Raadsvoorstel Nota van uitgangspunten Roba Metals

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Nota van Uitgangspunten Roba Metals Zaaknummer: 1021751 Programma: Wonen en Ruimte Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: P.J. Bekker Onderdeel van: Wonen Informatie bij: F. Both en M. Groenendijk _______________________________________________________________________________

Onderwerp Nota van uitgangspunten Roba Metals. Samenvatting Met behulp van de Nota van uitgangspunten is de verwachting dat circa 560 woningen volgens kaders uit de woonvisie en woonzorgvisie kunnen worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad in IJsselstein. Het college verzoekt de raad om de Nota van uitgangspunten van het project De Oevertuinen/herontwikkeling Roba vast te stellen. Daarmee wordt een basis gelegd om de verdere planontwikkeling, de ruimtelijk-planologische vertaling en de privaatrechtelijke afspraken met Roba Metals vorm te geven. _______________________________________________________________________ Voorstel 1. De Nota van uitgangspunten Roba Metals vaststellen; 2. Het college de opdracht te geven om bij de verdere uitwerking uit te gaan van een mix tussen scenario 1 en 3 uit de tabel opzet woningen en categorieën. Aanleiding voor dit voorstel Sinds de jaren zestig van de vorige eeuw is Roba Metals op een centrale plek gevestigd in IJsselstein aan de Zomerdijk. IJsselstein is na de jaren zestig als het ware om Roba heen gegroeid. Inmiddels is het bedrijfsterrein volledig omringd door woningbouw. Al enkele jaren denkt Roba na over een nieuwe bedrijfslocatie.

Voor een terrein naast het bestaande bedrijfsterrein de Copen in Lopik vindt nu een wijziging van het bestemmingsplan plaats die ruimte biedt aan de vestiging van Roba op een bedrijfsterrein in onze buurgemeente.

Pagina 1 van 10

(lucht)Foto bestaande bedrijfsterrein Roba Metals

Voor het bedrijf en de bestaande woonomgeving is het een win-win situatie als de bedrijfsactiviteiten worden verplaatst naar een andere locatie. Op een hiervoor meer geschikt (bedrijfs)terrein kunnen de bedrijfsactiviteiten in de toekomst duurzamer worden voortgezet. Daarnaast heeft de verplaatsing een positief effect op het woon- en leefklimaat in de kern van IJsselstein en kan de huidige Roba-locatie worden herontwikkeld naar woningbouw. Op deze wijze kan een nieuwe en passende functie aan de locatie worden gegeven. De bedrijfsbebouwing in IJsselstein zal worden gesloopt en een terrein van zo’n 6 hectare wordt getransformeerd in de De Oevertuinen. De Oevertuinen draagt met nieuwbouwwoningen bij aan de woningbouwopgave in IJsselstein en zorgt voor een nieuw openbaar gebied dat de verbindingen met de IJssel verbeterd. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Het startpunt van de herontwikkeling van de Roba-locatie was de principe-uitspraak van het college dat geleid heeft tot een startovereenkomst, getekend op 30 juni 2023. Uw raad heeft op 7 maart 2024 ingestemd met het raadsvoorstel Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba terrein met hieraan toegevoegd twee amendementen waarin onderstaande bandbreedte met categorisering is opgenomen, gekoppeld aan het parkeren en het zorgen voor een kwalitatieve leefomgeving. Dit raadsbesluit en aangenomen amendementen vormen de basis van de Nota van uitgangspunten. Wettelijk kader of beleidskader Omgevingswet; Omgevingsvisie IJsselstein; Woonvisie 2019-2030; Provinciaal Programma Wonen en Werken.

