Raadsvoorstel (bouw)krediet KC Noord en De Tweesprong

Raadsavond Zaaknummer Portefeuillehouder Voorbereid door Onderwerp

4-3-2024 6940 Nick van Egmond Beheer & Projecten Aanvraag bouwkrediet ontwikkeling KC Noord en De Tweesprong

Beslispunten 1. Een krediet vrijgeven voor de realisatie van Kindcentrum Noord en nieuwbouw De Tweesprong, ter grootte van € 60.782.000,-. In de dekking is reeds voorzien in de meerjarenbegroting middels de structurele stelpost voor deze ontwikkeling. Wat willen we bereiken • Het realiseren van een Kindcentrum 0-13 jaar, met een geïntegreerd sport- en bewegingsaanbod • Een duurzaam, multifunctioneel gebouw, dat toekomstbestendig is gebouwd vanuit een integrale visie op duurzaamheid, gezondheid, welzijn en ontwikkeling Samenvatting Met de vaststelling van het Masterplan Sportpad heeft Gemeente Kaag en Braassem een ambitie neergezet, namelijk: één integraal gebied ontwikkelen. Midden in het hart van Roelofarendsveen en Oude Wetering. Een plek waar sport, cultuur, onderwijs, wonen én zorg voor alle inwoners van 0-100 jaar samenkomen. Op basis van het masterplan is in nauwe samenwerking, met input van alle gebruikers, een integraal gebouw ontworpen dat past in de omgeving. In het ontwerp is veel aandacht besteed aan de visie op de ontwikkeling van kinderen, het integraal aanbieden en stimuleren van sport- en beweging voor alle inwoners 0-100 jaar en aan ontmoeten. Daarnaast is ook veel aandacht besteed aan duurzaamheid en energie, in relatie met beheer- en exploitatie. Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om een krediet beschikbaar te stellen om dit integrale ontwerp te realiseren.

Pagina 1 van 9

Inleiding In december 2022 heeft de gemeenteraad voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld om de nieuwbouw van Kindcentrum Noord (KC Noord) en De Tweesprong verder uit te werken. Met dit krediet is het bouwteam uitgebreid met een installatie- en bouwfysisch adviseur, aannemer en constructeur. Binnen het bouw- en projectteam is hard gewerkt om het schetsontwerp uit te werken tot een Definitief Ontwerp (DO). Onderliggend voorstel is een vervolgstap in het ontwikkelingsproces. Het markeert het moment waarop uw raad wordt gevraagd om het krediet vrij te geven zodat het ontwerp nu kan worden gebouwd. De gemeenteraad is op verschillende momenten meegenomen in het proces van de ontwikkeling van KC Noord en De Tweesprong. •

•

•

•

•

Raadsinformatiebrief d.d. 6 december 2022 In de RIB is uw raad bijgepraat over de stand van zaken en het unieke concept van deze ontwikkeling. Projectenmarkt met de raad Op de projectenmarkt met de raad op 5 april 2023 kon u worden bijgepraat over de stand van zaken van het ontwerpproces en is beeldmateriaal hiervan getoond. Raadsinformatiebrief d.d. 29 juni 2023 In de RIB is uw raad geïnformeerd over de stijging van de bouwkosten en verhoging van de rente. C&K-avond op 21 augustus 2023 In navolging van de RIB van 29 juni 2023 hebben wij uw raad tijdens de Context & Kaders-avond op 21 augustus bijgepraat over de IKC-ontwikkelingen en stijging van de bouwkosten en de rente. Programmabegroting 2024 op 6 november 2023 Bij het vaststellen van de programmabegroting 2024 heeft u besloten ruimte te maken voor deze ontwikkeling door middel van het bijstellen van de stelpost Sportpad.

