Concept-Nota Grondbeleid 2024-2027

Nota Grondbeleid 2024 – 2027

Inhoudsopgave 1.

Inleiding...........................................................................................................................................4

1.1 Aanleiding; behoefte aan actualisering. .........................................................................................4 1.2 Doelstelling................................................................................................................4 1.3 Beleidsuitgangspunten ..............................................................................................4 1.4 Onderleggers.............................................................................................................4 1.5 Leeswijzer .................................................................................................................4 2. Vormen gemeentelijk grondbeleid..........................................................................................5 2.1 2.2 2.3 2.3.1

Achtergrond, wat is grondbeleid?..............................................................................5 Vormen gemeentelijk grondbeleid.............................................................................5 Voorkeur gemeente Kaag en Braassem ...................................................................7 Actief grondbeleid......................................................................................................9 Grondbeleid gemeente Kaag en Braassem .........................................................................11

3.1 3.2 3.3

Algemene beleidspunten.........................................................................................11 Ontwikkelingsstrategie ............................................................................................11 Doelstellingen en verantwoording ...........................................................................11 Instrumenten grondbeleid .....................................................................................................13

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Kostenverhaal .........................................................................................................13 Verwerving ..............................................................................................................16 Tijdelijk beheer ........................................................................................................17 Gronduitgifte............................................................................................................18 Gronduitgifte en mededinging .................................................................................18 Grondprijsbeleid.....................................................................................................................23

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

Grondprijzen............................................................................................................23 Sociale woningbouw................................................................................................23 Vrije sector woningbouw .........................................................................................24 Kantoren..................................................................................................................24 Bedrijven .................................................................................................................24 Voorzieningen .........................................................................................................24 Glastuinbouw...........................................................................................................25 Parkeren..................................................................................................................25 Nutsvoorzieningen...................................................................................................26 Openbaar snippergroen en snippergrond ...............................................................26 Financieel management.........................................................................................................27

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10

Financieel beheer grondcomplexen ........................................................................27 Vaststellen grondexploitaties...................................................................................27 Begrotingsregels BBV voor grondexploitaties .........................................................27 Actualisatie grondexploitaties..................................................................................28 Parameters grondexploitaties..................................................................................28 Verliesneming..........................................................................................................29 (Tussentijdse) winstneming.....................................................................................29 Risicomanagement..................................................................................................29 Reserve bouwgrondexploitatie ................................................................................30 Weerstandsvermogen .............................................................................................30 Bestemmingsreserve en fondsvorming ...............................................................................32

3.

4.

5.

6.

7.

Pagina 2 van 41

7.1 Bestemmen van financiële middelen ......................................................................32 7.2 Voorwaarden ...........................................................................................................33 Bijlage 1. Beleidsuitgangspunten ......................................................................................................34 Bijlage 2. Definities en begrippenlijst................................................................................................37 Bijlage 3. Kostensoortenlijst ..............................................................................................................39 Bijlage 4. Criteria Müller-arrest in relatie tot aanbesteding grondverkoop door overheden. ......41

Pagina 3 van 41

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding; behoefte aan actualisering. De financiële verordening bepaalt dat één keer in de vier jaren het grondbeleid van een gemeente moet worden geactualiseerd (artikel 18). In 2020 is de ‘Nota Grondbeleid 2021 – 2024’ is in september 2020 vastgesteld. Op zich is er dus geen noodzaak om het grondbeleid weer aan de orde stellen. Echter, er zijn aanleidingen voor een eerdere actualisering van het grondbeleid: de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 èn de wens van uw raad om het faciliterende grondbeleid in te ruilen voor een meer actief grondbeleid, gezien de grote opgaven waarvoor hij zich geplaatst ziet in de sfeer van wonen, werken en hernieuwbare energie. Wij verwijzen naar het Raadsakkoord 2022-2026 “Samen bouwen aan de toekomst van onze dorpen”. Daarnaast kan genoemd worden de ontwikkeling op het gebied van het bieden van ruimte voor mededinging bij de verkoop van openbaar vastgoed. 1.2

Doelstelling

Grondbeleid is geen doel op zich. Het is een middel om de ruimtelijke doelen van de gemeente Kaag en Braassem te realiseren. De Nota Grondbeleid 2021 – 2024, vastgesteld d.d. 21 september 2020, heeft als doel om een kader te vormen voor het toekomstig handelen van de gemeente. Daarmee wordt ad hoc handelen en willekeur zoveel mogelijk voorkomen. Concreet betekent dit dat deze nota beschrijft voor welke vorm van grondbeleid de gemeente kiest. De gemeente heeft meerdere financiële en juridische instrumenten tot haar beschikking. In deze nota wordt beschreven hoe deze instrumenten worden ingezet om de ruimtelijke doelen te realiseren. Hierdoor wordt duidelijk welke rol de gemeente inneemt bij het realiseren van de ruimtelijke opgaven.

1.3

Beleidsuitgangspunten

Om aan te geven hoe de gemeente omgaat met de uitvoering van het grondbeleid staan op meerdere plekken in deze nota beleidsuitgangspunten omkaderd. In bijlage 1 zijn deze verzameld weergegeven. 1.4

Onderleggers

De belangrijkste onderlegger voor deze geactualiseerde Nota grondbeleid is de Omgevingsvisie 2.0 d.d. 24 januari 2022. Daarnaast is deze Nota gebaseerd op de actuele richtlijnen van de commissie BBV. 1.5

Leeswijzer

In deze nota zijn de beleidsuitgangspunten van het grondbeleid vastgelegd. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende vormen van grondbeleid en de voorkeur van de gemeente. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de ontwikkelstrategie en de beleidsdoelen die de gemeente hanteert. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt benoemd welke instrumenten de gemeente daarbij kan hanteren en welke keuzes daarbij gelden. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het grondprijsbeleid en in hoofdstuk 6 komt het financieel management aan de rode. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 het bestemmen van financiële middelen besproken.

Pagina 4 van 41

2.

Vormen gemeentelijk grondbeleid

2.1

Achtergrond, wat is grondbeleid?

Het grondbeleid is gebaseerd op de Omgevingswet en het Burgerlijk Wetboek. Hierin staan ontwikkelingsgericht beleid en het voor de gemeente verplichte kostenverhaal centraal. Het grondbeleid schept voorwaarden en bepaalt de financieel-economische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Met deze spelregels kan de gemeente, rekening houdende met de verantwoordelijkheden van het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad, op financieel economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren. Het grondbeleid biedt inzicht in de manier waarop de gemeente werkt met grondexploitaties, risicomanagement en de waardering van het gemeentelijke grondbezit in relatie tot de financiële reserves van de gemeente. Dit beleid zorgt er onder andere voor dat onderhandelingen met externe partijen op een transparante en consequente manier kunnen verlopen. Transparantie naar belanghebbenden is van belang: wat mogen partijen van de gemeente verwachten? 2.2

Vormen gemeentelijk grondbeleid

Voor het realiseren van ruimtelijke doelstellingen en het ontwikkelen van gronden zijn de gemeentelijke grondpositie en het risicoprofiel van de gewenste gebiedsontwikkeling belangrijke factoren bij de bepaling van de grondbeleidsvorm. Over het algemeen worden twee typen onderscheiden, actief en faciliterend grondbeleid. In de praktijk lopen de vormen echter in elkaar over en zijn er meerdere tussenvarianten denkbaar. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente het verwerven, ontwikkelen en uitgeven van gronden over aan derden. Deze partijen nemen daarmee het risico van de ontwikkeling op zich. De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke taken. Ze neemt de verantwoordelijkheid voor het vaststellen van het bestemmingsplan en houdt toezicht op de uitvoeringsactiviteiten van het project van de particuliere partij. De gemeente moet de kosten verhalen die zij maakt voor het realiseren van openbare voorzieningen door de bouwplannen van de particuliere partijen. Bij faciliterend grondbeleid kan de gemeente via sturingsinstrumenten haar ruimtelijke doelstellingen realiseren zonder daarvoor zelf beschikkingsmacht over de grond te hebben. De gemeente geeft randvoorwaarden (bijvoorbeeld via het voeren van planologische procedures) aan die nodig zijn om partijen een gewenste ontwikkeling te kunnen laten uitvoeren.