Pagina 2 van 10

Alternatieven Het alternatief is om nu geen Nota van uitgangspunten vast te stellen en de plannen door de Roba verder te laten uitwerken naar een stedenbouwkundig plan. Dit is echter geen realistisch alternatief. Alle betrokken partijen hebben behoefte aan heldere kaders voor ontwikkeling gelet op de interne besluitvorming binnen Roba en de voortgang van het proces voor de hervestigingslocatie in Lopik. Daarnaast is in het richtinggevende raadsbesluit van 7 maart 2024 aangegeven, dat een Nota van uitgangspunten opgesteld moet worden, waar het raadsbesluit in wordt verwerkt. Argumenten Een Nota van uitgangspunten biedt duidelijkheid aan de initiatiefnemer binnen welke kaders de plannen verder kunnen worden uitgewerkt. Met deze mijlpaal ontstaat er een ruimtelijk kader waarbinnen Roba een stedenbouwkundig plan kan opstellen en waarna ook werk kan worden gemaakt van de juridisch-planologische vertaling. Ook voor de omgeving ontstaat er duidelijkheid wat er komt en onder welke uitgangspunten dit in de toekomst gerealiseerd zou kunnen worden. Voor Roba als eigenaar en Koninklijke Heijmans B.V. (hierna: Heijmans) als beoogde ontwikkelaar geeft de Nota van uitgangspunten houvast om onderling nadere afspraken te maken waarmee een daadwerkelijke realisatie van de ontwikkeling in zicht komt. De Nota van uitgangspunten wordt door hen als een belangrijke stap gezien.

Hieronder worden de belangrijkste elementen uit de Nota van uitgangspunten toegelicht. Context en vertrekpunt De basis voor deze Nota van uitgangspunten Roba Metals is de richtinggevende raadsvergadering van 7 maart 2024. Er is een gezamenlijke verkenning van metaalconstructiebedrijf Roba Metals, haar partner Heijmans B.V. en de gemeente uitgevoerd naar toekomstige woningbouw op de bedrijfslocatie aan de Zomerdijk. Er zijn enkele scenario’s opgesteld waarbij de woningbouwcategorieën zijn gekoppeld aan het ruimtegebruik voor zowel het autoparkeren als de kwalitatieve leefomgeving. De gemeenteraad heeft op 7 maart 2024 ingestemd het raadsvoorstel Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba-terrein met hieraan toegevoegd twee amendementen. Door uw raad is onder andere meegegeven te streven naar 40 % van de woningen in de zogenaamde categorie middelduur. Dit scenario is daarom toegevoegd aan de bandbreedte. Daarnaast is een amendement aangenomen dat vooral ingaat op uitgangspunten voor het parkeren. Het raadsbesluit leidt tot het volgende kader voor de Nota van uitgangspunten en de verdere ontwikkeling van dit plan tot een stedenbouwkundig plan en later de benodigde wijziging van het Omgevingsplan.

Pagina 3 van 10

scenario

Mobiliteitsconcept Hybride

Sociaal

Middelduur

Vrije sector

Ambities

1

Aantal woningen 560

30%

31%

39%

2

560

HUB

28%

22%

50%

3

545

Hybride

20%

40%

40%

4

500

Hybride

30%

17%

53%

Ruimtelijk: + Natuur: + Samenleving: ++ Ruimtelijk: ++ Natuur: ++ Samenleving: + Ruimtelijk: + Natuur: + Samenleving: ++ Ruimtelijk: + Natuur: + Samenleving: ++

Tabel opzet woningen en woningcategorieën

De bandbreedte met woningen is kaderstellend in de Nota van uitgangspunten voor De Oevertuinen. In deze nota worden ook op diverse thema’s uitspraken gedaan die bindend zijn voor de verdere uitwerking van de plannen. Effect woningbouwopgave In de Woonvisie 2019-2030 is de woningbouwopgave van de gemeente gedefinieerd. De vastgestelde bandbreedtes voor de woningbouwcategorieën hebben effect op de totale woningbouwopgave. De grootste effecten zijn voor het sociale segment bij de variant met 545 woningen. Hiermee worden 54 woningen minder gerealiseerd dan nodig is om de 30% te behalen. Bij de middencategorie ontstaat het grootste verschil in de variant met 500 woningen en hybride parkeren. Het gaat dan om 115 woningen die nodig zijn om de in de Woonvisie beoogde 40% te behalen. Voor verschillende projecten is in deze fase nog niet duidelijk welke woningverdeling wordt toegepast. Binnen deze projecten is het mogelijk om ruimte te vinden waarmee de sociale huurwoningen of de middeldure woningen gecompenseerd worden. Het doorrekenen van een financieel verschil is op dit schaalniveau niet mogelijk. Voor sociale woningen is vooral de woningcorporatie aan zet om voldoende locaties te vinden om het beoogde aantal woningen te halen. Hierover vinden regelmatig gesprekken plaats, waarbij nieuwe kansen ook worden besproken. Voor het middensegment is de markt leidend.

