelen en de PFAS- en/of stikstofproblematiek kunnen terugkijken op een redelijk GREX-jaar met toch nog een behoorlijke hoeveelheid uitgegeven kavels, al waren de (bouw)activiteiten van de kant van de gemeente beperkt. De crisis heeft nog niet geleid tot verstrekkende (financiële) risico’s in onze grondexploitaties. Daar waar nodig hebben we rekening gehouden met prijsstijgingen op de markt.
3
2. Samenvattend dashboard Plan
Tijd
Geld
Risico
Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen ja/nee
Zuidhoek fase 1&2
-
Nee
Zuidhoek fase 3
Laag
Nee
De Moolhoek
-
Afsluiten in 2022
Schore
-
Het plan moet feitelijk nog helemaal starten. Winstsaldo iets afgenomen
Bedrijventerrein Smokkelhoek
Laag
Bedrijventerrein Choorhoek
Laag
Nee
Binnen oorspronkelijke kaderstelling, geen bijsturing noodzakelijk. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing nog niet noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Risico hoog: aangeven maatregelen om het risico te beperken. Toelichten bij plan. Als er zich bijzonderheden en/of afwijkingen voordoen in de ruimtelijke doelstellingen, dan worden deze toegelicht bij het betreffende plan.
3. Winstneming Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode (PoC-methode): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de
4
gemeente zullen toevloeien. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel moet in die gevallen de winst ook worden genomen. De notitie Grondexploitaties schetst echter een aantal – herkenbare - complicaties die het nemen van tussentijdse winst bemoeilijken: ▪ ▪ ▪
Toekomstige kosten en opbrengsten zijn vaak moeilijk in te schatten door conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingsproces. Tijdens het meerjarige proces ontstaan vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of treden er onvoorziene zaken op. De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is meestal aan het gehele plan dienstbaar en is lastig te splitsen.
De uitdaging bij de winstbepaling zit hem niet zozeer in de rekensom maar in de inschatting van de onzekerheden en daarmee het verwachte resultaat. Dit is de expertise van de projectleiding en vraagt om een goede onderbouwing. Aspecten als de nog resterende looptijd van de exploitatie, onzekere omstandigheden, mogelijke kostenstijgingen en dergelijke bepalen de mate van onzekerheid. In deze notitie benoemen we, daar waar nodig, de risico’s in de verschillende plannen. Een algemene risicopost vormt de prijsstijging in de bouw. Door de ontwikkelingen in de plannen over 2021 kan een bedrag van € 288.000 aan winstnemingen worden verantwoord. Een specificatie per plan is hieronder opgenomen: Winstnemingen (*1.000) Smokkelhoek Choorhoek Zuidhoek fase 1 en 2 Zuidhoek fase 3 Bonzijweg-Lindehof Vroonlandseweg De Moolhoek totaal
2017
2018
2019
2020
2021
Totaal
2.576
2.150
335
190
-
5.251
132
260
115
170
114
791
920
400
240
-
16
1.576
-
-
25
155
130
310
65
210
165
9
-
449
245
170-
35
45
-
155
18
50
15
80
28
191
3.956
2.900
930
649
288
8.723
5
4. Grondprijzen De grondprijzen voor 2022 voor de bedrijventerreinen worden niet aangepast. Er resteren nog slechts enkele kavels per ultimo 2021 . Bedrijventerrein Smokkelhoek: Basispluslocatie € 100,00 Zichtlocatie € 115,00 Leidingenstrook € 30,00 Bedrijventerrein Choorhoek: Kavels
€ 105,00
Voor Zuidhoek fase 3 hanteren we prijzen van € 235,00 in fase Oost voor de resterende kavels. In fase West hanteren we prijzen van € 200,00 voor kavels huurwoningen tot € 275,00 voor kavels voor vrijstaande bouw. De prijs in plan Schore bedraagt ongewijzigd € 195,00.
