Raadsvoorstel vaststelling Nota van Uitgangspunten Ruimtevaartbaan ('t Veld)

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Vaststellen Nota van Uitgangspunten project Ruimtevaartbaan ('t Veld) Zaaknummer: Programma: Commissie: Portefeuillehouder: Onderdeel van: Informatie bij:

90581 Wonen en Ruimte Ruimte

P.J. Bekker

H.L.P. Veldhuizen _______________________________________________________________________________

Onderwerp Vaststellen Nota van Uitgangspunten project Ruimtevaartbaan ('t Veld) Samenvatting TopVorm Vastgoed b.v. (initiatiefnemer) heeft de wens kenbaar gemaakt om tot een ontwikkeling te komen met ca. 80 woningen bij de Ruimtevaartbaan 7a, 9 en 11. Begin 2023 heeft het college onder voorwaarde een principe uitspraak (16654) gedaan voor de verdere verkenning van het woningbouw initiatief. De initiatiefnemer heeft in dat kader verkennende haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd, buurtconsultatie (participatie) gepleegd met inwoners en het initiatief voorgelegd bij relevante bevoegd gezagen. Het voorgenoemde heeft geleid tot een Nota van Uitgangspunten voor een gebiedsontwikkeling van ongeveer 80 grondgebondenwoningen. _______________________________________________________________________ Voorstel Nota van Uitgangspunten Ruimtevaartbaan ('t Veld) als kader vast te stellen voor een gebiedsontwikkeling van ongeveer 80 grondgebonden woningen. Aanleiding voor dit voorstel De aanleiding voor dit voorstel is de principe uitspraak op 6 april 2023, zaak 16654, van het college om medewerking te verlenen aan het initiatief om ca. 80 woningen te realiseren. Bij deze uitspraak is een startovereenkomst met de initiatiefnemer aangegaan. Hierin staan de volgende afspraken: 1. De initiatiefnemer voert een haalbaarheidsonderzoek uit waarin wordt aangetoond of de ontwikkeling haalbaar is. 2.

De initiatiefnemer verwerkt de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek in een stedenbouwkundig/landschappelijk plan en Nota van Uitgangspunten. 3. De gemeente beoordeelt de onder 2 genoemde stukken en de uitkomsten van buurtconsultatie (participatie). De voorgenoemde onderdelen zijn inmiddels voltooid en beoordeeld. Voor de beoordeling van de stukken zijn instrumenten als een Omgevingstafel ingezet om tot een integrale beoordeling te komen. Daarbij zijn ook andere relevante overheden betrokken. De beoordeling van de aangeleverde stukken stelt dat de uitgevoerde onderzoeken, de buurtconsultatie en de aanvullende input vanuit de Omgevingstafel voldoende zijn verwerkt in het ontwerp voor de ontwikkeling en de Nota van Uitgangspunten. De Nota van Uitgangspunten wordt voorgelegd ter besluitvorming aan de Raad. _______________________________________________________________________________ Pagina 1 van 7

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Verkenning woningbouw Ruimtevaartbaan (16654) Wettelijk kader of beleidskader Omgevingsvisie IJsselstein Wet ruimtelijke ordening Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Bestemmingsplan Noordoost Woonvisie Gemeente IJsselstein 2019-2030 Argumenten TopVorm Vastgoed b.v. heeft de wens kenbaar gemaakt om tot een ontwikkeling te komen met ongeveer 80 woningen bij de Ruimtevaartbaan 7a, 9 en 11. In de huidige situatie betreft het agrarisch grasland, wat ontoegankelijk is voor het publiek en niet actief gebruikt wordt door de grondeigenaar. 1. Principeakkoord, voorwaarde voor de ontwikkeling Begin 2023 heeft het college onder voorwaarden in principe ingestemd met het initiatief. De wens past immers goed bij het gedachtegoed van de door de raad vastgestelde beleidskaders zoals de Woonvisie Gemeente IJsselstein 2019-2030 en de Omgevingsvisie IJsselstein. De voorwaarden voor de ontwikkeling was dat de initiatiefnemer een haalbaarheidsstudie uitvoert en hierbij de buurt consulteert (participatie). De onderzoeken en buurtconsultatie hebben geleid tot een stedenbouwkundig/landschappelijk plan en een Nota van Uitgangspunten, welke wordt beoordeeld door de gemeente en vastgesteld door de gemeenteraad.