Een project als Hitteschild 2-4 laat zien dat ook hier kansen benut kunnen worden binnen kleinschalige projecten. De verwachting is dat ook voor grotere projecten dergelijke kansen benut kunnen worden waarmee compensatie mogelijk wordt. Daarbij is het goed om op te merken, dat het financieel gezien gemakkelijker is om relatief meer middeldure woningen toe te voegen aan een project dan sociale huurwoningen. Uw raad kan hierbij nog sturen op een ontwikkeling als bijvoorbeeld ‘Lage Biezen’. De consequentie van meer sociale huurwoningen in een ontwikkelprogramma is dat dit resulteert in een lagere grondopbrengst. In een volgende Woningbouwrapportage willen we dit inzichtelijk maken. Wonen Doel is om woningen te bouwen waar IJsselsteiners willen wonen. Om de buurt in de toekomst leefbaar te houden, komt er een verscheidenheid aan woningcategorieën en typologieën. Door rekening te houden met de woonwensen van de primaire doelgroepen Pagina 4 van 10

uit het woononderzoek wordt het beste voldaan aan het doel. Een goede mix van woningen in de buurt zorgt voor meer sociale samenhang en ook voor een buurt die veranderingen gemakkelijker kan opvangen. Daarmee is een goed uitgangspunt neergezet voor een verdere uitwerking van het plan. In de vervolgfase zullen we nader onderzoeken hoe we binnen de bandbreedte tot een haalbaar plan komen die past binnen de bovengenoemde bandbreedtes en resulteert in een kwalitatieve leefomgeving voor deze nieuwe buurt in IJsselstein. Een belangrijk onderdeel hiervan wordt de zoektocht naar subsidiemogelijkheden om de betaalbare segmenten en dan met name het aandeel middensegment, te verhogen zodat deze de verdeling uit de Woonvisie 2019-2030 zo dicht mogelijk benaderen. Stedenbouwkundige opzet Door het parkeren te centreren aan de rand van het gebied, ontstaat ruimte voor woningen en een openbare ruimte waar de auto niet centraal staat. De basis van De Oevertuinen wordt gevormd door een afwisseling van bouwblokken rond binnentuinen en groene dwarsverbindingen tussen de Hollandsche IJssel (oeverpark) en de Zomerdijk. Bij de inrichting van de openbare ruimte staan verblijf, voetganger en fietser centraal. Zo ontstaat een bijzonder prettig woonmilieu waarin voetgangers en spelende kinderen veilig zijn.

Deze opzet leidt ook tot een klimaatadaptieve omgeving conform de gemeentelijke visie op klimaatadaptatie, met ruimte voor wateropvang in de groene dwarsverbindingen en binnentuinen. Ook het park langs het water en de centrale scheg, met elk afzonderlijk een omvang vergelijkbaar met De Boomgaard, dragen hier sterk aan bij. Bij een verder uitwerking is het van belang om de kansen die het plan biedt te benutten om de mate van verharding in de openbare ruimte zo ver mogelijk te beperken. Een groene, representatieve voorruimte aan de zijde van de Zomerdijk maakt ook onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur. Dit krijgt in het plan vorm door het handhaven en waar nodig aanvullen van de boomstructuur langs de weg en het verbinden van deze groene dwarsstraten met de Zomerdijk. De maximale bouwhoogten variëren van 3 tot 11 bouwlagen en zijn zo gekozen, dat wordt aangesloten bij de directe omgeving en op geschikte plekken hoogteaccenten komen. Door de stedenbouwkundige opzet van het plan ontstaat een woongebied waar leefkwaliteit voorop staat.