5. Voortgang lopende plannen Recapitulatie: Exploitatieplannen Boekwaarde 01-01-2021 Vermeerderingen Verminderingen
Schore Zuidhoek Zuidhoek Moolhoek BT BT Smokkel- totalen vóór winsttotalen fase 1 en 2 3e fase Choorhoek hoek winstneming nemingen 5 1.8021.661 3272744.8515.5887.831 2.243 10 8 592 122 19 273 1.024 288 1.312 181.6363719862.4612.461-
winstsaldi afgesloten projecten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Boekwaarde 31-12-2021 Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten
15 211 485-
1.812223 18-
617 4.433 6.114-
20814 2-
974376 339-
4.6642.096 6.744-
7.0257.353 13.702-
8.119
1.094 7.353 13.702-
259-
1.607-
1.064-
196-
937-
9.312-
13.374-
294-
1.592-
909-
204-
954-
9.674-
13.626-
35
14-
156-
7
16
362
252
Nog te verwachten resultaat (- is een overschot) Nog te verwachten resultaat vorige herziening verschil (-= voordeel)
6
5.255-
5.1
Plan Zuidhoek fase 1&2
Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd
2005-2022
Grondvoorraad per 1-1-22
-
Grondprijs per m2
€ -/- 1.811.000
Boekwaarde per 1-1-2022 Verwacht resultaat bij afsluiting
Overschot € 1.606.000
Verwacht jaar van afsluiting
2022 € 1.576.000
Winstneming t/m 2021
Dashboard voortgang plan Plan
Tijd
Geld
Zuidhoek fase 1&2
Risico
Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen
Laag
Afronden in 2022
Bijzonderheden en toelichtingen ▪
Er waren vrijwel geen werkzaamheden in het afgelopen jaar. Het plan blijft nog open totdat definitieve besluitvorming en uitvoering bekend is ten aanzien van de geluidswal.
▪ Geluidswal In 2022 wordt bekend in hoeverre nog aanvullende werkzaamheden, aanpassingen aan de bestaande geluidswal moeten worden verricht.
Risico’s Voor dit plan voorzien we geen risico’s. De nog te maken kosten zijn zo volledig mogelijk meegenomen en hebben voornamelijk betrekking op de werkzaamheden ten behoeve van de geluidswal.
7
Zuidhoek fase 1&2 Lasten/baten lasten
Totaal lasten baten
Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie garages overige baten projectbouw vrijstaand
Totaal baten Eindtotaal
Totaal 1.455 3.885 6.981 544 12.864 -54 -204 -3.982 -10.231 -14.470 -1.606
(Kosten BRP/WRP = kosten woonrijp maken, kosten bouwrijp maken)
5.2
Plan Zuidhoek fase 3
8
Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd
2018-2027
Grondvoorraad per 1-1-22
24.000 m2 € 235/€ 200-€ 275
Grondprijs per m2 Boekwaarde per 1-1-22
€ 617.000
Verwacht resultaat bij afsluiting
Overschot € 1.064.000
Verwacht jaar van afsluiting
2027 € 310.000
Winstneming t/m 2021
Dashboard voortgang plan Plan
Tijd
Geld
Zuidhoek fase 3
Risico
Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen
Laag
Bijzonderheden en toelichtingen Het plangebied van Zuidhoek 3 ligt aan de zuidzijde van de kern Kapelle, tussen de spoorlijn Vlissingen – Bergen op Zoom en de nieuwbouwwijk Zuidhoek 1 en 2. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de woonpercelen aan de Fruithof en de gemeentelijke werkplaats. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de begraafplaats Biezelinge. Het plangebied wordt doorsneden door een fietspad dat Zuidhoek verbindt met de bestaande kern van Kapelle. ▪ ▪ ▪
▪
▪
▪
In het plangebied van Zuidhoek 3 zijn maximaal 180 woningen voorzien. Op 13 maart 2018 is de exploitatie Zuidhoek 3 vastgesteld. Het gecalculeerde overschot bedraagt nu € 1.064.000 (was € 909.000). Doordat een aantal kavels tegen een gunstigere prijs zijn of worden verkocht, boeken we hier een extra opbrengst in van per saldo € 288.000. Daartegenover houden we rekening met extra kosten voor het bouw- en woonrijp maken in verband met verwijderen asbest en duizendknoop (€ 50.000). Ook houden we (eenmalig) rekening met een extra kostenstijging van 6% bovenop het standaardpercentage van 2, meerkosten € 90.000. In 2021 zijn in het oostelijk deel parkeervakken aangelegd. Voor het plandeel West is een start gemaakt met de werkzaamheden bouwrijpmaken. De boomgaardkavel Terporten is in 2021 aangekocht. Er zijn in 2021 naast 6 particuliere kavels (waarvan 1 in erfpacht) ook 2 grotere kavels aan projectontwikkelaars van plandeel Oost geleverd. 9
▪
Er resteren nog 2 kavels in het oostelijke deel. Deze worden naar verwachting in 2022 geleverd. Opbrengsten uit de uitgifte van de kavels in het westelijk deel waren voorzien vanaf 2023, maar gelet op de voortgang zetten we nu in op een start van uitgifte in 2022.