Een aanvullende randvoorwaarde was dat Gedeputeerde Staten positief staat tegenover het uitbreiden van het stedelijk gebied van IJsselstein voor deze ontwikkeling. De locatie bevindt zich immers voor een gedeelte buiten de rode contour. 2. Beoordeling Gedeputeerde Staten Op 4 juli 2023 hebben Gedeputeerde Staten van Utrecht het Provinciaal Programma Wonen en werken 2023, de Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerp Provinciaal Programma Wonen en werken 2023 en het document Aanvulling en aanpassing PlanMER en Passende Beoordeling PPWW23 vastgesteld. Bij de vaststelling zijn de zienswijze van de gemeente IJsselstein (onjuist aantal beoogde woningen) en de zienswijze van de lokale bewonersgroep beantwoord en heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met het mogelijk maken van de ontwikkeling. 3. Haalbaarheidsonderzoeken Voor de haalbaarheid van het plan heeft de initiatiefnemer onderzoek gedaan naar planologische, politieke, maatschappelijke, stedenbouwkundige aspecten en de financieel economische aspecten. Hieruit is gebleken dat er sprake is van een haalbaar plan. Niet alle onderzoeken zijn toegevoegd aan de Nota van Uitgangspunten, ze zijn immers op dit moment niet allemaal van belang. De uitgevoerde onderzoeken zullen tevens de basis zijn van een toekomstig bestemmingsplan en zodoende alsnog openbaar worden gemaakt. 4.

Participatie – bewoners en overige overheden Onder het kopje participatie onder uitvoering, pagina 5 van het raadsvoorstel, is de uitgebreide uiteenzetting van de gevoerde participatie terug te lezen. De gevoerde buurtconsultatie wordt door het college als voldoende uitgevoerd beoordeeld. Gesteld is dat de initiatiefnemer de input van bewoners voldoende heeft meegenomen in de planvorming en/of voldoende heeft verantwoord waarom dit niet is gedaan.

Pagina 2 van 7

5. Ontsluiting van het gebied Voor de ontsluiting van het autoverkeer van het gebied is er gekeken naar drie verschillende principes. Deze zijn mede opgesteld op basis van input van de gevoerde participatie: A. Ontsluiting autoverkeer nabij Aquamarijnpad B. Ontsluiting autoverkeer nabij Arianehof C. Ontsluiting autoverkeer via Nedereindse Plas In overleg met bewoners tijdens de bewonersbijeenkomst van 30 augustus 2023 is bepaald dat er een onafhankelijk onderzoek plaatsvindt naar de verschillende principes, waarbij onderbouwt wordt wat de voor- en nadelen zijn van elke principe, wat leidt tot een voorkeursvariant. Hierbij is aan de voorkant bepaald dat principe C niet werd meegenomen als optie, omdat deze afvalt door input van de gemeente Utrecht (andere ideeën voor de ontwikkeling van de/het Nedereindse Plas/Park waar een ontsluiting niet in past). Het onderzoek (bijlage 2) is uitgevoerd en geeft voldoende houvast om een gegronde keuze te maken voor de ontsluiting. Het onderzoek is uitgevoerd door een onafhankelijk bureau, aangewezen door de ontwikkelaar, en aanvullend getoetst door de beleidsadviseur Mobiliteit, de verkeerskundige en begeleidende projectleider van de gemeente. Op basis van deze toetsing is er een memo opgesteld (bijlage 4), waarin de voor- en tegens van de onderzochte varianten op een rij zijn gezet.