Tussentijds bent u ook op verschillende momenten uitgenodigd door de Kindpartners en het Sportbedrijf Kaag en Braassem waarbij u op inhoud bent meegenomen over deze ontwikkeling. Argumenten Onderwijshuisvesting is een wettelijke taak voor de gemeente. De huidige schoolgebouwen zijn verouderd, niet duurzaam en niet meer passend bij het moderne (niet meer klassikale) onderwijs. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid voor adequate onderwijshuisvesting. Het ontwerp voor KC Noord en De Tweesprong is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Sportpad. In 2015 zijn de eerste stappen hiervoor genomen in de zoektocht naar een nieuwe locatie voor huisvesting van het onderwijs. In de daaropvolgende jaren zijn meer en meer partijen betrokken geraakt en is tussen de verschillende partijen intensief samengewerkt aan de gebiedsontwikkeling Sportpad. In april 2021 heeft dit geleid tot vaststelling van het Masterplan Sportpad door de gemeenteraad. Het masterplan is op hoofdlijnen opgedeeld in twee delen die los van elkaar hun eigen spoor konden bewandelen.

Pagina 2 van 9

Voor deelplan 1, de ontwikkeling van KC Noord en De Tweesprong, zijn vervolgens mooie resultaten bereikt: • • • •

Het onderwijs, de kinderopvang en het Sportbedrijf Kaag en Braassem hebben een gezamenlijke visie ontwikkeld op inhoud. Deze visie is vervolgens vertaald van inhoud naar vormgeving. In juli 2022 is architectenbureau Ton Venhoeven C.S. Architekten na een aanbestedingsprocedure geselecteerd en in september 2022 zijn zij gestart met het ontwerp voor het nieuwe kindcentrum en De Tweesprong. Vanaf januari 2023 zijn diverse adviseurs (installaties, bouwfysica, constructie en duurzaamheid) en een aannemer geselecteerd en toegevoegd aan het bouwteam. De samenwerking tussen alle partijen heeft geleid tot het definitief ontwerp dat in december 2023 is afgerond.

Het gebouw is ontworpen vanuit de visie op de ontwikkeling van het jonge kind en het stimuleren van sport- en beweging voor alle inwoners 0-100 jaar, waarin ontmoeten een belangrijke plek heeft. Het is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Stichting Samenwerkende Basisscholen Alkemade (SSBA), Kindkracht 0/12 en het Sportbedrijf Kaag en Braassem. Architect VenhoevenCS is erin geslaagd om de visie van de kindpartners en het Sportbedrijf te vertalen in een passend gebouw. Een ruimtelijke impressie van het ontwerp is bijgevoegd in bijlage 1. Definitief Ontwerp Met de afronding van het DO gaan we een nieuwe fase in. Om die reden wordt het definitieve bouwkrediet aangevraagd. Wanneer de gemeenteraad hiermee instemt, kan een contract met Pellikaan Bouwbedrijf B.V. worden gesloten. Er wordt dan een UAV-gc contract opgesteld met het ontwerp en de overgekomen prijs. Na het afsluiten van het contract is Pellikaan verantwoordelijk om het ontwerp binnen de afgesproken prijs te realiseren. Pellikaan Bouwbedrijf B.V. is na een Europese aanbesteding toegevoegd aan het bouwteam en heeft geparticipeerd in het ontwerp. De aanbieding van Pellikaan sluit aan bij de gemaakte afspraken en voldoet aan de huidige marktprijzen. Kanttekeningen Netcongestie Liander heeft te maken met congestieproblemen in het elektriciteitsnetwerk.

Zij hebben aangegeven dat er tenminste tot 2028 een limitatie op het gecontracteerde vermogen van de bestaande elektra-aansluiting van de Tweesprong zit. Omdat het nieuwe complex wordt gerealiseerd in twee fasen is een tijdelijke voorziening noodzakelijk om gedurende de transitieperiode (2026 – 2028) toch een bedrijfszekere elektra-levering te verkrijgen. Hiervoor wordt tijdelijk een accu geplaatst. Tot 2026 zal de gasaansluiting van de Tweesprong in bedrijf blijven. Accu-systeem Binnen zowel de investering als de exploitatie is gekeken naar (financieel) slimme oplossingen. Zo is er bijvoorbeeld voor gekozen om het accu-systeem buiten het contract met de aannemer te houden. Dat betekent dat we het accu-systeem straks zelf aanschaffen. De kosten hiervan zijn wél onderdeel van dit voorstel, maar de ontwikkeling van accusystemen gaat zo snel, dat de verwachting is dat de kosten hiervan in de toekomst lager zullen zijn dan het bedrag waarmee nu is gerekend. Of we kunnen voor hetzelfde bedrag Pagina 3 van 9

