Concept-Nota Grondbeleid 2024-2027

5.5

Bedrijven

Voor bedrijfslocaties wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd, met een beperkte differentiatie. Deze wordt voornamelijk veroorzaakt door de zogenaamde Floor Space Index (FSI-factor). Deze factor is de maat die het totale aantal vierkante meters bebouwing, inclusief de verdiepingen, binnen een plangebied vergelijkt met het totale, zowel bebouwde als onbebouwde, oppervlak van het uit te geven perceel/ kavel/ gebied. Als de FSI > 1 dan wordt de grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (bvo) gerekend. Een bruto vloeroppervlakte van een gebouw is de som van de bepaalde bvo van alle tot het gebouw behorende binnenruimten (conform de NEN-norm 2580). Voor een gebouw met een FSI < 1 wordt de grondprijs per vierkante meter uitgeefbaar terrein gehanteerd. Door deze wijze van waardebepaling is de afnemende waarde van een extra vierkante meter grond verwerkt in de grondprijs.

5.6

Voorzieningen

Detailhandel en horeca

Pagina 24 van 41

De aantrekkelijkheid van een locatie voor winkels en horeca wordt door een groot aantal factoren bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Het is namelijk onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor winkels en horeca te bepalen. De grondprijs voor winkel- en horecalocaties wordt in de gemeente daarom op basis van de residuele waardebepaling per specifieke locatie vastgesteld. Maatschappelijke voorzieningen Onder deze categorie worden uitgiften van grond geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij om uitgifte van grond voor o.a. de functies onderwijs, gezondheid, veiligheid en welzijn. Ook de niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van het bruto vloeroppervlak van de betreffende functies de grondprijs worden bepaald.

Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw, betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. Indien er zich een project aandient dat niet kan vallen binnen de hiervoor beschreven situaties, dan zal er gekozen worden voor een maatwerkoplossing die tegemoet kan komen aan de specifieke projecteisen. De gemeente hanteert voor maatschappelijke voorzieningen een vaste grondprijs per vierkante meter bvo. Een uitzondering hierop zijn de niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties, vanwege hun specifieke verhouding tussen bebouwde en onbebouwde gronden. Voor deze accommodaties geldt een vaste grondprijs per vierkante meter onbebouwde grond en per vierkante meter te bebouwen grond. Deze wordt jaarlijks in de Grondprijzenbrief geactualiseerd.

5.7

Glastuinbouw

Voor de ontwikkeling van glastuinbouw geldt geen vaste grondprijs per vierkante meter. De geschiktheid van kavels voor glastuinbouw is namelijk afhankelijk van kavelkenmerken: de vorm en de afmetingen. Rechthoekige, efficiënt te bebouwen kavels genieten de voorkeur. Een (front-)breedte of diepte van circa 250 – 300 meter is het meest geschikt. In verband met schaalvergroting van glastuinbouwbedrijven is daarnaast een minimale kavelgrootte van circa 5 hectare benodigd. Ook is de ontsluiting van een kavel van belang.

5.8

Parkeren

Als uitgangspunt voor het grondprijsbeleid inzake parkeren gelden de bepalingen inzake parkeren uit de Beleidsregel Parkeernormen Kaag en Braassem 2018, de LIOR en de voorgestane parkeeroplossingen vanuit het geldende bestemmingsplan of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin het parkeren wordt opgelost, varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds). Uitgangspunt voor het parkeerbeleid is dat het parkeren bij nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein wordt opgelost.

Pagina 25 van 41

Als onvoldoende parkeergelegenheid op eigen terrein kan worden gerealiseerd, kan de gemeente een omgevingsvergunning voor afwijking van die eis verlenen en daaraan financiële voorwaarden verbinden ter compensatie. De opbrengst daarvan komt in het Parkeerfonds. De gemeente heeft de parkeerbijdrage geregeld in de Nota Vereveningsfondsen. Mogelijk wordt deze werkwijze anders onder de Omgevingswet.

5.9

Nutsvoorzieningen

Voor de bovengrondse nutsvoorzieningen geldt een vaste koopprijs per vierkante meter. In sommige gevallen wordt de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf, maar wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. In die gevallen geldt een vaste uitgifteprijs die in de Grondprijzenbrief wordt vastgelegd.

