Raadsvoorstel Keuze variant Paardenveld Noord

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Keuze variant Paardenveld Noord Zaaknummer: 252506 Programma: Wonen Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: Edwin Tas Onderdeel van: Wonen en Ruimte Informatie bij: Hailey Veldhuizen _______________________________________________________________________________ Onderwerp Keuze variant Paardenveld Noord Samenvatting Parkeren op maaiveldniveau of in een mobiliteitshub en de kosten die daarmee gepaard gaan, bepaalt in hoge mate een gezonde exploitatie van de toekomstige woningbouwlocatie Paardenveld Noord. Het college deelt zijn afwegingen in de keuze tussen beide opties en adviseert de raad om de variant vast te stellen waarbij bewoners en bezoekers parkeren op maaiveldniveau en deze variant als basis te gebruiken voor de verdere uitwerking. _______________________________________________________________________ Voorstel De uitgewerkte variant met maaiveld parkeren als basis voor het opstellen van het ontwikkelingsplan voor deelgebied B vast te stellen. Aanleiding voor dit voorstel Om te bepalen hoe de ontwikkeling van Paardenveld Noord verder vorm kan krijgen, is er een richting gevend besluit nodig van de raad.

_______________________________________________________________________________ Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Zaak 938282 (Mozard): Vaststelling Visie Paardenveld Noord Zaak 47213: Opdracht Paardenveld Noord Zaak 114118: Massastudie en kredietaanvraag Zaak 122530: Vestigen voorkeursrecht gronden Paardenveld Noord Zaak 163946: Sbk model en expl. model mobiliteitshub (van agenda gehaald) Zaak 188105: Planning project Paardenveld Noord (rib) Zaak 239880: Update Project Paardenveld Noord (rib) Wettelijk kader of beleidskader Omgevingswet Alternatieven Het alternatief is om te besluiten dat de variant met mobiliteitshub, waarbij de gemeente regie houdt op de exploitatie, de basis is voor het opstellen van het ontwikkelingsplan voor deelgebied B.

Pagina 1 van 9

Argumenten Op 20 mei 2021 heeft de gemeenteraad de visie Paardenveld Noord (zaak 938282) vastgesteld. De visie gaat uit van het campus principe, waarbij een autoluwe wijk ruimte geeft aan een aangenaam leefklimaat. Om dit te realiseren gaat de visie uit van parkeren in een mobiliteitshub. In het raadsvoorstel voor de vaststelling van de visie is aangegeven dat de volgende stap een verdere uitwerking van de visie is. Daarbij is gesteld dat de visie niet in beton gegoten is. Deze dient als basis voor het vervolg. Het geeft een beeld op hoofdlijnen en is richtinggevend. Bij de uitwerking kunnen veranderingen optreden. Vanaf zomer 2022 is er gewerkt aan de concretisering van de visie. Het plangebied van Paardenveld Noord is opgeknipt in drie deelgebieden, te weten A, B en C. De gemeente heeft 94% van deelgebied B in bezit en richt zich daarom op dit gebied. Deelgebied A en C zijn in handen van particulieren. De ontwikkeling hiervan wordt aan de partijen overgelaten.

Figuur 1: Kaart plangebied - Deelgebied B valt binnen de rode contour (kaart visie Paardenveld Noord 2021)

De visie beschrijft zeven kernkwaliteiten, als basis voor verdere uitwerking: 1. Behoud cultuurerf 2. Ecopark als ruimtelijk hart 3. Mobiliteitshub 4. Campuslandschap en smartgrid vormen het integraal stadslandschap 5. Stadslandschap ligt ten grondslag aan verblijven en langzaam verkeer 6. Groenblauwe ruggengraat als raamwerk 7. Aanhaken op bestaande hoogwaardige OV-netwerken Na vaststelling van de visie is gewerkt aan de uitwerking ervan en zijn vervolgstappen gezet. Over de historie en de werking van een mobiliteitshub is te lezen in de Notitie Paardenveld Noord 052025 (bijlage 1). Het voorstel dat nu voorligt gaat over twee uitgewerkte varianten voor parkeren. 1. Maaiveld parkeren (bijlage 2 en 3 (geheim)) 2. Mobiliteitshub (bijlage 4, 5 (geheim) en 6 (geheim)). Bij deze varianten is het grondgebied van de Baden Powellweg 4, waar nu een sportschool is gevestigd, niet meegenomen in de planvorming. De grondeigenaar heeft de ruimte gekregen om hiervoor zelf met een initiatief te komen. Hoe de twee varianten tot stand zijn gekomen en de nadere onderbouwing hiervan, is terug te lezen in hoofdstuk 1 van de Notitie Paardenveld Noord 05-2025 (bijlage 1). Pagina 2 van 9

