Raadsvoorstel (Her)ontwikkeling Studio 10

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: (Her)ontwikkeling Studio 10 Zaaknummer: 289907 Programma: Wonen en Ruimte, Samenleving Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: Peter Bekker Onderdeel van: Informatie bij: Hailey Veldhuizen-Sterk _______________________________________________________________________________

Onderwerp (Her)ontwikkeling van Studio 10 Samenvatting De (her)ontwikkeling van Studio 10 als gebiedsontwikkeling opgave op te starten. _______________________________________________________________________ Voorstel Scenario 3 als uitgangspunt vast te stellen voor de (her)ontwikkeling van Studio 10. Aanleiding voor dit voorstel Studio 10 is sinds de jaarwisseling 2024/2025 wegens vandalisme niet meer in gebruik, de sociale wijkvoorziening (buurthuis) en haar activiteiten worden momenteel grotendeels in de Poortdijk georganiseerd. Hier kunnen buurtbewoners op loopafstand terecht. Activiteiten waar bijzondere voorzieningen voor nodig zijn, worden elders georganiseerd. In een ander traject wordt onder meer de tevredenheid over de tijdelijke organisatie onderzocht. Het is van belang dat de sociale wijkvoorziening (buurthuis) weer terugkeert in IJsselveld Oost. Uit 3 scenario’s kiezend stelt het college voor om de terugkeer in samenhang met de ontwikkeling van het gebied te realiseren. Dit heeft te maken met meerdere factoren: veiligheid en sociale controle, beter geheel met het Cruyff Court, meer woningen en daarmee aanspraak op beschikbare budgetten. In het voorgestelde scenario zet het college in op ruimte voor participatie van de omwonenden, de raad en andere belanghebbenden. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis 566618: Voortzetting Studio 10 na 2018 260671: Beantwoording schriftelijke vragen art. 35 Wettelijk kader of beleidskader Omgevingswet Woonvisie 2019-2030 Woonzorgvisie 2025-2030 Grondbeleid 2022 Intergrale Visie Openbare Ruimte (IVOR) Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) Integraal Beheerplan Openbare Ruimte (IBOR) Pagina 1 van 6

Alternatieven De alternatieve zijn de 2 scenario’s die niet worden geadviseerd aan de raad: 1. Scenario 1. Buurthuis op bestaande locatie Scenario 1 gaat uit van herontwikkeling van een buurthuis, op de bestaande locatie met hetzelfde formaat. Hierbij hoeven er geen ruimtelijke procedures als een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) doorlopen te worden. In dit scenario wordt er geen sociale controle (woningen) toegevoegd. Dit scenario is het snelst, de kosten zijn het laagst en zijn er geen opbrengsten. Voorbereidingskrediet uit bestaande budgetten is echter ontoereikend, en zonder woningbouw is er geen aanspraak mogelijk op beschikbare budgetten (aanjaagbudget). Er is een krediet nodig van € 70.000 voor de voorbereiding en aanvullend krediet voor de realisatie van het pand. De hoogte van dit bedrag is nog nader te bepalen. Een realistische doorlooptijd (zonder bezwaar en beroep) gaat uit van ongeveer 24 maanden, met de te doorlopen stappen: aanbesteding, omgevingsvergunning, realisatie en dan gebruik en beheer. Participatie heeft in dit scenario geen grote rol. Goede communicatie is wel zeer belangrijk. 2. Scenario 2. Buurthuis (groter) op huidige locatie + sociale controle Scenario 2 gaat uit van herontwikkeling van een buurthuis, op de bestaande locatie, met een groter formaat. Zo worden er woningen toegevoegd om daarmee de sociale controle te vergroten.

