Bijlage 2 - Behoefteonderzoek

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude Gemeente Kaag en Braassen

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

1

colofon

projectnaam Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude datum 30 augustus 2023 projectnummer P06751 opdrachtgever Condor Project Development B.V. BRO projectleider JCJV projectteam JCJV bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

2

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Introductie

4

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Beschrijving ontwikkeling Opzet rapport

4 4 5

Trends, aanbod en beleid logiesaccommodaties

6

2.1 2.2 2.3 2.4

Afbakening verzorgingsgebied Trends in logiesaccommodaties landelijk Relevant aanbod logiesaccommodatie regionaal Overheidsbeleid

6 6 7 7

2.4.1 2.4.2 2.4.3

7 8 9

Provincie Regio Gemeente

Behoefte recreatiewoningen (vraagzijde)

10

3.1 3.2 3.3

10 10 12

Trends aan de vraagzijde Toerisme in Nederland en Zuid-Holland Conclusies behoefte en effecten recreatiewoningen

Behoeftetoets

13

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

13 13 14 14 14

Huidige situatie Behoefte Effecten Locatie Conclusie laddertoets

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

3

1

Introductie

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ont-

1.1

Aanleiding

wikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mo-

Condor Project Development wil een recreatiepark realiseren op de lo-

gelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering

catie van de huidige jachthaven Meerzicht te Rijnsaterwoude (gemeente

waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan

Kaag en Braassem). De ligplaatsen voor boten worden ten dele ver-

worden voorzien.”

plaatst en er worden o.a. 36 recreatieappartementen, 25 drijvende recreatiearken en 91 ligplaatsen (deels reeds aanwezig) gerealiseerd. Te-

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met

vens worden een receptie, restaurant en een parkeerdek. De twee be-

oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omge-

staande bedrijfswoningen worden waarschijnlijk bestemd als burgerwo-

ving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk be-

ningen.

lang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

De ontwikkeling omvat een herontwikkeling en kwaliteitsverbetering van de huidige, zeer laagwaardige bebouwing en omgevingskwaliteit. Alleen de kade langs de havenkom blijft intact. Er wordt gestreefd naar duurzaamheid in inrichting, materialisatie en energieverbruik. De gemeente Kaag en Braassem staat in principe positief t.a.v. het initiatief, maar wil eerst meer zicht op de behoefte aan de ontwikkeling, mede omdat de locatie in planologische zin buiten stedelijk gebied ligt. Binnen het huidige bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling niet volledig toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In art 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een

1.2

Beschrijving ontwikkeling Locatie in regionaal perspectief

Ontwikkeling Het recreatiepark wordt gerealiseerd op de locatie van de huidige jacht-

De ligplaatsen voor boten worden ten dele verplaatst, met een toekom-

haven Meerzicht te Rijnsaterwoude. Dit is een klein dorp aan de oost-

stige capaciteit van 91 (overdekt, onoverdekt en passantenplaatsen) lig-

zijde van het Braassemermeer, een geliefde watersportbestemming in

plaatsen. Daarnaast worden 36 recreatieappartementen (max. 60 m²

de regio. Vooral in Roelofarendsveen en Oude Wetering, aan de west-

GO) en 25 –arken (max. 60 m² footprint, 2 lagen), een receptie, restau-

zijde van het meer, bevinden zich diverse, veelal goed geoutilleerde

rant, parkeerdek en twee (bedrijfs)woningen gerealiseerd. De uitvoering

jachthavens. In Rijnsaterwoude is een kleinere jachthaven gevestigd, in

van de bebouwing, arken en de inrichting van de buitenruimte wordt mo-

eigendom van een vereniging: ’t Venegat. Het Braassemermeer maakt

dern, verzorgd en duurzaam.

deel uit van de zogenaamde Staande Mastroute-West.

bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek

Er blijven daarnaast max. 91 ligplaatsen voor boten beschikbaar (deels

van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De lad-

overdekt), waaronder 8 passantenplaatsen. Meerzicht behoudt dus haar

der is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere

belangrijke watersportfunctie.

‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Dit geldt in onderhavige ontwikkeling (vanwege karakter en omvang) voor de nieuwe recreatiewoningen.

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

4

hoeft de behoefte niet te worden aangetoond. Aan de voorzijde van het

te verwachten effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Tenslotte

recreatiepark wordt een receptie gerealiseerd, voor ontvangst van de

is gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand ste-

gasten, informatieverstrekking en beheer en toezicht. Tevens wordt een

delijk gebied. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor

ruim parkeerdek aangeboden.

Duurzame Verstedelijking doorlopen.

De locatie is per auto snel bereikbaar vanaf de A4 (afslag Nieuw-Ven-

In hoofdstuk 2 wordt een nadere toelichting gegeven op het relevante

nep), zonder extra verkeersdruk in de omliggende kernen. Hiermee on-

verzorgingsgebied, trends in recreatiewoningen, het relevante aanbod in

derscheidt het zich van veel andere locaties aan het water in gemeente

de regio en het overheidsbeleid. Hoofdstuk 3 gaat nader in op de be-

en regio.

hoefte aan recreatiewoningen en –arken in de regio, inclusief trends en de toeristische markt in Nederland en Zuid-Holland.

