2021-29a D21.253364 Notitie herziening Grondexploitaties 2021 basis

Nota Grondbeleid 2018 Nota Grondbeleid 2018

Notitie herziening Grondexploitatie 2021

Notitie herziening Grondexploitatie 2021............................................................................................... 1 1.

Inleiding .......................................................................................................................................... 3

2.

Samenvattend dashboard ........................................................................................................... 4

3.

Winstneming .................................................................................................................................. 5

4.

Grondprijzen .................................................................................................................................. 6

5.

Voortgang lopende plannen ........................................................................................................ 6 5.1

Plan Zuidhoek fase 1&2 ........................................................................................................... 7

5.2

Plan Zuidhoek fase 3................................................................................................................ 8

5.3

Plan Lindehof (Bonzijweg West) ............................................................................................ 10

5.4

Plan Vroonlandseweg ............................................................................................................ 11

5.5

Plan De Bieselinghe ............................................................................................................... 12

5.6

Plan De Moolhoek ................................................................................................................. 13

5.7

Plan Schore ............................................................................................................................ 14

5.8

Plan Smokkelhoek ................................................................................................................. 15

5.9

Plan Choorhoek ..................................................................................................................... 17

6.

Overige ontwikkelingen .............................................................................................................. 18

7.

Risico en risicoafdekking ........................................................................................................... 20

2

1. Inleiding De grondexploitatie is bij veel gemeenten een belangrijk en omvangrijk deelgebied waarin veel geld omgaat en waarbij de ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied wordt geschetst. Doel van deze notitie is om u jaarlijks te informeren over de (met name financiële) voortgang en stand van zaken met betrekking tot de diverse Grondexploitatieplannen (GREX-en). De notitie is tot stand gekomen in samenwerking tussen de vakafdeling en afdeling Middelen. Bij een aantal grondexploitaties is gebruik gemaakt van berekeningen door externe bureaus. Daarbij zijn de voorschriften volgens het BBV (Besluit Begrotingen en Verantwoorden) in acht genomen. In deze notitie is rekening gehouden met een rente van 1,0%. Op grond van het BBV rekenen we verplicht rente toe aan complexen met een negatieve boekwaarde De notitie sluit aan op de Nota Grondbeleid 2018 die door uw raad op 13 maart 2018 is vastgesteld. In hoofdstuk 2 is het in de nota gepresenteerde dashboard dan ook opgenomen. Een belangrijk onderdeel in de voorschriften betreft het tussentijds winstnemen op de diverse plannen (BBV-notitie Grondexploitaties). In hoofdstuk 3 is dit verder toegelicht. De prijzen 2021 hebben we per plan in hoofdstuk 4 vermeld. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de lopende exploitatieplannen. Overige ontwikkelingen en de reservepositie komen respectievelijk terug in hoofdstuk 6 en 7.

Tot slot kunnen we vermelden dat er ondanks de COVID-19 perikelen en de PFAS- en/of stikstofproblematiek kunnen terugkijken op een goed GREX-jaar met een behoorlijke hoeveelheid uitgegeven kavels en bouwactiviteiten. De crisis heeft nog niet geleid tot verstrekkende (financiële) risico’s in onze grondexploitaties.

3

2. Samenvattend dashboard Plan

Tijd

Geld

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen ja/nee

Zuidhoek fase 1&2

-

Nee

Zuidhoek fase 3

Laag

Nee

De Moolhoek

-

Nee

Schore

Laag

Bedrijventerrein Smokkelhoek

Laag

Bedrijventerrein Choorhoek

Laag

Het plan moet feitelijk nog helemaal starten. Gevolgen Tennet verwerkt, subsidieproject ingevoegd Nee

Binnen oorspronkelijke kaderstelling, geen bijsturing noodzakelijk. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing nog niet noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Niet binnen oorspronkelijke kaderstelling, bijsturing noodzakelijk. Toelichting bij het betreffende plan. Risico hoog: aangeven maatregelen om het risico te beperken. Toelichten bij plan. Als er zich bijzonderheden en/of afwijkingen voordoen in de ruimtelijke doelstellingen, dan worden deze toegelicht bij het betreffende plan. De plannen Bieselinge, Lindehof (Bonzijweg) en Vroonlandseweg sluiten we af per ultimo 2020 en komen daarom in het dashboard niet meer voor.