5.10

Openbaar snippergroen en snippergrond

Het beleid omtrent de uitgifte van snippergronden is vastgelegd in de “Beleidsnota Snippergrond 2020”. Voor de verkoop van snippergrond wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. De gemeente houdt de vrijheid om, ook al wordt aan alle voorwaarden voldaan, snippergrond niet te verkopen om haar moverende redenen. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs gehanteerd. Beleidsuitgangspunt 10, snippergrond Het beleid omtrent de uitgifte van snippergrond is vastgelegd in de “Beleidsnota snippergrond 2020”.

Pagina 26 van 41

6.

Financieel management

6.1

Financieel beheer grondcomplexen

Grondpolitiek heeft zijn weerslag op de organisatie en financiële positie van de gemeente. Ruimtelijke vastgoedontwikkelingen vragen over het algemeen veel financiële middelen en kennen in sommige gevallen aanzienlijke risico’s. Om de risico’s te kunnen beheersen is goed financieel beheer door de organisatie noodzakelijk. Hiertoe behoort naast het naleven van de regels uit het Besluit begroting en verantwoording gemeenten en provincies, de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de Commissie BBV en de Financiële Verordening Kaag en Braassem ook een actueel gemeentelijk beleidskader. De organisatie, monitoring en financiële sturing van grondcomplexen is op hoofdlijnen als volgt ingevuld: • De afdeling ontwikkeling is belast met het financieel beheer van de grondcomplexen. De adviseur grondzaken verzorgt een actueel grondbeleid, het financiële beheer is ondergebracht bij de planeconoom. Aan de afdeling is een financieel adviseur van de afdeling Bedrijfsvoering gekoppeld die zorgdraagt voor de koppeling naar de gemeentelijke administratie en de begrotingsstukken. • Vanuit de behoefte aan projectbeheersing wordt “Projectmatig Werken” toegepast.

• Dekking kosten projectfasen: initiatieven komen ten laste van het afdelingsbudget, voor de definitie(/PvE)fase wordt een voorbereidingskrediet vastgesteld, de kosten met betrekking tot ontwerp- en uitvoeringsfase komen ten laste van een uitvoeringskrediet of een vastgestelde grondexploitatie. • Vanuit de behoefte om ontwikkelingen binnen de grondexploitaties op een goede manier in de meerjarenbegroting te vertalen wordt een MeerjarenPerspectiefGrondexploitaties (MPG) opgesteld.

6.2

Vaststellen grondexploitaties

Een Bouwgrond In Exploitatie (BIE) is een (verzameling van) grondpositie(s) waarvan de grond in ontwikkeling wordt genomen via bijvoorbeeld slopen van gebouwen of bouwrijp maken van het perceel. Dit grondcomplex heeft een grondexploitatiestatus c.q. een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie. Wanneer de gemeenteraad de grondexploitatie vaststelt, is er sprake van een BIE. De gemeenteraad stelt daarmee ook het uitvoeringskrediet beschikbaar ten behoeve van de uitvoering van het plan, op basis van de grondexploitatie. Niet in exploitatie genomen gronden zijn weergegeven als terreinen en gronden behorende tot de materiële vaste activa (MVA). Hieraan worden geen rente of overige kosten toegerekend. Waardering vindt plaats tegen de huidige marktwaarde.

6.3

Begrotingsregels BBV voor grondexploitaties

De commissie BBV geeft richtlijnen en aanbevelingen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het Besluit begroting en berantwoording. Dit besluit bevat voorschriften voor de begrotings- en verantwoordingsdocumenten, uitvoeringsinformatie en informatie voor derden van provincies en gemeenten. In 2019 heeft de commissie de Notitie grondbeleid met

Pagina 27 van 41

bepalingen en richtlijnen voor grondexploitaties uitgebracht. De belangrijkste punten van deze herziening zijn: •