Doelgroepen De recreatiewoningen en -arken worden duurzaam uitgevoerd, met een

In hoofdstuk 4 tenslotte wordt de onderzoeksvraag beantwoord en de

hoog kwaliteitsniveau en fraaie vormgeving. Ze richten zich primair op

Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

recreanten die behoefte hebben aan waterrecreatie, ontspanning en Voorkeursplan ontwikkeling (bron: Mulderblauw)

rust. Dit betreft zowel gezinnen, vriendengroepen als stellen, van alle leeftijden. De ervaring leert dat gasten in deze categorie zowel op waterrecreatie (eigen vaartuig of huurboot) als landgebonden recreatie zijn gericht (cultuurhistorie, landschapsbeleving, wandelen/fietsen, stadsbezoek, etc.). De recreatiewoningen en –arken worden verhuurd via een professionele verhuurorganisatie. Permanente bewoning wordt niet toegelaten. Alle huurders moeten inchecken via de receptie.

1.3 Artist Impression ontwikkeling (bron: Mulderblauw)

Opzet rapport

Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van de functies recreatiewoningen en -arken te verantwoorden is vanuit

De horecavoorziening omvat ca. 450 m² bvo (inclusief backoffice) heeft

de doelstellingen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

in het vigerende bestemmingsplan een niet-gespecificeerde functieaanduiding. Het restaurant krijgt een fraai uitzicht over de jachthaven en het

Hiertoe is een compact ruimtelijk-functioneel onderzoek uitgevoerd,

Braassemermeer. Door de relatief bescheiden omvang (minder dan 500

waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwik-

m² bvo) en de ondergeschikte functie is de horeca niet ladderplichtig en

keling zijn onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Bovendien zijn de

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

5

2

Trends, aanbod en beleid logiesaccommodaties

2.1

Afbakening verzorgingsgebied

2.2

Trends in logiesaccommodaties landelijk

fort, ‘glamping’). Waterkanten en drijvende recreatiewoningen genieten Deze paragraaf beschrijft de belangrijkste trends in de Nederlandse lo-

bijzondere belangstelling, vooral vanwege de rust en verkoeling door

giesmarkt, met bijzondere aandacht voor recreatiewoningen.

nabijheid van water. Tegelijkertijd komen er nieuwe spelers op de markt als gastenkamers, B&B’s en digitale verhuurplatforms voor kleinere ac-

Schaalvergroting De handreiking voor de ladder stelt dat de behoeftetoets moet worden uitgevoerd op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling is bepalend op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De beoogde nieuwe verblijfsrecreatie richt zich op recreanten die op zoek zijn naar zowel water- als landgebonden recreatie. Voor de functie verblijfsrecreatie is evident dat de vraag echter per definitie vooral van grotere afstand komt en juist minder uit het verzorgingsgebied zelf. Het ‘oriëntatiegebied’ voor de nieuwe verblijfsrecreanten zal een actieradius hebben van indicatief maximaal 15-20 minuten (auto, daluren) vanaf de

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek.1 Deze regio omvat naast twee belangrijke watersportgebieden (Braassemermeer en Kagerplassen) ook een bijzonder weidelandschap met fraaie dorpjes, de monumentale stad Leiden en de toeristisch-recreatief zeer populaire badplaatsen Katwijk en Noordwijk. Veel gasten van het nieuwe vakantiepark zullen meerdere plekken in de regio en daarbuiten

daties (excl. hotels), waarvan 30% huisjesterreinen. Deze laatste cate-

Koppeling verblijfsrecreatie en dagrecreatie

gorie is immers het beste vergelijkbaar met onderhavig initiatief. Sinds

Steeds vaker wordt dagrecreatie aan verblijfsrecreatie gekoppeld om

2012 nam het aantal huisjesterreinen landelijk (nu 1.575) toe met +27%

jaarrond een ‘compleet’ toeristisch totaalproduct en meerdaagse arran-

en het aantal slaapplaatsen met +29%. Gemiddeld bleef de schaal-

gementen aan te bieden. Bestaande attractieparken breiden hun ver-

grootte dus ongeveer gelijk. Hoewel de afgelopen jaren diverse nieuwe,

blijfsaccommodaties uit of openen nieuwe. Omgekeerd investeren va-

grotere vakantieparken werden geopend, is ook de opkomst van klein-

kantieparken in breed toegankelijke dagrecreatie of horeca en maken ze

schalige vakantieparken zichtbaar in de cijfers, vaak als transformatie

arrangementen met andere bedrijven (horeca, recreatie, cultuur) in de

van campings. De Nederlandse huisjesterreinen beschikken over totaal

regio.

ruim 344.000 slaapplaatsen. Deze zijn echter niet alle het gehele jaar door geopend.

1

Veroudering, maar ook vernieuwing In Nederland bieden veel vakantieparken en campings nog steeds een,

Aanboddifferentiatie en nieuwe spelers

naar de maatstaven van de hedendaagse consument, gedateerd aan-

De toegenomen concurrentie in de logiessector dwingt tot innovatie en

bod. Dit kan betrekking hebben op hun product (ruimte, comfort, kwali-

een meer doelgroepgerichte benadering qua product, locatie en commu-

teit en onderhoud accommodaties, centrale voorzieningen en buiten-

nicatie. Er treedt in de sector tegelijkertijd schaalvergroting èn schaal-

ruimte), uitstraling en/of presentatie online. Zij verliezen geleidelijk de

verkleining op. Bestaande vakantieparken groeien om een modern en

concurrentiestrijd met moderne, innovatieve accommodaties. Veel ver-

zo compleet mogelijk product, inclusief dagrecreatie, aan te kunnen bie-

ouderde campings en vakantieparken worden getransformeerd tot hoog-

den. Tegelijkertijd richten kleinschalige en middelgrote accommodaties

waardiger recreatieparken, maar ook zien we een toenemend gebruik

zich steeds meer op afgebakende doelgroepen en nichemarkten.

als woonvorm voor bijvoorbeeld tijdelijke huisvesting van arbeidsmigran-

bezoeken per auto, fiets of boot. Ook Amsterdam ligt op relatief korte afstand.

commodaties (Airbnb, Bookings).

