Raadsvoorstel Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba terrein

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba-terrein Zaaknummer: 140850 Programma: Ruimte en Wonen Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: P.J. Bekker Onderdeel van: Informatie bij: F. Both _______________________________________________________________________________

Onderwerp Hoofdopzet woningbouwlocatie Roba-terrein Samenvatting Op basis van een gezamenlijke verkenning met metaalconstructiebedrijf Roba Metals naar toekomstige woningbouw op de bedrijfslocatie aan de Zomerdijk selecteert de raad 3 haalbare varianten als richtinggevende kaders voor een op te stellen Nota van uitgangspunten. _______________________________________________________________________ Voorstel Voorgesteld wordt de drie varianten als uitgangspunt te hanteren om de bandbreedte van kaders in de op te stellen Nota van Uitgangspunten te formuleren. Aanleiding voor dit voorstel Roba Metals onderzoekt of verplaatsing van het bedrijf naar Lopik mogelijk is. Een belangrijk onderdeel van dit onderzoek is de verkenning van woningbouwmogelijkheden op het huidige bedrijfsterrein aan de Zomerdijk in IJsselstein. Uit de eerste verkenningen blijkt dat de gemeente en initiatiefnemers belangrijke hoofdkeuzes moeten maken zodat de op te stellen Nota van Uitgangspunten voldoende scherpe kaders kan geven voor de ontwikkeling. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Een eerdere mogelijke verplaatsing naar De Kroon kon na uitgebreid onderzoek niet plaatsvinden. Door het college is besloten in principe akkoord te gaan met woningbouw op de mogelijke vertreklocatie. Wettelijk kader of beleidskader Omgevingswet Omgevingsvisie Woonvisie 2019 Handboek inrichting openbare ruimte Convenant Duurzaam Bouwen Mobiliteitsplan 2040

Pagina 1 van 5

Alternatieven Geen richting meegeven Omdat een heldere richting vanuit de raad ontbreekt, bestaat het risico dat de op te stellen Nota van Uitgangspunten niet goed past bij de wensen van de raad. Andere varianten meenemen De initiatiefnemer heeft op basis van drie hoofdscenario's meer varianten aangegeven dan de drie varianten die naar verwachting haalbaar zijn. De andere varianten wijken te veel af van de Woonvisie. Om de doelstellingen uit de Woonvisie te halen, moeten andere projecten grote aantallen betaalbare woningen realiseren. Het is maar zeer de vraag of dat wel haalbaar is. Daarnaast leveren de andere varianten minder voordelen op voor de mobiliteitstransitie en ruimtelijke kwaliteit. Argumenten Doelstellingen De mogelijke woningbouwontwikkeling op het terrein van Roba Metals moet een bijdrage leveren aan de verplaatsing van het bedrijf naar De Copen in Lopik. Voor IJsselstein is het van belang dat een woonbuurt met de juiste kwaliteiten, gedifferentieerd woningbouwprogramma en een passende mobiliteitsstrategie wordt ontwikkeld. Mengpaneel Roba heeft een notitie opgesteld om meer inzicht te geven in de verschillende varianten die denkbaar zijn om tot een haalbare ontwikkeling te komen. Daarbij is vooral gelet op aantallen woningen, programmaverdeling en verschillende parkeeroplossingen.

De gevolgen van deze varianten voor de ruimtelijke kwaliteit, natuur en samenleving zijn daarbij relatief aangegeven. Hieronder volgt de ambtelijke bespiegeling op het mengpaneel en onderbouwing daarvan, gelet op de gemeentelijke doelstelling. Plangebied In de reactie van het college op het principeverzoek is al meegegeven dat uitbreiding van het plangebied ten bate van de woningbouw niet bespreekbaar is. Belangrijke aanpassingen in de omgeving van het plangebied om bijvoorbeeld tot goede bereikbaarheid van het gebied te komen zijn wel bespreekbaar. Daarmee is de knop Plangebied geen geschikte knop om de ontwikkeling daadwerkelijk aan te passen. Woningsegmenten Van de 2.500 woningen die gerealiseerd moeten worden, zal ruwweg 1/5 in deze ontwikkeling terecht komen. Grote afwijkingen van de standaardverdeling in segmentering voor het totaal van 2.500 woningen zal dan tot een grotere druk op de andere ontwikkelingen leiden. Met de wetenschap van de huidige, concrete woningbouwprojecten en een logische verdeling voor toekomstige projecten is er al wel een kleine overprogrammering voor het sociaal segment. Dat is ook nodig om eventuele verschillen bij verwachte sloop/nieuwbouwprojecten te compenseren. Voor de segmentering hanteert Roba in de notitie een grens van de Woondeal voor het middensegment.

In de categorie vrije sector komt een breed aanbod van verschillende prijsklassen en woonvormen die aansluiten bij deze marktbehoefte in IJsselstein. Middeldure woningen belangrijk De varianten waarin middeldure woningen niet zijn opgenomen, zijn niet wenselijk. Een toekomstbestendige opbouw van de wijk waarin sociale cohesie belangrijk is, wordt daarmee niet goed mogelijk. De buurt zal op termijn segregeren en de problematiek die hierbij hoort gaan vertonen.

