Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling Lage Biezen

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Zaaknummer: 12625 Programma: Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: E. Tas Onderdeel van: Informatie bij: G.A. van der Lit _______________________________________________________________________________

Onderwerp Vaststellen Nota van Uitgangspunten Lage Biezen Samenvatting De kansen voor herontwikkeling zijn opnieuw verkend. Hierbij hebben wij ons beperkt tot het grondgebied van de twee scholen aan de Lage Biezen en de fysiotherapiepraktijk Groene Biezen (optionele ontwikkeling). De gebiedsontwikkeling van Cazas Wonen aan de Jacob Marislaan is buiten beschouwing gelaten. Basis is de opdracht die de gemeenteraad in een motie op 3 februari 2022 aan het college heeft gegeven. De Nota van Uitgangspunten biedt thans ruimte voor een gebiedsontwikkeling van circa 60 woningen met een maximale bouwhoogte van drie bouwlagen (en optioneel een vijfde bouwvlak op de locatie van de fysiotherapiepraktijk). De opdracht van uw college, gebaseerd op de motie van gemeenteraad heeft geresulteerd in de voorliggende Nota van Uitgangspunten (bijlage 1).

_______________________________________________________________________ Voorstel De Nota van Uitgangspunten Lage Biezen 4 en 6 als kader vast te stellen voor een gebiedsontwikkeling met circa 60 woningen met een maximale bouwhoogte van drie bouwlagen Aanleiding voor dit voorstel Basis is de opdracht die de gemeenteraad in een motie op 3 februari 2022 aan het college heeft gegeven: 1. de nota van uitgangspunten moet zo worden vorm gegeven dat deze zowel bruikbaar is bij integrale herontwikkeling van het gebied, als bij herontwikkeling van alleen de locatie van de scholen; 2. het participatieproces met omwonenden te hervatten om te zoeken naar een invulling van de Nota van Uitgangspunten met zoveel mogelijk draagvlak voor het realiseren van maximaal 150 woningen (inclusief de 48 seniorenwoningen of vervanging daarvan) tot een maximale bouwhoogte van vier bouwlagen; 3. het vermeerderen van de sociale woningvoorraad (inclusief de bestaande dan wel de te vervangen 48 seniorenwoningen) met oog voor differentiatie in de wijk; 4. bij de randvoorwaardenkaart zich expliciet te verhouden tot de aandachtspunten die zijn ingebracht door omwonenden en te zorgen voor inpassing van de nieuwbouw die, qua keuze in woningsoort, bouwhoogte en Pagina 1 van 5

afstanden tussen de gevellijnen, rekening houdt met de (leefrichting en aard van de) omliggende bebouwing. Met deze uitgangspunten en na een gesprek met de vertegenwoordigers van de bewonersgroepen hebben wij met het stedenbouwkundig bureau Aveco De Bondt op 19 oktober 2022 het participatieproces hervat met een, goed bezocht, eerste werkatelier en gevolgd door een tweede werkatelier op 16 januari 2023. Gezamenlijk met de omwonenden en de vertegenwoordigers van de bewonersroepen zijn wij tot de conclusie gekomen dat er draagvlak bestaat voor een herontwikkeling van circa 60 woningen in vier bouwvlakken op het grondgebied van de twee voormalige scholen met een maximale bouwhoogte van drie lagen. Daarnaast hebben wij in overleg met de eigenaren, het gebied van de fysiopraktijk De Groene Biezen, als optie opgenomen in de Nota van Uitgangspunten. Op deze locatie kan optioneel eenzelfde bouwvlak worden opgenomen als op de locatie van twee voormalige scholen. _______________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Motie gemeenteraad 3 februari 2022 Wettelijk kader of beleidskader Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) Alternatieven De Nota van Uitgangspunten is een in onze ogen gebalanceerde afweging van beleid, belangen en wensen die hoofdzakelijk naar ieders tevredenheid konden worden meegenomen. Met name het aantal woningen, de hoogte van de bouwblokken en het behoud van de bestaande bomen kunnen rekenen op draagvlak bij de bewoners en de vertegenwoordigers van de bewonersgroepen.

Een alternatief waarbij de woningen van Cazas Wonen aan de Jacob Marislaan in deze herontwikkeling worden betrokken is eerder beoordeeld en kon niet rekenen op het draagvlak de bewoners en omwonenden. Cazas zal later besluiten tot renovatie of herontwikkeling na het raadplegen van de huurders/bewoners.

Argumenten Met de uitgangspunten genoemd in de motie van 3 februari 2022 en na een gesprek met de vertegenwoordigers van de bewonersgroepen hebben wij met het stedenbouwkundig bureau Aveco De Bondt op 19 oktober 2022 het participatieproces hervat met een, goed bezocht, eerste werkatelier, gevolgd door een tweede werkatelier op 16 januari 2023. Gezamenlijk met de omwonenden en de vertegenwoordigers van de bewonersroepen zijn wij tot de conclusie gekomen dat er draagvlak bestaat voor een herontwikkeling van circa 60 woningen in vier bouwvlakken op het grondgebied van de twee voormalige scholen met een maximale bouwhoogte van drie lagen. Daarnaast hebben wij in overleg met de eigenaren het gebied van de fysiotherapiepraktijk als optie opgenomen in de Nota van Uitgangspunten. Op deze locatie kan optioneel eenzelfde bouwvlak worden opgenomen als op de locatie van twee voormalige scholen.