Het instrumentarium kan worden gevonden in de Omgevingswet en verder in de autonome beleidsvrijheid van de gemeente om bijvoorbeeld een Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) vast te stellen waarin staat beschreven waaraan te realiseren nieuwe openbare ruimte dient te voldoen. De gemeente heeft bij deze vorm van grondbeleid aanzienlijk minder sturingsmogelijkheden dan bij actief grondbeleid. De gemeente moet bijvoorbeeld afwachten of er marktpartijen zijn die een bepaalde ontwikkeling willen starten. Een belangrijk voordeel van faciliterend grondbeleid is dat de gemeente weinig tot geen risico loopt.

Pagina 5 van 41

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid kiest de gemeente voor de regie en uitvoering over het gebiedsontwikkelingsproces en de invulling van de gebiedsontwikkeling. De gemeente verwerft de gronden binnen het ontwikkelingsgebied, maakt de gronden bouwrijp en geeft deze uit aan een ontwikkelende partij. De gronden voor de toekomstige openbare ruimte worden woonrijp gemaakt en de gemeente draagt het grondexploitatierisico. De gemeente heeft een tweetal wettelijke instrumenten ten behoeve van het actief grondbeleid, namelijk het voorkeursrecht en onteigening. Beide instrumenten zijn opgenomen in de Omgevingswet. De toepassing van deze instrumenten wordt beschreven in het volgende hoofdstuk. De financiële consequenties komen bij actief grondbeleid geheel voor rekening van de gemeente. Dat kan positief zijn in het geval van een winstgevende ontwikkeling, maar kan ook negatief zijn in het geval van een verliesgevende ontwikkeling. Een nadeel van actief grondbeleid is dat de gemeente zelf de (financiële) risico’s draagt. Een groot voordeel van actief grondbeleid is echter dat de gemeente de volledige regie over het project heeft. De gemeente kan dus maximaal sturen op de realisatie, fasering en kwaliteit van het project.

Tussenvorm: proactief faciliteren Het verschil tussen actief en faciliterend grondbeleid is voornamelijk theoretisch, de twee zouden als uitersten gezien kunnen worden. Er zijn meerdere mengvormen denkbaar. Zo kan de gemeente ook een stimulerende of regisserende rol aannemen, zonder direct een actief grondbeleid te hanteren: proactief faciliteren. Bij deze vorm heeft de gemeente minder een afwachtende rol, maar gaat actief op zoek naar manieren om marktpartijen te stimuleren een bepaalde ontwikkeling op te pakken. De gemeente is in dit geval actief bezig met het creëren van de juiste voorwaarden om de ontwikkeling mogelijk te maken. Tussenvorm: samenwerken Een andere tussenvorm is samenwerken. Hiervoor kan worden gekozen wanneer blijkt dat een marktpartij een bepaalde ontwikkeling niet wil of kan oppakken en de gemeente geen actieve rol wenst te hebben. De gemeente werkt dan samen met de marktpartij aan de ontwikkeling, bijvoorbeeld via een publiek-privaat samenwerkingsmodel (hierna PPS). In deze situatie richten de gemeente en de andere betrokken partij(en) een samenwerking in om de bouwlocatie te ontwikkelen. In deze samenwerking brengen de partijen gronden en/of kapitaal in en worden afspraken gemaakt over risicoverdeling en zeggenschap. De mate waarin de gemeente risico kan en wil lopen zal veelal beslissend zijn voor de samenwerkingsvorm.

De gemeente zal per definitie haar risico’s willen minimaliseren. Een punt van aandacht bij een PPS is dat tussen de partijen marktconforme (prijs)afspraken dienen te worden gemaakt om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Marktconformiteit dient objectief vastgesteld te worden, door middel van een taxatie-rapportage. De belangrijkste vormen van samenwerking die de gemeente kan aangaan met een marktpartij zijn hieronder in het kort beschreven: • Bouwclaimmodel (coalitiemodel): de gronden worden door de ontwikkelende partij verkocht aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bouwrijpe kavels kan afnemen tegen een overeengekomen prijs. De ontwikkelende partij wordt eventueel betrokken bij de planvorming. • Joint-venture (alliantiemodel): de gemeente en ontwikkelende partijen richten samen een grondexploitatiemaatschappij op (GEM). Alle partijen dragen de gronden over aan de GEM die de gronden voor gezamenlijke rekening en risico gaat ontwikkelen en uitgeven. Pagina 6 van 41

•

Concessiemodel/zelfrealisatie: in het concessiemodel krijgen private partijen de beschikking over alle gemeentegronden, bij zelfrealisatie heeft de marktpartij de gronden al in eigendom. De gemeente heeft hier een beperkte rol; zij stelt het programma van eisen op voor de inrichting van het gebied. De risico’s van de ontwikkeling komen voor rekening van de private partijen.

Een eventuele samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Op voorhand worden hier geen keuzes in gemaakt. Per project kan op basis van de gekozen ontwikkelingsstrategie een toegesneden samenwerkingsconstructie worden opgezet en overeengekomen met een marktpartij. Situationeel grondbeleid. Bij situationeel grondbeleid is de keuze van de gemeentelijke rol bij het voeren van grondbeleid afhankelijk van de situatie. Dit betekent dat er per situatie een keuze wordt gemaakt tussen actief, faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Deze keuze is afhankelijk van de locatie, de omstandigheden en andere factoren waar de gemeente waarde aan hecht. Deze factoren staan niet van tevoren vast maar worden vastgelegd in deze Nota Grondbeleid. 2.3

Voorkeur gemeente Kaag en Braassem

De gemeente Kaag en Braassem kiest voor een situationeel grondbeleid, waarbij ruimtelijke en gemeentelijke doelstellingen bepalend zijn voor de rol van de gemeente bij het voeren van grondbeleid. De gemeentelijke rol wordt gebaseerd op een afwegingskader, het “stroomschema”, op bladzijde 9 van deze Nota, en de daaraan gekoppelde afwegingsfactoren : ambitie en urgentie, sturing en regie, risico en rendement en grondpositie en marktinitiatief. Bij de keuze uit een concreet type grondbeleid spelen de hieronder genoemde voorwaarden een rol : 1. Er dient een visie op het gebied of de locatie te zijn (omgevingsvisie, centrumvisie, masterplan). 2. Het maatschappelijke en ruimtelijke belang dient gediend te zijn. Als er sprake is van een urgent belang ten aanzien waarvan de gemeenteraad een bepaalde ambitie heeft uitgesproken kan gekozen worden voor een actief grondbeleid. Hierbij kunnen beleidsdoelstellingen vanuit Wonen (huisvesting van jongeren, ouderen in passende woonvormen) en Werken (ontwikkeling bedrijvenlocaties) ingezet worden. 3. Het financiële risico van de (te verwerven) ontwikkelingslocatie of een beperkt rendement is aanvaardbaar en verantwoord. 4. De medewerking van derden (hogere overheid en/of particulieren) kan naar verwachting worden verkregen indien dit noodzakelijk is. 5.

