Raadsvoorstel wijziging Huisvestingsverordening

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Zaaknummer: Programma: Commissie: Portefeuillehouder: Onderdeel van: Informatie bij:

Wijziging Huisvestingsverordening 201433 Wonen en Ruimte/Ruimtelijke Ordening Ruimte E. Tas Wonen D.G. Busser

______________________________________________________________________________

Onderwerp Wijziging Huisvestingsverordening Samenvatting Per 1 juli 2023 is de nieuwe Huisvestingsverordening in werking getreden. Jaarlijks vindt regionaal een check plaats of aanpassing van de Huisvestingsverordening noodzakelijk is. Dit jaar ligt de focus van de aanpassingen op het verwerken van wijzigingen uit de Huisvestingswet die per 1 januari 2024 van kracht zijn geworden. Daarnaast worden enkele optimalisaties voorgesteld en een nieuwe element toegevoegd, namelijk de opkoopbescherming. _______________________________________________________________________ Voorstel De wijziging van de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023, gemeente IJsselstein vast te stellen. Aanleiding voor dit voorstel Door de wijzigingen uit de Huisvestingswet die per 1 januari 2024 van kracht zijn, is wijziging van de Huisvestingsverordening wenselijk. De gewijzigde Huisvestingswet maakt het mogelijk om een vergunningplicht in te voeren voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000 (prijspeil:2024). Daarnaast biedt de gewijzigde wet meer ruimte voor lokale voorrang ten opzichte van regionale voorrang. De totale ruimte voor het verlenen van voorrang blijft hetzelfde. Tevens is verduidelijkt in de wet welke vormen van voorrang vallen onder maatschappelijke en economische binding aan de regio en de gemeente.

Ten slotte worden enkele optimalisaties over het label seniorenwoonruimte en de bezettingsnorm voor grote woningen voorgesteld en het nieuwe element van Opkoopbescherming doorgevoerd. De wet Opkoopbescherming biedt de mogelijkheid een opkoopbescherming in te stellen. De opkoopbescherming behelst dat woningen niet zonder vergunning mogen worden verhuurd. Wij kiezen voor een relatief beperkte aanpassing waarmee de huidige structuur van de regeling in stand blijft. _______________________________________________________________________ Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Raadsbesluit van 8 juni 2023 tot aanpassing van de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023, gemeente IJsselstein per 1 juli 2023.

Pagina 1 van 5

Wettelijk kader of beleidskader Huisvestingswet, artikel 4 Alternatieven Het alternatief is om de verordening niet of niet in de voorgestelde vorm aan te passen. Argumenten De vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen zorgt ervoor dat schaarse woningen terecht komen bij de inkomensgroep die we met dit aanbod willen bedienen. In de Woonvisie 2019-2030 hebben we de ambitie opgenomen om betaalbare nieuwbouwkoopwoningen te realiseren voor starters en te behouden in dit segment. We kiezen voor de landelijke grens van € 390.000. We leggen deze grens in de huisvestingsverordening vast. Voorgesteld wordt alleen een vergunningplicht in te stellen voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen, tot en met € 390.000, en hierbij inkomenseisen te stellen. Voor eenpersoonshuishoudens wordt een maximum inkomensgrens voorgesteld van € 62.191 en voor meerpersoonshuishouden een grens van € 82.921. Wel blijft de ambitie om woningen onder deze grens te realiseren. Het wettelijke percentage van 50% wordt regionaal gemonitord. Voorrang op grond van economische of maatschappelijke binding is al geregeld in de huisvestingsverordening. Hieraan wordt nu het maximum percentage van 50% toegevoegd. De toepassing moet worden onderbouwd en uitgewerkt in de nadere regels door het college. Met de regio is afgesproken de monitoring van binding vorm te geven om inzicht te krijgen in de percentages.

Voor de Huisvestingsverordening leidt dit alleen tot een technische wijziging, het maximumpercentage van 50% is opgenomen. Door invoering van de tweetrapsvoorrang bij seniorenwoningen, blijven seniorenwoningen zoveel mogelijk behouden voor ouderen. Op dit moment geldt een voorrang voor 65 plussers bij de toewijzing van seniorenwoningen. De noodzaak om seniorenwoonruimte te labelen voor 65 plussers blijft hoog, regionaal is geen unanieme meerderheid om de leeftijdgrens te verlagen naar 55 jaar. Wel wordt de verhuisbehoefte van 55 plussers herkent en dat seniorenwoonruimte voor deze groep ook passend is. Echter, voorkomen moet worden dat dit ten koste gaat van de doelgroep van 65 plussers. Oplossing is daarom ook een ‘tweetrapsvoorrang’. Dit betekent dat bij seniorenruimte in eerste instantie wordt gesorteerd op woningzoekenden van 65+. Levert dit geen geschikte kandidaat op dan is de seniorenwoonruimte ook passend voor woningzoekenden van 55 tot 65. Wanneer zich geen 55 plussers melden kan de woning naar iedereen gaan, afhankelijk van de inschrijfduur. Hiermee, blijven woningen behouden voor ouderen en kan er bovendien een mix ontstaan van jonge en oudere senioren. Door de bezettingsnorm aan te passen voor grote woningen wordt wachttijd voor grote gezinnen weer een belangrijkere reden van toewijzing, wat beter uitlegbaar is.