een accu-systeem met grotere capaciteit realiseren, dat weer kansen biedt voor het energieconcept met de omgeving. Daarnaast wordt voorkomen dat tweemaal staartkosten in rekening worden gebracht door de installateur en aannemer. Bestemmingsplan Het definitieve ontwerp past binnen het bestemmingsplan dat door de raad in september 2023 is vastgesteld. Er is op onderdelen van het bestemmingsplan beroep aangetekend. Dit beroep heeft echter geen betrekking op de komst van het kindcentrum, zwembad en de sporthal en vormt in dat opzicht geen belemmering voor de voortgang van de ontwikkeling van het kind- en beweegcentrum. SPUK-regeling / BTW compensatie op sportuitgaven Gemeenten worden sinds 2019 voor de BTW die drukt op sportuitgaven, door het Rijk gecompenseerd via de SPUK-SPORT regeling. Dit gebeurde naar aanleiding van het wegvallen van fiscale btw-compensatie op sportuitgaven, door Europese regels. De SPUKregeling wordt per dit jaar herzien/aangepast op basis van de ervaringen van de afgelopen 4 jaar. Het Rijk blijft het btw-nadeel op sportuitgaven compenseren, maar de details van de nieuwe regeling zijn nog niet bekend. Risico’s Risicoreservering in het krediet In het krediet is een bedrag opgenomen voor risico’s / onvoorzien. De gemeente Kaag en Braassem gebruikt voor het risicobeheer sinds de begroting 2023 een nieuw, verbeterd instrument.

Dit instrument heeft NARIS eerder aan u gepresenteerd en is een risico-simulatie voor het bepalen van de omvang van de risico-reservering die moet worden aangehouden (de risico-simulatietool die wordt gebruikt in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing). Bij dit project is voor het bepalen van de risicoreservering gebruik gemaakt van dit instrument. Met het afsluiten van het UAV-gc contract met de aannemer, komen de risico’s binnen het ontwerp bij de aannemer te liggen. Vanuit hun rol binnen het bouwteam hebben zij kunnen meedenken in knelpunten, slimme/praktische oplossingen en risico’s. Afprijzing van deze risico’s heeft de aannemer meegenomen in zijn aanbieding. Een aantal risico’s, zoals bijvoorbeeld ook de indexatie van de bouwkosten tot de start van het eerste bouwdeel, liggen bij de aannemer en zijn daarmee geen risico voor de gemeente. Indexatie 2e bouwfase Het nieuwe gebouw wordt gerealiseerd in twee fases. In de eerste fase (juli 2024 – juli 2025) wordt een deel van het zwembad gerealiseerd. Hiervoor heeft de aannemer een vaste prijs aangeboden. Voor de tweede fase (januari 2025 – juli 2026), de bouw van het laatste deel van het zwembad, de sporthal, het hart en het kindcentrum, kan de aannemer de indexatie van de kosten tot de start van het werk nog niet afprijzen. Hiervoor heeft hij een inschatting gemaakt.

Dit deel van de raming maakt onderdeel uit van de risicoreservering en daarmee van het krediet. Vertraging De mogelijkheid bestaat dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen die leiden tot vertraging. Voor een inschatting van deze risico’s zijn reeds onderzoeken uitgevoerd, maar Pagina 4 van 9