Nederland telde in april 2023 5244 verblijfsrecreatieve logiesaccommo-

planlocatie. Mede vanwege de beschikbaarheid van actuele, betrouwbare cijfers is het verzorgingsgebied hier afgebakend als de Corop-regio

generatie vakanties, etc.) of een bijzonder kwaliteitsniveau (luxe, com-

ten of andere mensen (‘spoedzoekers’). Om de consument deze ‘unieke beleving’ te bieden en onderscheidend te zijn, hebben steeds meer vakantieparken en logiesaccommodaties

Alleen verblijfsaccommodaties met een goed en onderscheidend aan-

bijvoorbeeld een bepaald thema, ontwerpstijl, specifieke doelgroepen

bod (locatie, ligging, voorzieningen, concept, etc.) en voldoende kwaliteit

(fietsers/wandelaars, watersporters, rustzoekers, levensgenieters, meer-

(ook qua service, innovatie en service) kunnen zich onderscheiden in

Deze regio omvat de gemeenten Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Zoeterwoude.

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

6

Tabel 1 Aanbod in verblijfsrecreatie in de Corop-regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (CBS, situatie december 2022, meest recent)

deze verdringingsmarkt. Voor een optimale beleving wil de consument

Regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

tegenwoordig (veel) extra betalen. Er ontstaan dan ook steeds meer

Referentie gemiddelde om-

unieke, innovatieve verblijfsmogelijkheden op de markt. Voorbeelden zijn ecolodges, verhuurtenten (‘glamping’), recreatiearken, strandhuisjes, boomhutten, etc. Verblijfsrecreatie: een paradox…. Ogenschijnlijk bestaat er landelijk (althans cijfermatig) een ‘verzadigde markt’ in verblijfsrecreatie. De totale capaciteit groeit nog steeds en lijkt

Gemiddelde omvang

vang accommodaties Neder-

Accommodaties

Slaapplaatsen

accommodaties

land

Kampeerterreinen

23

7.000

305

271

Huisjesterreinen

31

4.625

149

241

Groepsaccommodaties

6

264

44

62

Totaal

40

11.889

198

225

geleidelijk de vraag in kwantitatief opzicht te overtreffen. Kwalitatief is in

gericht op verblijfrecreatie (excl. hotels), met totaal bijna 12.000 slaap-

planlocatie Meerzicht). Dit park heeft echter (in tegenstelling tot onder-

Nederland veel aanbod evenwel sterk gedateerd (zie boven) en sluit het

plaatsen (zie tabel). Dit betreft zowel kampeer- en huisjesterreinen als

havig initiatief) vooral een ‘landgebonden’ uitstraling en inrichting (het

onvoldoende aan op de consumentenbehoefte, die vooral is gericht op

groepsaccommodaties. De gemiddelde omvang van accommodaties sa-

ligt binnendijks), ondanks de eigen aanlegplaatsen voor boten. Het doel-

bijzondere concepten, kwaliteitsaspecten, ‘unieke’ belevenissen en een

men is regionaal wat kleiner dan het landelijke cijfer. Alleen de kampeer-

groepenprofiel van dit park is naar onze beoordeling breed.

goede prijs-kwaliteitsverhouding. Een groeiend aantal ‘achterblijvende’

terreinen zijn wat groter dan landelijk. De huisjesterreinen in de regio

parken is door niet-recreatieve bewoning veel minder aantrekkelijk voor

zijn met gemiddeld 149 slaapplaatsen juist opvallend klein. Dit geldt ook

Er is ons geen planologische capaciteit bekend in de regio, qua maat-

toeristische gebruikers en zijn feitelijk geen recreatiepark meer.

voor de groepsaccommodaties. Sommige accommodaties en met name

voering en capaciteit geschikt voor het onderhavige initiatief voor recrea-

kampeerterreinen zijn gesloten in het laagseizoen.

tiewoningen en –arken in samenhang met een jachthaven.

De levenscyclus van recreatiewoningen is in het algemeen veel korter dan van reguliere woningen. Zonder ingrijpende modernisering zijn ze

Geografisch beeld en kwaliteiten

maximaal 10 tot 15 jaar courant voor de verhuur. Bedrijven met een ver-

Het aanbod van recreatiewoningen concentreert zich in de regio vooral

ouderd aanbod zijn vaak niet in staat om de benodigde investeringen te

rond de Noordzeebadplaatsen Katwijk en Noordwijk. Elders in de regio,

financieren en ondervinden een afnemende bezetting. Tegelijkertijd ko-

ook rond de grote meren, is de capaciteit opvallend beperkt. Wel zijn er

men innovatieve concepten die wèl inspelen op de actuele behoefte in

vele kleinschalige aanbieders van Bed & Breakfast, gastenkamers en

praktijk vaak moeizaam tot ontwikkeling, vaak vanwege planologische

solitaire recreatiewoningen. Deze worden veelal verhuurd binnen een

beperkingen. Recron noemt dit de ‘Verblijfsrecreatie-paradox’. Dit di-

andere hoofdfunctie, bijvoorbeeld op boerenbedrijven. Zowel het Braassemermeer als de Kagerplassen zijn vooral gericht op

Relevant aanbod logiesaccommodatie regionaal

watersporters, met een eigen dan wel een gehuurde boot. Daarnaast zijn deze plassen uiteraard een geliefd decor voor fietsers en wandelaars en worden ze gebruikt voor oeverrecreatie. Verblijfsrecreatie van

Omvang In totaal biedt de regio Corop-regio Leiden en Bollenstreek (op lagere schaalniveaus zijn geen actuele cijfers beschikbaar) 40 accommodaties

Overheidsbeleid

2.4.1

Provincie

Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019) De Omgevingsvisie Zuid-Holland (per 1 april 2019 in werking getreden), omvat diverse ambities voor de fysieke leefomgeving, die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven:

lemma speelt ook in Zuid-Holland.