Gesteld is dat Variant A: ontsluiting autoverkeer nabij Aquamarijnpad, het meest ideaal is en als leidend principe gehanteerd zal worden voor de ontwikkeling. 6. Resultaat – Nota van Uitgangspunten Het resultaat van de uitgevoerde onderzoeken, de buurtconsultatie en de Omgevingstafel is een gebiedsontwikkeling waarbij we uitgaan van ongeveer 80 woningen. Hierbij wordt er uitgegaan van een levensloopbestendig gebied met het volgende woonprogramma: -

Sociale woningen (30%): o 24 rug aan rug woningen Betaalbare woningen (40%): o 24 rijwoningen o 8 patiowoningen (gericht op senioren) Vrije sector (30%) o 18 twee onder één kap o 5 vrijstaand

Het gaat om grondgebonden woningen, met maximaal drie lagen. De ontwikkeling gaat uit van een verlegging van het bestaande fietspad om zo de doorstroming van woon-werken recreatief fietsverkeer van de Nedereindse Plas te bevorderen. Het plan houdt rekening met de gestelde voorwaarden vanuit ons als gemeente, te weten de beleidsvelden Wonen, Mobiliteit, Openbare ruimte en Leefomgeving, Samenleving, Duurzaamheid, Ruimtelijke Ordening en Civiele Techniek. Aanvullend houdt het plan ook rekening met de voorwaarden van de overige overheden, namelijk Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden, de provincie Utrecht, de Veiligheidsregio Utrecht en de Gemeentelijke gezondheidsdienst en de Omgevingsdienst Regio Utrecht. Als laatste, en wellicht het belangrijkste, is zoveel als mogelijk gewerkt met de zorgen en wensen vanuit de buurtbewoners. Hiermee wordt een breed gedragen Nota van Uitgangspunten aan de raad voorgesteld ter vaststeling. Pagina 3 van 7

Alternatieven De Nota van Uitgangspunten is een in onze ogen gebalanceerde afweging van beleid, belangen en wensen die over het algemeen aan ieders tevredenheid voldoet. Met name naar wens zijn: - het aantal woningen; - een goede verdeling tussen betaalbare woningen en dure woningen; - de hoogte van de bouwblokken; - het verbeteren van de (fiets)verbinding met het recreatiegebied Nedereindse Plas; - het toevoegen van beleefbaar groen in de wijk; - het toevoegen van speelplekken voor de jongere doelgroep; - de uit onafhankelijk onderzoek gebleken voorkeursvariant voor de ontsluiting van het gebied voor autoverkeer, waarin zoveel als mogelijk rekening wordt gehouden met de zorgen buurtbewoners (bijlage 2). Indien gewenst is het mogelijk om toch een alternatieve ontsluiting (uit het onderzoek), de niet voorkeursvariant zijnde, de voorkeur te geven en deze vast te stellen bij de Nota van Uitgangspunten. Kanttekeningen en / of risico’s 1. De Nota van Uitgangspunten is een aanvullende stap op de formele procedures. Een vastgestelde Nota van Uitgangspunten geeft richting aan de toekomstige ontwikkeling. Een risico bij elke gebiedsontwikkeling is dat betrokkenen alsnog een ander standpunt innemen.

De Nota van Uitgangspunten is een extra (en dus niet verplichte) stap om richting te geven aan de voorgenomen ontwikkeling en doet daardoor op geen enkele wijze afbreuk aan de invloed die betrokkenen hebben in de nog te voeren procedures in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Vaststelling van de Nota van Uitgangspunten leidt dan ook niet tot bijvoorbeeld planschade. 2. Een door de raad vastgestelde Nota van Uitgangspunten, waarbij in de totstandkoming voldoende buurtconsultatie (participatie) alsook overige overheden zijn betrokken, wordt als gedegen basis gezien voor een ontwerpbestemmingsplan. Er wordt dus ook geen formele inspraakprocedure gevolgd in de vorm van een voorontwerpbestemmingsplan. 3. Het plangebied betreft niet het gehele agrarische perceel van de Ruimtevaartbaan 7a, 9 en 11. Een gedeelte is buiten de ontwikkeling gelaten en zal vooralsnog de agrarische bestemming behouden, hierop staan de huidige bedrijfswoningen 7a, 9 en 11. Het is wenselijk dat deze woningen een woonbestemming krijgen, dit om toekomstig strijdig gebruik te voorkomen en de ontwikkeling mogelijk te maken. Aanvullend betreft dit een wens van de grondeigenaren. Er vindt momenteel nog onderzoek plaats naar hoe dit ingevuld kan worden, de verwachting is dat dit meegenomen zal worden bij het ontwerpbestemmingsplan. 4.