vertraging van het project is niet altijd volledig te voorzien of te voorkomen. Voor het project zijn de kosten die met vertraging gepaard gaan geschat. Naarmate de bouw van het complex verder vordert, neemt dit risico af. Het risico van vertraging maakt onderdeel uit van de risicoreservering. Renterisico (hogere kapitaallasten) Dit is een grote investering waarvoor de gemeente haar leningenportefeuille fors zal uitbreiden. Daarmee wordt de gemeentebegroting gevoeliger voor rente veranderingen. Er is gerekend met een hogere reële rente dan de huidige omslagrente. Duurzaamheid Toekomstbestendig en duurzaam Bij een toekomstbestendig ontwikkel- en beweegcentrum hoort ook een toekomstbestendig duurzaamheids- en energieconcept. Duurzaamheid speelt dan ook een belangrijke rol in het nieuwe gebouw. Met name op het gebied van circulariteit en energie worden veel duurzame maatregelen toegepast. Binnen het ontwerp is een optimaal energieconcept uitgedacht dat leidt tot minimaal een energieneutraal gebouw. Hierbij is de investering afgezet tegen de structurele kapitaallasten. De verschillende duurzame onderdelen zijn dan ook met elkaar verbonden en dat leidt tot een optimaal resultaat. De inzet die wordt geleverd op dit energieconcept leidt tot lagere kosten in de exploitatie. Dit is primair een voordeel voor de gebruikers.

Dit voordeel wordt door de gemeente afgeroomd middels een jaarlijkse bijdrage van de gebruikers. Wijzigingen aan het energieconcept leiden dan ook niet direct tot een besparingen, maar zullen vanwege de effecten op de exploitatie juist leiden tot extra kosten. De gemeente doet op deze manier een duurzame investering en tegelijkertijd hebben de gebruikers meer zekerheid over hun energielasten. Materialisatie Het kindcentrum en het hart worden volledig uitgevoerd in hout. Dit geldt voor de constructie, vloeren en kozijnen. De sporthal en het zwembad worden gerealiseerd in hout waar mogelijk. Naast dat in hout CO2 opgeslagen wordt, is houtbouw gezonder voor de gebruikers. Met het bouwen in hout behalen we een reductie van 1.500.000 gram CO2. Dit is vergelijkbaar met de bouw van 33 woningen. Introductie circulaire restwaarde Door toepassing van duurzame (circulaire) materialen mag rekening worden gehouden met een waarde van deze materialen ná de afschrijvingsperiode. De boekhoudregels (het BBV) maken het ondertussen mogelijk om circulariteit toe te passen in de gemeentebegroting. Daardoor hoeft niet op de volledige investering te worden afgeschreven en is dus sprake van een restwaarde van het gebouw. De regels zijn wel zeer conservatief.

Bij bepaling van de restwaarde wordt rekening gehouden met kosten die gemaakt moeten worden voor het hergebruiken van het materiaal, zoals onder andere de kwaliteitsreductie van het materiaal, demontage-, reviseer en transportkosten. Daarnaast wordt bij de restwaarde geen rekening gehouden met waardevermeerdering van de materiaal- en grondstofprijzen. De methodiek is uitgewerkt voor dit project en biedt kansen op bredere toepassing bij gemeentelijke investeringen. Bij de eerste volgende herziening van de financiële verordening wordt deze methodiek ingebed in het gemeentelijk afschrijvingsbeleid. Pagina 5 van 9

Thermische energie (warmte en koude) • Het bestaande zwembad blijft (deels) behouden. Deze komt onder het nieuwe gebouw en wordt gebruikt als thermische buffer voor warmte en koude opslag. Daarnaast wordt het gebruikt als waterbuffer voor de sprinkler. • De warmte en koude uit de bodem wordt gebruikt. De bodemtemperatuur is altijd constant en kan maximaal wordt benut bij het energiesysteem dat worden toegepast. • Op het dak wordt 250 m2 aan zonnecollectoren (PT) gerealiseerd. Deze panelen wekken warmte op die wordt ingezet voor het verwarmen van douchewater en de opslag van warmte in de buffer. • Warmte uit restwater (douche/zwembad) wordt gebruikt voor opslag in de buffer. • Het zwembad wordt verwarmd met energiezuinige warmtepompen. Deze warmtepompen hebben een lange levensduur en maken voor het verwarmen van het zwembad gebruik van de warmte uit de buffer. • Warmte of koude (afhankelijk van het seizoen) wordt benut voor de vloerverwarming (of -koeling). • Lucht-water-warmtepompen worden gebruikt voor het verwarmen of koelen via luchtbehandeling. • Voor de water-water-warmtepompen en zonnecollectoren maken we gebruik van subsidies. Elektrische energie • Het nieuwe gebouw krijgt een energiezuinige installatie, is (minimaal) energieneutraal en naar verwachting ook energiekostenneutraal.

