Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten Lagebiezen

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: @ Zaaknummer: 1169915 Programma: Ruimte Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: K. Geldof Onderdeel van: Bestuur en organisatie Informatie bij: M. Poley _______________________________________________________________________________

Onderwerp Vaststelling Nota van Uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling “Lagebiezen/Jacob Marislaan e.o.” Samenvatting Voortvloeiend uit de Woonvisie wordt gewerkt aan meer nieuwe woningen in IJsselstein. De scholen aan de Lagebiezen zijn met de oplevering van De Minstreel aan de Touwlaan leeggekomen. De kansen voor herontwikkeling zijn verkend waaronder de afstemming met andere eigenaren in de omgeving. Provides heeft het initiatief genomen om te komen tot een gebiedsontwikkeling van het gebied inclusief haar eigen bezit aan de Jacob Marislaan en heeft daartoe de gemeente per brief verzocht de scholen aan haar te verkopen.. De gebiedsontwikkeling biedt ruimte voor 100 tot 150 extra woningen in het gebied met in totaal minimaal 90 nieuwe sociale huurwoningen. Het college heeft in augustus 2021 besloten positief tegenover het verzoek van Provides te staan en heeft vervolgens opdracht gegeven om vooruitlopend op de planuitwerking en de benodigde wijziging van het bestemmingsplan als extra stap een Nota van Uitgangspunten op te stellen. Een Nota van Uitgangspunten geeft richting aan de ontwikkeling van het gebied. De voorliggende Nota van Uitgangspunten is mede tot stand gekomen door meerdere bijeenkomsten met bewoners en omwonenden. Niet alle op- en aanmerkingen zijn of konden worden overgenomen in de voorliggende Nota van Uitgangspunten.

De verzamelde op- en aanmerkingen zijn gebundeld als bijlage bij dit raadsvoorstel. Voorstel De Nota van Uitgangspunten ‘Lagebiezen 4-6 en de Jacob Marislaan’ als kader vast te stellen voor een gebiedsontwikkeling met sloop/nieuwbouw ten behoeve van de realisatie in het gebied van 150-200 nieuwbouwwoningen, waarvan minimaal 90 woningen in het sociale huursegment. Aanleiding voor dit voorstel Op 4 juli 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Gemeente IJsselstein 2019 – 2030 vastgesteld. In de Woonvisie is de ambitie neergelegd voor het toevoegen van 2.500 woningen aan de toenmalige woningvoorraad. In juli 2021 heeft Provides het College verzocht de inmiddels vrijgekomen scholen aan haar te verkopen ten behoeve van een gebiedsontwikkeling. De gebiedsontwikkeling door Provides draagt niet alleen bij aan de kans op het vergroten van het aantal nieuwbouw woningen in IJsselstein maar ook aan het aantal sociale huurwoningen in onze stad. _______________________________________________________________________________ Pagina 1 van 6

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Op 31 augustus 2021 heeft het College besloten positief tegenover het verzoek tot verkoop van de scholen aan Provides te staan. Ook heeft het College toen besloten opdracht te geven voor het laten opstellen van een Nota van Uitgangspunten ten behoeve van een mogelijke gebiedsontwikkeling en burgerparticipatie en deze Nota van Uitgangspunten voor vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. Hierover is de gemeenteraad per brief geïnformeerd). Met dit voorstel wordt invulling gegeven aan de opdracht van het College. Wettelijk kader of beleidskader Wet Ruimtelijke Ordening, het wettelijke kader voor de procedures die nodig zijn om te komen tot nieuwbouw van woningen. Woonvisie Gemeente IJsselstein 2019 – 2030 met de ambitie met nieuwe woningen ook binnen bestaand stedelijk gebied. Alternatieven De Nota van Uitgangspunten is een in onze ogen gebalanceerde afweging van beleid, belangen en wensen, waarbij niet alles naar ieders tevredenheid is of kon worden mee- of overgenomen. Een meer procedureel alternatief is het niet vaststellen van een Nota van Uitgangspunten. In dat geval is het reageren op initiatieven van derden (in dit geval Provides) vanuit bestaand beleid en komt de gemeenteraad pas later aan zet.

Het bestaand beleid kent geen specifieke uitgangspunten voor het gebied en feitelijk stelt de gemeenteraad het kader dan pas vast bij het vaststellen van het bestemmingsplan. Meer inhoudelijke alternatieven zijn: 1. het terugbrengen van het plangebied tot uitsluitend de locaties van de vrijgekomen scholen. Hierdoor blijft de structuur van het gebied hetzelfde en kan beperkt geherstructureerd en geoptimaliseerd worden. Verder vervalt door loskoppeling het aanbod van Provides en is onduidelijk of zij haar bestaande bezit binnen afzienbare tijd zal betrekken in een door de gemeente gewenste ontwikkeling. In eerdere verkenningen is uitgegaan van (een toename) met maximaal 50 woningen op alleen de locaties van de scholen. Het voorstel van Provides gaat uit van een toename van het aantal woningen met maximaal 150 naar in in totaal maximaal 200 woningen. Het voorstel van Provides gaat binnen het genoemde aantal woningen uit van circa 100 sociale huurwoningen, een toename van het aantal sociale woningen met 50. Het voorstel van Provides sluit aan bij de ambitie uit de Woonvisie tot meer woningen. 2. het significant verlagen van de bebouwingsmogelijkheden en daarmee het aantal woningen. Door significante verlaging vervalt het aanbod van Provides om ook haar bezit te betrekken in een gewenste ontwikkeling.