Risico’s ▪
Voor dit plan voorzien we vooralsnog geen risico’s. De planning van de grondverkopen is gebaseerd op de laatst beschikbare woningbouwplanning. De kostenramingen (december 2020), welke zijn verwerkt in de exploitatie-opzet, zijn voldoende actueel. In het voorjaar 2022 wordt aanbesteding van het bouwrijpmaken deel West afgerond. De resultaten hiervan zijn nog niet in deze herziening meegenomen. Zuidhoek fase 3
Lasten/baten lasten
Totaal lasten baten
Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie overige opbrengsten Projectwoningen Oost Projectwoningen West Vrijstaand gunstig Oost Vrijstaand gunstig West Vrijstaand normaal Oost Vrijstaand normaal West
Totaal baten Eindtotaal
5.3
Oorspronkelijke raming
Totaal 90 2.982 6.094 1.768 10.935 -122 -1.605 -2.153 -1.765 -3.108 -2.669 -577 -11.999 -1.064
3 2.632 2.797 2.509 7.942 -114 -728 0 -2.600 0 -4.600 0 -8.042 -100
Plan De Moolhoek
Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd
2016-2022
Grondvoorraad per 1-1-22
€ 225
Grondprijs per m2
-/- € 209.000
Boekwaarde per 1-1-22 Verwacht resultaat bij afsluiting
Overschot € 199.000
Verwacht jaar van afsluiting
2022 € 191.000
Winstneming t/m 2021
10
Dashboard voortgang plan Plan
Tijd
Geld
De Moolhoek
Risico
-
Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen Nee
Bijzonderheden en toelichtingen •
Het plan is in 2021 woonrijp gemaakt. We sluiten het plan af in 2022 omdat dan alle werkzaamheden zijn afgerond.
Risico’s Er worden in dit plan geen risico’s voorzien. De Moolhoek Lasten/baten lasten
Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal
5.4
Rubriek Totaal Algemene kosten 30 Grondverwerving 337 Kosten BRP/WRP 211 Rente en inflatie 4 583 opbrengst grond -761 overige baten -19 -780 -197
Plan Schore
Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd
2020-2025
Grondvoorraad per 1-1-22
2.465 m2
Grondprijs per m2
€ 195
Boekwaarde per 1-1-22
€ 15
Verwacht resultaat bij afsluiting
Overschot € 259
Verwacht jaar van afsluiting
2025 €0
Winstneming t/m 2021
11
In het bestemmingsplan Schore is aan de Boomweidelaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een kleine uitbreiding van de kern Schore. In 2019 is met de eigenaren van het aangrenzende te ontwikkelen landgoed overlegd over het in ontwikkeling brengen van dit gebied samen met een aangepast plan voor het landgoed. In de raadsvergadering van 15 december 2020 heeft u het grondexploitatieplan Schore vastgesteld. In 2022 wordt het bestemmingsplan in procedure gebracht. Het plangebied bedraagt circa 5.300m2 waarvan 2.465m2 uitgeefbaar. We hanteren een prijs van € 195,00 per m2.
Risico’s Het vastgestelde grondexploitatieplan is globaal van opzet. We denken hiermee wel de meeste en belangrijste kosten te hebben meegenomen.
Schore Lasten/baten lasten
Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal
5.5
Rubriek Totaal Algemene kosten 47 Kosten BRP/WRP 175 Rente en inflatie -1 220 opbrengst grond -481 -481 -260
Plan Smokkelhoek
Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd
2007-2024
Grondvoorraad per 1-1-22 (excl. Leidingenstrook)
54.386 m2
Grondprijs per m2
€ 30/€ 100-€ 115 -/- € 4.663.000
Boekwaarde per 1-1-22 Verwacht resultaat bij afsluiting
Overschot € 9.311.000
Verwacht jaar van afsluiting
2024 € 5.251.000
Winstneming t/m 2021
12
Dashboard voortgang plan Plan
Tijd
Geld
Bedrijventerrein Smokkelhoek
Risico
Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen
Laag
Winstsaldo iets afgenomen
Bijzonderheden en toelichtingen In 2021 zijn er in dit plan geen kavels uitgegeven. Dit wil niet zeggen dat er geen belangstelling voor de bedrijfskavels is. Per ultimo 2021 ligt er nog 5,4 ha aan vrije kavels. Hiervoor lopen diverse gesprekken en/of opties. Daarnaast speelt dat er met Evides wordt gesproken over de invulling van een kavel. Dit schort de levering op voor onbepaalde tijd. De verwachting is dat het plan hierdoor in 2024 kan worden afgesloten. De uitgifteprijzen worden voor de resterende kavels niet gewijzigd in 2022. In 2021 waren de werkzaamheden in het plan beperkt. Naast inhuur voor projectleiding zijn er meerkosten gemaakt voor advieswerkzaamheden (afwikkelen laatste kavels, ontwikkeling nieuw bedrijventerrein en bodemonderzoek). Het geraamde voordelige saldo op dit plan bedraagt € 9,3 mln. Tot en met 2020 hebben we € 5,3 mln hiervan ingeboekt. In 2021 hebben we geen winst in dit plan kunnen nemen. De oorzaak hiervoor is dat we op onderdelen meerkosten hebben gecalculeerd. Naast een eenmalige extra prijsstijging van 6% voor nog te maken kosten en de extra advieskosten hebben we een aantal kortingen verwerkt op grond van gemaakte afspraken bij levering van de laatste, nog uit te geven, kavels. Ontwikkelingen: Voor een kwaliteitsimpuls van het hele bedrijventerrein Smokkelhoek is een provinciaal subsidie toegekend van € 572.000.