De inrichting en verkeersveiligheid van de Ruimtevaartbaan is een punt van aandacht voor de gemeente. Vanwege het verwachte bouwverkeer lijkt het meest logisch om de (fysieke) aanpak van de Ruimtevaartbaan pas plaats te laten vinden nadat het project gerealiseerd is, mocht het project doorgang vinden. Voor de realisatie van het project zal het nodige bouwverkeer over de Ruimtevaartbaan moeten, het is zonde om twee keer in de weg te moeten investeren wanneer deze kapot wordt gereden door het bouwverkeer. Terwijl het project loopt kan al wel aan planvorming gewerkt worden. Vanuit het project IJsselveld-Oost zal er gekeken worden wat er op korte termijn al gerealiseerd kan worden. 5. In de Nota van Uitgangspunten staan een aantal onderzoeken vermeld die nog niet volledig ingevuld zijn of die aanvullend onderzoek behoeven. Deze zullen in de volgende fase worden aangeboden, beoordeeld en afgerond. Deze afgeronde onderzoeken zijn noodzakelijk voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Pagina 4 van 7

_______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Aan het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten zijn geen directe financiële consequenties verbonden. Separaat van de Nota van Uitgangspunten wordt er een intentieovereenkomst gesloten voor de fase na de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten tot aan vaststelling bestemmingsplan. Bij vaststelling bestemmingsplan zal er een anterieure overeenkomst worden gesloten. Met al deze stappen worden de gemeentelijk te maken kosten verrekend. Planning Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad op 26 oktober 2023, zullen verdere procedures om tot inzage van het ontwerpbestemmingsplan te komen worden voortgezet. We werken toe naar terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan eind 2023. Afhankelijk van de besluitvorming zal het bestemmingsplan in de loop van 2024 worden aangeboden voor vaststelling aan de gemeenteraad. Doelstelling van de initiatiefnemer is om in 2025 te starten met de realisatie van het project, denkend aan een doorlooptijd van circa 2 jaar. Uiteraard is het voorgenoemde onder voorbehoud, afhankelijk van de door te lopen juridische procedures.

Bij de te doorlopen procedures in het kader van de Wet ruimtelijke ordening, waaronder het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning(en),bestaat de mogelijkheid tot inspraak en het instellen van beroep en bezwaar, waaronder de gang naar rechter. Dit kan invloed hebben op de planning. Duurzaamheid De wensen en eisen ten aanzien van duurzaamheid, waaronder bijvoorbeeld klimaatadaptatie zijn verwerkt in de Nota van Uitgangspunten. Hierbij is extra aandacht gevraagd voor het convenant duurzame woningbouw waarvan de gemeente bezig is met de implementatie. Bij een latere behandeling van de wijziging van het bestemmingsplan zullen de aspecten van duurzaamheid worden beoordeeld. Participatie De Nota van Uitgangspunten is een aanvullende eerdere stap op de benodigde procedures in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten heeft aan het begin van het traject de gemeente de bewoners op de hoogte gesteld middels een informatiebrief. In opvolging hiervan heeft de initiatiefnemer bewoners en belanghebbende partijen uitgenodigd voor de eerste informatiebijeenkomst op 26 april 2023, waarin het idee voor woningbouw is voorgesteld en waar uitgebreid vragen gesteld konden worden aan zowel de initiatiefnemer als de gemeente.

Aansluitend hierop was er de gelegenheid om gedurende 2 weken digitaal op- en aanmerkingen op het plan en wensen voor de ontwikkeling in te dienen. Op 24 mei 2023 heeft er een inloopbijeenkomst plaatsgevonden, waarbij met de input van de bewoners drie varianten zijn gepresenteerd, als ook een maquette. De varianten waren elk gebaseerd op een andere ontsluitingsvorm zoals (A, B en C) beschreven onder Argumenten punt 5. Tijdens deze bijeenkomst was er voor bewoners en belanghebbenden de gelegenheid om met initiatiefnemer en gemeente in gesprek te gaan over het plan en schriftelijk input achter te laten. Aansluitend hierop was er de Pagina 5 van 7

