Raadsvoorstel Bestemmingsplan Panoven 23 IJsselstein

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Bestemmingsplan Panoven 23 IJsselstein Zaaknummer: 130888 Programma: Wonen en ruimte Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: P.J. Bekker Onderdeel van: Ruimtelijke ordening / Wonen en ruimte Informatie bij: J.Bienefelt ______________________________________________________________________________

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Panoven 23 IJsselstein'

Samenvatting Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 4 woningen mogelijk. Hiervoor wordt de bestemming gewijzigd van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’.Tevens wordt circa 95 m2 gemeentegrond verkocht aan de ontwikkelaar. Het ontwerpbestemmingsplan heeft met bijbehorend ontwerpbesluit Hogere waarden geluidhinder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. Het college vraagt de raad deze ontwikkeling mogelijk te maken door het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen.

_______________________________________________________________________ Voorstel 1. Het bestemmingsplan 'Panoven 23 IJsselstein' met kenmerk: NL.IMRO.0353.BPPanoven23-Va01 vast te stellen. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. 3. De begrotingswijziging 24017 vast te stellen.

Aanleiding voor dit voorstel Ontwikkelaar heeft voorgesteld de bestaande bedrijfsbebouwing aan Panoven 23-25 te slopen en hier woningen te bouwen. Deze ontwikkeling was niet mogelijk volgens de regels van het bestaande bestemmingsplan 'Binnenstad eo'. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis • •

Collegebesluit principeverzoek Panoven 23-25 2-2-2021 929808 Collegebesluit ter inzagelegging Panoven 23 IJsselstein 19-12-2023 130888

Wettelijk kader of beleidskader Vaststelling van het bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid op basis van art. 3.8 Wro.

Alternatieven Indien gemotiveerd is het mogelijk het bestemmingplan niet vast te stellen. Hiertoe worden geen redenen gezien. Wanneer het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld, is er kans leegstand of een vestiging van een ander bedrijf. Voor de omgeving, waar vooral woningen aanwezig zijn, is dat minder gewenst.

Argumenten 1.1 Plan past binnen gemeentelijk en provinciaal beleid.

Pagina 1 van 5

Vanuit de omgevingsvisie gemeente lJsselstein volgt dat binnenstedelijk er gericht wordt op kwaliteitsverbetering, herstructurering en een geringe verdichting. Het provinciaal beleid richt zich op het ontwikkelen van binnenstedelijke locaties. Dit plan past hierbinnen. 1.2 De ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende onderzoeken zijn getoetst en akkoord bevonden Het bestemmingsplan is voorgelegd aan interne beleidsdisciplines en Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU). De ODRU heeft de bijbehorende onderzoeken getoetst en hierop uiteindelijk haar akkoord gegeven. De motivering is voldoende in het kader van de goede ruimtelijke ordening, hieronder de hoofdpunten; • Bodem; na sloop van het bestaande pand zullen aanvullende boringen plaats moeten vinden om de verontreinigingscontour nader vast te stellen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt dit opnieuw door de gemeente beoordeeld. Aanvullend is een saneringsplan nodig waaruit blijkt hoe er met de verontreiniging van minerale olie omgegaan wordt. • Geluid; uit het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai volgt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Beneluxweg de geluidbelasting ten hoogste 56 dB inclusief aftrek artikel 110g Wet geluidhinder bedraagt. Dit ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt wel gerespecteerd.

Er zijn hiervoor aanvullende maatregelen in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. Bij de beoordeling van de omgevingsvergunning zal dit getoetst worden. • Parkeren; dit bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 4 woningen mogelijk, echter binnen het plangebied is er maar ruimte is voor 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein. Dit aspect is in strijd met artikel 4.1 van het paraplubestemmingsplan parkeernomen IJsselstein. Uit aanvullend onderzoek volgt dat het extra parkeergebruik binnen een straal van 200 m zonder problemen in de openbare ruimte kan worden opgevangen. In de regels staat opgenomen dat er één parkeerplaats op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand gehouden. • Stedenbouwkundige aspecten; de maximale bouwmogelijkheden zorgen voor een overgang tussen de twee aangrenzende bouwmassa’s. Buiten het bouwvak worden de bouwmogelijkheden publiekrechtelijk en privaatrechtelijk beperkt, zodat de zijde aan de Panoven niet verrommeld. • MER; er is geen m.e.r.-(beoordelings)plicht nodig en als zodanig besloten door het college op 19-12-2023. • Water; het plangebied ligt aan de Hollandsche lJssel en is volgens het vigerende bestemminsplan gelegen in een dubbelbestemming ‘waterkering’ en naar de regelgeving van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) in zone waterstaatwerk.