Voorwaarde voor Provides is het financieel sluitend kunnen verhogen van het aantal sociale woningen naar in totaal ca 100, mede door het ook realiseren van woningen in de vrije sector. De toevoeging van meer nieuwe woningen waaronder meer sociale huurwoningen past binnen de Woonvisie.

Argumenten Het opstellen van de diverse plannen en het doorlopen van procedures ten behoeve van een gebiedsontwikkeling is arbeidsintensief, tijdrovend en kostbaar. In het kader van zorgvuldig omgaan met schaarse eigen middelen en middelen van derden is het wenselijk om deze processen vooraf te kaderen om de kans op succesvolle afronding zo groot mogelijk te maken. Het college heeft daarom opdracht gegeven tot het opstellen van een Pagina 2 van 6

Nota van Uitgangspunten. Deze Nota van Uitgangspunten is inmiddels opgesteld. In deze Nota van Uitgangspunten heeft op basis een beleidsmatige, stedenbouwkundige en programmatische inventarisatie en verkenning, regelmatige afstemming met de initiatiefnemer Provides, twee bijeenkomsten met bewoners en omwonenden een vertaalslag plaatsgevonden naar de voorgestelde gemeentelijke uitgangspunten voor de verdere gebiedsontwikkeling. Dit betreft onder andere uitgangspunten voor de bouwvolumes, de toekomstige ontsluiting, het parkeren en de groenstructuur. Door vaststelling van de Nota van Uitgangspunten gemeenteraad worden de uitgangspunten maximaal kracht meegegeven. Uitwerking conform de Nota van Uitgangspunten getuigt van in het verdere proces van consistentie. Op geen enkele wijze beperkt het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten de (wettelijke) mogelijkheden van bewoners, omwonenden en overige belanghebbenden in de later te voeren procedures in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening, waaronder de wijziging van het bestemmingsplan. Kanttekeningen en / of risico’s De Nota van Uitgangspunten is een aanvullende stap op de formele procedures. Een vastgestelde Nota van Uitgangspunten geeft richting aan de toekomstige ontwikkeling.

Een risico bij elke gebiedsontwikkeling is dat betrokkenen zich onvoldoende gehoord vinden in het proces en/of niet tevreden zijn met de richting van de voorgestelde ontwikkeling. Bij deze gebiedsontwikkeling hebben verschillende bewonersgroepen inmiddels opgeroepen tot uitstel danwel afstel. De oproep is opgenomen in de bundeling van verslagen en door de gemeente ontvangen reacties als bijlage bij het raadsvoorstel (bijlage 1.2). De Nota van Uitgangspunten is een extra (en dus onverplichte) stap om richting te geven aan de voorgenomen ontwikkeling en doet daardoor op geen enkele wijze afbreuk aan de invloed die betrokkenen hebben in de nog te voeren procedures in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening. Vaststelling van de Nota van Uitgangspunten leidt dan ook niet tot bijvoorbeeld planschade. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Aan het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten zitten geen directe financiële consequenties. Over de financiële consequenties van de verkoop van de scholen, de wijziging van het bestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en de totstandkoming van het toekomstig openbaar gebied wordt later separaat besloten waarbij de mogelijke juridische risico’s zullen worden meegewogen. .

Planning Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad zal door initiatiefnemer gestart worden met het opstellen van een plan en een daarop gebaseerd ontwerp bestemmingsplan met daarbij de uitvoering van alle benodigde onderzoeken. Dit zijn onder andere de onderzoeken naar parkeren, mobiliteit en flora en fauna. Op basis van het ontwerp bestemmingsplan en de dan afgerond onderzoeken kan de formele planologische procedure richting eind 2022 worden opgestart met de daarbij behorende mogelijkheden voor belanghebbenden om alternatieven aan te dragen, in te spreken en/of hun zienswijzen en bezwaren kenbaar te maken. . Op basis van door initiatiefnemer op te stellen bouwplannen kan naar verwachting op zijn vroegst eind 2023 of meer waarschijnlijk vanaf 2024 begonnen worden met de bouw van de eerste fase. Bij de te doorlopen procedures in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening, waaronder het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning(en) bestaat de mogelijkheid tot Pagina 3 van 6