• •

• •

•

• •

6.4

Overheidslichamen zijn per 1 januari 2016 verplicht tot het betalen van vennootschapsbelasting voor de activiteiten waarmee zij een onderneming drijven en winst behalen. Beperken van de risico’s rondom het grondbeleid voor overheden in geval van economische terugval. Vergelijkbaarheid van de verslaglegging door gemeenten vergroten. Hierop gaat het rapport Vernieuwing van de begroting en verantwoording van gemeenten nader in. Meer eenduidigheid en vergelijkbaarheid voor de gemeentelijke grondbedrijven is gewenst. De verslagleggingsregels voor grondexploitaties zijn strikter geformuleerd. Voor grondexploitaties geldt een richttermijn van 10 jaar waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Aan grondexploitaties mag alleen de rente over vreemd vermogen worden toegerekend. Indien geen sprake is van projectfinanciering dient het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille, naar verhouding van het vreemd / totaal vermogen, te worden toegerekend. Het is niet meer toegestaan toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. “Sparen” voor voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie worden aangelegd is nog wel mogelijk via een bestemmingsreserve. Planvoorbereidingskosten mogen tot maximaal vijf jaar voor het besluit tot het openen van een grondexploitatie worden toegerekend aan een grondexploitatie.

De disconteringsvoet voor het berekenen van de netto contante waarde van negatieve grondexploitaties waarvoor een voorziening is getroffen wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximaal meerjarig streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank (op dit moment 2%).

Actualisatie grondexploitaties

Eenmaal per jaar worden de grondexploitaties per 1/1 geactualiseerd en vastgesteld door de gemeenteraad. Dit is noodzakelijk omdat grondexploitaties gekenmerkt worden door lange looptijden en een dynamische projectomgeving. De financiële consequenties van de aanpassingen op basis van voortschrijdend inzicht worden inzichtelijk. In het derde kwartaal verschijnt vervolgens de voortgangsrapportage en de begroting. De actualisatie van grondexploitaties wordt gepresenteerd in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening. Voortschrijdend inzicht wordt zo nodig gepresenteerd in de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting. Beleidsuitgangspunt 11, actualisatie grondexploitaties Jaarlijks worden de in exploitatie genomen gronden geactualiseerd en gerapporteerd aan de gemeenteraad bij de jaarrekening.

6.5

Parameters grondexploitaties

Voor de berekening van het grondexploitatieresultaat worden parameters gehanteerd. Het betreffen parameters voor rentewinst, renteverlies, kosten- en opbrengstenstijging en de Pagina 28 van 41

disconteringsvoet. De parameters worden gehanteerd conform de regels van het BBV. De looptijd van een grondexploitatie mag maximaal tien jaar bedragen tenzij een langere doorlooptijd gemotiveerd kan worden.

6.6

Verliesneming

Wanneer sprake is van een exploitatieverlies, dan zal de gemeente een voorziening moeten vormen op het moment dat het verlies voorzienbaar en onafwendbaar is. De grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie per 1 januari van het betreffende boekjaar (Netto Contante Waarde) zoals het BBV dat voorschrijft. De voorziening komt in eerste instantie ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie. Indien deze niet toereikend is, zal de algemene reserve worden aangesproken.

6.7

(Tussentijdse) winstneming

Winstneming uit een grondexploitatie vindt plaats als alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en het project daarmee als opgeleverd beschouwd kan worden voor de gemeente. Het positieve exploitatieresultaat komt ten gunste van de reserve. Daarnaast neemt de gemeente bij voldoende zekerheid ook tussentijds winst op haar grondexploitaties. De gemeenteraad stelt zo vroeg mogelijk (tussentijdse) winstnemingen vast, mits de spelregels in het BBV in acht zijn genomen. Winst wordt pas genomen als er genoeg zekerheid over de grondexploitatie bestaat. Dat is het geval als wordt voldaan aan de onderstaande punten. 1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). De tussentijdse winstneming wordt conform het BBV berekend aan de hand van de Percentage of Completion (POC)-methode. Beleidsuitgangspunt 12, tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is alleen mogelijk bij een actuele grondexploitatie en conform de regels in BBV. De maximaal te nemen winst wordt berekend aan de hand van de POC-methode.