Pagina 2 van 5

Mobiliteit Uit de notitie komt helder naar voren dat maaiveld parkeren niet wenselijk is. Dit sluit aan bij de ambtelijke beoordeling. Gezien de massa en schaal van het plan ontstaat hier de kans om sterker in te zetten op leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Het is wenselijk om een nieuw woonproduct/omgeving toe te voegen in plaats van eenzelfde product als in IJsselstein al ruim voorhanden is neer te zetten. Dit vraagt wel om slimme maatregelen om de mobiliteit, inclusief parkeren, te laten werken. Als gemeente hebben wij hier beperkt ervaring mee, bijvoorbeeld in het project Poortdijk. De drie mobiliteitsmaatregelen die in de notitie als voorbeelden worden genoemd, moeten inzichtelijk worden gemaakt in de Nota van Uitgangspunten om hiervoor de richting voor de toekomst te bepalen. De parkeernormen passen niet in het huidige beleid. Op basis van geschikte maatregelen zal de parkeernorm voor het projectgebied worden aangepast. Ambities – ruimtelijk, natuur, samenleving De gevolgen van de keuzen voor mobiliteitsconcept, verdeling van woningsegmenten en het aantal woningen zijn vertaald naar de aspecten ruimte, natuur en samenleving. Het gaat hier vanzelfsprekend om een relatieve weging. De inschatting is dat de verschillen vooral door de ruimtelijke mogelijkheden worden bepaald. In de varianten is het realiseren van een hub als parkeeroplossing een belangrijke voorwaarde.

het realiseren van een hub zal leiden tot een openbare ruimte waar de auto minder aanwezig is en daarmee meer aandacht is voor een goede, kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte. Dat biedt ook meer mogelijkheden voor het stimuleren van gezamenlijk gebruik en sociale cohesie. Om deze investering te kunnen doen zijn voldoende woningen nodig. Subsidies Op dit moment is niet inzichtelijk welke subsidies voor het project benut kunnen worden, omdat de lopende subsidiemogelijkheden voor woningbouw zijn gericht op projecten die een aantal fasen verder zijn. Het is belangrijk dat toekomstige subsidies die naar verwachting te zijner tijd beschikbaar komen, worden ingezet voor een verdere optimalisatie van het plan om de gemeentelijke doelstellingen op wonen en kwaliteit nog beter te kunnen halen. Dit betekent dat deze subsidies worden ingezet om binnen de dan gekozen variant meer betaalbare woningen mogelijk te maken en/of meer te investeren in ruimtelijke kwaliteit /duurzaamheid van het plan. Conclusies De weergave van het overzicht van de scenario's met varianten in de bijlage geeft voldoende beeld van de mogelijkheden en consequenties van deze scenario's en varianten.

De gemeentelijke ambitie om woningen te bouwen in een gedifferentieerd aanbod, in te zetten op een mobiliteitstransitie en voldoende ruimtelijke kwaliteit leiden tot de conclusie dat de drie varianten die voor de initiatiefnemers voorstelbaar zijn, zoals hieronder weergegeven, ook voor de gemeente het beste binnen het beleid passen. Voorgesteld wordt de onderstaande drie varianten als uitgangspunt te hanteren om de bandbreedte van kaders in de op te stellen Nota van Uitgangspunten te formuleren.

Pagina 3 van 5

Kanttekeningen en / of risico’s Verandering van omstandigheden, zoals de economie en woningmarkt, zijn van invloed op de mogelijkheden om de ontwikkeling daadwerkelijk zo uit te voeren als beoogd. Een flexibel plan zorgt voor meer mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisatie te komen. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Aan het opstellen van de Nota van Uitgangspunten zijn voor de gemeente geen directe kosten verbonden. De ambtelijke kosten voor beoordeling en begeleiding zijn verhaald via een gesloten startovereenkomst. Planning Het college legt de Nota van Uitgangspunten naar verwachting rond de zomer van 2024 ter besluitvorming voor. Duurzaamheid In de verschillende varianten is rekening gehouden met de duurzaamheidseisen die Heijmans als beoogde ontwikkelaar stelt aan ontwikkelingen. Deze passen goed bij de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid. Onder meer de mobiliteitstransitie en inzetten op leefbaarheid zijn belangrijke pijlers om duurzaamheid in het plan te verankeren. Participatie Na februari 2024 start de initiatiefnemer in afstemming met de gemeente een traject waarin het de inbreng van belanghebbenden ophaalt. Communicatie De communicatie is verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Zij stemmen communicatie wel af met de gemeente. De gemeentelijke projectwebsite wordt bijgehouden.

Evaluatie Voor deze specifieke ontwikkeling niet aan de orde. _______________________________________________________________________ Bijlagen Notitie ambities woningbouwprogramma Roba terrein

Pagina 4 van 5

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 januari 2024, zaaknummer 140850

BESLUIT:

De drie varianten als uitgangspunt te hanteren om de bandbreedte van kaders in de op te stellen Nota van Uitgangspunten te formuleren. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 7 maart 2024.

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 5 van 5