Zowel de subsidie als de te maken uitvoeringskosten ten behoeve van de revitalisering zijn vanaf 2019 in de exploitatie-opzet Smokkelhoek meegenomen. In de subsidievoorwaarden is opgenomen dat de werkzaamheden in 2021 gereed moeten zijn. Door de hierboven genoemde ontwikkelingen hebben van de provincie uitstel voor oplvering gekregen tot september 2022. Naast het aanpakken van wegen wordt ook de aanleg van LED-verlichting meegenomen met als doel de veiligheid van gebied te vergroten. Hiervoor moeten we wat meerkosten incalculeren. Voor het begeleiden van dit project huren we extern een projectleider in. De kosten zijn in deze nieuwe herziening meegenomen. Ook was er een tegenvaller bij de aanbesteding van rioleringswerkzaamheden.
Risico’s • •
De Tennet-problematiek is zo veel als mogelijk in de exploitatie-opzet meegenomen. Een langere looptijd van het plan betekent kostenstijgingen bij de uitvoering. Deze risico’s schatten we vooralsnog laag in. We houden, naast de eenmalige prijsstijging voor 2022, rekening met 2% kostenstijging per jaar. Het plan heeft daarnaast voldoende winstpotentie om tegenvallers te kunnen opvangen. 13
•
Met de nutsbedrijven vindt overleg plaats over de technische inrichting van enkele kavels. De eventuele meerkosten op grond van aanvullende eisen kunnen we binnen het plan opvangen.
Smokkelhoek Lasten/baten lasten
Totaal lasten baten
Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie
Totaal 1.878 4.840 6.140 238 13.096 -20.512 -1.896 -22.408 -9.311
opbrengst grond overige baten
Totaal baten Eindtotaal
5.6
Plan Choorhoek
Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd
2011-2024
Grondvoorraad per 1-1-22
3.024 m2 € 105
Grondprijs per m2
-/- € 974.000
Boekwaarde per 1-1-22 Verwacht resultaat bij afsluiting
Overschot € 937.000
Verwacht jaar van afsluiting
2024 € 791.000
Winstneming t/m 2021
Dashboard voortgang plan Plan
Tijd
Geld
Bedrijventerrein Choorhoek
14
Risico
Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen
Laag
Nee
Bijzonderheden en toelichtingen Behalve de levering van een 3-tal kavels, waarvan één in erfpacht, lagen de werkzaamheden voor dit plan in 2021 nagenoeg stil. De resterende kavels worden in 2022 geleverd. Daarmee is het hele plan uitgegeven. De uitgifteprijzen zijn in 2021 niet gewijzigd en gelden ook voor 2022.