6.8

Risicomanagement

Risicomanagement is een hulpmiddel om op een gestructureerde en expliciete manier risico’s in kaart te brengen, te evalueren en – door er proactief mee om te gaan – ze beter te beheersen. Bij risicomanagement wordt het risicobedrag bepaald door voor elk gesignaleerd risico vast te stellen welke kans van optreden het risico heeft en wat de financiële gevolgen zouden kunnen zijn indien het risico zich voordoet. Immers een risico wordt meestal gedefinieerd als de kans van optreden maal het gevolg bij optreden: Risico = Kans ∗ Gevolg De actualisatierondes van de grondexploitaties vormen een onderdeel van het risicomanagement. Grondexploitatieprojecten hebben altijd een risicoprofiel. De voorziene risico’s vragen om een gedegen en realistische analyse en beheersing van deze risico’s. Daarbij wordt per grondexploitatie een inzicht in de risico’s gegeven. Risico’s kunnen mogelijk worden afgedekt binnen de grondexploitatie, indien ze reëel en kwantificeerbaar Pagina 29 van 41

zijn. Voor overige risico’s wordt in de reserve bouwgrondexploitatie weerstandscapaciteit gereserveerd (risicobuffer). Jaarlijks wordt bij actualisering van de exploitatieberekening ook de risicoanalyse geactualiseerd en waar nodig wordt de reservepositie bijgesteld. De stand van zaken van risicobeheersing wordt toegelicht in de reguliere voortgangsrapportages van projecten.

6.9

Reserve bouwgrondexploitatie

De reserve bouwgrondexploitatie heeft de functie als risicobuffer voor de grondcomplexen. Voor de grondexploitaties wordt een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd. Voor de overige grondposities wordt, indien mogelijk, een risicobedrag bepaald. De voeding of onttrekking van middelen aan/uit de reserve bouwgrondexploitatie vindt plaats op diverse manieren. De reserve bouwgrondexploitatie tracht de fluctuaties voor de algemene reserve te dempen. De reserve bouwgrondexploitatie tracht daarmee de gemeentelijke beleidsdoelstellingen niet in gevaar te brengen door een eigen buffer te behouden.

6.10

Weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen van de reserve bouwgrondexploitatie kan als volgt worden omschreven: “De relatie tussen de weerstandscapaciteit en alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de financiële positie van de grondbedrijffunctie”. Het weerstandsvermogen geeft daarmee de mate aan waarin de grondbedrijffunctie (i.e. de reservepositie) in staat is middelen vrij te maken om substantiële tegenvallers op te vangen, zonder dat het beleid moet worden aangepast. Ratio weerstandsvermogen =

―Beschikbare weerstandscapacitieit Benodigde weerstandscapaciteit

In dit verhoudingsgetal komt de beleidsvrijheid van de gemeente tot uitdrukking om te bepalen in welke mate de gemeente de risico’s wil afdekken. In onderstaande tabel staat weergegeven hoe het weerstandsvermogen wordt gewaardeerd bij veel gemeenten. Waardering Ratio A < 2.0 B 1.4 < R > 2.0 C 1.0 < R > 1.4 D 0.8 < R > 1.0 E 0.6 < R > 0.8 F < 0.6

Omschrijving Uitstekend Ruim voldoende Voldoende Matig Onvoldoende Ruim onvoldoende

Door de gemeente wordt minimaal 1,0 nagestreefd. De beschikbare weerstandscapaciteit dient hierdoor minstens even hoog te zijn als de benodigde weerstandscapaciteit. Op deze manier wordt voorkomen dat er onnodig beslag wordt gelegd op middelen maar is de gemeente wel in staat de risico’s op te vangen. Hieruit volgt dat bij de jaarlijkse herziening van de grondcomplexen naast het op peil houden van de verliesvoorzieningen, tevens aan de hand van het geactualiseerde risicoprofiel de reserve bouwgrondexploitatie op peil moet worden gebracht om aan het vastgestelde ratio te voldoen. Pagina 30 van 41

Beleidsuitgangspunt 13, weerstandsvermogen De gemeente streeft naar een ratio weerstandsvermogen voor exploitatierisico’s van 1,0. Hiermee wordt de minimale omvang van de reserve (c.q. de risicovoorziening) bepaald.

Pagina 31 van 41

7.