gelegenheid om gedurende twee weken digitaal op- en aanmerkingen op het plan en wensen voor de ontwikkeling in te dienen. Op 5 juli 2023 heeft er een Omgevingstafel plaatsgevonden waarbij integraal de gemeente en genodigden overige overheden bij elkaar zijn gekomen om het voorliggende plan te beoordelen en van input te voorzien. Hierbij waren alle beleidsvelden binnen de gemeente betrokken en daarnaast ook het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden, de provincie Utrecht de Veiligheidsregio Utrecht, de Gemeentelijke gezondheidsdienst en de Omgevingsdienst Regio Utrecht. In opvolging hiervan hebben er, na verwerking van input, nog(maals) overleggen plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden en de provincie Utrecht, maar ook de gemeente Utrecht in verband met de doorontwikkeling van de naastgelegen Nedereindse Plas. Op 30 augustus 2023 heeft de derde inloopbijeenkomst plaatsgevonden, waarbij met de input van al het bovenstaande en de uitgevoerde onderzoeken een definitieve variant is gepresenteerd. De opzet van de bijeenkomst was gelijk aan de bijeenkomst van 24 mei, waarbij verantwoord werd waarom keuzes zijn gemaakt en welke varianten zijn afgevallen. Het betrof een constructieve bijeenkomst waarbij door vele bewoners werd meegedacht in de verdere inrichting van het plan.

Hierbij ging het om specifieke dingen als het toevoegen van (het soort) groen op bepaalde plekken of de ligging van parkeerplaatsen. Tijdens deze bijeenkomst is wel geconstateerd dat de keuze voor de ontsluiting van het gebied nog onvoldoende verantwoord werd. In samenspraak met bewoners is bepaald dat dat er een onafhankelijk onderzoek plaatsvindt naar de verschillende principes, waarbij inzichtelijk wordt gemaakt wat de voor- en nadelen zijn van elke principe en wat de voorkeursvariant is. Het onderzoek met voorkeursvariant is separaat als bijlage aangeboden gemeenteraad, naast de Nota van Uitgangspunten dat ter besluitvorming voorligt. De getoonde presentaties/tekeningen van elke avond, ingekomen reacties van bewoners en antwoorden hierop zijn terug te lezen in Bijlage 3: Participatie verslaglegging. Communicatie Gedurende het afgelopen jaar is er zowel door de gemeente als de initiatiefnemer een projectpagina opgericht, waarbij de omgeving geïnformeerd wordt over de voortgang. Aan het begin van het traject heeft de gemeente omwonenden geïnformeerd over het initiatief. De initiatiefnemer heeft omgeving nieuwsbrieven/uitnodigingen toegestuurd voor participatiebijeenkomsten. Tijdens de participatiebijeenkomsten is er ruimte geweest voor uitgebreid dialoog met bewoners en belanghebbenden.

Daarnaast is er ruim tijd geweest voor (digitale) inspraak na de participatiebijeenkomsten. Evaluatie Het voorliggende besluit betreft een eerste keer voor de gemeente IJsselstein dat er een besluit wordt genomen waarmee een Nota van Uitgangspunten wordt vastgesteld voor de ontwikkeling van een initiatiefnemer dat plaatsvindt op particuliere gronden. Na afloop zal deze werkwijze geëvalueerd moeten worden met oog op de komst van de Omgevingswet. _______________________________________________________________________ Bijlagen Bijlage 1: Nota van Uitgangspunten Ruimtevaartbaan (’t Veld) Bijlage 2: Onderbouwing afweging ontsluitingsprincipes Ruimtevaartbaan (’t Veld) Bijlage 3: Participatie verslaglegging Ruimtevaartbaan (’t Veld) Bijlage 4: Memo voorkeursvariant ontsluiting Ruimtevaartbaan (’t Veld)

Pagina 6 van 7

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 september 2023, zaaknummer 90581 BESLUIT: De Nota van Uitgangspunten Ruimtevaartbaan (’t Veld) als kader vast te stellen voor een gebiedsontwikkeling met ongeveer 80 woningen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 26 oktober 2023.

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 7 van 7