4

3. Winstneming Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode (PoC-methode): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: a. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én b. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én c. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel moet in die gevallen de winst ook worden genomen. De notitie Grondexploitaties schetst echter een aantal – herkenbare - complicaties die het nemen van tussentijdse winst bemoeilijken: ▪ ▪ ▪

Toekomstige kosten en opbrengsten zijn vaak moeilijk in te schatten door conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingsproces. Tijdens het meerjarige proces ontstaan vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of treden er onvoorziene zaken op. De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is meestal aan het gehele plan dienstbaar en is lastig te splitsen.

De uitdaging bij de winstbepaling zit hem niet zozeer in de rekensom maar in de inschatting van de onzekerheden en daarmee het verwachte resultaat. Dit is de expertise van de projectleiding en vraagt om een goede onderbouwing. Aspecten als de nog resterende looptijd van de exploitatie, onzekere omstandigheden, mogelijke kostenstijgingen en dergelijke bepalen de mate van onzekerheid. In deze notitie benoemen we, daar waar nodig, de risico’s in de verschillende plannen. Een algemene risicopost vormt de prijsstijging in de bouw. Door de ontwikkelingen in de plannen over 2020 kan een bedrag van € 649.000 aan winstnemingen worden verantwoord. Een specificatie per plan is hieronder opgenomen: Winstnemingen (*1.000) Smokkelhoek Choorhoek Zuidhoek fase 1 en 2 Zuidhoek fase 3 Bonzijweg-Lindehof Vroonlandseweg De Moolhoek totaal

2017

2018

2019

2020

Totaal

2.576

2.150

335

190

5.251

132

260

115

170

677

920

400

240

-

1.560

-

-

25

155

180

65

210

165

9

449

245

170-

35

45

155

18

50

15

80

163

3.956

2.900

930

649

8.435

5

4. Grondprijzen De grondprijzen voor 2021 worden niet aangepast ten opzichte van die uit 2020. De m2 prijzen (exclusief btw) per plan bedragen: Zuidhoek fase 3: Variërend van Huurwoningen

€ 230,00 tot € 250,00 € 200,00

Schore:

€ 195,00

Bedrijventerrein Smokkelhoek: Basislocaties Basispluslocatie Zichtlocatie Leidingenstrook

€ 85,00 € 100,00 € 115,00 € 30,00

Bedrijventerrein Choorhoek: Kavels

€ 105,00

5. Voortgang lopende plannen Recapitulatie: Exploitatieplan Boekwaarde 01-01-2020 Vermeerderingen Verminderingen

Schore Zuidhoek Zuidhoek Lindehof Vroonlandse Moolhoek Plan BT BT Smokkel- totalen vóór winsttotalen fase 1 en 2 3e fase (B o nzijweg West) weg Bieselinghe Choorhoek hoek winstneming nemingen 1.8413.875 453122 322 811 3.3015977.786 7.189 5 58 363 9 77 22 18 28 230 810 649 1.459 182.57752203523401.1141.7806.4066.406-

winstsaldi afgesloten projecten

-

-

-

449

155

-

-

-

-

604

604-

-

Boekwaarde 31-12-2020 Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten

5 187 486-

1.801227 18-

1.661 4.878 7.448-

-

-

328126 3-

-

275371 1.051-

4.8512.293 7.116-

5.5898.082 16.122-

7.831

2.242 8.082 16.122-

294-

1.592-

909-

-

-

205-

-

955-

9.674-

13.629-

-

1.596-

389-

447-

123-

199-

113

989-

9.949-

13.578-

294-

4

520-

447

123

6-

113-

36

275

48-

Nog te verwachten resultaat (- is een overschot) Nog te verwachten resultaat vorige herziening verschil (-= voordeel)

6

5.798-

5.1

Plan Zuidhoek fase 1&2

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2005-2021

Grondvoorraad per 1-1-21

-

Grondprijs per m2

-

Boekwaarde per 1-1-2021

€ -/- 1.801.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 1.592.000

Verwacht jaar van afsluiting

2021

Winstneming t/m 2020

€ 1.560.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Zuidhoek fase 1&2

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

Afronden in 2021

Bijzonderheden en toelichtingen ▪ ▪

De werkzaamheden in het afgelopen jaar betroffen met name het afronden van het woonrijp maken en de aanleg van de speelvoorziening. In verband met de nog uit te voeren werken aan de geluidswal verwachten we het plan in 2021 te kunnen afsluiten.