Er moet zicht zijn op een realistische ontwikkeling van de locatie of het moet duidelijk zijn dat de locaties kunnen dienen als ruilobject. 6. Het moet aannemelijk gemaakt worden door het college dat de gronden herontwikkeld / herbestemd worden op een realistische termijn. 7. Zolang de nieuwe bestemming nog niet is ingevuld, moet voortzetting van de exploitatie volgens het huidige omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) uitgangspunt zijn.

Pagina 7 van 41

Pagina 8 van 41

2.3.1 Actief grondbeleid In vervolg op het Raadsakkoord 2022-2026 “Samen bouwen aan de toekomst van onze dorpen” en het besprokene tijdens de Context & Kadersavond d.d. 21 augustus 2023 is, binnen het hierna omschreven kader, een actief grondbeleid mogelijk. Doelomschrijving Doel van het actief grondbeleid is dat de gemeente meer regie neemt op nieuwe ontwikkelingen om zo de realisatie van woningbouw voor specifieke doelgroepen mogelijk te maken. In de eerste plaats betreft dit woningbouw in de categorie sociaal en midden en bij voorkeur voor de specifieke doelgroepen jongeren en senioren zodat de doorstroming van woningbouw beter op gang komt. Naast woningbouw kan actief grondbeleid worden toegepast om andere doelstellingen te realiseren zoals ruimte voor bedrijven of andere gewenste voorzieningen. Enige begrippen omschreven Grond: Onder grond wordt in dit verband tevens verstaan grond, gebouwen, oppervlaktewater en overige opstallen op percelen grond en water. Bestaand Stads- en Dorpsgebied: Bestaand Stads- en Dorpsgebied zoals bedoeld in de Provinciale Verordening. Voorwaarden actief grondbeleid. Binnen het situationele grondbeleid voert de gemeente onder voorwaarden een actief grondbeleid. Conform de Gemeentewet wordt dit door het college van burgemeester en wethouders uitgevoerd. Aan dit actieve grondbeleid zijn door de raad de volgende voorwaarden gesteld:

1. Het college mag grond verwerven indien het gaat om percelen grond die gesitueerd zijn rondom, aan de randen van, de dorpen, binnen het Bestaand Stads en Dorpsgebied. Dan wel om gronden binnen de zogenaamde ontwikkelgebieden die zijn aangewezen in de Omgevingsvisie; 2. Het college mag grond verwerven indien het gaat om percelen die liggen buiten het Bestaand Stads- en Dorpsgebied, aan de randen van de dorpen, mits de ontwikkeling van onder meer nieuwbouw (woningbouw en bedrijfsruimte) binnen afzienbare tijd mogelijk wordt geacht. Een indicatie hiervoor is de aanwijzing tot ontwikkelgebied krachtens de Omgevingsvisie, uitspraken en/of medewerking van de Provincie of een wenselijke sanering van een locatie (bijv. conform de Ruimte voor Ruimte-regeling); 3. Programma : a. Het programma van de op deze grond te realiseren woningen dient voornamelijk te zijn gericht op woningen in de categorie sociale huur- of koopwoningen en/of middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen waarbij geldt dat het minimale sociale- en/of betaalbare woningprogramma uit de vastgestelde Omgevingsvisie wordt gerealiseerd of zoveel meer als mogelijk. b. Het woningbouwprogramma is in ieder geval overeenstemming met de Regionale Woonagenda. Pagina 9 van 41

4. De betrokken beoogde grondexploitatie is vooraf doorgerekend en hieruit is gebleken dat de financiële risico's aanvaardbaar zijn. Om dat te realiseren kunnen naast grondopbrengsten ook externe en interne bijdragen worden ingezet. Bijvoorbeeld externe subsidies, bijdragen uit het vereveningsfonds, of andere middelen. 5. Indien een ontwikkeling maatschappelijk wenselijk is maar mogelijk risicovol dan consulteert het college vooraf de raad over de aankoop van de betrokken gronden. 6. Het college verwerft gronden onder het voorbehoud van goedkeuring van de raad. Voor de periode van de geldigheidsduur van deze nota (lopend tot en met 31 december 2027) geldt een algemeen verwervingsplafond van maximaal € 2.000.000,- k.k. tenzij ontwikkelingen met zich meebrengen dat dit bedrag tussentijds gewijzigd dient te worden. Gronden worden verworven tegen een marktconforme prijs, aangetoond op basis van een onafhankelijke taxatie op basis van de waarde bij de huidige bestemming, rekeninghoudend met de specifieke omstandigheden en/of beperkingen van de percelen en toekomstige ontwikkeling ervan. Met het oog op de betaalbaarheid van de woningen worden lagere prijzen dan marktconforme nagestreefd. Als verkopers in ruil hiervoor bijzondere voorwaarden wensen te stellen zal het college hiervoor openstaan. 7.

Bij de jaarrekening en bij de begroting van het komende jaar legt het college verantwoording af over het door haar gevoerde actieve grondbeleid. Daarbij stelt zij ook voor om de benodigde grondexploitaties te openen of te sluiten en de benodigde middelen ter beschikking te stellen. Voorbereidingsbudget. Ten behoeve van het realiseren van een actief grondbeleid zal uw raad één (doorlopend) voorbereidingsbudget worden gevraagd dat gebruikt mag worden gedurende de looptijd van de nota (ultimo 2027). Vanuit dit krediet kunnen de plankosten voor de planontwikkeling tot aan vaststelling van de grondexploitatie door uw raad worden gedekt. Indien een plan tot ontwikkeling komt zal worden voorgesteld om de boekwaarde van de plankosten over te brengen naar de grondexploitatie en dat het voorbereidingskrediet met dit bedrag wordt aangezuiverd. Als een plan niet tot ontwikkeling komt zullen de plankosten worden afgeschreven. Beleidsuitgangspunt 1, aanpak grondbeleid De gemeente voert in principe een situationeel grondbeleid. Binnen het in paragraaf 2.3.1 aangegeven kader wordt een actief grondbeleid gevoerd. De gemeente richt zich bij grondbeleid op samenwerking. Gelet op de voorkeur van de gemeente voor een situationeel grondbeleid wordt per project een samenwerkingsvorm met een marktpartij, als daarvan sprake is, bepaald.

Pagina 10 van 41

3.