De varianten naast elkaar Onderstaand zijn de twee varianten kwalitatief naast elkaar gezet. Variant maaiveld parkeren Aantal

%

Variant mobiliteitshub

Aantal

%

79

31%

89

35%

Sociaal

Sociaal App. huur (70 m²)

87

App. huur (66 m²)

40%

Betaalbaar

Betaalbaar App. koop (76 m²)

57

App. koop (75 m²)

26%

Vrije sector (koop)

Vrije sector (koop) App. midden (108 m²)

22

App. dure koop (142 m²)

4

Stadswoningen (169 m²)

47

Totaal

217

34% 100%

App. midden (80 m²)

12

App. midden (107 m²)

10

App. dure koop (138 m²)

12

Stadswoningen (162 m²)

55

Totaal

257

34%

100%

Uitgewerkte variant Maaiveld parkeren

Uitgewerkte variant Mobiliteitshub

217 Campus model Gedeeltelijk autoluw (deelgebied B) Nee 66,4% betaalbaar, 33,6 % duur Positief resultaat

257 Campus Model Autoluw (deelgebied B) Ja 65,3% betaalbaar, 34,7% duur Neutraal resultaat

✓ ✓ X ✓

✓ ✓ ✓ ✓

✓ ✓ ✓

✓ ✓ ✓

54 woningen per hectare 21,5% (deelgebied B) 32,3% (deelgebied B) 13,3% (deelgebied B) 32,9% (deelgebied B)

64 woningen per hectare 30,5% (deelgebied B) 27,8% (deelgebied B) 13,9% (deelgebied B) 27,8% (deelgebied B)

Basisgegevens Aantal woningen (deelgebied B) Soort wijk Autoluwe woonwijk Nieuwe vormen van mobiliteit en parkeren Verdeling woonprogramma Markconforme Gebiedsexploitatie Zeven kernkwaliteiten visie Paardenveld Noord Behoud cultuurerf Ecopark als ruimtelijk hart Mobiliteitshub Campuslandschap en smartgrid vormen het integraal stadslandschap Stadslandschap ligt ten grondslag aan verblijven en langzaam verkeer Groenblauwe ruggengraat als raamwerk Aanhaken op bestaande hoogwaardige OV-netwerken Kwaliteit leefomgeving buitenruimte Bouwdichtheid Kavels (uitgeefbaar) Groen (natuur) Blauw (water) Grijs (verharding) Financieel

Pagina 3 van 9

Financieel resultaat op eindwaarde d.d. 31-12-2031

Positief

Neutraal

Pagina 4 van 9

Afweging Op de aspecten: leefbare wijk, woningbouwopgave en stedenbouwkundige opzet, financiële risico’s en de kernkwaliteiten, die inzetten op een leefbare en groen wijk, legt het college hierna de volgende afwegingen voor in de keuze tussen een mobiliteitshub of parkeren op maaiveldniveau. Vervolgens komt het college tot een advies. 1. Leefbare wijk Voor beide varianten is er sprake van een leefbare wijk. Mobiliteitshub De mobiliteitshub kent een autoluwe wijk. Woningen zijn alleen nog bereikbaar voor laden en lossen met de auto. Hierdoor is in de gehele wijk (veilig) ruimte om te verblijven en te spelen. Maaiveld parkeren Bij de variant met maaiveld parkeren staan de auto’s voor de deur. Hierdoor is de wijk niet autoluw. Voor de woontoren in het plan is verdiept parkeren toegepast waardoor een doorgaande route in het gebied is komen te vervallen. Hiervoor in de plaats is er een centrale autovrije zone in het centrum van de wijk gecreëerd. Hier kan men volledig vrij van auto’s verblijven en spelen. Het resultaat is dat het percentage groen (32,3%) hoger is dan in de variant met de mobiliteitshub (27,8%). 2. Woningbouwopgave en stedenbouwkundige opzet De variant met maaiveld parkeren bestaat uit 217 woningen en heeft 40 woningen minder dan de variant met de mobiliteitshub die uit 257 woningen bestaat.