2.3

2.4

enige omvang is er nauwelijks, zeker niet aan het Braassemermeer. Enige uitzondering is het Park Wijde Aa aan het gelijknamige water, met



naar een klimaatbestendige delta;



naar een nieuwe economie: the next level;



naar een levendige meerkernige metropool;



energievernieuwing;



best bereikbare provincie;



gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

zowel recreatiewoningen als kampeerplaatsen (ca. 14 kilometer van de

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

7

T.a.v. buitenstedelijke recreatieve ontwikkelingen (zoals de onderha-

Perspectief Toerisme Zuid-Holland 2030 (2018)

cente vernieuwingen in het aanbod. De binnenlandse gast krijgt de pro-

vige) stelt de provincie, dat de behoefte aan grootschalige recreatieve

De provincie Zuid-Holland stelt als ambitie dat iedere Zuid-Hollander

vincie opnieuw in beeld en zo ontstaan mogelijkheden om de marktgroei

ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied moeten worden

profiteert van toerisme in 2030. Dit willen zij tot stand brengen door on-

te verruimen. Het onderzoek raamde tussen 2018 en 2023 een markt-

onderbouwd en regionaal afgestemd. Nieuwe recreatiewoningen wor-

der meer de volgende uitgangspunten:

ruimte van totaal +421 recreatiewoningen in de gehele provincie.

den alleen toegelaten in een bestaand of nieuw verblijfsrecreatiepark,



Het benutten van toeristische troeven. Dat kan door deze beter te

ook om het (ongewenste) risico op permanente bewoning te minimalise-

verbinden met het regionale aanbod. De steden kunnen worden be-

Noot BRO: deze ramingen waren weliswaar pre-corona, maar de markt

ren. De voorkeur gaat daarbij uit naar herontwikkeling of intensivering

nut als hubs om het voorzieningenniveau binnen de stad en de om-

lijkt zich inmiddels reeds hersteld te hebben en overnachtingscijfers lig-

van bestaande locaties.

geving te versterken.

gen nu al hoger dan in 2019. De marktruimte voor nieuwe recreatiewo-

Het versterken van omgevingskwaliteit. Investeren in de kwaliteit

ningen is voor de komende jaren waarschijnlijk dus beduidend ruimer

Omgevingsverordening Zuid-Holland (vastgesteld 20 februari 2019)

van bestemmingen, vervoersnetwerken en voorzieningen is ge-

als berekend in 2018.

Deze verordening is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de be-

wenst om de toeristische belevingswaarde van Zuid-Holland te ver-

woonbaarheid van de provincie en de bescherming en verbetering van

sterken. Met name de kwaliteit van de verblijfsvoorzieningen vraagt

2.4.2

het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

om aandacht.

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 (2009)

Het versterken van duurzaam toerisme. Het vanuit eigen identiteit

In de Regionale Structuurvisie wordt de weg uitgelegd voor het verster-

geving en een goede omgevingskwaliteit;

en kracht ontwikkelen van bestemmingen met respect voor mens en

ken van de regio, zowel in het stedelijk als het landelijk gebied. De



omgeving wordt steeds belangrijker.

‘groen-blauwe kwaliteit’ van de regio staat centraal. Er moet rekening



bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomDoelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leef-



worden gehouden met de gebruiks- en belevingswaarde van de ver-

omgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. 

Regio

Zorgvuldig beheren, beschermen en ontwikkelen van de natuur, ge-

Marktverkenning verblijfstoerisme provincie Zuid-Holland (2018)

schillende landschappen in de regio. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelin-

let op de intrinsieke waarde, dierenwelzijn, het behouden en herstel-

In 2018 genereerde het verblijfstoerisme in Zuid-Holland 12,4 miljoen

gen moet de recreatieve bereikbaarheid van het landschap minimaal ge-

len van de biologische diversiteit, economische belangen, volksge-

persoonsovernachtingen. De gerelateerde bestedingen bedroegen toen

lijk blijven, dan wel verbeterd worden.

zondheid en openbare veiligheid.

ruim 2 miljard euro. Het aandeel van de hotels is in deze provincie veruit

Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen vanuit de

het hoogste. Het strand en de metropoolsteden hebben internationale

Keuzes van Holland Rijnland om de recreatie en het toerisme te verster-

zorg voor een goede omgevingskwaliteit.

aantrekkingskracht, het hotelaanbod is van hoog niveau en er worden

ken omvatten o.a.:

innovatieve concepten ontwikkeld, aldus het onderzoek.



voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen stedelijk gebied. Hierbij

T.a.v. de regio ‘Landelijk Zuid-Holland’ (w.o. Braassemermeer) conclu-



past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkhe-

deert het onderzoek, dat

den van leegstaand of leegkomend erfgoed.

het perspectief van veel bedrijven onder druk staat, mede door de klein-



Versterking van de samenhang in het toeristische aanbod in de regio.

Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of

Verbetering van stad-landverbindingen en verbindingen tussen (recreatie)gebieden.



