Raadsvoorstel bp Zomerweg 1A 3

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Bestemmingsplan 'Tweede partiële herziening bestemmingsplan Noordoost, Zomerweg 1a-3' 47095 Wonen en ruimte Ruimte P.J. Bekker Ruimtelijke ordening/ Wonen en ruimte J. Bienefelt _______________________________________________________________________________

Zaaknummer: Programma: Commissie: Portefeuillehouder: Onderdeel van: Informatie bij:

Onderwerp Bestemmingsplan 'Tweede partiele herziening bestemmingsplan Noordoost, Zomerweg 1a-3’ Samenvatting Het bestemmingsplan voorziet in de bestemming van twee woningen conform feitelijk gebruik als zelfstandige woning. Daarbij worden tevens de aanwezige bedrijfsactiviteiten bij Zomerweg 3 positief bestemd. Het college vraagt de raad deze ontwikkeling mogelijk te maken door het bestemmingsplan vast te stellen. _______________________________________________________________________ Voorstel De raad voor te stellen te besluiten 1. De ingediende zienswijzen zoals verwoord in de Nota beantwoording zienswijzen ontvankelijk en ongegrond te verklaren. 2. Het bestemmingsplan 'Tweede partiële herziening bp Noordoost, Zomerweg 1A-3' NL.IMRO.0353.201602Zomerweg1A3-VA01 ongewijzigd vast te stellen. 3. Geen exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, vast te stellen. Aanleiding voor dit voorstel Op de locatie aan de Zomerweg 1A en 3 is een situatie ontstaan waarbij twee in 1969 vergunde bedrijfswoningen eerder onder het overgangsrecht vielen maar vervolgens niet positief zijn bestemd in de daaropvolgende bestemmingsplan(nen). Hierdoor is als het ware het gebruik van de gebouwen als bedrijfswoning wegbestemd en is er een situatie ontstaan waarbij het gebruik van de gebouwen als woning in strijd is met het bestemmingsplan ‘Noordoost’.

Volgens het bestemmingsplan ‘Noordoost’ geldt ter plaatse de bestemming ‘Bedrijf’ zonder bouwvlak. De eigenaar van Zomerweg 1a heeft in 2015 gevraagd of de bestemming 'Bedrijf' kan worden gewijzigd in 'Wonen', aangezien dit het feitelijk gebruik is. Het college heeft de eigenaar van Zomerweg 1A laten weten dat de gemeente het initiatief zou nemen om het bestemmingsplan te herzien. Hierbij is ook aangegeven dat de kosten ten behoeve van de wijziging van het bestemmingsplan inclusief planschade voor rekening komen van de gemeente aangezien ervanuit werd gegaan dat dit in het verleden al door de gemeente geregeld had moeten zijn. Uw college heeft deze lijn in opeenvolgende collegebesluiten in 2018, 2021 en 2022 aanhouden. Begin 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen, waarmee de procedure wordt afgehandeld onder de Wet ruimtelijke

Pagina 1 van 5

ordening (Wro). Er is één zienswijze ingediend. Voorgesteld wordt het plan ongewijzigd vast te stellen. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis 1. 20150825 Collegebesluit bestemmingswijziging Zomerweg 1A 2. 230208 Collegebesluit ontwerpbestemmingsplan Zomerweg 1A-3 79040 Wettelijk kader of beleidskader artikel 3.1 Wro Alternatieven Het bestemmingsplan niet vast te stellen. In diverse collegebesluiten heeft het college toezeggingen gedaan om het bestemmingsplan te herzien. De raad is in principe niet gebonden aan deze toezeggingen en heeft bij de besluitvorming een eigen afwegingskader. Het niet vaststellen van het plan heeft consequenties. Bij het vaststellen van het nieuwe omgevingsplan komt deze situatie opnieuw naar voren. Wellicht moet er worden gehandhaafd. Argumenten Opheffen strijdigheden met bestemmingsplan Voor de percelen Zomerweg 1A en 3 geldt op basis van het bestemmingsplan 'Noordoost', vastgesteld 2013 de bestemming 'Bedrijf'. Er is geen bouwvlak opgenomen en de aanduiding 'bedrijfswoning' ontbreekt. Hiermee is het gebruik als (burger-)woning strijdig met het huidige bestemmingsplan. Daarom is door het college besloten medewerking te verlenen aan het vastleggen van de feitelijke situatie in een nieuw planologisch juridisch kader. Hiermee wordt recht gedaan aan de bestaande situatie waarbij zowel voor de Zomerweg 1A en nummer 3 meerwaarde wordt gecreëerd door een woonbestemming op te nemen.