Geluidswal Voor fase 1 en 2 was een bedrag van € 1.150.000 opgenomen voor de realisatie van een geluidswal langs de A58. De inventarisatie van nog uit te voeren werken geeft aan dat we het benodigde bedrag neerwaarts kunnen bijstellen. De totale kosten worden nu berekend op ruim € 750.000. We reserveren de in 2018 van Tennet ontvangen middelen voor het inplanten van (een deel van) de geluidswal (€ 46.000) tot het moment dat dit “technisch” verantwoord is.

Risico’s Voor dit plan voorzien we geen risico’s. De nog te maken kosten zijn zo volledig mogelijk meegenomen en hebben voornamelijk betrekking op de werkzaamheden ten behoeve van de geluidswal. 7

Zuidhoek fase 1&2 Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie garages overige baten projectbouw vrijstaand

Totaal baten Eindtotaal

Totaal 1.454 3.885 6.977 562 12.878 -54 -204 -3.982 -10.231 -14.470 -1.592

(Kosten BRP/WRP = kosten woonrijp maken, kosten bouwrijp maken)

5.2

Plan Zuidhoek fase 3

8

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2018-2027

Grondvoorraad per 1-1-21

31.205 m2

Grondprijs per m2

€ 200/€ 230-€ 250

Boekwaarde per 1-1-21

€ 1.661.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 909.000

Verwacht jaar van afsluiting

2027

Winstneming t/m 2020

€ 180.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Zuidhoek fase 3

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Midden (beginfase)

Bijzonderheden en toelichtingen Het plangebied van Zuidhoek 3 ligt aan de zuidzijde van de kern Kapelle, tussen de spoorlijn Vlissingen – Bergen op Zoom en de nieuwbouwwijk Zuidhoek 1 en 2. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de woonpercelen aan de Fruithof en de gemeentelijke werkplaats. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de begraafplaats Biezelinge. Het plangebied wordt doorsneden door een fietspad dat Zuidhoek verbindt met de bestaande kern van Kapelle. ▪ ▪ ▪ ▪

▪

▪

In het plangebied van Zuidhoek 3 zijn maximaal 140 woningen voorzien. De boekwaarde van het plan bestaat naast de kosten voor bouwrijp maken van het plan voornamelijk uit grondverwervingen en bijgeschreven rentelasten uit het verleden. Op 13 maart 2018 is de exploitatie Zuidhoek 3 vastgesteld. Het gecalculeerde overschot bedraagt nu € 911.000 (was € 390.000). Doordat een aantal kavels tegen een gunstigere prijs zijn of worden verkocht, boeken we hier een extra opbrengst in van per saldo € 175.000. Daarnaast zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken nu circa € 200.000 lager gecalculeerd en vallen hierdoor ook de kostenstijgingen en rentelasten lager uit (€ 150.000). In 2020 is het oostelijk deel van het plan bouwrijp gemaakt, zijn werkzaamheden aan de geluidswal uitgevoerd, inclusief inplant en is het bodemverbeteringsproject succesvol afgerond. Er zijn in 2020 27 kavels in dit plan uitgegeven, waarvan 1 in erfpacht en inclusief de kavel voor Klein Wonen van Beveland Wonen. De verwachting is dat we in 2021 de 9

▪

overige kavels in het oostelijke deel uitgeven. Nadat alle woningen zijn gebouwd zal dit plandeel woonrijp worden gemaakt. Om het woningaanbod op peil te houden, starten we de voorbereidingen voor het bouwrijp maken van Zuidhoek 3 fase West. Dit is het gebied tussen het fietspad naar de Stationsstraat en Fruithof. De planning voor de ontwikkeling van Zuidhoek 3 fase West is om in 2021 voorbereidende werkzaamheden uit te voeren, zoals milieutechnische- en geohydrologische onderzoeken, aanvoer en profileren gronden en het afmaken van de aardewal. In 2022 maken we het terrein gereed voor de woningbouw en starten we de gronduitgifte. Opbrengsten uit de uitgifte van de kavels in het westelijk deel zijn voorzien vanaf 2023.