Bestemmingsreserve en fondsvorming

7.1

Bestemmen van financiële middelen

De gemeente streeft ernaar om flexibeler in te kunnen spelen op marktontwikkelingen, én op duidelijkere of gewijzigde behoeften van burgers, ondernemers, corporaties en andere particuliere organisaties. Een middel om dat te bereiken is het bestemmen van financiële middelen die betrekking hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen die in de Omgevingsvisie 2.0 zijn opgenomen. Daarnaast tracht ze, onder bepaalde voorwaarden, oplossingen te bieden voor eventuele knelpunten in ruimtelijke projecten, bouwplannen of voor een betere ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Voor de uitbreiding van het functieprofiel van de reservepositie dient de voedingsmethode als beleidskader te worden vastgesteld. Sociale woningbouw Uw raad bestemt binnen uw reservepositie middelen (in de vorm van een bestemmingsreserve) voor de verevening van sociale woningbouw. Bij ontwikkeling van nieuwbouwplannen kan het voorkomen dat 30% sociale woningbouw in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse niet mogelijk of niet gewenst is. In bijzondere gevallen moet ons college dan ook in het belang van de (ruimtelijke) ontwikkeling af kunnen wijken van de realisatie van 30% sociale woningbouw. Er kan dan gekozen worden om op een andere locatie een hoger aandeel sociale woningbouw te realiseren.

Hiermee wordt voldaan aan de gewenste woningverdeling naar type woningcategorie zoals opgenomen in de Omgevingsvisie 2.0 d.d. 24 januari 2022. De grondprijzen zijn opgenomen in de Grondprijzenbrief en/of prestatieafspraken met de corporaties. Uw raad heeft de methodiek voor het bepalen van de financiële bijdrage voor een te compenseren sociale woning bepaald in de Nota Vereveningsfondsen d.d. 17 juni 2013. Dit betreft een kostengerelateerde onderbouwing volgens de algemeen gangbare methodiek bij kostenverhaal. Indien voldaan wordt aan de norm van 30 % sociaal is er een evenwicht in de grondexploitatie. De hoogte van de financiële bijdrage wordt jaarlijks via de Grondprijzenbrief aangepast. Beleidsuitgangspunt 14, verevenen sociale woningbouw De financiële compensatie per te verevenen sociale woning bedraagt het verschil van de gemiddelde grondprijs van een vrijesectorwoning op prijspeil van uitgiftedatum ten opzichte van de gemiddelde sociale grondprijs van een sociale woning op prijspeil van uitgiftedatum. Deze is nader uitgewerkt in de Nota Vereveningsfondsen d.d. 17 juni 2013. Het percentage van de omvang van het programma sociaal is op grond van de Omgevingsvisie 2.0 30%, waarvan 25 % sociale huur en 5 % sociale koop, in te wisselen voor 20 % betaalbare koop tot € 250.000.

De bijdrage voor een te verevenen sociale woning wordt jaarlijks door het college in de Grondprijzenbrief vastgesteld.

Groen en recreatie P.M. (Tot instelling van een fonds voor dit doel werd in mei 2013 door uw raad niet besloten).

Pagina 32 van 41

Parkeren De gemeente bestemt krachtens de Nota Vereveningsfondsen ook middelen voor de verevening van parkeerplaatsen. In deze bestemmingsreserve kunnen ontwikkelende partijen (of de gemeente zelf) die geen of onvoldoende parkeerruimte op eigen terrein kunnen realiseren een afdracht doen naar het fonds. Via de middelen uit dit fonds kan de gemeente de aanleg en exploitatie van nieuwe parkeerplaatsen elders in de buurt van het ruimtelijke project of bouwplan realiseren. Volgens de Beleidsregel Parkeernormen Kaag en Braassem 2028 en bestemmingsplannen van de gemeente moet bij een bouwproject op eigen terrein worden voorzien in de parkeerbehoefte. Als dat niet kan, kan het college in uitzonderingssituaties ontheffing verlenen. De gemeente zal, indien toegelaten, de volgende financiële bijdrage voor een te compenseren parkeerplaats vragen: Beleidsuitgangspunt 15, verevenen parkeerplaats De bijdrage voor een te verevenen parkeerplaats wordt door het college in de Grondprijzenbrief vastgesteld.

7.2

Voorwaarden

Aan het bestemmen en op peil houden van voldoende middelen voor de bestemmingsreserves sociale woningbouw en parkeren zijn voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden en verdieping van de beleidskaders zijn in de Nota Vereveningsfondsen verder uitgewerkt.

Pagina 33 van 41

Bijlage 1. Beleidsuitgangspunten Beleidsuitgangspunt 1, aanpak grondbeleid De gemeente voert in principe een situationeel grondbeleid. De aan- of afwezigheid van de bovengenoemde voorwaarden vormen een indicatie voor een meer of minder actief grondbeleid. Binnen het kader van de voorwaarden uit paragraaf 2.3.1 wordt een actief grondbeleid gevoerd. De gemeente richt zich bij grondbeleid op samenwerking. Gelet op de voorkeur van de gemeente voor een situationeel grondbeleid wordt per project een samenwerkingsvorm met een marktpartij, als daarvan sprake is, bepaald.