Pagina 5 van 10

Figuur stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart.

Pagina 6 van 10

Verkeer en parkeren Technisch kan de Zomerdijk de verwachte toename van het autoverkeer aan. Uit het eerder uitgevoerde knelpuntenonderzoek blijkt, dat de Utrechtseweg wel volloopt in de spits omdat de verkeersafwikkeling over de N210 naar Nieuwegein en met name de A2 niet gemakkelijk verloopt. Op basis van het knelpuntenonderzoek wordt tussen 2027 en 2030 onderzocht of de kruispunten Europalaan/Beneluxweg/Utrechtseweg en Utrechtseweg/Oranje Nassaulaan/Zomerdijk verder geoptimaliseerd kunnen worden om de doorstroming te bevorderen. Tegelijk is geconstateerd dat in de spits de verkeersafwikkeling last blijft ondervinden van de aansluiting op de N210. Het kruispunt met de N210 is al vaker aangepast en kan niet meer geoptimaliseerd worden. Vanwege het belang van woningbouw is de congestie in de spits acceptabel. Er is onderzoek gedaan naar parkeren. Uitgangspunt in deze Nota is het STOMP-principe (stappen, trappen, OV, Mobility-as-a-service (Hub en deelauto) en privé auto. Op basis van dit principe zijn verschillende rekenmethoden denkbaar. Belangrijk uitgangspunt voor het parkeren is de concentratie langs de randen van het gebied om daarmee de leefbaarheid van het woongebied te vergroten. Daarnaast wordt hiermee een bewuste keuze voor een alternatief voor de auto gestimuleerd en zorgt de wandeling naar de auto voor meer interactie tussen bewoners.

Uit de bandbreedtes en randvoorwaarden voor parkeren die zijn opgenomen in de Nota van uitgangspunten volgt, dat een haalbaar plan gemaakt kan worden. In de vervolgfase zal nader onderzoek plaatsvinden om de parkeerbehoefte verder te bepalen op basis waarvan een haalbaar plan gerealiseerd kan worden. Bij dit vervolgonderzoek willen we ook de pilot ‘Goed op Weg’ betrekken. Naar verwachting kan dit onderzoek eind 2024 of begin volgend jaar worden uitgevoerd. Samengevat zijn de belangrijkste vervolgonderzoeken die uitgevoerd worden: - Onderzoek naar eigenaarschap en gebruik hubs en maaiveld parkeren; - Opstellen VO stedenbouwkundig plan; - Onderzoek naar gewenste uitgangspunten voor het vaststellen van de parkeernorm conform het dan geldende parkeerbeleid. Kanttekeningen en / of risico’s De Nota van uitgangspunten is besproken met de direct omwonenden, Op basis van die gesprekken en het document, identificeren we de volgende risico’s. Weerstand van bewoners tegen het toevoegen van woningen en extra verkeersbewegingen. Er is zeer waarschijnlijk een mate van bodemverontreiniging aanwezig, die nader onderzocht moet worden (nader afgeperkt en kwantificeren). Dit is nodig want op basis van het huidige bodemonderzoek mag er geen woonbestemming gelegd worden.

Eventuele saneringskosten en daarbij horende (financiële) risico’s zijn bij Roba en Heijmans in beeld en meegewogen in de haalbaarheid van het totale plan. ____________________________________________________________ Uitvoering Roba en Heijmans blijven verantwoordelijk voor de vervolgstappen in het ontwikkelproces. Door de recente verkoop onder voorwaarden zal Heijmans voor de vervolgstappen de initiatiefnemer zijn. Tussen gemeente en initiatiefnemer dienen er afspraken te worden gemaakt over de kosten en de grondverkoop door de gemeente. De gemeente is straks na een positief besluit verantwoordelijk voor de planologische procedure, waarbij de Pagina 7 van 10

initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uitvoert en de onderbouwing aanlevert. De uitvoering van het project zal naar alle waarschijnlijkheid gefaseerd plaatsvinden. De verantwoordelijkheid voor de bouw van de diverse woningen en inrichting van het gebied zal komen te liggen bij de initiatiefnemer, waarna onderdelen van het toekomstig openbaar gebied weer aan de gemeente worden teruggeleverd. Bij de nog op te stellen overeenkomst betrekken we als gemeente ook afspraken over gronden die benodigd zijn voor de ontwikkeling en de ontsluiting, met (langzame) verkeersverbindingen voor deze ontwikkellocatie. Hierover dienen nog nadere afspraken te worden gemaakt. Kosten De kosten van de gemeente zijn gedekt door een gesloten startovereenkomst. De kosten voor de vervolgfasen van het project worden via een te sluiten anterieure overeenkomst verhaald. In een dergelijke anterieure overeenkomst worden ook afspraken gemaakt over de bijdrage(n) aan de kosten van de initiatiefnemer aan aanpassingen en werkzaamheden aan de bestaande wegenstructuur en openbare ruimte die de gemeente moet maken, zodat deze ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Planning De beoogde planning van de initiatiefnemer is als volgt: 

      

tweede helft 2024: Opstellen Stedenbouwkundig Plan: Omwonenden en woningzoekenden worden hierbij ook weer betrokken. Daarnaast wordt de raad meegenomen in het concept Stedenbouwkundig Plan; eind 2024: college stelt Stedenbouwkundig Plan vast; eind 2024/begin 2025: anterieure overeenkomst Roba en Gemeente; begin 2025: start planologische procedure/ omgevingsplan: Omwonenden en woningzoekenden worden hier opnieuw bij betrokken; medio 2026 besluitvorming wijziging Omgevingsplan Roba locatie; medio 2026 gefaseerde verhuizing van Roba naar Lopik; medio 2027 gefaseerde start bouw van de eerste woningen; medio 2031 verwachting oplevering laatste woningen.

Duurzaamheid Onderdelen van deze ontwikkeling hebben een circulair uitgangspunt. Zo wordt gestreefd om de centrale parkscheg deels te baseren op de voormalige bedrijfsbebouwing en materialen hiervan te gebruiken. De energievoorziening voor de woningen wordt aardgasvrij en ook realiseert dit initiatief energieneutrale woningen. Verder wordt bij de uitwerking van het plan nog onderzoek gedaan naar meer vergroening door bijvoorbeeld het toepassen van groene daken. Participatie Bij het tot stand komen van een Nota van uitgangspunten is het betrekken van inwoners en stakeholders belangrijk. Daarom hebben Roba en Heijmans twee inloopavonden georganiseerd. Op deze avonden zijn standpunten en meningen opgehaald over de ontwikkeling. Naast direct omwonenden zijn er ook veel woningzoekenden op de bijeenkomsten afgekomen. Veel participanten hebben belangstelling getoond in de woningen. Een verslag van de inloopavonden is als bijlage toegevoegd bij de Nota van

Pagina 8 van 10

uitgangspunten. Participatie zal door de initiatiefnemer in de volgende fasen worden vervolgd, bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan en het omgevingsplan. Communicatie Het besluit over de Nota van uitgangspunten wordt meegedeeld op de projectwebsite van de gemeente en bekendgemaakt aan Roba en Heijmans. Daarnaast wordt een persbericht opgesteld. Evaluatie Niet van toepassing. _______________________________________________________________________ Bijlagen

-

Nota van Uitgangspunten Roba Metals (De Oevertuinen); Participatierapport; Parkeren en verkeer Roba-terrein; Marktanalyse De Oevertuinen.

Pagina 9 van 10

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 mei 2024, zaaknummer 1021751 BESLUIT: 1. de Nota van uitgangspunten Roba Metals vast te stellen; 2. het college de opdracht te geven om bij de verdere uitwerking uit te gaan van een mix tussen scenario 1 en 3 uit de tabel opzet woningen en categorieën.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 13 juni 2024.

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 10 van 10