Bijlage bij beantwoording: B&W-voorstel borgstelling Woudsedijk

B&W-voorstel

Onderwerp Zaaknr. Datum B&W-vergadering Portefeuillehouder Voorbereid door Beslispunten

Samenvatting

Financiële gevolgen / dekking

Openbaarheid voorstel/besluit Bijlage(n)

Verlenen van borgstelling van financiering ten behoeve van de realisatie van 32 sociale huurwoningen. 781394 4 februari 2025 Yvonne Peters-Adrian Cluster Ruimte & Sociaal 1. Borgstelling te verlenen voor financiering ten behoeve van de realisatie van 32 sociale huurwoningen op perceel Woudsedijk Zuid 22 in Woubrugge aan Stichting Huisvesting Werkende Jongeren; 2. Vanwege de borgstelling een eerste recht van hypotheek te vestigen en te aanvaarden van Stichting Huisvesting Werkende Jongeren op het uit te geven perceel; 3. Het aanwijzingsbesluit Dienst van Algemeen Economisch Belang Stichting Huisvesting Werkende Jongeren vast te stellen. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan vastgesteld ten behoeve van de realisatie van 32 sociale huurwoningen voor lokale jongeren door Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ) aan de Woudsedijk Zuid 22 in Woubrugge. Eerder heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met een motie om de mogelijkheden voor jongerenhuisvesting te onderzoeken. Het realiseren van dit initiatief is een unieke kans in de gemeente. SHWJ uit Leiden heeft het perceel Woudsedijk Zuid 22 aangekocht voor het realiseren van 32 sociale huurwoningen voor jongeren. Om dit te kunnen realiseren heeft de stichting een borgstelling voor de financiering nodig van de gemeente Kaag en Braassem.

Zonder deze borgstelling is het voor de stichting niet mogelijk om dit plan te realiseren. Het college besluit de borgstelling te verlenen. In beginsel heeft dit voorstel geen financiële consequenties voor de gemeente. De stichting zal een lening aangaan bij de Bank Nederlandse Gemeente (BNG), en leent tegen dezelfde rentetarieven als de gemeente. Daartoe dient de gemeente Kaag en Braassem een borgstellingsgarantie af te geven aan de BNG voor de lening. Dit betekent dat wanneer de stichting in gebreke zou blijven op de lening, de schuld direct opeisbaar is bij de gemeente. De gemeente zal op haar beurt, als zekerheidsstelling een recht van hypotheek vestigen op het nieuwe wooncomplex van de stichting. Openbaar Openbaarheid O TNO NAO • •

Gemeenteraad

Concept aanwijzingsbesluit DAEB Waardering businesscase

N.v.t.

X X

G

Inleiding In het raadsakkoord is het uitgangspunt het realiseren van woningen in het sociale- en betaalbare segment opgenomen. Huisvesting voor doelgroepen (zoals jongeren) zorgt voor specifieke huisvestingsvraagstukken. SHWJ is voornemens zich in te zetten voor de deze doelgroep met het realiseren van 32 sociale huurwoningen voor lokale jongeren uit Kaag en Braassem. Om deze ontwikkeling mogelijk te kunnen maken heeft de stichting een borgstelling van financiering van de gemeente nodig om dit project te kunnen financieren. Wat willen we bereiken De hoofdambitie in het hoofdstuk wonen in het raadsakkoord is meer en sneller realiseren van woningen, door het beter faciliteren van ontwikkelaars als zij plannen hebben om voor doelgroepen te bouwen. Het uitgangspunt is daarbij onder andere het realiseren van woningen in het sociale segment. We willen SHWJ de mogelijkheid bieden om 32 sociale huurwoningen op de locatie Woudsedijk Zuid 22 in Woubrugge voor lokale jongeren uit gemeente Kaag en Braassem te realiseren. Argumenten De gemeenteraad heeft al eerder unaniem ingestemd met het onderzoeken van de mogelijkheden voor jongerenhuisvesting in Kaag en Braassem. SHWJ is voornemens om 32 sociale huurwoningen in Woubrugge te realiseren voor lokale jongeren uit Kaag en Braassem.

De stichting is opgericht in 1970 en heeft zich als doel gesteld het oplossen van het huisvestingsvraagstuk voor jongeren. De stichting is voornamelijk actief in gemeente Leiden. Met behulp van gemeentelijke garantie vanuit Leiden heeft de stichting panden aangekocht en die geschikt gemaakt voor jongerenhuisvesting. Daarnaast is er ook een flink aantal sociale woningen gerealiseerd in nieuwe woningbouwcomplexen. Inmiddels heeft de stichting bijna 900 wooneenheden in dit segment. Ook gemeente Kaag en Braassem heeft een garantstelling aan de stichting afgegeven voor de realisatie van woningen aan Floraweg 8-10. Voor de gemeente is het een unieke kans dat de stichting 32 sociale huurwoningen wil realiseren voor lokale jongeren. De behoefte aan sociale huurwoningen is groot. Er is met name weinig kans voor jongeren om zelfstandig te gaan wonen in de gemeente. Voor het voortbestaan van de maatschappelijke voorzieningen is het van belang dat we ons inzetten voor het realiseren van jongerenhuisvesting. Om jongerenhuisvesting te realiseren is een borgstelling van de gemeente noodzakelijk. De stichting onderzoekt diverse mogelijkheden om de bouwprojecten gefinancierd te krijgen. Dit is ook een voorwaarde voordat de gemeentegarantie verkregen kan worden.