Mobiliteitshub Door centraal te parkeren in een mobiliteitshub, is minder ruimte nodig voor auto parkeren en ontstaat meer ruimte voor woningen en groen voor de deur. Het landschap is bij deze variant het uitgangspunt geweest voor het ontwerp. De ontwikkeling is in drie zones op te delen, hierbij is de ruimte maximaal benut met in achtneming van het campus principe. Dit heeft geleid tot een geoptimaliseerde verdeling van 79 woningen sociaal (31%), 89 woningen midden (35%) en 89 woningen duur (34%), totaal 257 woningen. Verdere optimalisatie hiervan is niet mogelijk omdat de verdeling dan uit balans raakt, er problemen ontstaan met bouwhoogtes en bezonning en omdat geadviseerd wordt om verschillende doelgroepen niet in hetzelfde gebouw te mengen. Maaiveld parkeren Bij maaiveld parkeren wordt de ontwikkeling gestuurd vanuit de beschikbare ruimte die er is, in samenhang met het aantal mogelijke parkeerplaatsen er gerealiseerd kunnen worden op basis van de parkeernormen. Voor het bepalen van de parkeernormen is de reeds vastgestelde Nota van Uitgangspunten Parkeren gehanteerd. Hiermee is er uitgegaan van het midden van de bandbreedte van de CROW en is er nog ruimte om onderbouwd de norm naar boven of naar beneden bij te stellen.

Dit heeft geleid tot een geoptimaliseerde verdeling van 87 woningen sociaal (40%), 57 woningen midden (26%) en 76 woningen duur (34%), totaal 217 woningen. Verdere optimalisatie door toevoeging van woningen is niet mogelijk. Dit vraagt om extra ruimte voor parkeerplaatsen en zal ten kosten gaan van groen. Daarnaast raakt de verdeling van woning type uit balans, ontstaan er problemen met hoogtes en bezonning en omdat er geadviseerd is om verschillende doelgroepen niet in hetzelfde gebouw te mengen. 3. Financiële risico’s Voor onze totale woningbouwopgave is het van belang dat de gemeente op individuele projecten geen enorme risico’s loopt zoals het interen op haar eigen vermogen. De variant met de mobiliteitshub heeft grotere (financiële) risico’s dan de variant met maaiveld parkeren. Mobiliteitshub Een mobiliteitshub is een kostbare ontwikkeling en zet de gebiedsexploitatie sterk onder druk. De realisatie van een mobiliteitshub is niet te dekken uit de ontwikkeling en kent een onrendabele top. Dit is mede als gevolg van de belemmeringen die zijn ontstaan uit het nadere onderzoek, waardoor het plangebied kleiner is geworden (bijlage 1. H1.1). Hierdoor is het aantal woningen ten opzichte van de visie Paardenveld Noord met ca. 100 woningen afgenomen. Door het lagere aantal woningen is de draagkracht voor een mobiliteitshub ook lager en staat de haalbaarheid hiervan

Pagina 5 van 9

onder druk. Daarnaast is er sturing nodig op de exploitatie van de mobiliteitshub, ofwel door de regie in eigen handen te houden of via een Vereniging van Eigenaren (VvE). Door als gemeente regie te nemen op de exploitatie van de mobiliteitshub en betaald parkeren te hanteren, is de ontwikkeling wel over een periode van 40 jaar te verrekenen en dekkend te maken, met blijvende risico’s voor grootonderhoud op lange termijn welke niet gedekt zijn. Via een VvE is verrekenen over een langere periode niet mogelijk en zal de gemeente dekking moeten verzorgen voor de onrendabele top. Daarna wordt het beheer verder geregeld binnen de VvE. De dekking onder VvE zou uit het weerstandsvermogen van de gemeente moeten komen. Maaiveld parkeren Voor maaiveld parkeren is er geen vorm van exploitatie nodig (naast regulier onderhoud openbare ruimte) en is er geen sprake van een onrendabele top. Ondanks dat deze variant minder (40) woningen heeft dan de variant met een mobiliteitshub, heeft deze ontwikkeling een positief resultaat en daarmee veel minder (financiële) risico’s. 4. Kernkwaliteiten visie Paardenveld Noord De kernkwaliteiten van de visie Paardenveld Noord zetten hoog in op een leefbare groene wijk. Beide varianten voldoen op een eigen manier hieraan. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Behoud cultuurerf Ecopark als ruimtelijk hart Mobiliteitshub Campuslandschap en smartgrid vormen het integraal stadslandschap Stadslandschap ligt ten grondslag aan verblijven en langzaam verkeer Groenblauwe ruggengraat als raamwerk Aanhaken op bestaande hoogwaardige OV-netwerken