Impuls voor de watersportrecreatie door verbetering van voorzieningen en verbindingen over het water.

schaligheid en matige innovatie. Diverse vakantiewoningen wordt niettoeristisch gebruikt (o.a. permanente bewoning).



leen de behoefte (nut en noodzaak) en leegstandseffecten te worden

Voor de bungalowsector verwacht het onderzoek, dat de marktvraag

Toerisme wordt gezien als een belangrijke kans om de economische

onderzocht, zo stelt de provincie. Dit geldt dus ook voor onderhavige

(vanaf 2018) harder zou groeien dan in het verleden. Dit deels door re-

structuur van de regio te versterken. Het Braassemermeer wordt door

Voor ontwikkelingen van buitenstedelijke recreatie als een verblijfsrecre-

Stimuleren van kleinschalige recreatie.

atiepark (in het algemeen gebonden aan het buitengebied) hoeven al-

ontwikkeling.

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

8

de regio als een sterke toeristische troef beschouwd. Uitbreiding en ver-

Nota Recreatie en Toerisme gemeente Kaag en Braassem

betering van de kwaliteit van jachthavens en het aantal passantenplaat-

Deze nota stamt uit 2009 en dus inmiddels nogal gedateerd. Daarom

sen wordt in beginsel toegejuicht.

beschrijven we alleen de belangrijkste algemene uitgangspunten van

Verblijfsrecreatie krijgt in de regionale visie nauwelijks aandacht, behalve dat grootschalige uitbreiding in het lage segment niet wenselijk wordt geacht. 2.4.3

Gemeente

Omgevingsvisie Kaag en Braassem De recreatieve sector wordt in de Omgevingsvisie gekenmerkt als een van de belangrijke economische motoren van de gemeente. Dit mede dankzij de unieke ligging in het Hollands Plassengebied en het Groene Hart. Aantrekkelijk voor zowel recreanten als inwoners die beleving, ontspanning, ruimte of rust zoeken. De gemeente wil recreatieve initiatieven blijven stimuleren, rekening houdend met de groenblauwe structuur en de schoonheid van zowel buitengebied als kernen. Bestaande watersport- en recreatiebedrijven

deze gemeentelijke visie op recreatie en toerisme, voor zover relevant:  een beter zichtbaar en beleefbaar plassengebied voor recreanten;  meer vertier aan het water;  meer toeristische (vrij beschikbare) accommodaties en kampeerplaatsen;  meer onderlinge samenhang binnen het toeristisch-recreatieve aanbod;  een aantrekkelijker horeca-aanbod;  een langere verblijfstijd en hogere bestedingen van recreanten (economische spin-off);  meer profijt uit de watersport, goed gefaciliteerde aanlegplaatsen nabij de kernen;  kwaliteitsverbetering en uitbreiding van jachthavens, bredere toegankelijkheid;  seizoensverbreding in dag- en verblijfsrecreatie;  inkadering in regionale toeristisch-recreatieve structuren;  et cetera.

krijgen ruimte om te groeien en nieuwe bedrijven in de dag- en verblijfsrecreatieve sector krijgen de kans om zich te vestigen. Wel moet er een

We constateren dat de herontwikkeling van Meerzicht te Rijnsaterwoude

goede balans zijn tussen de vraag van de recreant en het aanbod van

goed past binnen het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

recreatie. Voorzieningen moeten passen binnen de omgeving en een kwaliteitsimpuls geven aan gebieden. Per gebiedstype wordt gekeken wat mogelijk is. De planlocatie maakt deel uit van een in de Omgevingsvisie gedefinieerd, lang ‘recreatielint’, waarbij de verbinding tussen water en land voorop staat. Zeer attractief voor fietsers en wandelaars, met bijbehorende voorzieningen.

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

9

3

Behoefte recreatiewoningen (vraagzijde)

Een Ladderonderbouwing is in principe gericht op de kwalitatieve meerwaarde (in brede zin) en de ruimtelijke effecten van de ontwikkeling. Het omvat dus geen ‘traditioneel’, uitgebreid marktonderzoek voor de relevante activiteiten, aansluitend aan de middels uitgebreide jurisprudentie. Er bestaat voor de hier beoogde recreatiewoningen en -arken in wezen geen ‘vanzelfsprekende’ behoefte. De vraag wordt vooral bepaald door de aanbodkwaliteiten in brede zin, waarbij de combinatie tussen productconcept (“wat ben je?”), faciliteiten, uitstraling, locatie, doelgroepen, gastvrijheid en marketing centraal staan. De marktomstandigheden zijn voor de beoogde functies bovendien zeer dynamisch, aan zowel de vraag- als aanbodzijde. Er is in algemene zin sprake van een duidelijke groei. De kwantitatieve behoefte wordt in dit kader dan ook indicatief bepaald, met als doel de ruimtelijke effecten goed te kunnen inschatten. De beoordeling van de kwalitatieve aspecten is zoveel mogelijk geobjectiveerd.