Kijkend naar de bouwkosten in relatie tot de huurinkomsten zal de stichting altijd te maken hebben met een behoorlijke onrendabele top, waardoor de reguliere bank geen lening zal verstrekken. De stichting rekent met een exploitatietermijn van 30 jaar en uitsluitend sociale huurprijzen. Corporaties kunnen een beroep doen op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze verstrekt echter alleen garantie aan corporaties, dus de stichting komt hier niet voor in aanmerking. Kanttekeningen N.v.t. Risico’s Zie bij financiële consequenties. Duurzaamheid

Pagina 2 van 4

Er moet gebouwd worden volgens de duurzaamheidseisen van het bouwbesluit. Het plan draagt bij aan een duurzame invulling en gebruik van het perceel. Participatie en inspraak De stichting heeft het plan gepresenteerd tijdens een informatieavond aan omwonenden. Financiële consequenties Borgstelling en hypotheek In beginsel heeft dit voorstel geen financiële consequenties voor de gemeente. De stichting zal een lening aangaan bij de Bank Nederlandse Gemeenten, en leent tegen dezelfde rentetarieven als gemeenten. Daartoe dient de gemeente Kaag en Braassem een borgstellingsgarantie af te geven aan de BNG voor de lening. Dit betekent dat wanneer de stichting in gebreke zou blijven op de lening, de schuld direct opeisbaar is bij de gemeente. De gemeente zal op haar beurt, als zekerheidsstelling een recht van hypotheek vestigen op het nieuwe wooncomplex van de stichting. Als de stichting in gebreke zou blijven op de lening, dan eist de BNG onmiddellijke betaling van de gemeente uit hoofde van de borgstelling. Met het recht op hypotheek op het wooncomplex, kan de gemeente de verkoop van het complex afdwingen ter compensatie van de betaling aan de BNG. Risico’s en overwegingen De stichting raamt de totale realisatiekosten voor het wooncomplex nu op € 6.528.000 en wil hiervoor een lening aantrekken.

Het belangrijkste financiële risico is dat in een slecht scenario het wooncomplex bij een verkoop of executie, minder opbrengt dan de openstaande schuld. Tegenover dit risico staat het trackrecord van de stichting. Zij is al 53 jaar in staat om betaalbare jongerenhuisvesting te realiseren en te exploiteren in de gemeente Leiden, met daar circa 900 wooneenheden. Gemeente Leiden heeft meerdere malen hiervoor borgstellingen verleend aan de stichting. Een andere beoordeling van het risico is om (globaal) te toetsen welke waarde beleggers toekennen aan het complex op basis van de verwachte huurinkomsten. In bijlage 1 zijn de onderleggers van deze globale markttoets opgenomen. Daaruit blijkt dat beleggers op basis van transacties in het 3e kwartaal van 2024 dit complex zouden waarderen op € 7.460.000. Dat geeft uiteraard geen garantie voor toekomstige waarderingen, maar het geeft wel een indicatie welke waardering eind vorig jaar werd toegekend voor een vergelijkbaar complex. Effecten begroting De garantstelling an sich, heeft geen effect op de meerjarenbegroting. In de jaarstukken verantwoorden we deze garantstelling onder de ‘borg- en garantstellingen’ met een toelichting. Tegenover de garantstelling staat het recht van hypotheek en daarmee de verkoopopbrengst.

Mochten er in de toekomst negatieve ontwikkelingen ontstaan met de waarde van het onderpand, in combinatie met betalingsproblemen bij de stichting, dan wordt het risico expliciet inzichtelijk gemaakt in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van zowel de begroting als de jaarrekening. Staatssteun De borgstelling wordt in principe gekwalificeerd als staatssteun, omdat de gemeente voor 100% van de lening borg staat en de stichting hiervoor geen vergoeding is verschuldigd aan de gemeente. Met het nemen van het bijgevoegde aanwijzingsbesluit DAEB (diensten van algemeen economisch belang) kan hierop een uitzondering gemaakt worden. De stichting wordt dan met de uitvoering van het DAEB-besluit belast wat betreft de realisatie en exploitatie van de 32 sociale huurwoningen voor jongeren. Daarmee wordt dus in feite een taak vanuit de gemeente c.q. woningcorporatie aan de stichting opgedragen. Pagina 3 van 4

Het is de taak van de gemeente de uitvoering van het DAEB-besluit te controleren. Achtergrond De stichting zet zich in om 32 sociale huurwoningen te realiseren ook voor starters jonger dan 23 jaar. De stichting begroot op dit moment de bouwkosten op € 6.528.000. Gelet op de huidige regelgeving voor huurtoeslag voor jongeren onder 23 jaar mogen de netto huren maximaal € 477,20 per maand bedragen. Voor de woningen voor jongeren vanaf 23 jaar bedraagt de maximale netto huur € 900,07 per maand om nog in aanmerking voor huurtoeslag te komen. In de berekening van de onrendabele top is de stichting uitgegaan van een gemiddelde netto huur van € 650 per maand. De totale onrendabele top voor dit project wordt berekend op € 702.836. De stichting zal dit verlies dragen uit eigen middelen. Hierdoor zal een vreemd vermogen van € 6.528.000 aangetrokken moeten worden. De stichting vraagt een garantstelling van de gemeente voor het verkrijgen van deze lening bij BNG. Regio De stichting is van plan zich meer in te zetten in de woonregio Holland Rijnland. In de Regionale Woonagenda ligt de focus op het realiseren van meer sociale huurwoningen. Voor de stichting zijn in de regionale huisvestingsverordening specifieke regels opgesteld. Communicatie We informeren de gemeenteraad over het verdere verloop van het project. Integraliteit Bestuurlijk is dit voorstel afgestemd met: Yvonne Peters-Adrian

Datum stafoverleg 27 januari 2025

Ambtelijk is afgestemd met: Clustermanager Ruimte & Sociaal Juridische Zaken & Veiligheid Middelen Ruimte & Sociaal Kies een item. Kies een item.

Pagina 4 van 4