2021-38 RV Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht locatie Gildenstraat Kapelle (Zuidhoek fase 4)

*Z013AC3A09E* Zaaknummer Documentnummer

Z21.010313 D21.254639

Raadsadvies Onderwerp

Wet voorkeursrecht gemeenten

Inhoud

Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht locatie Gildenstraat te Biezelinge (Zuidhoek fase 4)

Advies

Percelen aan de Gildenstraat, Paardeweegje en Donkerewegje te Biezelinge aan te wijzen op basis van artikel 4 lid 1 Wvg, als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn Steller: drs. S.M.P. van Datum: 22‑6‑2021 Terheijden

Beeldvormende behandeling Oordeelsvormende behandeling Besluitvormende behandeling

13 juli 2021 21 september 2021

Portefeuillehouder

J.H. Herselman

Datum collegevergadering Besluitnummer Aantal bijlagen Documentnummers v/d bijlagen

22 juni 2021 2021-38 3 D21.254864, D21.254685, D21.254683

Samenvatting De gemeente wil voorkomen dat de gronden binnen de locatie Gildenstraat te Biezelinge (Zuidhoek fase 4) worden vervreemd en dat de gemeente als gevolg daarvan grip op de ontwikkeling van de locatie voor woningbouw verliest. Om die reden en om de regiefunctie van de gemeente te waarborgen, is het wenselijk een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen. Het college neemt het (voorlopige) voorkeursrechtbesluit om de locatie aan te wijzen als locatie waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is. Als gevolg van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht dienen eigenaren en beperkt gerechtigden diens eigendom/beperkt recht bij een voorgenomen vervreemding (waaronder mede verkoop wordt verstaan) als eerst aan de gemeente te koop aan te bieden.

-1-

Advies 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Kennis te nemen van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 22 juni 2021 ex artikel 6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) tot het voorlopig aanwijzen van percelen waarop de Wvg van toepassing is. Te concluderen dat de structuurvisie 'Gemeente Kapelle, Structuurvisie 2012-2030', de planologische grondslag vormt op basis waarvan het voorkeursrecht kan worden gevestigd, dat om die reden het voorkeursrecht op grond van artikel 4 Wvg wordt gevestigd, en te concluderen dat als eerstvolgende planologische grondslag wordt overgegaan tot het vaststellen van een bestemmingsplan/omgevingsplan. Aan te wijzen op basis van artikel 4 lid 1 Wvg, als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening met nummer TK30444674-03 en op de perceelslijst met kenmerk PL-30444674-03, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte, alsmede de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, één en ander naar de stand van de openbare registers van het Kadaster per 9 juni 2021. Te concluderen dat de percelen als bedoeld onder beslispunt 3 eerder in een besluit tot aanwijzing ex (voormalig) artikel 2 en artikel 4, lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 25 oktober 2005 betrokken zijn geweest.

Op 9 oktober 2007 heeft de gemeenteraad ex (voormalig) artikel 2, lid 4 Wet voorkeursrecht gemeenten besloten om de werkingsduur van het gemeentelijk voorkeursrecht met één jaar te verlengen. Deze eerdere aanwijzing is van rechtswege vervallen op 9 oktober 2008. Te concluderen dat onderhavig besluit van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dit besluit, tenzij voor dit tijdstip een nieuw bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld. Te concluderen dat er wel/geen zienswijzen zijn ingediend en wel/geen aanleiding bestaat om het raadsvoorstel en/of -besluit aan te passen.

Inleiding: waar gaat het over?

Kapelle is een aantrekkelijke landelijke woongemeente. Het uitstekende woon- en leefklimaat moet behouden blijven en versterkt worden door kwantitatief en kwalitatief voldoende geschikte woningen voor de bevolkingsontwikkeling in de gemeente. In de Structuurvisie 2012-2030 is woningbouwlocatie Zuidhoek opgenomen. In de structuurvisie is bepaald dat in de tweede fase van de planperiode wordt beoordeeld of Zuidhoek fase 4 en 5 doorgang vinden. Binnen de woningbouwplanning is tot 2030 nog ruimte voor ruim 200 woningen. De bevolkingsprognose geeft ook na 2030 nog ruimte voor woningbouw. Deze behoefte kan niet geheel op herontwikkelingslocaties worden gerealiseerd. Voor de middellange termijn is er ook in de kern Kapelle behoefte aan een uitbreidingslocatie die na Zuidhoek 3 kan worden uitgegeven. Voortbordurend op het oude Structuurplan Zuidhoek is een nieuwbouwontwikkeling aan de Gildenstraat in Biezelinge denkbaar. Het voornemen is nader onderzoek te doen naar de genoemde ontwikkelingsmogelijkheden van deze locatie. Voordat deze nadere onderzoeken worden uitgevoerd is het noodzakelijk dat de locatie onder de reikwijdte van het gemeentelijk voorkeursrecht wordt gebracht.