Beleidsuitgangspunt 2, ontwikkelingsstrategie De gemeente bepaalt op basis van een ontwikkelingsstrategie op welke wijze de gebiedsontwikkeling het best tot stand kan komen. In deze ontwikkelingsstrategie wordt een gronduitgiftestrategie opgenomen. Onder omstandigheden is hierin tevens een aanbestedingstoets en/of een staatssteuntoets opgenomen.

Beleidsuitgangspunt 3, doelstellingen De gemeente richt haar grondbeleid voornamelijk op het faciliteren van kleinschalige projecten. Daarnaast ligt de focus voornamelijk op herstructurering van gebieden en transformatie van gebouwen. De grondposities van de gemeente hebben tot doel om het behalen van beleidsdoelstellingen te ondersteunen.

Beleidsuitgangspunt 4, anterieure overeenkomst De gemeente geeft de voorkeur aan een overeenkomst onder het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst), wanneer zij niet over alle gronden binnen het exploitatiegebied beschikt. Indien de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten zal zij het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor regelen op basis van de regels van het omgevingsplan of de voorschriften over kostenverhaal in de omgevingsvergunning . In de anterieure overeenkomst zal, waar mogelijk, door de gemeente een financiële zekerheid als voorwaarde worden gesteld.

Beleidsuitgangspunt 5, Verhaal plankosten Uitgangspunt voor het kostenverhaal zijn de normbedragen uit de Omgevingsregeling. Indien voor de beoordeling van een plan geen gemeentelijke inzet nodig is qua ambtelijke capaciteit zullen plankosten alleen via de Legesverordening worden verhaald (Leges kosten ruimtelijke planvorming en bouwleges). Indien voor de beoordeling van een plan wel gemeentelijke inzet nodig is zullen de plankosten worden verhaald op basis van de Regeling plankosten. Onder omstandigheden kan in verband met te verhalen plankosten een voorschotbedrag worden gevraagd van ten minste € 10.000,--, jaarlijks te actualiseren via de Grondprijzenbrief.

Pagina 34 van 41

Beleidsuitgangspunt 6, verwerving Voor het verwerven van grondeigendom zal in eerste instantie worden ingezet op minnelijke verwerving. Als dat niet lukt, dan wordt het onteigeningsinstrument ingezet. Voor het verwerven van grondeigendom bij een ruimtelijk projectinitiatief wordt een ontwikkelingsstrategie vastgesteld met daarin opgenomen een verwervingsstrategie. In beginsel geschieden interne overdrachten van onroerende zaken tegen de boekwaarde.

Beleidsuitgangspunt 7, tijdelijk beheer Het tijdelijk beheren van gronden en gebouwen wordt zodanig gedaan dat de jaarlijkse opbrengst zoveel mogelijk de jaarlijkse beheer- en rentekosten dekt, rekening houdend met het projectbelang (tijdige beschikbaarheid van vastgoedobjecten).

Beleidsuitgangspunt 8, gronduitgifte Het uitgangspunt van de gemeente is om uitgifte te regelen via grondverkoop. Indien de gronden van strategisch belang zijn kan de gemeente ervoor kiezen om de uitgifte via erfpacht te regelen. Dit is echter de uitzondering. Bij gronduitgifte zal mededingingsruimte worden geboden tenzij er aanleiding is om hiervan af te zien. Beleidsuitgangspunt 9, grondprijzen De gemeente hanteert, zoals in de jaarlijkse Grondprijzenbrief opgenomen, per type bestemming en/of functie een specifieke grondprijsmethode om marktconforme uitgifteprijzen te bepalen. De grondprijzen worden jaarlijks via een Grondprijzenbrief door het college vastgesteld en ter kennisname aan de raad gezonden.

Beleidsuitgangspunt 10, snippergrond Het beleid omtrent de uitgifte van snippergroen is vastgelegd in de “Beleidsnota snippergrond 2020”.