Risico’s ▪

Voor dit plan voorzien we vooralsnog geen risico’s. De planning van de grondverkopen is gebaseerd op de laatst beschikbare woningbouwplanning. De kostenramingen (december 2020), welke zijn verwerkt in de exploitatie-opzet, zijn voldoende actueel. Zuidhoek fase 3

Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie

94 2.971 5.908 1.828 10.800 -119 -1.815 -1.958 -1.765 -2.875 -2.576 -600 -11.708 -909

overige opbrengsten Projectwoningen Oost Projectwoningen West Vrijstaand gunstig Oost Vrijstaand gunstig West Vrijstaand normaal Oost Vrijstaand normaal West

Totaal baten Eindtotaal

5.3

Oorspronkelijke raming

Totaal

Plan Lindehof (Bonzijweg West)

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2010-2020

Grondvoorraad per 1-1-21

Geen m2 meer beschikbaar

Boekwaarde per 1-1-21

€0

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 449.000 10

3 2.632 2.797 2.509 7.942 -114 -728 0 -2.600 0 -4.600 0 -8.042 -100

Verwacht jaar van afsluiting

2020

Winstneming t/m 2020

€ 449.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Bonzijweg West (Lindehof)

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

Afsluiten 2020

Bijzonderheden en toelichtingen ▪

We sluiten dit plan af. Er zijn geen kosten meer te maken. Het uiteindelijk resultaat op dit plan bedraagt € 449.000.

Lindehof Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

5.4

Rubriek Totaal Algemene kosten 198 Grondverwerving 0 Kosten BRP/WRP 386 Rente en inflatie -14 570 opbrengst grond -1.019 -1.019 -449

Plan Vroonlandseweg

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2012-2020

Grondvoorraad per 1-1-21

-

Grondprijs per m2

€163-€ 214

Boekwaarde per 1-1-21

€0

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 155.000

Verwacht jaar van afsluiting

2020 11

Winstneming t/m 2020

€ 155.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Vroonlandseweg

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

Afsluiten 2020

Bijzonderheden en toelichtingen ▪

▪

De laatste kavel in dit plan is in 2020 verkocht. We sluiten dit plan daarom af. Voor de nog te maken kosten maken we een voorziening aan. Hieruit dekken we de kosten voor nog uit te voeren werkzaamheden aan de kruising Vroonlandseweg/Van der Havehof (na realisatie sportcentrum) en groenaanplant. Doordat de kosten voor het verder woonrijp maken lager uit vallen, is het resultaat uiteindelijk nog € 32.000 gunstiger uitgevallen. Het plan sluit nu met een overschot van € 155.000.

Vroonlandseweg Lasten/baten Rubriek Totaal lasten Algemene kosten 195 Grondverwerving 1.537 Kosten BRP/WRP 1.320 Rente en inflatie 120 Totaal lasten 3.173 baten opbrengst grond -3.328 Totaal baten -3.328 Eindtotaal -155

5.5

Plan De Bieselinghe

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2013-2022

Grondvoorraad per 1-1-21

-

Grondprijs per m2

€ 170/€ 225

Boekwaarde per 1-1-21

€0

Verwacht resultaat bij afsluiting

Tekort € 102.000 12

Verwacht jaar van afsluiting

2020

Winstneming t/m 2020

n.v.t.

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

De Bieselinghe

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

Verliesvoorziening voldoende

Bijzonderheden en toelichtingen • • •

Voor het plan is in de afgelopen jaren een verliesvoorziening gevormd, omdat er te weinig belangstelling was voor een deel van de kavels. De laatste kavels van dit plan zijn in 2020 uitgegeven. Er zijn geen kosten meer voorzien in 2021. We sluiten het plan af met een tekort van € 102.000. We hadden hiervoor een verliesvoorziening gevormd van € 115.000. Het tekort kan uit de voorziening worden opgevangen. Het restant van de voorziening valt vrij ten gunste van het rekeningsaldo 2020.