Indien wij dit nu niet doen bestaat de mogelijkheid dat derden met een bepaalde verwachting ten aanzien van de locatie, mede gebaseerd op uitingen van de gemeente, posities innemen die het voeren van regie van de gemeente bij de beoogde ontwikkeling van de locatie bemoeilijkt. In dat kader wordt voorgesteld om het voorkeursrecht te vestigen, zodat in relatieve rust gewerkt kan worden aan de planontwikkeling en de uitvoering van de verdere onderzoeken.

Beoogd maatschappelijk resultaat -2-

Met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt in het betreffende gebied c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken percelen. De eigenaren van en beperkt gerechtigden op de betreffende percelen dienen hun eigendom/beperkte recht op de percelen bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk de regie te houden bij de uitvoering van haar plannen. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord.

Huidig gebruik wijkt af van toekomstige bestemming

Vestigingsvereisten Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemmingen. Het huidige gebruik van de betreffende percelen is hoofdzakelijk agrarisch. De toegedachte bestemmingen voor de onderhavige locatie zijn wonen, groen en verkeer met bijbehorende voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. Het huidige gebruik wijkt dan ook af van de toegedachte bestemmingen, waardoor aan de (formele) vestigingsvereisten wordt voldaan. Vestigingsgrondslag Ten tijde van het raadsbesluit dient er een grondslag voor het voorkeursrecht voorhanden te zijn die wordt gevormd door het bepaalde in artikelen 3, 4 of 5 Wvg. De vestigingsgrondslag kan worden gevormd door een vastgesteld bestemmingsplan (artikel 3 Wvg), vastgestelde structuurvisie (artikel 4 Wvg) of ingeval er nog geen structuurvisie of bestemmingsplan voor de betreffende locatie aanwezig is, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing wel aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming (artikel 5 Wvg).

Voor de locatie vigeert de enkelbestemming 'Agrarisch', op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld op 15 december 2009, de 2e herziening is vastgesteld op 24 februari 2015 en de 3e herziening is vastgesteld op 24 januari 2017 en onherroepelijk. Dit bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid tot realisering van de toegedachte bestemmingen, waardoor dit bestemmingsplan niet ten grondslag aan het voorkeursrechtbesluit kan worden gelegd. Voor de locatie vigeert eveneens de structuurvisie 'Gemeente Kapelle, Structuurvisie 20122030, vastgesteld op 26 maart 2013. In de structuurvisie wordt fase 4 van woningbouwlocatie Zuidhoek genoemd maar zijn (vooralsnog) onvoldoende aanwijzingen voor de toegedachte bestemmingen opgenomen. De gemeente bereidt momenteel een gedeeltelijke herziening van de structuurvisie voor. Na herziening van de structuurvisie zijn er wel voldoende aanwijzingen voor de toegedachte bestemmingen opgenomen in de structuurvisie, waardoor de structuurvisie op het moment van het nemen van het raadsbesluit de vestigingsgrondslag vormt. De grondslag voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht (door de gemeenteraad) wordt daarom gevormd door artikel 4 Wvg. In artikel 4 Wvg is opgenomen dat voor aanwijzing c.q.

vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht ook in aanmerking komen: 'gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.'

-3-

Het uitgangspunt is dat de eerstvolgende planologische stap (na het raadsbesluit) zal zijn de vaststelling van een bestemmingsplan/omgevingsplan.

Relatie met strategisch beleid

De kernambitie in het Strategisch Kompas is dat Kapelle een aantrekkelijke, groene woongemeente is voor iedereen, waar ondernemers en inwoners bijdragen aan het woongenot. Met betrekking tot het woningaanbod is bepaald dat dat aanbod woonruimte biedt voor iedereen. Door te streven naar een aantrekkelijk woonklimaat voor zowel jonge gezinnen als ouderen kiest de gemeente voor een actieve sturing op een evenwichtige bevolkingsopbouw met bijpassende woningen, verspreid over de kernen. Er worden nultrede en CO2-neutrale woningen gerealiseerd en er komen meer sociale huurwoningen. Het dorpse karakter van de verschillende kernen wordt beschermd en je woont in Kapelle in het groen.]

Argumenten: waarom geven we als college dit advies?