Beleidsuitgangspunt 11, actualisatie grondexploitaties Jaarlijks worden de in exploitatie genomen gronden geactualiseerd en gerapporteerd aan de gemeenteraad bij de jaarrekening. Beleidsuitgangspunt 12, tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is alleen mogelijk bij een actuele grondexploitatie en conform de regels in BBV. De maximaal te nemen winst wordt berekend aan de hand van de POC-methode.

Beleidsuitgangspunt 13, weerstandsvermogen De gemeente streeft naar een ratio weerstandsvermogen voor exploitatierisico’s van 1,0. Hiermee wordt de minimale omvang van de reserve (c.q. de risicovoorziening) bepaald.

Pagina 35 van 41

Beleidsuitgangspunt 14, verevenen sociale woningbouw De financiële compensatie per te verevenen sociale woning bedraagt het verschil van de gemiddelde grondprijs van een vrije sectorwoning op prijspeil van uitgiftedatum ten opzichte van de gemiddelde sociale grondprijs van een sociale woning op prijspeil van uitgiftedatum. Deze is nader uitgewerkt in de Nota Vereveningsfondsen d.d. 17 juni 2013. Het percentage van de omvang van het programma sociaal wordt op grond van de Omgevingsvisie d.d. 24 januari 2022 bepaald op 30 % sociaal, onder te verdelen naar 25 % sociale huur en 5 % sociale koop, die mag worden ingewisseld voor 20 % betaalbare koop, woningen tot € 250.000. Voor de berekening van de bijdrage sociaal blijft de gemeente de norm van 30 % sociaal hanteren. De bijdrage voor een te verevenen sociale woning wordt jaarlijks door het college in de Grondprijzenbrief vastgesteld.

Beleidsuitgangspunt 15, verevenen parkeerplaats De bijdrage voor een te verevenen parkeerplaats wordt door het college in de Grondprijzenbrief vastgesteld.

Pagina 36 van 41

Bijlage 2. Definities en begrippenlijst Anterieure overeenkomst Een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar. Hierin kunnen de grondeigenaar en de gemeente over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken, zoals bijdragen in bestemmingsreserves, financiële afspraken over het kostenverhaal van de grondexploitatie, eisen met betrekking tot woningbouw en andere eisen en wensen. Bestemmingsreserve Een bestemmingsreserve wordt in de wet omschreven als een reserve waaraan de gemeenteraad een bepaalde bestemming heeft gegeven. Bijvoorbeeld het ‘sparen’ voor een ruimtelijke ontwikkeling voor groen en recreatie. Zolang de raad een bestemming van de reserve kan wijzigen is het een bestemmingsreserve. BBV Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. Comparatieve methode Bij toepassing van de comparatieve methode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Grondexploitatie Een grondexploitatie is een overzicht van alle kosten en baten van ruimtelijke ontwikkelingen, uitgezet in de tijd. Er wordt dus rekening gehouden met rente, kostenstijging en opbrengstenstijging.

Grondquote Bij toepassing van de grondquote wordt de grondprijs uitgedrukt als percentage van de vrijop-naam-prijs (VON-prijs) exclusief BTW. Dit percentage wordt berekend op basis van de werkelijke stichtingskosten van het te realiseren vastgoed. De grondquotemethode wordt voornamelijk gehanteerd bij de vaststelling van grondprijzen ten behoeve van woningbouw. De grondprijs wordt vastgesteld op een percentage van de VON-prijs van de woning, bijvoorbeeld 20%. Dit percentage wordt de grondquote genoemd. Kostenverhaal Onder kostenverhaal wordt verstaan het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied. Kosten van grondexploitatie zijn onder andere de kosten van het bouwrijp maken van een locatie. Kostenverhaalsbeschikking Beschikking van de gemeente die het bedrag aan kostenverhaal bepaalt dat de aanvrager moet betalen. Kostenverhaalsregels Het omgevingsplan kan kostenverhaalsregels bevatten, die als grondslag dienen voor kostenverhaal. Kostenverhaalsvoorschriften Pagina 37 van 41