Uit de quickscan die eerder dit jaar is uitgevoerd is gekomen dat er ongeveer 8 tot 12 woningen toegevoegd kunnen worden. Doordat er woningen worden toegevoegd kan aanspraak gemaakt worden op beschikbare budgetten voor woningbouw (aanjaagbudget) en is er geen aanvullend krediet nodig voor de voorbereiding. Hierbij is rekening gehouden dat er parkeerplaatsen toegevoegd moeten worden en dat de openbare ruimte beperkt is. In dit scenario is noodzakelijk dat er een ruimtelijke procedure doorlopen wordt (BOPA). Zo wijkt beoogde bouw af van het bestaande bouwvlak. Hierbij is het voorstelbaar dat de BOPA onderdeel wordt van de aanbesteding en dat participatie een onderdeel krijgt. Een realistische doorlooptijd (zonder bezwaar en beroep) gaat uit van ongeveer 36-48 maanden, met de te doorlopen stappen: participatie, BOPAprocedure (incl. onderzoeken). Eventuele aanvullende vergunningen, realisatie (incl. aanpassing openbare ruimte) en dan gebruik en beheer. Argumenten Het college stelt de raad voor om te kiezen voor het 3e scenario: het buurthuis te her ontwikkelen in samenhang met het gebied met aandacht voor de sociale controle. De planning is dat dit in 2029 opgeleverd is. Tot oplevering is er sprake van een tijdelijke invulling van de activiteiten van het buurthuis.

Argument 1: toevoegen van sociale controle Tijdens de gesprekken met de huurder, Stichting Pulse, de Veiligheidsdienstregio Utrecht en de politie is naar voren gekomen dat het wenselijk is dat er bij eventuele terugkeer het niet langer een standalone functie is. Om hier invulling aan te geven wordt voorgesteld om woningen toe te voegen aan het nieuwe pand. Hiermee ontstaat er sociale controle en is de verwachting dat de situatie veiliger is en niet uitnodigt tot minder vandalisme. Argument 2: kans om het groter aan te pakken Er wordt nu de kans gezien om het als een groter geheel aan te pakken. In de omgeving ligt het Cruijff Court, waarvan het uitgangspunt is dat deze behouden blijft. Het bestaande buurthuis sluit nu niet direct aan op het Cruyff Court, hier ligt een kans. Door de ligging van het buurthuis te wijzigen, en deze direct uitzicht te geven op het Cruyff Court, ontstaat er een beter geheel. Daarnaast is er potentieel meer ruimte om het buurthuis groter te maken en/of juist meer woningen te realiseren. In de bijlage zijn de verschillende

Pagina 2 van 6

scenario’s en de impact naast elkaar inzichtelijk. Belangrijk is wel dat rekening gehouden wordt met de ruimtelijke beperkingen.

Argument 3: toevoegen van (extra) woningen Uit de quickscan is gebleken dat er ruimte is tot ongeveer 18 woningen, afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden. Dit in tegenstelling tot scenario (2), die uitgaat van de bestaande locatie van Studio 10, met ongeveer 8 tot 12 woningen. Argument 4: participatie is de sleutel Bij het inzetten op een gebiedsontwikkeling gaan we uit van een uitgebreid(ere) participatie traject, zowel met omwonenden, gebruikers en huurders, beleidsadviseurs en de raad. Uit de participatie zou nog steeds kunnen komen dat hetgeen wat in scenario 2 is bedacht de voorkeur heeft, of juist iets heel anders. Scenario 3: gebiedsontwikkeling biedt de meeste ruimte in de participatie. Het gehele gebied kan naar wens, binnen de mogelijkheden, aangepakt worden. Argument 5: budget beschikbaar Door woningen toe te voegen aan de realisatie van het buurthuis – gebiedsontwikkeling – is het mogelijk om budgetten in te zetten die bestemd zijn voor woningbouw (aanjaagbudget). Er is voldoende budget om de voorbereidende werkzaamheden te starten in 2025 en voort te zetten in 2026. De gronden zijn allemaal in eigendom van de gemeente, voor een gebiedsontwikkeling zijn er geen aankopen of te maken afspraken met andere grondeigenaren noodzakelijk. Hiervoor is dus geen aanvullend krediet nodig.