De argumenten om het voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende: 1. Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen in dit gebied. 2. Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden tegengegaan. 3. Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). 4. Het voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar/beperkt gerechtigde is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

Als de mogelijkheden van de Wvg niet of onvoldoende worden benut, bestaat de kans dat de te ontwikkelen grond in handen van marktpartijen overgaan. Hierdoor kan een evenwichtige ontwikkeling van de plannen worden verstoord. Belangenafweging Het algemeen belang dat gediend is met de vestiging van het voorkeursrecht afwegend tegen het individueel belang, is de conclusie dat het vestigen van het voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De uit de vestiging van het voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren en beperkt gerechtigden wordt gelegd rust niet onevenredig zwaar in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang. Waarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de Wvg-wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van aangewezen percelen;

-4-

-

de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; de eigenaren en beperkt gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar/beperkt gerechtigde en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

Kanttekeningen en risico’s:

Risico's van de vestiging zijn nauwelijks aanwezig. Het meest in het oog springende risico is dat de gemeente op het moment dat zij een beginselbesluit heeft genomen om het eigendom/beperkt recht te willen verwerven zij op enig moment verplicht zou kunnen worden om het eigendom/beperkt recht af te nemen, tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs op basis van bijzondere persoonlijke omstandigheden (waarbij vermeld wordt dat bijzondere persoonlijke omstandigheden zeker niet snel aanwezig worden geacht) of na het volledig doorlopen van de prijsvaststellingsprocedure. Bovendien is het risico beperkt, omdat afname geschiedt tegen de werkelijke waarde. Verder is het van belang dat de termijnen in de Wvg worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de beperkt zakelijk gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat het eigendom/beperkt recht aan de gemeente te koop wordt aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de werkelijke waarde), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft.

Indien de gemeente niet reageert binnen de termijn van 6 weken na een aanbod van de eigenaar/beperkt gerechtigde, dan volgt sanctie: de eigenaar/beperkt gerechtigde is dan gedurende drie jaar vrij om het beperkte recht aan een andere partij te vervreemden.

Financiën: wat gaat het kosten en hoe gaan we dit financieren?

Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht worden (proces)kosten gemaakt. Die bedragen naar verwachting zo'n €15.000 ex BTW. Dit bedrag zal ten laste van de grondexploitatie Zuidhoek worden gebracht. Het voorkeursrecht zelf heeft geen financiële consequenties. Op dit moment zijn er nog geen kredieten beschikbaar voor eventuele aankopen. Indien een aankoop zich voordoet zullen wij een kredietvoorstel aan de raad voorleggen. De grondexploitatie zal in een later stadium aan de raad worden voorgelegd.

Wat communiceren we?

Participatie De vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht leent zich niet voor participatie of voorafgaand overleg met belanghebbenden en/of belangstellenden. Immers, op het moment dat een dergelijk overleg wel wordt geïnitieerd kan dit voor marktpartijen een trigger zijn om alsnog een positie in te nemen in het onderhavige gebied. Ter voorbereiding van de raadsbehandeling zijn belanghebbenden overigens wel in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen op het concept-raadsvoorstel. Publicatie De bekendmaking wordt gepubliceerd in de Staatscourant, het Gemeenteblad, in De Scheldepost en verder op de gebruikelijke wijze.

-5-

Bij dit voorstel zitten bijlagen waarin persoonsgegevens staan. Die bijlagen worden ook ter inzage gelegd. Dit is een wettelijke verplichting en gaat voor op de Algemene verordening gegevensbescherming. Er is jurisprudentie die dit bevestigd. Kennisgeving belanghebbenden Aan de eigenaren van en de beperkt gerechtigden op de in het besluit betrokken percelen wordt, op de dag van de publicatie in de Staatscourant, een kennisgeving over de vestiging c.q. bestendiging van het gemeentelijk voorkeursrecht met bijlagen gestuurd, waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht. Inschrijving Kadaster Binnen vier dagen na inwerkingtreding van het raadsbesluit draagt de gemeente er zorg voor dat het raadsbesluit in het openbare register wordt ingeschreven.

Rechtsbescherming

Bezwaar en beroep Tegen het besluit van de raad staat bezwaar en beroep open. Op grond van artikel 6, lid 3 Wvg worden bezwaarschriften, ingediend tegen het besluit van burgemeester en wethouders, geacht te zijn gericht tegen het te nemen raadsbesluit. Zienswijzen Het conceptvoorstel aan de raad met de daarbij behorende stukken hebben voor een ieder ter inzage gelegen. Hiervan is openbaar kennis gegeven via een publicatie in de Staatscourant en in De Scheldepost, onder vermelding van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Er zijn wel/geen zienswijzen ingediend, zodat er geen aanleiding bestaat om het voorstel aan de raad aan te passen en/of het concept raadsbesluit aan te passen.

Uitvoering/ aanpak

Duur vestiging De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van maximaal drie jaar. Binnen deze periode van drie jaar dient een bestemmingsplan/omgevingsplan te worden vastgesteld en op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd. Te rekenen vanaf datum inwerkingtreding van het bestemmingsplan/ omgevingsplan.

Bijlagen -

D21.254864 Besluit B&W d.d. 22 juni 2021; D21.254683 Perceelslijst behorende bij besluit B&W d.d. 22 juni 2021; D21.254685 Kadastrale tekening behorende bij besluit B&W d.d. 22 juni 2021.

-6-