3.1

Trends aan de vraagzijde

Het draait om beleving

3.2

Toerisme in Nederland en Zuid-Holland

De consument wordt steeds kritischer. Men zoekt naar een bijzondere beleving of emotionele lading en kan deze via internet eenvoudig trace-

Toerisme in Nederland

ren en vergelijken. Tegelijkertijd is er sprake van hybride consumenten-

In 2019 ondernamen Nederlanders totaal 17,9 miljoen vakanties in ei-

gedrag. Enerzijds vraagt de consument om een unieke beleving en wil

gen land. Over 2022 zijn nog geen volledige cijfers beschikbaar en

hier ook extra voor betalen. Anderzijds blijft de consument kritisch op

2020/2021 zijn vanwege de coronapandemie niet representatief. Van de

zijn uitgaven en laat zich vaak leiden door kortingsacties, scherpe prij-

Nederlandse vakanties in eigen land vindt ca. 42% plaats in vakantiewo-

zen en arrangementen. Voor gezinnen met jonge kinderen blijven voor-

ningen of stacaravans, waarmee het voor hen de belangrijkste over-

zieningen als een zwembad, speeltuin, zwemplas en kinderanimatie be-

nachtingsplek is. De provincie Gelderland is de belangrijkste binnen-

langrijke keuzefactoren voor hun vakantiebestemming.

landse vakantiebestemming, met ca. 3,0 miljoen binnenlandse vakanties. Daarna volgen Limburg en Noord-Brabant (beide ca. 2,1 mln bin-

Aandacht voor duurzaamheid

nenlandse vakanties).

Er is steeds meer aandacht voor de duurzaamheid van toerisme, mede omdat veel consumenten dit verlangen. Duurzaam toerisme betekent

Daarnaast verbleven in 2019 ruim 20 mln. buitenlandse gasten in Ne-

dat de negatieve gevolgen voor de natuur en het milieu worden beperkt

derlandse verblijfsaccommodaties. Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en

en dat tegelijkertijd de lokale en regionale bevolking en economie ervan

België zijn de belangrijkste herkomstlanden . Hun belangrijkste bestem-

profiteren.

mingen zijn Amsterdam, de overige Randstad en de kust. Slechts 28% verblijft elders in Nederland. Van de buitenlandse gasten overnacht to-

Deeleconomie

taal 15% op huisjesterreinen en 78% in hotels. Overigens betreft deze

Een economie waar steeds meer mensen beschikbare middelen met el-

laatste categorie vooral bezoekers van grotere afstand die in de grotere

kaar delen (vaak gefaciliteerd door internet) wordt de deeleconomie ge-

steden verblijven; van de Duitsers overnacht 45% op een huisjesterrein.

noemd. Voor de toeristische sector wordt deze trend steeds relevanter,

Voor deze accommodatievorm zijn de provincies Limburg, Drenthe en

bijvoorbeeld doordat huizen en verblijfsaccommodaties rechtstreeks

Gelderland favoriet, met Zeeland en Noord-Brabant op een gedeelde

door de eigenaar worden verhuurd, via online platforms. De aankoop en

vierde plaats.

Algemeen

verhuur van recreatiewoningen vormt tegenwoordig een aantrekkelijke

Vrijetijdsbesteding wordt in Nederland steeds belangrijker, waarbij ‘bele-

belegging, ook voor particulieren.

ving’ en ontspanning een steeds grotere rol spelen. De toeristische sec-

Figuur 1 illustreert het sterk toenemende aantal gasten in Nederlandse verblijfsaccommodaties (excl. hotels) vanaf 2012. In zeven jaar tijd

tor is de afgelopen tien jaar veel sneller gegroeid dan de Nederlandse

Welvarende senioren

groeide het aantal gasten met ruim drie miljoen. Met name de groei van

economie als geheel. De vakantieparticipatie van Nederlanders behoort

Nederland vergrijst. Dit betekent dat het percentage ouderen (65-plus-

het buitenlandse bezoek is opvallend, vooral uit Duitsland, België en het

tot de hoogste van Europa en het aantal buitenlandse toeristen steeg de

sers) groeit in de bevolkingssamenstelling. Volgens het CBS stijgt het

Verenigd Koninkrijk.

afgelopen jaren met grote cijfers.

aandeel van 19% in 2020 tot 24% in 2030. Zij zijn welvarender en overwegend gezonder en vitaler dan ooit en hebben veel vrije tijd, waarvan ze optimaal willen genieten. Hierdoor verandert ook de vraag naar het toeristisch aanbod.

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

10

Toerisme in Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland ontving in 2022 in totaal ca. 3,3 mln. Nederlandse gasten. Daarnaast kwamen er circa 2,2 mln. buitenlandse gasten. Totaal ontving de provincie in dat jaar 877.000 gasten op een huisjesterrein, die er gemiddeld 4,9 nachten verbleven. Dit betreft overwegend de kustzone en grote steden in de provincie. Van deze gasten was iets minder dan de helft buitenlands. Opvallend is de groei van de buitenlandse markt in Zuid-Holland tussen 2012 en 2022, ook op huisjesterreinen. De vraag naar recreatiewoningen steeg in de provincie Zuid-Holland tussen 2012 en 2022 met 57% (aantal gasten). Deze groei was aanzienlijk groter dan in de hotel- en kampeersector. Het illustreert de groeiende behoefte aan recreatiewoningen in de provincie. Effecten coronapandemie In 2020 werd de toerismesector hard getroffen door corona. De effecten van het coronavirus op de behoefte aan Nederlandse recreatiewoningen blijken inmiddels ‘onder de streep’ positief. De bezettingsgraad van deze accommodatievorm was in 2020 t/m 2022, in tegenstelling tot andere logiesvormen, opvallend hoog. In 2022 was (ondanks coronabeperkingen in het eerste kwartaal) de totale bezetting landelijk hoger dan in 2019, zowel qua aantal gasten als overnachtingen.

Dit komt vooral doordat in deze jaren Nederlanders hun vakanties vaker in eigen land spendeerden, maar ook het aantal Duitse en Belgische overnachtingen neemt sterk toe. De meest recente cijfers duiden op een verder groeiende behoefte aan een verblijf in recreatiewoningen.