De Bieselinghe Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

5.6

Rubriek Totaal Algemene kosten 57 Grondverwerving 1.769 Kosten BRP/WRP 556 Rente en inflatie 170 2.552 opbrengst grond -2.124 overige baten -326 -2.450 102

Plan De Moolhoek

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2016-2022

Grondvoorraad per 1-1-21

-

Grondprijs per m2

€ 225

Boekwaarde per 1-1-21

-/- € 327.000

13

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 204.000

Verwacht jaar van afsluiting

2022

Winstneming t/m 2020

€ 163.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

De Moolhoek

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

nee

Bijzonderheden en toelichtingen • • •

De levering van de kavel voor de levensloopbestendige woningen is na enige vertraging in 2020 gerealiseerd en de woningen zijn inmiddels opgeleverd. In de eerste helft van 2021 gaan we de openbare ruimte van De Doolhof opnieuw inrichten. Afhankelijk van de voortgang sluiten we dit plan in 2021 of 2022 af. In 2020 kunnen we een winst van € 80.000 bijschrijven.

Risico’s Er worden in dit plan geen risico’s voorzien. De Moolhoek Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

5.7

Rubriek Totaal Algemene kosten 27 Grondverwerving 337 Kosten BRP/WRP 204 Rente en inflatie 6 575 opbrengst grond -761 overige baten -19 -780 -204

Plan Schore

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2020-2024

14

Grondvoorraad per 1-1-21 (excl. Leidingenstrook)

2.465 m2

Grondprijs per m2

€ 195

Boekwaarde per 1-1-20

€4

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 294

Verwacht jaar van afsluiting

2024

Winstneming t/m 2020

€0

In het bestemmingsplan Schore is aan de Boomweidelaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een kleine uitbreiding van de kern Schore. In 2019 is met de eigenaren van het aangrenzende te ontwikkelen landgoed overlegd over het in ontwikkeling brengen van dit gebied samen met een aangepast plan voor het landgoed. In de raadsvergadering van 15 december 2020 heeft u het grondexploitatieplan Schore vastgesteld. In 2021 zal het bestemmingsplan hiervoor in procedure worden gebracht. Het plangebied bedraagt circa 5.300m2 waarvan 2.465m2 uitgeefbaar. We hanteren een prijs van € 195,00 per m2.

Risico’s Het vastgestelde grondexploitatieplan is globaal van opzet. We denken hiermee wel de meeste en belangrijste kosten te hebben meegenomen.

Schore Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

5.8

Rubriek Totaal Algemene kosten 44 Kosten BRP/WRP 144 Rente en inflatie -1 187 opbrengst grond -481 -481 -294

Plan Smokkelhoek

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2007-2024 15

Grondvoorraad per 1-1-21 (excl. Leidingenstrook)

56.016 m2

Grondprijs per m2

€ 30/€ 100-€ 115

Boekwaarde per 1-1-20

-/- € 4.851.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 9.674.000

Verwacht jaar van afsluiting

2024

Winstneming t/m 2020

€ 5.251.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Bedrijventerrein Smokkelhoek

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

PFAS, stikstofproblematiek

Bijzonderheden en toelichtingen Ondanks de (landelijke) problematiek inzake de PFAS en stikstof en COVID-19 zijn er toch enkele kavels verkocht in 2020. Het betreft drie leveringen van ongeveer 1 ha in totaal. Hiervan werd één kavel in erfpacht uitgegeven. Daarnaast speelt ook nog steeds het Tennet-verhaal. Geïnteresseerden in kavels willen eerst duidelijkheid over de gevolgen voor hun kavel voordat er definitieve afspraken worden gemaakt. Dit wil niet zeggen dat er geen belangstelling voor de bedrijfskavels is. Per ultimo 2020 ligt er nog 5,6 ha aan vrije kavels. Hiervoor lopen diverse gesprekken en/of opties. De verwachting is dat het plan hierdoor in 2024 kan worden afgesloten. Dit is mede afhankelijk van de voortgang in het Tennet-dossier. De uitgifteprijzen zijn in 2020 niet gewijzigd en gelden ook voor 2021. In 2020 waren de werkzaamheden in het plan beperkt. Naast inhuur voor projectleiding zijn er kosten gemaakt voor diverse adviezen (asfaltonderzoek, verbetering riolering en advies AC-waterleiding Kloosterpoort). Daarnaast hebben we, na diverse onderhandelingen, een bijdrage van Tennet ontvangen van € 684.000 ter dekking van de waardeverminderingen van kavels onder of in de buurt van de nieuw te plaatsen hoogspanningmasten. Het geraamde voordelige saldo op dit plan bedraagt € 9,7 mln. Tot en met 2020 hebben we € 5,3 mln hiervan ingeboekt, waarvan € 190.000 in 2020.