Mobiliteitshub De variant mobiliteitshub voldoet aan alle zeven kernkwaliteiten. Maaiveld Parkeren De variant maaiveld parkeren voldoet aan zes van de zeven kernkwaliteiten en wijkt af door het ontbreken van een mobiliteitshub. Dit wijkt af van de visie, maar die biedt daartoe ruimte. Ondanks dat het op één punt afwijkt, blijft het idee van een groene leefbare wijk behouden. Advies Alles overwegende adviseert het college de raad om de variant met maaiveld parkeren als basis voor het opstellen van het ontwikkelingsplan voor deelgebied B vast te stellen. Kanttekeningen en / of risico’s Er zijn meerdere risico’s waar rekening gehouden moet worden: Algemeen: 1. Nederland heeft te maken met netcongestie. Dit betekent letterlijk dat er ‘file’ is op het elektriciteitsnet. Netbeheerders zijn daarom selectief met het aanbieden van aansluitingen op het elektriciteitsnet. Woningen krijgen vooralsnog voorrang. Variant maaiveld parkeren 2. Wanneer de raad kiest voor de variant met maaiveld parkeren, is een mobiliteitshub niet langer een oplossing voor het parkeren van voertuigen. Ontwikkelingen in deelgebied A en B zullen op ‘eigen terrein’ parkeren moeten realiseren. De beschikbare ruimte hiervoor kan beperkend werken bij ontwikkelingen van derden binnen het gebied. 3.

Zonder mobiliteitshub is het niet langer mogelijk voor partijen in de omgeving om de mobiliteitshub te gebruiken of hier afspraken over te maken. Waar nodig zullen partijen hierover op de hoogte van gesteld worden. 4. Het toevoegen van (gratis) openbare parkeerplaatsen in het plangebied kan tot een waterbedeffect leiden. Variant mobiliteitshub

Pagina 6 van 9

1. Het verplicht parkeren in de mobiliteitshub tegen betaling kan foutief parkeren in de omgeving veroorzaken. Er kan door bewoners en bezoekers parkeren mogelijk een waterbedeffect optreden in de nabije omgeving. 2. De berekening van de kapitaal- en exploitatielasten gaat uit van het gebruik van de bovenwijkse reservering uit de grondexploitatie. 3. Voor de mobiliteitshub geldt het uitgangspunt dat de realisatie en het beheer en onderhoud hiervan volledig kostendekkend moeten zijn en wordt gedekt vanuit de ontwikkeling/de wijk. 4. Gezien de omvang van het project kunnen procentuele kleine schommelingen in de kosten en/of inkomsten een groot effect hebben. Doordat de grondexploitatie een klein resultaat laat zien, kunnen negatieve effecten beperkt opgevangen worden. 5. De interne rekenrente voor de investeringen is op dit moment laag. De verwachting is dat deze in de loop van de jaren gaat stijgen. Hierdoor kunnen de kapitaallasten gaan toenemen. Wanneer bijvoorbeeld de interne rekenrente stijgt met 2.0% dan zullen de rentelasten met enkele 10 duizenden euro’s per jaar stijgen. Deze kosten dienen dan binnen het plan te worden gedekt. 6. Nederland heeft te maken met netcongestie.Dit betekent letterlijk dat er ‘file’ is op het elektriciteitsnet. Netbeheerders zijn daarom selectief met het aanbieden van aansluitingen op het elektriciteitsnet.