• Op de daken van de nieuwbouw en bestaande bouw wordt ruim 5.000 m2 aan zonnepanelen gerealiseerd. • Er komt een grote accu van 1.800 kWh voor de opslag van energie. • In de openbare ruimte komen 16 laadpalen voor elektrische auto’s. Daarmee kan de overcapaciteit die de zonnepanelen leveren worden benut. De verwachting is dat elektrisch rijden de toekomst is. De geschatte inkomsten hiervan zijn meegenomen in de financiering. Hiermee wordt ook bijgedragen aan het duurzaam bereikbaar maken van de sportaccommodaties aan het Sportpad. • De technische installaties zijn zo ontworpen dat sprake is van een zeer beperkt energieverbruik. Bij een milde winter is het gebouw naar verwachting nul-op-demeter. Dit betekent dat de energie die nodig is voor zowel de gebouwinstallaties als de gebruikersapparatuur door het gebouw zelf wordt opgewekt. Bij een strenge winter zijn de energiekosten beperkt. • Er zijn geen knelpunten in relatie tot de netcongestieproblemen bij de netbeheerder. Door de energiecapaciteit die wordt opgewekt en de mogelijkheid tot het opslaan hiervan in een accu is slechts een beperkt aansluitvermogen nodig. Daarnaast is er een overeenkomst voor het terug leveren van energie aan de netbeheerder. Thermisch en elektrisch • Het gebouw wordt all-electric/gasloos (ook de bestaande gebouwen voor het zwembad).

• Er wordt gebruik gemaakt van een slimme regelinstallatie voor het combineren van verschillende (hierboven genoemde) systemen, waarbij de accu (elektrische buffer) en het gebruik van het oude zwembad (thermische buffer) worden gecombineerd en Pagina 6 van 9

•

•

de zon optimaal wordt benut met zonnepanelen (elektra) en zonnecollectoren (warmte). De investering wordt terugverdiend door middel van geen/lage energiekosten. Er is sprake van geen/lage energiekosten voor de gebruikers. Daarvoor doen zij een bijdrage. Eventuele stijging van energieprijzen heeft een beperkte invloed, doordat voor het grootste deel wordt voorzien in de energiebehoefte. Er bestaat de mogelijkheid om omliggende voorzieningen te koppelen aan het energiesysteem. Dit levert naar verwachting een kostenvoordeel op. Dit wordt de komende periode verder uitgewerkt.

Participatie en inspraak Binnen de gebiedsontwikkeling Sportpad werken verschillende partijen al jarenlang intensief samen. In de afgelopen jaren zijn op verschillende momenten vanuit de kindpartners, het Sportbedrijf, de sportverenigingen en de gemeente, zowel gezamenlijk als meer individueel, bijeenkomsten georganiseerd, waarbij achterbannen, omwonenden en andere belangstellenden zijn meegenomen in de planontwikkeling(en). De scholen en de kinderopvang hebben hun achterban meegenomen in het ontwerp van het kindcentrum-deel. De Tweesprong heeft dit gedaan met hun medewerkers en vaste gebruikers. Vanuit de werkgroep Communicatie, waarin alle partijen binnen de gebiedsontwikkeling zijn vertegenwoordigd, zijn op diverse momenten bijeenkomsten gehouden met omwonenden (waaronder de zogenaamde klankbordgroep). Daarnaast zijn er bredere bijeenkomsten georganiseerd waarop de plannen zijn gepresenteerd.

•

• •

Op 11 oktober 2022 is in De Tweesprong een projectenmarkt georganiseerd voor projecten in Oude Wetering en het Sportpad. Hier hebben we de betrokken geïnteresseerden bijgepraat over de plannen van het Kindcentrum en de nieuwbouw van De Tweesprong; Op 7 juni 2023 zijn de plannen gepresenteerd op de projectenmarkt in De Tweesprong; Op 21 november 2023 is een inloopbijeenkomst in De Klimboom op het Scholeneiland georganiseerd, waarin alle plannen aan het Sportpad zijn gedeeld.