Ontwikkelingen: Voor een kwaliteitsimpuls van het hele bedrijventerrein Smokkelhoek is een provinciaal subsidie toegekend van € 572.000. Zowel de subsidie als de te maken uitvoeringskosten ten 16

behoeve van de revitalisering zijn vanaf 2019 in de exploitatie-opzet Smokkelhoek meegenomen. In de subsidievoorwaarden is opgenomen dat de werkzaamheden in 2021 gereed moeten zijn. Naast het aanpakken van wegen wordt ook de aanleg van LEDverlichting meegenomen met als doel de veiligheid van gebied te vergroten. Voor het begeleiden van dit project huren we extern een projectleider in. De kosten zijn in deze nieuwe herziening meegenomen. Naast subsidie voor de revitalisering is er ook Provinciale subsidie toegekend vanuit het programma “Duurzaamheidsscans voor Bedrijven en bedrijventerreinen” Onderdeel van deze subsidie is het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar een warmte- en/of CO2-net en een onderzoek naar het verbeteren van biodiversiteit. Er liggen kansen om een koppeling te leggen met onze duurzaamheidsagenda; subsidiemogelijkheden voor dit vervolgtraject worden verkend.

Risico’s • •

•

De Tennet-problematiek is zo veel als mogelijk in de exploitatie-opzet meegenomen. Stikstof: Een langere looptijd van het plan betekent kostenstijgingen bij de uitvoering. Deze risico’s schatten we vooralsnog laag in. We houden rekening met 2% kostenstijging per jaar. Het plan heeft daarnaast voldoende winstpotentie om tegenvallers te kunnen opvangen. Met de nutsbedrijven vindt overleg plaats over de technische inrichting van enkele kavels. De eventuele meerkosten op grond van aanvullende eisen kunnen we binnen het plan opvangen.

Smokkelhoek Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten

Rubriek Algemene kosten Grondverwerving Kosten BRP/WRP Rente en inflatie opbrengst grond overige baten

Totaal baten Eindtotaal

5.9

Totaal 1.604 4.840 6.058 195 12.697 -20.476 -1.895 -22.370 -9.674

Plan Choorhoek

Plangebied en gegevens Algemene Gegevens Plan Looptijd

2011-2024

Grondvoorraad per 1-1-21

9.863 m2

Grondprijs per m2

€ 105

Boekwaarde per 1-1-21

-/- € 274.000

Verwacht resultaat bij afsluiting

Overschot € 954.000 17

Verwacht jaar van afsluiting

2024

Winstneming t/m 2020

€ 677.000

Dashboard voortgang plan Plan

Tijd

Geld

Bedrijventerrein Choorhoek

Risico

Bijzonderheden en/of afwijkingen in ruimtelijke doelstellingen

Laag

nee

Bijzonderheden en toelichtingen In verband met onderzoek naar milieucategorie in 2019 is de uitgifte van een aantal kavels vertraagd. De werkzaamheden in dit plan lagen in 2020 vrijwel stil. In 2020 zijn twee kavels geleverd (ruim 1 ha), waarvan één in erfpacht. Er resteren nog drie kavels. Hiervoor lopen gesprekken en/of opties. De uitgifteprijzen zijn in 2020 niet gewijzigd en gelden ook voor 2021.

Risico’s Vooralsnog worden de risico’s laag ingeschat. Het plan heeft voldoende (financiële) ruimte om tegenvallers te kunnen opvangen. Choorhoek Lasten/baten lasten

Totaal lasten baten Totaal baten Eindtotaal

Rubriek Totaal Algemene kosten 66 Grondverwerving 2.186 Kosten BRP/WRP 1.267 Rente en inflatie 450 3.968 opbrengst grond -4.579 overige baten -343 -4.922 -954

6. Overige ontwikkelingen Koningin Maximahof In Wemeldinge is vanaf 2018 het plan Koningin Maximahof ontwikkeld. Dit gebeurt in samenwerking met een ontwikkelaar. De gemeente verwerft de gronden en opstallen, sloopt de opstallen en levert de percelen aan ontwikkelaar. In het plan komen 43 woningen, waarvan een deel levensloopbestendig. Het plan is in 2020 opgeleverd met een batig saldo van ruim € 370.000. 18