Grondbeleid gemeente Kaag en Braassem

3.1

Algemene beleidspunten

Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven voert de gemeente Kaag en Braassem een situationeel grondbeleid. Vanuit de per ruimtelijke opgave in te vullen afwegingsfactoren: ambitie en urgentie, sturing en regie, risico, rendement, grondpositie en marktinitiatief heeft het college de bevoegdheid om per opgave een keuze te maken uit een concreet type grondbeleid, zoals in het stroomschema op bladzijde 9. aangegeven. Binnen het door de raad vastgestelde kader, omschreven in paragraaf 2.3.1, mag het college een actief grondbeleid voeren. Ook daar waar de gemeente niet beschikt over alle gronden worden particuliere initiatieven positief tegemoet getreden, mits deze passen binnen de ruimtelijke kaders. Deze situatie kan leiden tot samenwerking met een particulier, grondeigenaar of een ontwikkelende partij. Ook kan deze leiden tot het verhalen van kosten op een ontwikkelende partij, wanneer geen samenwerking tot stand kan komen. 3.2

Ontwikkelingsstrategie

Om te komen tot een bij de ruimtelijke opgave passende keuze voor de wijze waarop de ontwikkeling en realisatie van een locatie wordt opgepakt, wordt per plan tijdig een zogenaamde ontwikkelingsstrategie opgesteld. De gemeente bepaalt op basis van deze ontwikkelingsstrategie op welke wijze de gebiedsontwikkeling het best tot stand kan komen. In deze ontwikkelingsstrategie is dan ook een gronduitgiftestrategie opgenomen. Indien een gebiedsontwikkeling exclusief met één partij wordt opgepakt maakt ook een aanbestedingstoets deel uit van de strategie. Bij iedere grondverkoop zal tevens een staatssteuntoets inclusief onderbouwing worden uitgevoerd op de marktconformiteit van de geboden grondprijs. Hierdoor kan worden voldaan aan de algemene regels voor aanbesteden en staatssteun. Ook heeft het bieden van voldoende mededingingsruimte, één en ander conform de uitspraak rond het Didam-arrest,1 hierbij de aandacht. Beleidsuitgangspunt 2, ontwikkelingsstrategie De gemeente bepaalt op basis van een ontwikkelingsstrategie op welke wijze de gebiedsontwikkeling het best tot stand kan komen. In deze ontwikkelingsstrategie wordt een gronduitgiftestrategie opgenomen. Onder omstandigheden wordt hierin tevens een aanbestedingstoets en/ of een staatssteuntoets opgenomen.

3.3

Doelstellingen en verantwoording

De belangrijkste beleidspunten en -doelen met betrekking tot het grondbeleid worden hieronder nader toegelicht in combinatie met de verantwoording voor deze beleidskeuzes Maatschappelijke voorzieningen 1 ECLI:NL: HR: 2021:1778, de Hoge Raad is van oordeel dat het gelijkheidsbeginsel in de weg staat aan één-op-één verkoop van vastgoed, als er (naar verwachting) meerdere (potentiële) gegadigden voor dat vastgoed zijn. In dat geval moet er als uitgangspunt een selectieprocedure worden doorlopen. Selecteren gaat volgens de HR boven het maken van een-op-eenafspraken.

Pagina 11 van 41

De gemeenteraad heeft krachtens de Wet Markt en Overheid de mogelijkheid om economische activiteiten van de gemeente van algemeen belang te verklaren en zo te onttrekken aan de algemeen geldende mededingingsregels. Dit biedt de mogelijkheid om goederen die het maatschappelijk belang dienen onder de kostprijs te blijven aanbieden. Voorbeeld hiervan is de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen. Op 29 mei 2017 heeft uw raad een dergelijk besluit genomen (RD2017.046) Ontwikkeling door beheer Grondbeleid was voorheen voornamelijk gericht op uitbreiding van de woningvoorraad door (grootschalige) nieuwbouw van woningen en voorzieningen. Het faciliteren van ontwikkelingen is gezien de grote opgaven waarvoor wij staan, opnieuw van belang. Tegelijkertijd is er behoefte aan het adequaat en optimaal beheren van bestaande bebouwde gebieden, herstructurering ervan en transformatie van gebouwen. Daarbij dient de gemeente verbinding te zoeken met belanghebbenden om de belangen mogelijk te bundelen. Concreet zou dit gestalte kunnen krijgen bij het realiseren van multifunctionele gebouwen voor educatieve doeleinden en/of verenigingen. Vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van de gemeente is afgeslankt en houdt nauw verband met onze beleidsdoelstellingen.

Beleidsuitgangspunt 3, doelstellingen De gemeente richt haar grondbeleid voornamelijk op het faciliteren van kleinschalige projecten. Daarnaast ligt de focus voornamelijk op herstructurering van gebieden en transformatie van gebouwen. De grondposities van de gemeente hebben tot doel om het behalen van beleidsdoelstellingen te ondersteunen.

Pagina 12 van 41

4.

Instrumenten grondbeleid

Voor de uitvoering van het grondbeleid staat de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking Deze instrumenten worden in dit hoofdstuk nader toegelicht.

4.1

Kostenverhaal

De (komende) Omgevingswet bevat regels op het gebied van kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het gemeentelijk kostenverhaal is verbonden aan een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Onder kostenverhaal wordt verstaan het verhalen van de kosten van een bepaalde ontwikkeling op de diverse belanghebbenden bij de ontwikkeling. De Omgevingswet onderscheidt twee sporen voor kostenverhaal: • Privaatrechtelijke spoor: de overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd (de zogenaamde anterieure overeenkomst); • Publiekrechtelijke spoor: het kostenverhaal is verzekerd via de kostenverhaalregels in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Het privaatrechtelijke spoor van kostenverhaal, via de anterieure overeenkomst, heeft de voorkeur. Deze voorkeur sluit aan bij de huidige praktijk. Als er geen anterieure overeenkomst totstand komt moet het gemeentelijk kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor plaatsvinden. Dan verplicht de Omgevingswet tot het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Die regels of voorschriften geven aan hoe hoog het kostenverhaal wordt.

Indien er geen overeenkomst totstand is gekomen en de gemeente kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit heeft opgenomen, betaalt de initiatiefnemer de gemeente na ontvangst van een kostenverhaalsbeschikking. Daarin staat het te betalen bedrag aan kostenverhaal. Overigens biedt het privaatrechtelijke spoor de mogelijkheid om ruimere afspraken overeen te komen. Hierbij kan gedacht worden aan een overeenkomst vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling (voor bijvoorbeeld de realisering van sociale woningbouw). Anterieure overeenkomst In een anterieure overeenkomst komen minimaal de volgende zaken aan bod: • Gedetailleerde afspraken over taken en verantwoordelijkheden tussen de betrokken partijen waaronder de financiële verplichtingen ten aanzien van te maken (plan)kosten. • De vrijwillige financiële bijdragen aan gebiedsontwikkelingen. • De overeengekomen ruimtelijke, programmatische en technische eisen en wensen (o.a. Leidraad Inrichting Openbare Ruimte, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap) en de fasering en planning van de ontwikkeling.