een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan kostenverhaalsoorschriften bevatten, die als grondslag dienen voor kostenverhaal. Kostprijsmethode De kostprijsmethode is een methodiek die vroeger veel door de gemeente gehanteerd werd bij het vaststellen van gemeentelijke grondprijzen. Bij deze methode wordt de prijs bepaald door de verwervingskosten van de (vaak agrarische) grond, vermeerderd met de kosten van het bouwrijp maken. Onteigening De gedwongen overdracht van het eigendomsrecht van particulieren aan de overheid krachtens de Omgevingswet. Rendementswaarde Bij de verkoop van gemeentelijke panden waaraan een andere bestemming wordt gegeven, wordt het rendement van die gewijzigde bestemming gezien als de basis voor het vaststellen van de verkoopwaarde. Bij gronduitgifte waarbij de grond bijvoorbeeld in gebruik wordt genomen door een gemeentelijke dienst, wordt de prijs van de grond vastgesteld op basis van een vaste grondprijs per vierkante meter conform het tarief van de maatschappelijke voorzieningen. Residuele grondwaardemethode Bij de residuele waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten resteert de waarde van grond.

Staatssteun Overheidsmaatregelen die ondernemingen een financieel voordeel opleveren zijn niet toegestaan als deze de concurrentie te veel verstoren. Voorkeursrecht ) Bij het vestigen van het voorkeursrecht op gronden wordt de grondeigenaar verplicht bij verkoop deze eerst aan de gemeente aan te bieden.

Pagina 38 van 41

Bijlage 3. Kostensoortenlijst Lijst van verhaalbare kostensoorten. BIJLAGE IV bij artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit (kostensoorten) De kostensoorten, bedoeld in artikel 8.15, zijn de in de tabellen A en B bedoelde kostensoorten: A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1 De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek A2 De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid A3 De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten A4 Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten A5 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2 A6 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 A7 De kosten van de

noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen A8 De kosten van de volgende werken: 1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°.

riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken A9 De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit A10 De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek A11 Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet A12 Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10 A13 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten

Pagina 39 van 41

A14 De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1 De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid B2 De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten B3 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1 B4 De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1.

Pagina 40 van 41

Bijlage 4. Criteria Müller-arrest in relatie tot aanbesteding grondverkoop door overheden. Er is bij grondverkoop pas sprake van een overheidsopdracht voor werken, indien cumulatief aan de drie voorwaarden van het zogenaamde Müllerarrest wordt voldaan: 1. Bezwarende titel (bouwplicht) Er geldt een bezwarende titel indien door de aanbestedende dienst een prestatie wordt geleverd en zij een tegenprestatie van de koper ontvangt. Deze prestatie bestaat in de uitvoering van werken waarover de aanbestedende dienst beoogt te beschikken. Hierbij is verder van belang dat alleen van een bezwarende titel (ontvangen van een prestatie voor een tegenprestatie) sprake kan zijn, indien de marktpartij zich verbindt tot uitvoering van werken in de vorm van een bouwplicht die afdwingbaar is. 2. Rechtstreeks economisch belang Hiervan is sprake indien de aanbestedende dienst – de gemeente – eigenaar wordt van het werk, sprake is van een werk met een openbaar karakter en het werk gedeeltelijk voor rekening en/of risico van de gemeente plaatsvindt of de aanbestedende dienst financieel voordeel uit het werk haalt, nu of in de toekomst. Dit geldt niet indien de betrokkenheid van de aanbestedende dienst uitsluitend bestaat in de uitoefening van regulerende publiekrechtelijke bevoegdheden inzake stedenbouw, ook niet wanneer de uitoefening daarvan plaatsvindt in combinatie met gronduitgifte.

Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de overheid is van wezenlijk belang dat door de marktpartij een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartij plaatsvindt. In dit verband moet dus voor twee gevaren worden gewaakt: a. Een te lage grondprijs; en b. De participatie in de vastgoedexploitatie. 3. Door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen Er is sprake van door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen, indien de aanbestedende dienst een beslissende invloed heeft op het ontwerp, anders dan op grond van de uitoefening van die bevoegdheden en aldus op grond van privaatrechtelijke afspraken. Het gaat om eisen die verder gaan dan het publiekrechtelijke kader vereist en die niet vallen binnen de uitoefening van de regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw of stedenbouwkundige ontwikkeling. Hierbij kan worden gedacht aan nadere eisen rondom duurzaamheid. De gemeente dient terughoudend te zijn met het stellen van eisen die verder reiken dan hun publiekrechtelijke bevoegdheden om ten aanzien van vastgoed regulerend op te treden.

Pagina 41 van 41