Ingediende zienswijze leidt niet tot aanpassing Tijdens de ter inzage legging is er één zienswijze ingediend door de eigenaar van het perceel aan de Zomerweg 3, zie bijlage 2 Nota van beantwoording zienswijzen. Volgens de reclamant belemmert het voorliggende bestemmingsplan het onderhoudsbedrijf van de eigenaar in de bedrijfsvoering. Uit de regels volgt dat naast een categorie1 bedrijf ook het bestaande bedrijf is toegestaan. In de toelichting wordt kort ingegaan waarom het onderhoudsbedrijf wordt gelijkgesteld aan een categorie 1 bedrijf. In de Nota beantwoording zienswijze wordt uitgebreider ingegaan waarom er van de richtlijnen kan worden afgeweken en waarom in de huidige situatie het bestaande bedrijf al beperkt wordt in de bedrijfsvoering. In de door reclamant ingediende argumenten worden geen redenen gezien het plan aan te passen. Voldoen aan goed woon en leefklimaat Omdat de twee bestaande woningen naast de houthandel en houtwarenfabriek Schilte B.V. liggen, is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in de avond- en nachtperiode op de beide achtergevels van de woningen een overschrijding van de grenswaarde wordt veroorzaakt. Hiervoor zijn twee maatregelen noodzakelijk geacht; middels een voorwaardelijke verplichting opgenomen in dit bestemmingsplan, zal de eigenaar van Zomerweg 1A op eigen kosten een geluidwerende voorziening aanleggen.

Er zijn maatwerkvoorschriften voor de vergunning van het bedrijf opgesteld en gepubliceerd, waarin is opgenomen dat de activiteiten van het bedrijf een overschrijding van de standaard geluidsvoorschriften veroorzaakt. Hierover is in 2020 met Schilte B.V. overleg geweest. Pagina 2 van 5

Beoordeeld is of de onderhoudsbedrijf past binnen een lagere milieucategorie dan de huidige 3.1. Vanwege de kleinschaligheid van de bedrijfsvoering in oppervlakte en medewerkers, het ontbreken van melding activiteitenbesluit waardoor een groot aantal werkzaamheden nu niet zijn toegestaan en de ligging in gemengd gebied wordt de bedrijvigheid activiteiten gelijkgesteld aan categorie 1 met een richtafstand nul meter, zonder de bedrijfsvoering te beperken. Op basis van deze beoordeling achten wij de voorliggende ontwikkeling ruimtelijk inpasbaar en voorzien van een voldoende motivatie voor vaststelling. Bestaand onderhoudsbedrijf kan blijven voortbestaan In het voortraject hebben de eigenaren van woning Zomerweg 3 diverse malen hun zorgen aangegeven over de verandering van bestemming 'Bedrijf' naar 'Wonen. Eén van de eigenaren heeft een onderhoudsbedrijf en deze wil hun mogelijkheden van een bedrijf op het gehele perceel behouden. Daarom wordt ter plaatse van Zomerweg 3 ook een bedrijf in ten hoogste categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten - standaard, alsmede het bestaande bedrijf toegestaan. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het bezwaar van bewoners. Op deze wijze kan het bestaande bedrijf blijven bestaan Kanttekeningen en / of risico’s 1. Bezwaren van de eigenaar van Zomerweg 3 De bezwaren kunnen worden ondervangen (zie Nota van beantwoording zienswijzen).