De gemeente kan bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst ook de voorwaarde stellen van een financiële zekerheid in verband met de betaling van de financiële bijdragen in de sfeer van het kostenverhaal, zoals: • het afgeven van een concern- of bankgarantie;

Pagina 13 van 41

• • •

het betalen van een waarborgsom; een recht van eerste hypotheek ter zekerheidsstelling van de betaling van het kostenverhaal; eventueel, als betaling nog niet zeker is, het opstellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Beleidsuitgangspunt 4, anterieure overeenkomst De gemeente geeft de voorkeur aan een overeenkomst onder het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst), wanneer zij niet over alle gronden binnen het exploitatiegebied beschikt. Indien de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten zal zij het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor regelen op basis van de regels van het omgevingsplan of de voorschriften over kostenverhaal in de omgevingsvergunning. In de anterieure overeenkomst zal, waar mogelijk, door de gemeente een financiële zekerheid als voorwaarde worden gesteld.

De verhaalbare kostensoorten. Het kostenverhaal betreft de kosten zoals genoemd in de kostensoortenlijst uit bijlage IV, de tabellen A en B, zoals aangewezen in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit. Hierbij speelt nog een rol of het gaat om kostenverhaal met of zonder tijdvak. We noemen dit een integrale of een organische ontwikkeling van een bepaald gebied. Als een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een in het Omgevingsbesluit aangewezen bouwplan of functieverandering mogelijk maakt, en er verhaalbare kosten zijn, moeten die kosten in beginsel verhaald worden. Daartoe worden in het omgevingsplan kostenverhaalregels opgenomen of in de omgevingsvergunning kostenverhaalsvoorschriften gesteld. Het is echter lang niet altijd nodig om dergelijke regels of voorschriften vast te stellen. Voorheen was bepaald dat als een gemeente wilde afzien van (publiekrechtelijk) kostenverhaal omdat dit anderszins was verzekerd (nl. via een anterieure overeenkomst) dat men daartoe dan expliciet moest besluiten. Deze verplichting is vervallen. De kostensoorten staan in het Omgevingsbesluit (zie bijlage 3 bij deze nota). De kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die ook van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken worden kosten voor bovenwijkse voorzieningen genoemd.

De kosten hiervoor moeten worden verhaald met inachtneming van de PTPcriteria. Deze criteria zijn: •

•

Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen, werken en voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig en niet meer binnen de locatie per bouwperceel. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken kosten voor de maatregelen, voorzieningen en werken. Met andere woorden de kosten zouden niet worden gemaakt zonder het plan, dan wel de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van dat plan. Wanneer de kosten via een andere weg worden gedekt zijn deze niet toerekenbaar. Pagina 14 van 41

•

Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen de kosten hiervan naar evenredigheid te worden verdeeld.

Plankosten; beleidsuitgangspunten verhaal plankosten. Onderdeel van het kostenverhaal zijn de zogenaamde plankosten. Dat zijn de kosten van de ambtelijke inzet voor een project. Voor het verhaal van die kosten via een omgevingsplan of omgevingsvergunning is een model met normbedragen voorgeschreven in de Omgevingsregeling. Dat model gebruikt de gemeente ook als uitgangspunt bij het aangaan van overeenkomsten over kostenverhaal. Het algemene uitgangspunt is: plankosten worden structureel en gestructureerd verhaald. Hierbij wordt aangesloten op de regeling van de plankosten in de Omgevingsregeling. Bij het verhaal van plankosten wordt onderscheid gemaakt tussen plannen in de categorie A (geen gemeentelijke inzet benodigd) en categorie B (gemeentelijke inzet benodigd). Voor plannen in de categorie A geldt met betrekking tot het verhaal van plankosten uitsluitend het kader van de Legesverordening, tarieventabel nr. 2.3.3.3 (kosten ruimtelijke planvorming) alsmede de regeling voor de bouwleges. Bij categorie B worden de te verhalen plankosten bepaald op basis van het actuele rekenmodel behorende bij de Regeling plankosten (plankostenscan). De plankosten die uit het rekenmodel volgen gelden als een maximum en kunnen indien daar aanleiding voor is, worden bijgesteld.

Start van het proces tot kostenverhaal: in eerste instantie probeert de gemeente dit bij grotere en kleine plannen privaatrechtelijk te regelen met een anterieure overeenkomst. Pas als het niet lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten wordt het publiekrechtelijke omgevingsplan ingezet. In deze situatie moet de plankostenregeling worden toegepast om de hoogte van het kostenverhaal te bepalen. Als er sprake is van een negatieve grondexploitatie, waarbij de gemeente niet alle kosten (waaronder de plankosten) kan verhalen, kan de gemeente afzien van medewerking aan een wijziging van het omgevingsplan of verlening van een omgevingsvergunning. Procedure plankosten bij ruimtelijke initiatieven (privaatrechtelijk spoor) Plankosten zijn niet eerder van toepassing dan na een eerste positieve beoordeling van het initiatief in de sfeer van een principeverzoek. Hierin wordt naast de hoofdlijn van het nader te onderzoeken initiatief een (voorschot)betaling voor te maken plankosten opgenomen. Het voorschot zal minimaal € 10.000 bedragen2. De voorschotbetaling maakt duidelijk aan de initiatiefnemer dat de gemeente zich als serieuze partner voor het mogelijk maken van de ruimtelijke ontwikkeling opstelt, inspanningen gaat verrichten en daarmee samenhangende kosten gaat maken.

De gemeente verzekert zich van eenzelfde inspanningsplicht van de initiatiefnemer door het laten betalen van dit voorschot.

2

Jaarlijks te indexeren met de indexatie uit de Grondprijzenbrief.

Pagina 15 van 41

Indien een initiatief haalbaar blijkt, zal voorafgaand aan de ruimtelijke maatregel een anterieure overeenkomst worden afgesloten waarin tevens de definitieve afspraken met betrekking tot de plankosten worden opgenomen.

Beleidsuitgangspunt 5, Verhaal plankosten Uitgangspunt voor het kostenverhaal zijn de normbedragen uit de Omgevingsregeling. Indien voor de beoordeling van een plan geen gemeentelijke inzet nodig is qua ambtelijke capaciteit zullen plankosten alleen via de Legesverordening worden verhaald (Leges kosten ruimtelijke planvorming en bouwleges). Indien voor de beoordeling van een plan wel gemeentelijke inzet nodig is zullen de plankosten worden verhaald op basis van de Regeling plankosten. Onder omstandigheden kan in verband met te verhalen plankosten een voorschotbedrag worden gevraagd van ten minste € 10.000,--, jaarlijks te actualiseren via de Grondprijzenbrief.

