Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Abbink Spaink

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan Mr Abbink Spainkstraat 36 Zaaknummer: 62987 Programma: Ruimte en wonen Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: E. Tas Onderdeel van: Informatie bij: Y. Smeets / H. Veldhuizen ______________________________________________________________________________

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan Mr. Abbink Spainkstraat 36

Samenvatting We zijn voornemens woningen te voorzien in het voormalige schoolgebouw aan de Mr. Abbink Spainkstraat 36. Hiertoe heeft u op 8 juni 2021 ingestemd met het budget voor deze herontwikkeling. Vervolgens is er gewerkt aan een bestemmingsplan om realisatie mogelijk te maken. Dit bestemmingsplan heeft de vereiste procedure doorlopen en is gereed voor vaststelling.

_______________________________________________________________________ Voorstel 1. De beantwoording zienswijzen als opgenomen in paragraaf 6.2.3 van de toelichting van het bestemmingsplan Mr. Abbink Spainkstraat 36 vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan ‘Mr. Abbink Spainkstraat 36’ met kenmerk: NL.IMRO.0353.MrAbbinkSpainnk36-Va01 ongewijzigd vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Aanleiding voor dit voorstel We zijn voornemens woningen te voorzien in het voormalige schoolgebouw aan de Mr. Abbink Spainkstraat 36. Hiertoe heeft u op 8 juni 2021 ingestemd met het budget voor deze herontwikkeling. Op basis hiervan is vervolgens via aanbesteding een ontwikkelaar geselecteerd en is een plan ontwikkeld voor de realisatie van appartementen na verbouw van de bestaande bebouwing. Om realisatie mogelijk te maken dient het bestemmingsplan herzien te worden. Ter plaatse geldt nu de maatschappelijke bestemming en is realisatie van woningen niet mogelijk. Op 14 februari jl.(ontwerp ter inzage) hebben wij u schriftelijk geïnformeerd over de procedure voor dit bestemmingsplan. In vervolg hierop leggen wij dit bestemmingsplan ter vaststelling aan u voor. _______________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis 8 juni 2021, 988094: Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet 14 juni 2022, 1294649: Raadsinformatiebrief (voorlopige) gunning herontwikkeling 14 februari 2023, 48065: Raadsinformatiebrief ontwerpbestemmingsplan ter inzage

Wettelijk kader of beleidskader Vaststelling van het bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid op basis van art. 3.8 Wro.

Pagina 1 van 6

Alternatieven Het is mogelijk om het bestemmingsplan, mits ruimtelijk gemotiveerd, niet of gewijzigd vast te stellen. Wij zien ten aanzien van dit bestemmingsplan geen redenen hiertoe. De ruimtelijke procedure is op een juiste wijze doorlopen en in de stukken is voorzien in een ruimtelijke motivering ten aanzien van voorgestelde ontwikkeling. Mocht het de wens zijn over te gaan tot het niet danwel gewijzigd vast stellen dan dient hiertoe eerst de benodigde ruimtelijke motivering opgesteld te worden.

Argumenten Vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk Het geldend bestemmingsplan ‘Binnenstad’ voorziet niet in de realisatie van woningen aangezien ter plaatse de maatschappelijke bestemming geldt. Om voorliggend plan mogelijk te maken is vaststelling van een nieuw bestemmingsplan zodoende vereist. Het definitieve bestemmingsplan is gereed en voldoet in kader van de goede ruimtelijke ordening Voorliggend bestemmingsplan is zowel intern als extern beoordeeld. Onder andere op de diverse omgevingsaspecten door betrokkenheid van de Omgevingsdienst regio Utrecht. Tevens is dit plan binnen de ambtelijke organisatie voorgelegd en afgestemd. De motivering als opgenomen in voorliggend bestemmingsplan achten wij dan ook voldoende voor vaststelling. Inhoudelijk verwijzen wij naar deze toelichting, hier benoemen we enkele gangbare aspecten: • Verkeer en parkeren: Qua verkeersgeneratie zal het plan geen problemen opleveren aangezien de omliggende bestaande infrastructuur voldoende capaciteit heeft. Qua parkeergelegenheid wordt binnen het plangebied niet voldaan en is afgesproken dat gemeente twee extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte zal realiseren. • Ecologie soortenbescherming: Voor dit aspect geldt dat er een ontheffing nodig is, hiertoe is een aanvraag ingediend bij de provincie. Op 20 juni jl.

een besluit tot afwijzing ontvangen waarop wij bezwaar hebben ingediend. Naar aanleiding van het bezwaar heeft er minnelijk overleg plaatsgevonden, hierin is door de provincie gesteld dat de argumenten in het bezwaarschrift als voldoende worden geacht om tot herziening van het besluit te komen. Als formaliteit is door de provincie Utrecht nog wel een onderbouwing gewenst van de diverse toevoegingen die nog worden gedaan op het gebied van Flora en Fauna, concreet waar nog te plaatsen nestkasten gaan komen te hangen. De formele herziening heeft nog niet plaatsgevonden, maar wordt op korte termijn wel verwacht. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee het verkrijgen van de ontheffing geborgd is. Daarmee is het maximale gedaan om nu door te kunnen gaan met voorliggende procedure. Met de toezegging van de provincie Utrecht en de verwachte herziening, wordt het nog niet hebben van de ontheffing niet als belemmering beschouwd en is het bestemmingsplan uitvoerbaar. • Stikstofdepositie: Gezien de recente uitspraak in dit kader is er een actuele berekening opgesteld voor zowel de bouw- als de gebruiksfase waaruit blijkt dat er geen sprake is van een significante depositie op nabij gelegen Natura 2000 gebieden. • Geluidsbelasting door wegverkeer: Er wordt voldaan aan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder op de gevel van de woningen.