Risico’s Vooralsnog worden de risico’s laag ingeschat. Het plan heeft voldoende (financiële) ruimte om tegenvallers te kunnen opvangen. Choorhoek Lasten/baten lasten
Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal
Rubriek Totaal Algemene kosten 70 Grondverwerving 2.186 Kosten BRP/WRP 1.279 Rente en inflatie 448 3.983 opbrengst grond -4.577 overige baten -343 -4.920 -937
6. Overige ontwikkelingen Prijsstijging materialen In plan Smokkelhoek en plan Zuidhoek fase 3 hebben we eenmalig rekening gehouden met een extra prijsstijging van de nog te maken kosten van 6%. Deze stijging is gebaseerd op ontwikkelingen in de markt. Nieuw Bedrijventerrein Gelet op de voortgang van de plannen Smokkelhoek en Choorhoek zijn we in 2020 gestart met de eerste oriëntatie op een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein en waar dit mogelijk gerealiseerd kan worden. Intern hebben we een eerste globale kosten- en batenanalyse opgesteld. Een extern bureau heeft vervolgens een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Dit gaf aanleiding om aan voor te stellen om de betreffende percelen aan te wijzen en onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te brengen. In de vergadering van 21 september 2021 heeft uw raad hierover besloten. De economie verandert snel. Hierdoor veranderen ook de wensen en eisen die bedrijven stellen aan hun pand en vestigingslocaties. Trends op het gebied van vernieuwing en verduurzaming, zoals circulariteit, energietransitie en digitalisering hebben veel impact op bedrijventerreinen. Bevelandse bedrijventerreinen zijn een cruciale schakel in vernieuwing en innovatie in de economie, vertegenwoordigen veel waarde en zijn sociaal-economisch van belang. Begin 2020 heeft de provincie Zeeland nieuwe behoeftenprognoses voor 15
bedrijventerreinen vastgesteld. De Provincie heeft gevraagd om het bestaande regionaal bedrijventerreinprogramma de Bevelanden te actualiseren. Nieuwe locatie woningbouw Percelen aan de Gildenstraat, Paardeweegje en Donkerewegje in Biezelinge zijn in de raadsvergadering van 21 september 2021 eveneens onder de Wvg gebracht. Dit om als gemeente grip te kunnen blijven houden op de verwerving van gronden voor de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie Zuidhoek 4. Daarnaast vinden er diverse initiatieven plaats waarbij de gemeente niet zelf de ontwikkelaar is, maar waarbij meer een faciliterende rol wordt ingevuld. Denk hier bijvoorbeeld aan locatie Fruitschuur Abdijstraat, huidige locatie Aldi, Heyzon Jufferswegje, Dorpsplein Wemeldinge, garage De Witte Wemeldinge, etc.
7. Risico en risicoafdekking Risico’s vanuit de plannen De risico’s op de huidige bouwgrondexploitaties zijn relatief beperkt. Hieronder is in tabelvorm aangegeven waar welke risico’s liggen. Plan
Hoog (30%) K
O
Midden (20%) K O
Laag (10%) K
O
Geen (0%) K
O
Zuidhoek fase 1 en 2 Toelichting: kosten geluidswal geen extra risico Zuidhoek fase 3 Ontwikkeling deel West Schore Geen risico’s Smokkelhoek PFAS Choorhoek PFAS
De risico’s zijn bij de diverse plannen toegelicht en in de cijfers verwerkt. In de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn zoveel als mogelijk de nieuwste ramingen gebruikt, dus inclusief nieuwe ontwikkelingen. De prijsstijgingen in de (wegen)bouw vormen een afzonderlijke risicopost. Gelet op het grote aanbod van bouwprojecten en daarmee toenemende vraag naar materialen, kan dit een prijsopdrijvend effect uitlokken. Standaard rekenen we met een jaarlijkse prijsstijging van 2%. Zoals eerder aangegeven hebben we voor plan Zuidhoek fase 3 en Smokkelhoek eenmalig voor 2022 een extra kostenstiging woon- en bouwrijpmaken doorgevoerd van 6%.
16
Beschikbare reserves Plan Reserves Grondexploitaties
Saldo 31-122021
Verplichtingen
Gecorrigeerd saldo
€ 715.000
-
€ 715.000
*Volgens de in maart 2018 door uw raad vastgestelde nota Grondbeleid maakt de reserve Volkshuisvesting deel uit van de totale reserves Grondexploitatie. De reserve was mede bedoeld voor herstructurering van het huidige woningenaanbod (o.a. energietransitie). Bij de bestemming van het rekeningsaldo bij de jaarrekening 2020 is besloten de reserve Volkshuisvesting over te hevelen naar de Algemene reserve vrij-besteedbaar (€ 800.000). Met ingang van de begroting 2020 maken we geen onderscheid meer in een reserve voor woningbouw en een reserve voor bedrijventerreinen. Deze voegen we samen tot een reserve Grondexploitaties. VPB: De berekende VPB-last (Vennootschapsbelasting) wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Voor de komende jaren moeten we rekening houden met een totaalbedrag aan VPB van circa € 250.000 (t/m 2027). Hiermee ligt een grote claim op de bovenstaande reserves. In de jaarrekening 2021 hebben we de voorlopige aanslag 2021 verwerkt. Daarnaast hebben we een gecorrigeerde aanslag 2020 verantwoord. In totaliteit is een bedrag van € 235.000 ten laste van deze reserve gebracht.
17