Overeenkomst vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling Op basis van de Nota Vereveningsfondsen kan de gemeente, als een initiatiefnemer onvoldoende sociale woningbouw zal realiseren, overeenkomen dat ter compensatie een bedrag in de reserve sociale woningbouw wordt gestort. Artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening maakt het momenteel voor de gemeente mogelijk dat zo te regelen. De Omgevingswet continueert de mogelijkheid om een vrijwillige bijdrage overeen te komen. Dat volgt uit artikel 13.22 van de wet. Afdwingbare financiële bijdrage De Omgevingswet biedt verder de mogelijkheid aan de gemeenteraad om in het omgevingsplan een regeling voor een afdwingbare financiële bijdrage ruimtelijke kwaliteit op te nemen. die kan onder andere worden ingezet voor compensatie van onvoldoende sociale woningbouw. Deze mogelijkheid wordt samen met de mogelijkheid voor een vrijwillige financiële bijdrage onderzocht. Over dit onderwerp volgt nog een afzonderlijk raadsvoorstel. 4.2

Verwerving

Als de gemeente in voorkomende gevallen kiest voor het voeren van actief grondbeleid om haar ruimtelijke doelstellingen te realiseren dan kan naast een minnelijke verwerving ook worden gekozen om een voorkeursrecht te vestigen of tot onteigening over te gaan. Minnelijke verwerving Uitgangspunt van de gemeente ten aanzien van het verwerven van gronden is minnelijke verwerving. Voorafgaand aan deze vorm van verwerving dient een ontwikkelingsstrategie te worden vastgesteld waarin onder meer duidelijk wordt gemaakt dat aan de voorwaarden voor actief grondbeleid wordt voldaan. Verder moet in deze strategie een paragraaf verwervingsstrategie worden opgenomen waaruit blijkt dat een voortgezette (verhuur-) exploitatie van het aan te kopen of overgedragen onroerend goed minimaal kostendekkend zal zijn. Daarnaast zal moeten worden aangetoond dat binnen tien jaar een eventueel Pagina 16 van 41

negatieve grondexploitatie toch tot een winstgevende ontwikkeling in de toekomst kan worden gekomen. Wordt hier niet aan voldaan dan moet de aankoop direct worden afgewaardeerd tot het bedrag waarmee het wel kostendekkend te exploiteren valt. Grondverwerving dient tegen een onafhankelijk getaxeerde marktconforme prijs te geschieden. Gemeentelijk voorkeursrecht. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid voor de gemeente om een voorkeursrecht op onroerende zaken te vestigen. Dat betekent dat als een eigenaar wil verkopen, hij de onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. Zo is het mogelijk om speculanten te weren en prijsopdrijving te beperken. Onteigening Onteigening op grond van de Omgevingswet is een uiterste middel voor de gemeente om een grondpositie te bemachtigen, omdat daartoe een noodzaak bestaat in het belang van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en/of economie. Om te onteigenen moet de gemeenteraad een onteigeningbeschikking nemen. Die wordt vervolgens ter bekrachtiging voorgelegd aan de rechtbank. Daarnaast wordt een procedure gestart bij de rechtbank om de schadeloosstelling vast te stellen. De mogelijkheid van een onteigening vormt een drukmiddel in de minnelijke onderhandelingen. Onteigening is mogelijk op basis van een omgevingsplan, als dat plan voorziet in een nieuwe functie voor de gronden, met uitsluiting van het bestaande gebruik.

Bij de onteigeningbeschikking moeten het onteigeningsbelang, de urgentie en de noodzaak worden aangetoond. Beleidsuitgangspunt 6, verwerving Voor het verwerven van grondeigendom zal in eerste instantie worden ingezet op minnelijke verwerving en vestiging een van een voorkeursrecht. Als dat niet tot verwerving leidt, dan kan het onteigeningsinstrument worden ingezet. Voor het verwerven van grondeigendom bij een ruimtelijk projectinitiatief wordt een ontwikkelingsstrategie vastgesteld met daarin opgenomen een verwervingsstrategie. In beginsel geschieden interne overdrachten van onroerende zaken tegen de boekwaarde.

4.3

Tijdelijk beheer

Het tijdelijk beheer van gronden en/of gebouwen loopt tot aan het bouwrijp maken van de grond. Dit beheer is gericht op het in stand houden van de zaak en het voorkómen van vervuiling, vandalisme en verstoring van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. In eerste instantie vindt dit beheer plaats op basis van voortgezet gebruik dat bij voorkeur in de aankooponderhandelingen wordt overeengekomen. De kosten en baten van tijdelijk gebruik van grond en/of opstal worden geadministreerd binnen het betrokken grondcomplex. Voor elk gemeentelijk bezit en alle in exploitatie te nemen gronden wordt een budget bepaald voor het tijdelijk beheer en wordt per object geanalyseerd en afgewogen hoe het tijdelijk gebruik van de grond en/of opstal kan worden ingezet. Dit kan op verschillende manieren: • gronden of panden in huur of pacht geven voor bepaalde tijd; • gronden of panden in gebruik geven voor bepaalde tijd; • beheermaatregelen nemen zoals antikraakbewoning.

Pagina 17 van 41

Beleidsuitgangspunt 7, tijdelijk beheer Het tijdelijk beheren van gronden en gebouwen wordt zodanig gedaan dat de jaarlijkse opbrengst zoveel mogelijk de jaarlijkse beheer- en rentekosten dekt, rekening houdend met het projectbelang (tijdige beschikbaarheid van vastgoedobjecten).

4.4

Gronduitgifte

Bij gronduitgifte door de gemeente gaat de voorkeur uit naar directe verkoop van gronden, eventueel onder voorwaarden. Ten aanzien van gronduitgifte wordt gekozen uit de volgende methoden: •

•

•

•

Uitgifte via uitnodiging / bieding: De gemeente maakt een uitgifte bekend en nodigt geïnteresseerden uit om een bod op een bouwkavel te doen binnen een bepaalde termijn. De gemeente kan vanuit de doelstellingen beperkingen stellen aan de groep inschrijvers. De bouwkavel wordt vervolgens verkocht aan de hoogste bieder. Uitgifte via inschrijving / loting: De gemeente biedt bouwkavels voor een vaste prijs aan waarop geïnteresseerden zich kunnen inschrijven gedurende een bepaalde termijn. De gemeente kan beperkingen stellen aan de categorie inschrijvers. Nadat de inschrijftermijn is gesloten – eventueel na verlenging – worden de kavels toegewezen – eventueel via loting bij meer inschrijvers dan kavels – en verkocht. Uitgifte via een ontwikkelcompetitie: De gemeente biedt bouwgrond te koop aan waarbij geïnteresseerden, naast het uitbrengen van een bod, ook een bouwplan moeten presenteren. De gemeente beoordeelt aan de hand van vooraf vastgestelde criteria welke inschrijver de competitie wint, de grond afneemt en het vastgoed realiseert. Uitgifte in de vorm van erfpacht: Uitgifte in deze vorm is in het algemeen niet wenselijk tenzij de volgende belangen aan de orde zijn: 1. Als de gemeente zeggenschap over de grond wil behouden. 2. Als de gemeente de vergoeding (tegenprestatie, c.q.

canon) wegens de uitgifte laag wil houden indien de belangen verband houden met het in stand houden van maatschappelijke voorzieningen. 3. Als de gemeente bepaalde gebruiks- en/ of beheersplichten wil opleggen.

De basis voor de canon of retributie (vergoeding bij erfpacht respectievelijk opstalrecht) is in principe de marktwaarde van de grond. Voor maatschappelijke en sociale doeleinden is deze waarde mogelijk lager. Per plan zal worden afgewogen welke uitgiftevorm het beste past bij de desbetreffende ruimtelijke ontwikkeling. Belangrijke overwegingen zijn de aantrekkelijkheid van de locatie, de omvang van de ontwikkeling, de doelgroep en de financiële positie van de gemeente.