Kanttekeningen en / of risico’s Er zijn meerdere kanttekeningen en aandachtspunten: - “Studio 10 betreft een semipermanent gebouw, met een geschatte levensduur van 20 jaar. Het gebouw is neergezet in 2009 en in 2029 financieel en technisch afgeschreven.” – raadsvoorstel 566618: Voortzetting Studio 10 na 2018. - Herstellen van bestaande Studio 10 is niet financieel haalbaar. Voor het terug laten keren van de maatschappelijke functie (buurthuis) in IJsselveld-Oost zal er een nieuw pand gebouwd moeten worden, of een alternatieve bestaande locatie moeten worden ingericht. - Het buurthuis is belangrijk voor de buurt. En eventuele gebiedsontwikkeling heeft een impact op de omgeving. Goede communicatie is hierbij zeer belangrijk. - Gesteld is dat het Cruyff Court zeer waardevol is in de omgeving en behouden moet blijven. Eventuele gebiedsontwikkeling vindt hieromheen plaats. - Parkeerplaatsen Jumbo vervallen op termijn wegens woningbouwontwikkeling aan de Televisiebaan. De verwachting is dat dit pas na 2033 zal plaatsvinden. - Openbare ruimte voor extra voorzieningen zeer beperkt. Het gebied is omringd door woningen, een fietspad en doorgaande autoweg. Er zal een goede balans gevonden moeten worden tussen behoud van openbare ruimte en toevoegen van bebouwing en nodige parkeerplaatsen. - Er is in de quickscan geen ruimte gereserveerd voor parkeerplaatsen buurthuis.

In de huidige wordt er gebruik gemaakt van beschikbare parkeerplaatsen in de omgeving. - Een mogelijkheid is om een deel van het fietspad Hitteschild her in te richten als eenrichtingsweg (auto). Dit biedt mogelijkheden voor de ontsluiting van de eventueel toe te voegen woningen. - Maatschappelijk vastgoed in combinatie met woningen, hoe in de markt zetten? Dit is onderdeel van de opdracht en zal nader bepaald worden.

Pagina 3 van 6

Parallel hieraan loopt een traject voor de wijk IJsselveld-Oost als geheel. In dit traject wordt de huidige situatie (de tijdelijke oplossing) van het buurthuis (wat gaat goed en wat kan anders) al meegenomen. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De voorbereidende plankosten zijn gedekt uit daarvoor beschikbare budgetten (aanjaagbudget). De dekking van de overige plankosten is afhankelijk van hoe de ontwikkeling in de markt wordt gezet. Als er voor de realisatie een aanvullend budget nodig is, zullen we met een dekkingsvoorstel komen. Planning Gelet op de hoeveelheid woningen, minder dan 20, ligt de bevoegdheid bij het college. Echter, vanwege het belang van deze ontwikkeling, wordt voorgesteld om een besluitmoment van de raad te borgen. Voorgesteld wordt om op basis van de participatie een kaderstellend document vast te laten stellen door de raad, dit in de vorm van een Nota van Uitgangspunten en een ambitie Beeldkwaliteitsplan. Op basis van deze documenten wordt de ontwikkeling op de markt gezet. Hier zijn verschillende mogelijkheden in, het uitzoeken hiervan is onderdeel van de opdracht. De planning is als volgt: -

-

02-10-25: Raadsbesluit (her)ontwikkeling Studio 10 o Start werving projectleider (her)ontwikkeling Studio 10 Eind 2025 start Nota van Uitgangspunten o Participatie o Onderzoeken, divers o Beeldkwaliteit - inrichtingsplan Eind 2026 vaststellen Nota van Uitgangspunten Begin 2027 start aanbesteding Begin 2028 start realisatie Oplevering 2029

Parallel aan deze planning loopt het traject van IJsselveld-Oost. Duurzaamheid De geldende beleidsstukken op het gebied van duurzaamheid zijn relevant bij de uitvoering van het gekozen scenario. Participatie Bij het gekozen scenario zal een gepaste vorm van participatie plaatsvinden. Dit gebeurt in samenhang met het traject dat al loopt voor IJsselveld-Oost. Communicatie Bij het gekozen scenario zal een gepaste vorm van communicatie plaatsvinden. Dit gebeurt in samenhang met het traject dat al loopt voor IJsselveld-Oost. Evaluatie Niet van toepassing. ____________________________________________________________________

Pagina 4 van 6

Bijlagen

1. Ontwikkelscenario’s 2. Schets quickscan scenario 2 3. Schets quickscan scenario 3 (9 – 11 woningen) 4. Schets quickscan scenario 3 (18 – 20 woningen)

Pagina 5 van 6

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26-08-2025, zaaknummer 289907.

BESLUIT: Scenario 3 als uitgangspunt vast te stellen voor de (her)ontwikkeling van Studio 10.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 02-10-2025.

de griffier,

de voorzitter,

Arnout J.O. van Kooij MMC

Agnes Jongerius

Pagina 6 van 6