Figuur 1: Ontwikkeling aantal gasten in logiesaccommodaties Nederland, 1999-2019 (Trendrapport toerisme recreatie en vrije tijd 2020)

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

11

3.3

Conclusies behoefte en effecten recreatiewoningen

Recreatiewoningen nemen steeds meer de plek in van het ‘traditionele’ kamperen met eigen tent of caravan, inspelend op de veranderende behoefte onder recreanten. Onderhavige ontwikkeling speelt hierop in en kan nieuwe doelgroepen aantrekken, gericht op waterrecreatie, landschapsbeleving, stedenbezoek en actieve recreatievormen. De regio heeft deze doelgroepen veel te bieden, maar verblijfsmogelijkheden rond de grote plassen zijn er relatief weinig. Terwijl juist deze plassen een unieke combinatie bieden van ontspanning, beweging, rust en verkoeling. Er bestaat in algemene zin een groeiende behoefte aan hoogwaardige en/of bijzondere recreatieve verblijfsvormen, waaronder recreatiearken en appartementen aan het water. Kwalitatief sluiten veel aanbieders evenwel niet goed meer aan op de actuele behoefte, zoals diverse beleidsdocumenten onderstrepen. Onderhavige ontwikkeling is dus in hoge mate complementair aan het bestaande, relatief schaarse, aanbod in de regio. Het initiatief speelt goed in op de beleidsmatige ambities in toerisme en recreatie, zowel functioneel (kwaliteit, ontspanning, verkoeling, innovatie, seizoenverbreding, etc.) als gebiedsgericht. Ook andere sectoren (horeca, retail, cultuur, recreatie, etc.) kunnen daarvan profiteren.

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

12

4

Behoeftetoets

Mede op basis van de beschreven analyses, constateren we dat er voldoende behoefte is aan het plan voor de herontwikkeling van de huidige jachthaven Meerzicht te Rijnsaterwoude tot een breder geprofileerd recreatiepark. In dat kader zijn met name de 36 nieuwe recreatieapparte-

4.2

eigen voorkeur. Binnen de markt voor verblijfsaccommodaties moeten aanbieders van recreatiewoningen en verwante accommodatie zich on-

De beschreven ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het verzor-

derling veel beter positioneren. Dit o.b.v. hun unieke kwaliteiten en met

gingsgebied, gezien de behoefte, beleidskaders en trends en ontwikke-

soms scherpe keuzes in kwali-teiten, voorzieningen, inrichting en doel-

lingen.

groepen. Deze opgave geldt zeker ook voor onderhavige regio. Het on-



De sector verblijfsrecreatie is zeer dynamisch en vertoont, ook post-

derhavige initiatief richt zich met name op water- en landschapsbele-

corona, een opvallende groei. Er bestaat vooral een groeiende be-

ving, rust, ontspanning en comfort.

menten relevant als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (zie hoofdstuk 1).

hoefte aan kleinschalige accommodaties met bijzondere, onder-

Aansluiting wordt gezocht bij de Ladder systematiek. Hoewel de jurisprudentie geen duidelijkheid verschaft over de ‘status’ van recreatie–arken vanuit het perspectief van de Ladder, maken deze wel deel uit van onderhavige behoeftetoets. Ze kunnen immers in theorie effecten hebben op het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod, zoals leegstand. Omdat in dit geval voldoende behoefte is aangetoond, worden geen negatieve effecten verwacht.

Behoefte



scheidende kenmerken en kwaliteiten (inrichting, faciliteiten, vorm-

Het huidige aanbod van huisjesterreinen (recreatiewoningen) in de regio

geving, buitenruimte, uitzicht) en een hoge belevingswaarde op

relatief beperkt en deels nogal traditioneel van karakter. Het sluit kwali-

‘unieke’ locaties. Gericht op specifieke doelgroepen of nichemark-

tatief deels niet (meer) optimaal aan op de actuele behoefte, zoals di-

ten. Onderhavige ontwikkeling is hiervan een goed voorbeeld, met

verse beleidsdocumenten onderstrepen. Er is in de regio slechts één ‘re-

name doordat het enerzijds drijvende recreatiearken en anderzijds

gulier’ vakantiepark van enige omvang gevestigd, namelijk Park Wijde

appartementen met volledig zicht op het water (Braassemermeer)

Aa. Deze heeft echter een minder nadrukkelijke relatie met het water

betreft.

dan onderhavige ontwikkeling.

Een locatie aan het water als de onderhavige is extra kansrijk, o.a. vanwege aspecten als ontspanning, beweging (opties varen, fietsen,

De ontwikkeling genereert kortom een kwaliteitsversterking van het ver-

wandelen), verkoeling en rust. Gasten kunnen kiezen uit vele recre-

blijfsrecreatieve aanbod in de regio in het algemeen en van het Braas-

atieve routes (water- of landgebonden), stads- of strandbezoek of

semermeer in het bijzonder. Het is een extra impuls voor seizoenverbre-

De ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de betrokken gronden en op-

andere bestemmingen in de regio. Toevoeging van dit accommoda-

ding (openstelling jaarrond). De ontwikkeling is daarmee complementair

stallen is momenteel slecht. Direct aan de weg staat een zeer vervallen,

tietype, in een relatief kleinschalige opzet, zal de keuze in de regio

aan het gevestigde aanbod en trekt deels nieuwe doelgroepen naar de

nu onbewoonde woning. Achter een vrij grote open ruimte (grasveld)

verbreden en voorziet kortom in een behoefte.

regio.