4.5

Gronduitgifte en mededinging

De gemeente kiest in beginsel voor het volgen van een zo eenvoudig mogelijke (openbare) selectieprocedure als er voor een onroerende zaak meerdere gegadigden kunnen zijn. Hierdoor zijn het beslag op de capaciteit van onze medewerkers en de transactiekosten zo laag mogelijk.

Pagina 18 van 41

Met inachtname van dit uitgangspunt geeft ons college de voorkeur aan een selectieprocedure die past bij de opgave die voorligt. Wij verwijzen daarbij naar de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019, onder meer ook Bijlage I en II hiervan3. Bij gronduitgifte speelt het gelijkheidsbeginsel inmiddels een grote rol.4 Dit beginsel betekent volgens de Hoge Raad dat gemeenten ruimte moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als: - er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de grond of - redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. De gemeente moet voor zulke gevallen criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Bij het opstellen van deze criteria neemt de gemeente de haar toekomende beleidsruimte in acht. Wanneer een gemeente als Kaag en Braassem grond verkoopt voor de bouw van woningen, bedrijven of gemengde functies van wonen/horeca/detailhandel/werken, dan moet zij ervan uitgaan dat er redelijkerwijs te verwachten valt dat meerdere partijen interesse zullen hebben in de aankoop ervan. Het gelijkheidsbeginsel brengt volgens de Hoge Raad ook mee dat gemeenten een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot: - de beschikbaarheid van de onroerende zaak, - de selectieprocedure, - het tijdschema en - de toe te passen selectiecriteria.

De gemeente moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 4.5.1 Situaties waarbij gekozen kan worden voor de verkorte selectieprocedure. Er zijn situaties waarin het naar ons oordeel bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de aankoop : A : Situaties waarin door middel van een openbare bekendmaking alle personen en/ of bedrijven die tot een bepaalde doelgroep behoren de mogelijkheid hebben gehad om deel te nemen aan een bepaald ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkeling. B: Situaties waarin het gaat het om eigendomsposities van derden, al dan niet marktpartijen, die cruciaal zijn voor de ontwikkeling van een perceel, dan wel van een gebied. C : Het beleid van de gemeente voor specifieke typen van vastgoed. Denk hierbij aan onderwijsvastgoed, vastgoed voor de zorg voor, c.q. het begeleid wonen van ouderen èn voor de huisvesting van jongeren. Hierbij speelt de aanwezigheid van specifieke deskundigheid een rol.

Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019, Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden (Bouwend Nederland, NEPROM, VNG en BiZa), zie www.reiswijzerGO.nl 3

4 Zie het Didam-arrest: ECLI:NL:HR:2021:1778, aangehaald bij noot 1..

Pagina 19 van 41

4.5.2 Situaties waarin sprake is van één serieuze gegadigde : Toegelaten instellingen, non-profit exploitatie van woningen en voortzetting lopende huurovereenkomsten. De gemeente behoudt zich het recht voor om de in de gemeente werkzame Toegelaten instellingen en non-profit organisaties die zich uitsluitend bezighouden met de exploitatie van sociale huurwoningen aanbiedingen van gemeentelijk vastgoed te doen zonder dat mededingingsruimte wordt geboden. Hierbij speelt een rol dat de gemeente met genoemde organisaties Prestatie-afspraken hebben gemaakt en dat beheer en onderhoud van deze woningen tegen de zo laag mogelijke kosten verzorgd kunnen worden, gelet op de nabijheid van deze organisatie en het overige bezit. De gemeente behoudt zich tevens het recht voor om, onder omstandigheden, te bepalen dat zittende huurders, op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gezien als de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor een voortzetting van een verhuring, c.q. een aankoop. 4.5.3 Snippergroen en tijdelijk gebruik Wij achten het bieden van ruimte voor mededinging bij de verkoop van snippergrond niet nodig tenzij er een indicatie is dat voor een bepaald perceel snippergrond meerdere belangstellenden zijn. Dan zal naar bevind van zaken worden gehandeld waarbij het gelijkheidsbeginsel leidend is.

Maar over het algemeen wordt snippergrond alleen verkocht aan de aangrenzende eigenaar. Ook zijn wij van oordeel dat het in elke situatie bieden van ruimte voor mededinging niet nodig is bij het tijdelijk in bruikleen uitgeven van percelen agrarische grond of gebouwen in de sfeer van tijdelijk beheer of anti-kraak bewoning. Wel zullen wij erop toezien dat er periodiek ruimte wordt geboden voor onderhandse mededingingsruimte zodat na een samenwerkingsperiode van tien jaren met andere bedrijven in de sfeer van beheer, beveiliging en onderhoud, gecontracteerd zal worden. 4.5.4 De wijze van bekendmaken Om het bieden van mededingingsruimte te waarborgen is gekozen voor een eenduidige wijze van communiceren van een selectieprocedure, zowel voor de normale als voor de verkorte selectieprocedure. De bekendmaking wordt gepubliceerd in het (digitale) Gemeenteblad op www.overheid.nl. Gegadigden kunnen zich op de website eenmalig aanmelden voor berichtgeving over een dergelijke publicatie. Op deze wijze is de publicatie makkelijk en landelijk voor iedereen toegankelijk. De publicatie bevat tenminste informatie over : • • • •

de beschikbaarheid van de onroerende zaak (bijv. datum, wijze van ontsluiting); de selectieprocedure; het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria (en eventueel gunningscriteria).

Ook kan de bekendmaking worden gedaan in lokale of regionale dag- of weekbladen of op een andere wijze om te kunnen voldoen aan een passende mate van openbaarheid van het voornemen tot verkoop van onroerend goed. Termijnen

Pagina 20 van 41

Het tijdschema van de uitgifte is afhankelijk van de uit te geven onroerende zaak, de uitgiftecriteria, de gekozen selectieprocedure, de van toepassing zijnde geschiktheidseisen, de uitsluitingsgronden en de gunningscriteria. Het tijdschema is in verhouding met de complexiteit van het bovenstaande en dient redelijk te zijn. Bij het stellen van termijnen wordt rekening gehouden met de Algemene termijnenwet en vakantieperioden. Voornemen tot verkoop. De termijn waarbinnen andere gegadigden de mogelijkheid dienen te krijgen om zich aan te melden om een kort geding te starten dient redelijk te zijn. Het voornemen tot een (onderhandse) verkoop zal altijd in een zo vroeg mogelijk stadium worden gepubliceerd zodat tijdig kan blijken of er nog andere gegadigden zijn die aan de gestelde criteria voldoen en er dus alsnog een selectieprocedure dient te worden gevolgd. In de publicatie zal een uiterste termijn worden opgenomen waarbinnen andere gegadigden zich dienen te melden indien zij menen dat zij op grond van de toepasselijke selectiecriteria ook in aanmerking komen en daarom bedenkingen tegen de voorgenomen verkoop hebben.