Woningen krijgen doorgaans voorrang, maar vastgoed als een mobiliteitshub niet. De verwachting is dat netcongestie in 2029 opgelost is. 7. De veiligheidsregels voor laadpalen in parkeergarages zijn momenteel heel strikt. Hierdoor kan het faciliteren van elektrische auto’s in de wijk (in de mobiliteitshub) worden beperkt. 8. De gemeente draagt in de regierol het risico van de exploitatie en de jaarlijkse dekking hiervan. 9. De gemeente is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud wanneer zij de exploitatie op zich neemt (Regie Gemeente). 10. Exploitatie van de mobiliteitshub met een VvE is onwenselijk omdat hiermee de onrendabele top niet gedekt kan worden zonder dat dit ten koste gaat van het weerstandsvermogen van de gemeente. 11. Wanneer derde partijen uit het gebied geen parkeerplaatsen afnemen in de mobiliteitshub, dalen de inkomsten en daarmee de dekking van de lasten. Hierdoor zullen de parkeerlasten van bewoners en bezoekers omhoog moeten.

Pagina 7 van 9

_____________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Het voorliggende besluit an sich heeft geen financiële kosten en/of opbrengsten als gevolg. Wel geeft het een richting voor de ontwikkeling van Paardenveld Noord. In de geheime bijlagen 3, 5 en 6 is de grondexploitatie van de twee voorgestelde varianten en de businesscase van de mobiliteitshub uiteengezet. Planning Na een positief besluit van de raad verwacht het college het ontwikkelingsplan in de 3 e kwartaal van 2025 vast te kunnen stellen, met daarbij onder andere aandacht voor de participatie, het opstellen van een Nota van uitgangspunten en een Beeldkwaliteitsplan. Deze beide laatste vast te stellen door de raad in 2026. In dat jaar start ook het opstellen van een Omgevingsplan waarna in 2027 de aanbesteding kan beginnen, mits er geen vertragende bezwaarprocedures zijn. Dat zou kunnen betekenen dat de bouw in 2029 kan aanvangen. Duurzaamheid Het voorliggende besluit zet in op een duurzame leefomgeving door zo veel mogelijk gebied in te richten met groen en blauw. Betrokkenheid omwonenden en belanghebbenden In de aanloop naar de vaststelling van de visie Paardenveld Noord (05-2021) heeft participatie met inwoners plaatsgevonden. Participatie krijgt een vervolg bij de nog uit te voeren strategie voor de komen de jaren om tot realisatie te komen.

Hiervoor wordt een ontwikkelingsplan opgesteld. Belanghebbende in en om het gebied zijn uiteraard op de hoogte gebracht van de laatste ontwikkelingen. De afgelopen anderhalf jaar vond veelvuldig overleg plaats binnen de projectgroep en met de ambtelijke- en bestuurlijke opdrachtgever, portefeuillehouder financiën. De projectgroep bestaat uit: mobiliteit en parkeren, juridische zaken, leefomgeving en openbare ruimte, civiele techniek, duurzaamheid, wonen, financieel advies, stedenbouw, ruimtelijke ordening en communicatie. Hierbij is ook de Commissie Ruimte en de raad geraadpleegd in oktober 2023, heeft in april 2024 dialoog plaatsgevonden met de raad over het raadsvoorstel dat toen voorlag en zijn er in de periode daarna technische vragen beantwoord. In oktober 2024 is er een Masterclass Gebiedsexploitatie gegeven aan de raad, waarbij er specifiek is ingegaan op de werking van een Mobiliteitshub. Voor het opstellen van de adviezen heeft er extern overleg plaatsgevonden met de Stadskwadraat (planeconoom), Goudappel (adviesbureau mobiliteit), Vecht & IJssel, Cazas Wonen, Advier (adviesbureau mobiliteitshub) en stedenbouwkundig (Aveco de Bondt). Communicatie Website actualiseren op basis van het besluit. Verdere communicatie volgt in het vervolg traject.

Evaluatie Niet van toepassing, volgt in het vervolgtraject. _______________________________________________________________________ Bijlagen Bijlage 1. Notitie Paardenveld Noord 05-2025 Bijlage 2. Variant maaiveld – plattegrond Bijlage 3. Variant maaiveld – GREX (geheim) Bijlage 4. Variant mobiliteitshub – plattegrond Bijlage 5. Variant mobiliteitshub – GREX (geheim) Bijlage 6. Variant mobiliteitshub – businescase hub (geheim) Pagina 8 van 9

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 juni 2025, zaaknummer 252506

BESLUIT: De uitgewerkte variant met maaiveld parkeren als basis voor het opstellen van het ontwikkelingsplan voor deelgebied B vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 9 / 10 juli 2025.

de griffier,

de voorzitter,

Arnout J.O. van Kooij MMC

Agnes Jongerius

Pagina 9 van 9