Gelet op de zienswijze kan niet worden uitgesloten dat na vaststelling beroep wordt ingesteld bij de Raad van State. Ook kan het bedrijf Schilte B.V. zich nog mengen in de procedure door in beroep te gaan. Gezien het voortraject wordt de kans niet groot geacht. 2. Planschaderisico’s Indien er sprake is van planschade komen de kosten voor rekening van de gemeente. Daarom zijn eventuele risico's betreffende planschade door een onafhankelijke partij onderzocht. Het planologisch mogelijk maken van de woningen zal niet leiden tot een relevante waardedaling van het object Utrechtseweg 32. Wel is er enig restrisico omdat een koper bij de inrichting en wijze van gebruik van het perceel met deze woningen rekening moet houden. Er is niet ingaan op de beoordeling van de huidige bedrijfsactiviteiten van Schilte B.V.. . Voor Zomerweg 3 is een te vergoeden indirecte planschade nihil, omdat een omzetting naar een woning een hogere verkoopwaarde vertegenwoordigd Het planschaderisico wordt als beperkt gezien. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De kosten van het wijzigen van het bestemmingsplan met de daarbij behorende onderzoeken zijn voorrekening van de gemeente en worden gedekt uit het budget dat beschikbaar is voor bestemmingsplannen. Een eventuele planschadevergoeding zal hier ook uit worden gedekt.

Planning Het besluit van de gemeenteraad zal worden gepubliceerd. Een beroep kan binnen zes weken door een ieder worden ingesteld bij de Raad van State. Duurzaamheid Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de verandering van de bestemming bedrijf naar wonen, waarmee de bestaande bouwwerken zijn toegestaan. Het aspect duurzaamheid is bij een dergelijke functiewijziging niet aan de orde

Pagina 3 van 5

Participatie Vanaf het collegebesluit in 2015 om het bestemmingsplan ter plaatse van Zomerweg1A en 3 te herzien is er op verschillende wijze met de drie belangrijkste belanghebbenden contact geweest. Het plan heeft eerst als voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er is contact gezocht met eigenaren van nummer 3 naar aanleiding van de inspraakreactie. Op enkele aspecten zoals de duiding van de toegestane bedrijfsactiviteiten is het voorontwerpbestemmingsplan destijds aanpast en waar nodig verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. Dit plan is op verzoek van de eigenaar van de woning Zomerweg 1A opgesteld. Met deze partij is bij het voorontwerp een positieve inspraakreactie ontvangen Zoals genoemd is er bij de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan één zienswijze ontvangen en behandeld in de Nota beantwoording zienswijzen. De Nota beantwoording zienswijzen zal naar de reclamant worden toegezonden. Communicatie De Nota beantwoording zienswijzen zal voor de raadsvergadering naar de reclamant worden toegezonden. Het besluit van de gemeenteraad zal op https://www.officielebekendmakingen.nl/ en het omgevingsloket https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ (voorheen www.ruimtelijkeplannen.nl) worden gepubliceerd. Een beroep kan binnen zes weken door een ieder worden ingesteld bij de Raad van State.

Evaluatie _______________________________________________________________________ Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Nota beantwoording zienswijze bp Zomerweg 1A-3 Ontvangen zienswijze bp Zomerweg 1A-3 Regels 'Tweede partiele herziening bestemmingsplan Noordoost, Zomerweg 1a-3 Verbeelding 'Tweede partiele herziening bestemmingsplan Noordoost, Zomerweg 1aToelichting 'Tweede partiele herziening bestemmingsplan Noordoost, Zomerweg 1aAkoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Zomerweg 1A en 3 Akoestisch onderzoek industrielawaai Zomerweg 1A en 3 Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging bp Zomerweg 1A-3 Standaard Staat van bedrijfsactiviteiten bp Zomerweg 1A-3

Pagina 4 van 5

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 februari 2024, zaaknummer 47095

BESLUIT:

1. De ingediende zienswijzen zoals verwoord in de Nota beantwoording zienswijzen ontvankelijk en ongegrond te verklaren. 2. Het bestemmingsplan 'Tweede partiële herziening bp Noordoost, Zomerweg 1A-3' NL.IMRO.0353.201602Zomerweg1A3-VA01 ongewijzigd vast te stellen. 3. Geen exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 4 april 2024

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 5 van 5