Nieuw Bedrijventerrein Gelet op de voortgang van de plannen Smokkelhoek en Choorhoek zijn we in 2020 gestart met de eerste oriëntatie op een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein. Intern hebben we een eerste globale kosten- en batenanalyse opgesteld. Deze gaf aanleiding tot het gedetailleerder uitwerken van de opzet. Hiervoor is inmiddels een extern bureau ingeschakeld. De verwachting is dat in het derde kwartaal 2021 een definitief ontwerp beschikbaar is. Dit ontwerp moet uitsluitsel geven of het beoogde nieuwe bedrijventerrein ook financieel-technisch haalbaar is. Daarnaast worden er tussen de Bevelandse gemeenten afspraken gemaakt voor toekomstbestendige bedrijventerreinen in de Bevelanden. Hiervoor wordt een Regionaal bedrijventerreinprogramma de Bevelanden 2021-2030 opgesteld. De verwachting is dat in het tweede kwartaal het bedrijventerreinprogramma opgeleverd zal worden.

19

7. Risico en risicoafdekking Risico’s vanuit de plannen De risico’s op de huidige bouwgrondexploitaties zijn relatief beperkt. Hieronder is in tabelvorm aangegeven waar welke risico’s liggen. Plan

Hoog (30%) K

O

Midden (20%) K O

Laag (10%) K

Geen (0%)

O

K

O

Zuidhoek fase 1 en 2 Toelichting: kosten geluidswal geen extra risico Zuidhoek fase 3 Einddatum ligt nog ver weg. Moolhoek Geen risico’s Schore Geen risico’s Smokkelhoek Tennet, PFAS Choorhoek PFAS

De risico’s zijn bij de diverse plannen toegelicht en in de cijfers verwerkt. In de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn zoveel als mogelijk de nieuwste ramingen gebruikt, dus inclusief nieuwe ontwikkelingen. De prijsstijgingen in de (wegen)bouw vormen een afzonderlijke risicopost. Gelet op het grote aanbod van bouwprojecten en daarmee toenemende vraag naar materialen, kan dit een prijsopdrijvend effect uitlokken. Standaard rekenen we met een jaarlijkse prijsstijging van 2%. Een doorrekening van de plannen voor de komende jaren geeft aan dat een extra kostenstijging van 1,0% (dus totale kostenstijging van 3%) voor circa € 80.000 aan extra lasten zorgt.

Beschikbare reserves Plan

Saldo 31-122020

Verplichtingen

Gecorrigeerd saldo

Reserves Grondexploitaties

€ 950.000

€ 23.000

€ 927.000

Reserve Volkshuisvesting*

€ 800.000

€ 800.000

€-

Totaal reserves

€ 1.750.000

€ 823.000

€ 927.000

*Volgens de in maart 2018 door uw raad vastgestelde nota Grondbeleid maakt de reserve Volkshuisvesting deel uit van de totale reserves Grondexploitatie. De reserve was mede bedoeld voor herstructurering van het huidige woningenaanbod (o.a. energietransitie). Bij de jaarrekening 2020 wordt voorgesteld deze reserve over te hevelen naar de Algemene reserve vrij-besteedbaar. Deze overheveling is hier als verplichting verwerkt. De opgenomen verplichting van € 23.000 heeft betrekking op de subsidie Duurzaam bouwen. 20

Met ingang van de begroting 2020 maken we geen onderscheid meer in een reserve voor woningbouw en een reserve voor bedrijventerreinen. Deze voegen we samen tot een reserve Grondexploitaties. VPB: De berekende VPB-last (Vennootschapsbelasting) wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht. Voor de komende jaren moeten we rekening houden met een totaalbedrag aan VPB van circa € 500.000 (t/m 2027). Hiermee ligt een grote claim op de bovenstaande reserves. In de jaarrekening 2019 hebben we zowel de VPB-last 2019 als de definitieve aanslagen over 2016 en 2017 verwerkt. Hierdoor is het rekeningsaldo 2019 met € 255.000 voordelig beïnvloed. Dit bedrag hebben we in 2020 via het voorstel resultaatbestemming 2019 ten gunste van de reserve Grondexploitaties verwerkt. Voor het jaar 2020 is rekening gehouden met een VPB-last van € 90.000. Deze is het het saldo per ultimo 2020 verwerkt.

21