4.1

Huidige situatie

staan een bedrijfsgebouw en een grootschalige loods, deels eveneens



De ontwikkeling speelt ook sterk in op de behoefte van de lokale, regionale en provinciale overheid, zoals omschreven in diverse be-

Er zijn in de afgebakende regio geen plannen of plancapaciteit bekend,

leidsdocumenten. Het initiatief heeft meerwaarde voor de economi-

die in enige mate geschikt of vergelijkbaar zijn voor/met de onderhavige

Hiermee detoneert de locatie sterk met de overwegend goed verzorgde

sche, toeristische en ruimtelijke structuur van de regio. Het zorgt

ontwikkeling.

bebouwing en buitenruimte langs de Herenweg en met name in het rus-

voor een bredere toeristische verzorgingsfunctie, waarvan ook het

tieke dorp Rijnsaterwoude. We constateren dat de beoogde ontwikkeling

lokale en regionale MKB kan profiteren.

Er is derhalve voldoende behoefte aangetoond voor de beoogde recrea-

De behoefte aan verblijfsrecreatie is de afgelopen jaren sterk gewij-

tiewoningen en -arken, vanuit zowel kwalitatief als kwantitatief perspec-

ruimtelijke kwaliteit ter plekke behelst. Bovendien wordt de relatie met

zigd. De vraag naar recreatiewoningen groeide bovengemiddeld,

tief. Het beantwoordt aan de behoeften van (potentiele) toeristisch-re-

het water vanaf de weg (ruimtelijk, functioneel, zichtlijn) door de ontwik-

ook in Zuid-Holland.

creatieve bezoekers aan de regio. Het vormt een aanvulling op het hui-

in vervallen staat.

van het recreatiepark in elk geval een duidelijke verbetering van de



dige regionale aanbod en trekt nieuwe doelgroepen naar het gebied.

keling enorm versterkt. Dit sluit aan op diverse beleidsuitgangspunten. Belangrijkste trend is de steeds kritischer consument op zoek naar kwaliteit, ruimte, ontspanning en comfort. Elke doelgroep heeft daarbij haar

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

13

De ontwikkeling leidt tot productvernieuwing, kwaliteitsversterking, sei-

We benadrukken dat de ontwikkeling zowel ruimtelijk, functioneel als

zoenverbreding, marktverruiming (nieuwe doelgroepen) en hogere be-

qua doelgroepen sterk is verbonden met het Braassemermeer. Er wordt

stedingen lokaal en regionaal. Ook sluit het initiatief goed aan op de

ter plekke een zeer zorgvuldige landschappelijke inrichting en inpassing

dagrecreatieve mogelijkheden in het gebied, waaronder waterrecreatie,

gerealiseerd en de ruimtelijke kwaliteit ter plekke wordt aanzienlijk ver-

fietsen, wandelen, stads- of strandbezoek.

strekt.

4.3

Vanwege de (vanuit de recreatieve aard en onderscheidend karakter

Effecten

noodzakelijke) verbondenheid met water, groen en ontspanning, is ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied in dit geval dus geen optie.

Mede omdat voldoende behoefte is aangetoond, verwachten we geen

Vanuit het uitgangspunt ‘goede ruimtelijke ordening’ is het zelfs onwen-

substantiële (negatieve) effecten op het aanbod van verblijfsrecreatie in

selijk.

de regio, dan wel een toename van de leegstand. Toerisme is in Nederland en Zuid-Holland een groeimarkt. Dit geldt zowel voor de binnen-

De locatie is per auto snel bereikbaar vanaf de A4 (afslag Nieuw-Ven-

landse markt als het bezoek uit buurlanden Duitsland en België. De co-

nep), zonder extra verkeersdruk in de kernen. Hiermee onderscheidt het

ronapandemie heeft hier een impuls aan gegeven.

zich van veel andere locaties aan het water in gemeente en regio. In de omgeving bestaat een uitgestrekt netwerk van fiets- en wandelknoop-

De onderhavige ontwikkeling versterkt de regionale ruimtelijk-economi-

punten en vaarroutes.

sche structuur in algemene zin en de toeristisch-recreatieve structuur in het bijzonder. De regionale economie wordt door het initiatief versterkt (zie vorige paragraaf). De nieuwe doelgroepen zullen immers extra om-

4.5

Conclusie laddertoets

zet en werkgelegenheid opleveren voor de lokale en regionale detailhandel, horeca en recreatie.

De herontwikkeling van de huidige jachthaven Meerzicht te Rijnsaterwoude, inclusief o.a. 36 nieuwe recreatieappartementen en 25 recreatie-

De ontwikkeling heeft kortom geen negatieve effecten op de leegstand

arken als omschreven in hoofdstuk 1 wordt vanuit de doelstellingen en

en het woon-, leef- en ondernemersklimaat en in de regio en genereert,

kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking positief beoor-

integendeel, in dat opzicht zelfs vooral positieve effecten.

deeld.

4.4

De ontwikkeling versterkt de toeristisch-recreatieve structuur van de re-

Locatie

gio, op een geschikte locatie. De effecten op de leegstand en het regionale woon-, leef- en werkklimaat zijn per saldo positief. Er is voldoende

Voor ontwikkelingen van buitenstedelijke recreatie zoals een verblijfsre-

behoefte aanwezig, vanuit kwalitatief en kwantitatief perspectief.

creatiepark hoeven vanuit de Ladder alleen de behoefte en leegstandseffecten te worden onderzocht. Deze functie is immers in het algemeen gebonden aan het buitengebied (Omgevingsverordening Zuid-Holland).

Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

14

Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99

Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl Behoefteonderzoek recreatiewoningen Herenweg 55-57 Rijnsaterwoude

15