Ook zijn er gesprekken geweest met diverse omwonenden, waarin gesproken is over hun zorgen en bezwaren over de voorgenomen ontwikkelingen. Zij maakten zich bijvoorbeeld zorgen over de hoogte van het gebouw, de verkeer aantrekkende werking binnen het gebied en de gevolgen hiervan voor parkeren in de omgeving. In deze gesprekken hebben we helderheid kunnen verschaffen over de bouwhoogtes binnen het bestemmingsplan en het gebouw en kunnen toelichten welke maatregelen zijn of kunnen worden genomen om parkeeroverlast zoveel als mogelijk te voorkomen. Naar aanleiding van deze gesprekken zijn met verschillende verenigingen gesprekken geweest om ook hierin samen op te trekken en maatregelen te nemen of (nogmaals) richting bezoekers te communiceren over de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid. Deze gesprekken hebben ertoe geleid dat deze omwonenden geen beroep hebben aangetekend tegen het vastgestelde bestemmingsplan.

Pagina 7 van 9

Financiële consequenties Financieel kader (stelpost) Op de laatste pagina van de Programmabegroting 2024 is een tabel opgenomen voor nieuw beleid. In deze tabel staan beschikbare stelposten waarvoor nog separate kredieten moeten worden aangevraagd. De stelpost Sportpad is vastgesteld op een structurele last van € 2,005 miljoen. Het krediet dat in dit voorstel wordt gevraagd past binnen deze stelpost Nadat de aannemer medio december een aanbieding had gedaan, bleken de kosten van het ontwerp de kaders van de stelpost te overstijgen. De laatste weken is er dan ook hard gewerkt om met slimme oplossingen en besparingen binnen de kaders van stelpost te komen. Dit heeft geleid tot een ontwerp dat wordt gedragen door de toekomstig gebruikers en die past binnen de stelpost. Voor de realisatie is een krediet nodig van € 60.782.000,-. De structurele lasten die daaruit voorvloeien, passen binnen de structurele stelpost. Exploitatie Na oplevering van het gebouw zijn de gebruikers verantwoordelijk voor de exploitatie. Bij het rekenen en tekenen is dit onderdeel doorgerekend. Voor de gemeente als aandeelhouder van het Sportbedrijf is de exploitatie een belangrijk onderdeel. Financiële kentallen Bij de begroting 2024 bedroeg per 2027 de solvabiliteitsratio 29% en de schuldquote 108%.

Daarmee bleven die ruim binnen neutrale de signaalwaarden van respectievelijk 20% voor de solvabiliteit en 130% voor de schuldquote. Deze investering zal leiden tot een forse uitbreiding van de leningenportefeuille. We hebben in de stelpost wél geanticipeerd op hogere rentelasten, maar de vertaling naar de financiële kentallen wordt pas ná concrete invulling van de investeringskredieten duidelijk. De financiële kentallen gaan richting de grens signaalwaarden of gaan er mogelijk zelfs ‘eronder’. Wij hebben dat risico in de programmabegroting 2024 (pagina 45) als volgt meegenomen:

Uiteindelijk zal in de praktijk moeten blijken of alle voorgenomen investeringen inderdaad voortvarend worden gerealiseerd. Hierover hebben we in de programmabegroting 2024

Pagina 8 van 9

(pagina 48) het volgende opgemerkt:

Regio N.v.t. Evaluatie We blijven momenten organiseren waarop uw raad en omwonenden kunnen zien wat de vorderingen zijn van de gebiedsontwikkeling (kind- en beweegcentrum, sportverenigingen en infrastructuur). Roelofarendsveen, 20-2-2024 Burgemeester en wethouders van Kaag en Braassem, de loco-gemeentesecretaris, de burgemeester, J.J. Démoed A. Heijstee-Bolt Bijlagen behorend bij het voorstel • Raadsbesluit • Visualisaties van het ontwerp

Pagina 9 van 9