inspraak en het instellen van beroep en bezwaar, waaronder de gang naar rechter. Dit kan invloed hebben op de planning. Duurzaamheid De gebiedsontwikkeling zal een bijdrage moeten leveren aan een duurzame gemeente IJsselstein. De nieuwbouw zal energiezuiniger zijn dan de bestaande bebouwing in het gebied. De wensen en eisen, ten aanzien van duurzaamheid, waaronder bijv. ook klimaatadaptie, is verwerkt in de Nota van Uitgangspunten. Bij een latere behandeling van de wijziging van het bestemmingsplan zullen de toezeggingen over en de ambitie van de gebiedsontwikkeling ten aanzien van duurzaamheid worden gewogen. Participatie De bewoners van het gebied en de directe omwonenden van het gebied zijn door middels van nieuwsbrieven en de pagina van het project op de website van de gemeente geïnformeerd over de gebiedsontwikkeling en uitgenodigd voor de bijeenkomsten. Tijdens de bijeenkomsten is toelichting gegeven over de voortgang van de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten en is aan de hand van thema’s met hen het gesprek aan gegaan. Daarbij zijn vragen van de aanwezigen beantwoord. Van de bijeenkomsten zijn verslagen gemaakt die gepubliceerd zijn op de pagina van het project. Aanvullend is de mogelijkheid geboden om ook los van de bijeenkomsten te reageren naar de gemeente. De input, vragen en reacties zijn meegenomen bij de uitwerking van de Nota van Uitgangspunten.

Dit kan gekwalificeerd worden als Raadplegen. Het initiatief van Provides voor een gebiedsontwikkeling is de directe aanleiding voor het opstellen van de Nota van Uitgangspunten. Tijdens meerdere overleggen heeft Provides de gemeente kunnen adviseren over de mogelijke consequenties, waaronder de haalbaarheid, van mogelijke uitgangspunten. Niet alle wensen van Provides zijn overgenomen. De Nota van Uitgangspunten is volledig in opdracht van de gemeente opgesteld en wordt uitsluitend ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. De positie van Provides kan gekwalificeerd worden als Adviserend. Informeren Raad Bewoners Omwonden Provides Derden

Raadplegen

Adviseren

Coproductie

Meebeslissen X

X(1) X(1) X(1)

X X X

X(1) Vanaf het indienen van dit raadsvoorstel eind 2021 met als bijlage de voorliggende Nota van Uitgangspunten konden geen wijzigingen meer aan de Nota van Uitgangspunten worden doorgevoerd. Vanaf dat moment betreft het daarmee uitsluitend nog het informeren van de betrokkenen. De nadien ontvangen reacties worden dus niet meer verwerkt en zullen worden aangeboden aan de Griffie. Het staat de betrokkenen als vanzelfsprekend vrij direct de gemeenteraad te benaderen en bijvoorbeeld in te spreken bij de raadscommissie. Communicatie Bij het opstellen van de Nota van Uitgangspunten is vanaf de zomer 2021 actief gecommuniceerd via de pagina van het project op de website van de gemeente en via nieuwsbrieven aan bewoners en directe omwonenden. Aanvullend zijn verschillende gesprekken gevoerd met belanghebbenden. Aanvullend zijn in januari 2022 de bewoners en direct omwonenden geïnformeerd met een informatiekrant met toelichting op de voorliggende Nota van Uitgangspunten en is op 13 januari 2022 een online bijeenkomst gehouden waarin gericht vragen beantwoord zijn over of en hoe eerdere reacties in de Nota van Uitgangspunten zijn verwerkt. Pagina 4 van 6

Bij deze gebiedsontwikkeling hebben de verschillende bewonersgroepen inmiddels opgeroepen tot uitstel danwel afstel. De oproep is opgenomen in de bundeling van verslagen en door de gemeente ontvangen reacties als bijlage bij het raadsvoorstel (bijlage 1.2), Evaluatie Door een deel van de bewoners en de omwonenden is aangegeven dat zij onaangenaam verrast zijn door de ideeën voor de grotere gebiedsontwikkeling en de richting van de uitgangspunten. Het betreft onder andere bewoners van de Jacob Marislaan. De berichtgeving sloot niet aan bij hun verwachtingen. Verschil van inzicht over hoe, wanneer en met wie te communiceren over de planvorming door de initiatiefnemer en de afstemming daarover met de ambtelijke organisatie en gevoelde wijzigingen in richting van gemeentelijke uitgangspunten is niet altijd te voorkomen. _______________________________________________________________________ Bijlagen

• •

Bijlage 1.1 Nota van Uitgangspunten Bijlage 1.2 Bundeling Verslagen en door gemeente ontvangen reacties.

Pagina 5 van 6

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 december 2021, zaaknummer 1169915

BESLUIT: De Nota van Uitgangspunten ‘Lagebiezen 4-6 en de Jacob Marislaan’ als kader vast te stellen voor een gebiedsontwikkeling met sloop/nieuwbouw ten behoeve van de realisatie in het gebied van 150-200 nieuwbouwwoningen, waarvan minimaal 90 woningen in het sociale huursegment.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op donderdag 3 februari 2022.

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 6 van 6