Bij het bepalen van de lengte van de termijnen zal worden gelet op de toepasselijke criteria, de complexiteit ervan, zodat geïnteresseerden daadwerkelijk in staat worden gesteld om na te gaan of zij ook kwalificeren als “serieuze” gegadigde en of zij tegen de voorgenomen verkoop wensen op te komen. In het geval van de verkoop van grond voor woningbouw of voor bedrijven hanteert de gemeente een reactietermijn van 20 kalenderdagen. Termijnen en type selectieprocedure De te hanteren termijnen binnen een selectieprocedure zullen steeds redelijk moeten zijn en kunnen dus per procedure verschillen. Zo zal de aanmeld- of indieningstermijn moeten zijn afgestemd op de mate van inspanning die van een (potentiële) gegadigde in die procedure worden verwacht om een serieuze aanbieding of aanmelding te kunnen overwegen en voorbereiden. Termijn(en) bij de normale selectieprocedure Bij een normale selectieprocedure ligt het in de rede dat er in de procedure ruimte wordt geboden voor het stellen van vragen door potentiële gegadigden. Daarom wordt er in de bekendmaking een vragen- en indieningstermijn én een indieningstermijn geboden. Met de totale indieningstermijn wordt beoogd dat deze termijn voldoende is afgestemd op de mate van inspanningen die van de (potentiële) gegadigden in de procedure worden verwacht om een serieuze aanbieding te kunnen doen.

In beginsel geldt een totale termijn van 45 dagen. De eerste 30 dagen zijn bestemd voor het stellen van vragen. Vervolgens is de gemeente Kaag en Braassem 15 dagen in de gelegenheid om de vragen te beantwoorden, waarop de (potentiële) gegadigde tijdig zijn bieding kan formuleren. De termijn kan na de bekendmaking er van niet worden verlengd of gewijzigd, zodat alle gegadigden gehouden zijn aan een dergelijke gelijke indieningstermijn en daarmee een gelijke kans hebben. De beoordelingstermijn van de gemeente voor de ingezonden biedingen is twee weken. 4.5.5 Gronduitgifte en aanbesteding Grondverkoop kan onder omstandigheden aanbestedingsplichtig zijn, namelijk wanneer voldaan wordt aan de drie criteria van het zogenaamde Müllerarrest van het Europese Hof Pagina 21 van 41

van Justitie (zie bijlage 4 over die criteria). In de praktijk speelt de aanbesteding van grondverkoop in uitzonderingssituaties een rol. De gemeente streeft er naar om gronduitgifte uit te voeren zonder dat deze aanbestedingsplichtig wordt. Beleidsuitgangspunt 8, gronduitgifte Het uitgangspunt van de gemeente is om uitgifte te regelen via grondverkoop. Indien de gronden van maatschappelijk belang zijn kan de gemeente ervoor kiezen om de uitgifte via erfpacht te regelen. Dit is echter de uitzondering. Bij de gronduitgifte wordt mededingingsruimte geboden tenzij er aanleiding is om hiervan af te zien.

Pagina 22 van 41

5.

Grondprijsbeleid

5.1

Grondprijzen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen zijn projecten “maatwerk”, ook als het gaat om het type vastgoed dat wordt gerealiseerd. De diverse vastgoedontwikkelingen zijn qua typologie zo divers, dat er bijna niet meer kan worden gesproken van bijvoorbeeld een gemiddeld kaveloppervlak voor een bedrijfslocatie of een gemiddeld woonoppervlak van een rijwoning. De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen voor gronduitgifte van bouwrijpe grond en verkoop van grond en/of opstallen, in overeenstemming met de regels over staatssteun. Voor het bepalen van marktconforme grondprijzen hanteert de gemeente voor verschillende bestemmingen en functies verschillende grondprijsmethoden, dit wordt jaarlijks vastgelegd in de Grondprijzenbrief. Jaarlijks zal het gemeentebestuur de actuele grondprijzen vaststellen en de Grondprijzenbrief ter kennis van de gemeenteraad brengen. Hieronder is per functie aangegeven hoe op hoofdlijnen de grondprijzen worden bepaald. Beleidsuitgangspunt 9, grondprijzen De gemeente hanteert, zoals in de jaarlijkse Grondprijzenbrief opgenomen, per type bestemming en/of functie een specifieke grondprijsmethode om marktconforme uitgifteprijzen te bepalen. De grondprijzen worden jaarlijks via een Grondprijzenbrief door het college vastgesteld en ter kennisname aan de raad gezonden.

5.2

Sociale woningbouw

Sociale woningbouw kent een maximale huur- en koopprijs. Voor de huurprijsgrens kan verwezen worden naar de Wet op de huurtoeslag (Wht), voor de koopprijsgrens naar de Omgevingsvisie 2.0. De voorwaarden voor uitgifte van sociale woningen zijn vastgelegd in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw (eerste wijziging). Bij invoering van de Omgevingswet zal deze verordening opgaan in het omgevingsplan. De prijsgrens voor sociale koopwoningen is op dit moment wettelijk bepaald via het Besluit ruimtelijke ordening en bedraagt nu nog € 200.000. Daarnaast zijn tussen de sociale en de vrije sector woningbouw nieuwe categorieën als betaalbare koop en middenhuur naar voren gekomen. Zowel de prijsgrens als de doelgroep voor middenhuur moet in het omgevingsplan worden vastgelegd. Grondprijs (sociale) koopwoning Voor (sociale) koopwoningen wordt de prijs van een kavel residueel bepaald. Eventueel kunnen voor langlopende projecten aanvullende afspraken worden gemaakt waarbij een grondquotesystematiek wordt gehanteerd. Sociale huurwoning De grondprijs voor sociale huurwoningbouw komt niet tot stand op basis van een residuele waardeberekening. De gemeente draagt hiermee bij aan de doelstelling van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van de doelgroep van beleid, de mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien.

Om dit mogelijk te maken wordt een vaste prijs per woning gehanteerd. Dit geldt voor huurwoningen in de sociale sector met een

Pagina 23 van 41

huurprijs tot maximaal de huurtoeslaggrens uit de Wet op de huurtoeslag. De vaste prijs is bepaald door middel van de comparatieve methode. Doelgroepenverordening Op 28 januari 2019 heeft de gemeenteraad de “Verordening doelgroepen sociale woningbouw Kaag en Braassem, eerste wijziging” vastgesteld. Hierin is bepaald dat sociale huurwoningen ten minste twintig jaar na ingebruikname in stand moeten worden gehouden en sociale koopwoningen ten minste tien jaar. Voorts zijn in deze verordening de doelgroepen opgenomen die in aanmerking komen voor een sociale woning. Het college van burgemeester en wethouders is belast met de strafrechtelijke handhaving van deze verordening. Per 1 januari 2024 gaat de doelgroepenverordening op in het omgevingsplan.

5.3

Vrije sector woningbouw

Vrijesector kavels Om de grondprijs voor de kavels voor particulieren te bepalen maakt de gemeente gebruik van een vaste prijs per vierkante meter. Deze prijs van een bouwkavel is afhankelijk van de locatie en is, net als de grondquotes onder de projectmatige woningbouw, bepaald op basis van de residuele grondprijsmethodiek. Vrijesector huurwoning De grondwaarde voor vrijesectorhuurwoningen wordt residueel bepaald.

5.4

Kantoren

De aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie wordt bepaald door diverse factoren. Zo spelen de ligging, de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden en de uitstraling van de locatie een rol. Het is onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor kantoren te bepalen. Deze grondprijs wordt daarom op basis van de residuele waardebepalingsmethode vastgesteld.