Kanttekeningen en / of risico’s 1. De Nota van Uitgangspunten is een aanvullende stap op de formele procedures. Een vastgestelde Nota van Uitgangspunten geeft richting aan de toekomstige ontwikkeling. Een risico bij elke gebiedsontwikkeling is dat betrokkenen alsnog een ander standpunt innemen De Nota van Uitgangspunten is een extra (en dus onverplichte) stap om richting te geven aan de voorgenomen ontwikkeling en doet daardoor op geen enkele wijze afbreuk aan de invloed die betrokkenen hebben in de nog te voeren procedures in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening. Vaststelling van de Nota van Uitgangspunten leidt dan ook niet tot bijvoorbeeld planschade. 2. Een risico die een snelle herontwikkeling in de weg kan staan is het wellicht (langer) tijdelijk gebruik van een van de scholen voor de opvang van statushouders Pagina 2 van 5

_______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Aan het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten zijn geen directe financiële consequenties verbonden. Planning Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad op 11 mei 2023 zal worden door gestart met de voorbereiding van de aanbestedingsprocedure om een projectontwikkelaar te selecteren. In deze procedure zullen wij ons laten bijstaan door het Inkoopbureau Midden Nederland (IBMN). Als een projectontwikkelaar is geselecteerd en de opdracht is gegeven is tot de herontwikkeling van de locatie Lage Biezen 4 en 6 zal de projectontwikkelaar een ontwerpplan maken, waarbij omwonenden worden betrokken. Vervolgens wordt een ontwerp bestemmingsplan opgesteld met daarbij de uitvoering van alle benodigde onderzoeken. Op basis van het ontwerp bestemmingsplan en de dan afgeronde onderzoeken kan de formele planologische procedure worden opgestart met de daarbij behorende mogelijkheden voor belanghebbenden om alternatieven aan te dragen, in te spreken en/of hun zienswijzen en bezwaren kenbaar te maken. Op basis van de door initiatiefnemer op te stellen bouwplannen kan naar verwachting op zijn vroegst vanaf 2025 kan worden gestart met de bouw.

Bij de te doorlopen procedures in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening, waaronder het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning(en) bestaat de mogelijkheid tot inspraak en het instellen van beroep en bezwaar, waaronder de gang naar rechter. Dit kan invloed hebben op de planning. Duurzaamheid De wensen en eisen ten aanzien van duurzaamheid, waaronder bijvoorbeeld klimaatadaptatie zijn verwerkt in de Nota van Uitgangspunten. Bij een latere behandeling van de wijziging van het bestemmingsplan zullen de aspecten van duurzaamheid worden beoordeeld.

Participatie De Nota van Uitgangspunten is een aanvullende eerdere stap op de benodigde procedures in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening. Bij de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten zijn meerdere nieuwsbrieven rondgestuurd, twee werkateliers op 19 oktober 2022 en 16 januari 2023 gehouden. Er zijn gesprekken gevoerd met de vertegenwoordigers van de diverse bewonersgroepen die actief zijn in het plangebied en alle informatie is gedeeld via de projectenpagina op de website. De input van de werkateliers en door de gemeente ontvangen reacties hebben geleid tot een programma van circa 60 woningen met een maximale bouwhoogte van 3 lagen. De reacties zijn opgenomen in bijlage 1 behorende bij de Nota van Uitgangspunten. De meeste gemaakte reacties zijn verwerkt in de Nota van Uitgangspunten.

Pagina 3 van 5

Raad Inwoners Derden

Informeren

Raadplegen

x x

x x

Adviseren

Co-productie

Meebeslissen x

Communicatie Bij de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten zijn meerdere nieuwsbrieven rondgestuurd, twee werkateliers gehouden, gesprekken gevoerd met de vertegenwoordigers van de diverse bewonersgroepen die actief zijn in het plangebied en er is informatie gedeeld via de projectenpagina op de website.

Evaluatie De georganiseerde werkateliers in combinatie met de maquettes zijn door alle partijen als prettig ervaren. Gebleken is dat maquettes een veel duidelijker beeld geven dan tekeningen. _______________________________________________________________________ Bijlagen Bijlage 1 Nota van Uitgangspunten Lage Biezen 4 en 6

Pagina 4 van 5

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 maart 2023 , zaaknummer 12625 BESLUIT:

De Nota van Uitgangspunten Lage Biezen 4 en 6 als kader vast te stellen voor een gebiedsontwikkeling met circa 60 woningen met een maximale bouwhoogte van drie bouwlagen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 11 mei 2023

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij CMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 5 van 5