Grote woningen zijn heel schaars, hoe groter hoe schaarser. Met de huidige bezettingsnormentabel worden sociale huurwoningen met 7 of 8 kamers toegewezen aan een kleine groep woningzoekenden met een relatief korte wachttijd. Omdat alle grote woningen met zes of meer kamers heel schaars zijn, is dit moeilijk uitlegbaar. Met de aanpassing van de verordening wordt de wachttijd een belangrijkere reden van toewijzing. Met deze aanpassing vallen alle huishoudens van zes of meer personen in dezelfde categorie en worden woningen vanaf zes kamers toegewezen aan het ‘grote’ gezin met de langste wachttijd in plaats van het grootste gezin. Door invoering van de Opkoopbescherming beschermen we het middeldure segment.

Pagina 2 van 5

De opkoopbescherming is één van de instrumenten binnen de beperkte mogelijkheden van gemeenten om koopwoningen te beschermen tegen particuliere beleggers die woningen opkopen om te verhuren. De regeling beoogt koopwoningen tot en met het middeldure segment te beschermen tegen opkoop door beleggers. Dit voorstel houdt in dat de opkoopbescherming wordt ingesteld voor onze gehele gemeente. Onder deze opkoopbescherming vallen alle woningen tot en met een WOZ-waarde van € 464.000. Dat betekent dat er een zelfbewoningsplicht van maximaal 4 jaar geldt voor de kopers van deze woningen tenzij er een vergunning voor verhuur verleend is. Wettelijk wordt voor drie situaties een verhuurvergunning verleend: 1. verhuur aan 1e en 2e graads familie 2. verhuur van bedrijfswoningen 3. huisbewaring voor maximaal 12 maanden Daarnaast stellen wij voor woningen van de gemeente en van toegelaten instellingen niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. Het beoogd effect van het invoeren van een opkoopregeling is het beschermen en vergroten van het woningaanbod in het betaalbare koopsegment in IJsselstein. In de bijlage ‘Opkoopbescherming gemeente IJsselstein’ is een uitgebreidere achtergrond en onderbouwing opgenomen. Kanttekeningen en / of risico’s De vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen en opkoopbescherming zorgt voor meer regeldruk.

De vergunningplicht is weer een extra regel voor ontwikkelaars en beleggers. De verwachting is extra dat ontwikkelaars en beleggers hier relatief weinig last van hebben omdat het gaat om een beperkt aantal woningen. Bij nieuwbouw zal de koper zelf de vergunning moeten aanvragen. De invoering van opkoopbescherming maakt inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaren van bestaande koopwoningen binnen het aangewezen werkingsgebied. De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien deze gerechtvaardigd is. Een gemeente kan de opkoopbescherming alleen toepassen als er schaarste is aan betaalbare koopwoningen en/of de leefbaarheid wordt aangetast. In de bijlage Opkoopbescherming gemeente IJsselstein is aangegeven op welke wijze de opkoopbescherming in onze gemeente gerechtvaardigd is. Bovendien kan de hardheidsclausule in de verordening ervoor zorgen dat dit in de praktijk niet tot onbillijke situaties hoeft te leiden. Een versimpelde bezettingsnorm leidt tot een relatief langere wachttijd voor hele grote gezinnen. Grote gezinnen moeten voortaan voor woningen vanaf zes kamers concurreren met gezinnen met vijf of meer personen. Dat zijn meer woningzoekenden die geïnteresseerd zijn, waarmee de wachttijd voor hen een grotere rol gaat spelen.

We achten dit verantwoord nu grote woningen schaars zijn en ook iets kleinere gezinnen met lange wachttijd goed in deze woningen terecht kunnen. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Dit voorstel heeft financiële consequenties door de invoering van een vergunningstelsel voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen en opkoopbescherming. Het voorstel tot invoering van een vergunningplicht brengt in beide gevallen ook kosten voor toetsing met zich mee. Het voorstel is om deze kosten, in de vorm van leges, door te berekenen aan de aanvrager. De leges zullen na vaststelling van dit voorstel worden berekend en opgenomen in de legesverordening 2025 die in december 2024 door de raad wordt vastgesteld. Pagina 3 van 5

Planning Na vaststelling vindt bekendmaking plaats in het Gemeenteblad en publicatie op www.overheid.nl. Duurzaamheid Dit voorstel heeft geen consequenties voor de duurzaamheid. Participatie De woningcorporaties en regiogemeenten zijn betrokken geweest bij de voorgestelde aanpassingen conform de uitgangspunten van de Huisvestingswet. Deze afstemming heeft plaatsgevonden via de regionale bestuurstafels en het SWRU, het samenwerkingsverband van 18 corporaties in de Utrechtse Regio. Communicatie Deze wijziging van de verordening zal worden gecommuniceerd via de gemeentelijke website, de U10 en via WoningNet Regio Utrecht Evaluatie De cyclus van het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening en het tussentijds aanbrengen van wijzigingen is een doorlopend proces. _______________________________________________________________________ Bijlagen Wijziging van de Huisvestingsverordening Notitie Opkoopbescherming Overzicht van de wijzigingen in Huisvestingsverordening

Pagina 4 van 5

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 augustus 2024, zaaknummer 201433.

BESLUIT: De wijziging van de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023, gemeente IJsselstein vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 3 oktober 2024.

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 5 van 5