Er wordt op dit punt dan ook voldaan aan een goed woon- en leefklimaat. De benodigde planologische procedure is doorlopen Voorliggend bestemmingsplan heeft de benodigde procedure doorlopen en is in voorontwerp en ontwerp ter inzage gelegd. Tevens is het bestemmingsplan in het kader van vooroverleg toegestuurd aan de verschillende vooroverlegpartners. De ingediende reacties en zienswijzen zijn verwerkt in de paragraaf maatschappelijke uitvoerbaarheid in de toelichting van het bestemmingsplan. Uiteindelijk is er één zienswijze ingediend namens de Veiligheidsregio Utrecht. Op basis hiervan is de toelichting aangepast en in de regels een bepaling opgenomen betreffende de eisen aan de ventilatievoorziening. Economische uitvoerbaarheid en exploitatieplan De economische uitvoerbaarheid voor voorliggende ontwikkeling dient gewaarborgd te zijn (i.k.v. art. 6.12 Wro). In voorliggende situatie is de gemeente eigenaar van de gronden en bebouwing. Nadat de bestemmingsplanprocedure is doorlopen wordt de grond verkocht aan de ontwikkelaar. Met deze grondopbrengsten wordt voorzien in de plankosten, de boekwaarde en de overige financiële aspecten behorende bij een dergelijk bestemmingsplan zoals eventuele planschade. Pagina 2 van 6

Deze kosten worden zodoende niet middels een anterieure overeenkomst verlegd naar de ontwikkelaar. Een vergelijkbare keuze is eerder ook gemaakt bij de herontwikkeling van de voormalige Jan van der Wijngaardschool aan de Poortdijk. In het kader van de aanbestedingsprocedure zijn de verwachte kosten en opbrengsten geraamd en is gebleken dat er voldoende dekking is. De destijds aangehouden kosten inzake de bestemmingsplanprocedure zijn vooralsnog dekkend. Daarnaast zijn er voldoende opbrengsten om eventuele planschadekosten te voorzien (het risico hierop is gering) en de benodigde parkeerplaatsen te realiseren. De economische uitvoerbaarheid is dan ook door middel van de grondopbrengsten anderszins verzekerd. Om deze reden stellen wij voor geen exploitatieplan vast te stellen.

Kanttekeningen en / of risico’s -

Na vaststelling van voorliggend bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep indienen bij de afdeling Bestuursrecht Raad van State. Gezien de ingekomen zienswijze verwachten wij niet dat hiervan gebruik zal worden gemaakt. Er kan een verzoek om planschade ingediend worden vanwege de impact van deze planologische wijziging op de waarde van onroerend goed. De eventuele kosten dienen voorzien te worden vanuit de grondopbrengsten. Wij verwachten echter niet dat er sprake zal zijn van planschade welke voor vergoeding in aanmerking komt aangezien het een bestaand gebouw betreft.

_______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De kosten voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan worden door ontwikkelaar betaald. De kosten voor de benodigde ambtelijke inzet en eventuele planschade worden vanuit de grondopbrengsten voorzien. Zie ook het kopje economische uitvoerbaarheid.

Planning Na vaststelling zal het besluit hiertoe voor een periode van zes weken ter inzage liggen en is het voor belanghebbenden mogelijk om beroep in te stellen bij de afdeling Bestuursrecht Raad van State. Inzake de ontwikkeling wordt verder gewerkt aan de voorbereiding van de in te dienen aanvraag omgevingsvergunning.

Duurzaamheid Omdat het de renovatie van een bestaand gebouw betreft gelden er beperkte duurzaamheidseisen. Toch is binnen de planvorming gekozen voor verdergaande maatregelen. Zo zal de schil (dak, vloer, gevels) geïsoleerd worden en zal er een warmtepomp toegepast worden voor de verwarming van het gebouw. Hiermee wordt voor dit gebouw waar mogelijk ingezet op de huidige verduurzamingskansen.

Participatie In het kader van participatie is de omgeving meermaals geïnformeerd via een informatiebrief en is er een klankbordgroep betrokken. Hierbij is het beeld ontstaan dat omwonenden blij zijn met de herontwikkeling en enkel de verkeerssituatie als aandachtspunt benoemd is. Dit is dan ook betrokken bij de vervolgstappen. Uit de ingediende inspraakreacties en de ingediende zienswijze blijkt dan ook geen verdere kritiek op het plan.

Communicatie Het besluit tot vaststelling zal op de wettelijk voorgeschreven wijze gepubliceerd worden. Tevens zullen de indieners van de zienswijze hiervan schriftelijk in kennis worden gesteld.

_______________________________________________________________________

Pagina 3 van 6

Pagina 4 van 6

Bijlagen

1. Bestemmingsplan ‘Mr. Abbink Spainkstraat 36’, bestaande uit: a. Toelichting b. Verbeelding c. Regels d. Bijbehorende bijlagen

Pagina 5 van 6

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 augustus 2023, zaaknummer 62987. BESLUIT: 1. De beantwoording zienswijzen als opgenomen in paragraaf 6.2.3 van de toelichting van het bestemmingsplan Mr. Abbink Spainkstraat 36 vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan ‘Mr. Abbink Spainkstraat 36’ met kenmerk: NL.IMRO.0353.MrAbbinkSpaink36-Va01 vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 28 september 2023

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij CMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 6 van 6