Het realiseren van de vier woningen is volgens de HDSR mogelijk omdat er een gebouw aanwezig is, er geen kelder wordt aangelegd en de waterkering ter plaatse dezelfde hoogte heeft. Wel moet de fundering trillingvrij worden aangebracht en dient er gelijk met de omgevingsvergunning bouwen een watervergunning te worden aangevraagd waar bovenstaande getoetst wordt. • Wonen; deze grondgebonden rijwoningen hebben voldoende breedte en grootte om geschikt te zijn voor specifiek startende gezinnen. Daarmee zijn deze woningen een gewenste aanvulling op de woningvoorraad.

1.3 Kwaliteitsverbetering Door het verdwijnen van de bedrijfsbestemming mag een positief effect op de woon- en leefomgeving verwacht worden. De stedenbouwkundige kaders zijn verwerkt in de regels van het bestemmingsplan, waarmee het realiseren van het voorgestelde bouwplan aannemelijk is. De commissie ruimtelijke kwaliteit heeft het ontwerp positief beoordeeld, het daadwerkelijke bouwplan zal in de vergunningsaanvraag definitief worden beoordeeld.

1.5 De benodigde planologische procedure is doorlopen Vanwege de voortgang van het project en de inwerkingtreding van de omgevingswet is gekozen het ontwerpbestemmingsplan vóór 1 januari 2024 ter inzage te leggen. Als consequentie daarvan heeft er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Dit is geen directe wettelijke verplichting. Verder speelt mee dat het plan qua omvang en impact beperkt is. Afstemming met het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft plaatsgevonden.

Pagina 2 van 5

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 21 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Voorafgaande zijn in het kader van het overleg ex artikel 3.1 .1 Besluit ruimtelijke ordening, de betrokken adviesinstanties en -organen, geïnformeerd. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. Er zijn geen aanleidingen om het plan te wijzigen.

2.1 Economische uitvoerbaarheid en exploitatieplan Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal en het aspect planschade afgedekt. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd. Hierdoor is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan op te stellen (artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening).

3.1 Grondverkoop ten behoeve van uitvoerbaarheid Voor het realiseren van de 4 woningen conform dit bestemmingsplan is grondverkoop door de gemeente noodzakelijk. De verkoop zal conform afgesloten anterieure overeenkomst plaatsvinden voor 1 juni 2024 en ambtelijk worden afgehandeld. Het oorspronkelijke bouwplan was gesitueerd binnen het perceel sectie c nummer 1192 in eigendom van de ontwikkelaar. Gedurende het proces kwamen de wensen van de stedenbouwkundige en eigenaar van de naastgelegen woning naar voren om de nieuwe woningen zo ver mogelijk te plaatsen van de bestaande woning Panoven 42. Daarnaast dienen er inritten naar de weg Panoven te worden gerealiseerd. Tevens verdwijnen kleine stukken restgroen die niet meer door de gemeente dienen te worden onderhouden. De grondverkoop leidt tot inkomsten, waarvoor een begrotingswijziging noodzakelijk is. Zie verder onder het kopje kosten.

Kanttekeningen en / of risico’s Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden aangetekend.

_______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten Doordat een anterieure overeenkomst is gesloten met de ontwikkelaar, komen de kosten van de procedure en het planschaderisico voor rekening van de ontwikkelaar. Wij lopen daardoor geen financieel risico. Daarnaast zal de gemeente aan de ontwikkelaar ongeveer 95 m2 grond verkopen voor circa € 38.000. Wij willen voorstellen om deze incidentele inkomst te laten terugvloeien in de algemene reserve.

Planning Het besluit van de gemeenteraad zal worden gepubliceerd. Een beroep kan binnen zes weken door een ieder worden ingesteld bij de Raad van State.

Duurzaamheid De toekomstwaarde van de bestaande bedrijfsbebouwing wordt vanwege bouwtechnische aspecten beperkt geacht. Sloop is daarmee niet onlogisch. Nieuwbouw zal plaatsvinden volgens de wettelijke vereisten. Het verhard oppervlak neemt in zeer beperkte mate toe, waardoor mogelijke hittestress niet zal toenemen.

Participatie Door de ontwikkelaar zijn de eigenaren in de directe omgeving geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld opmerkingen te plaatsen. Het overleg met de eigenaar van Panoven 42 heeft mede geleid tot het verplaatsen van het bouwplan (minder dan 1 meter) wat ten goede komt aan de parkeermogelijkheden en stedenbouwkundige overgang. De eigenaren van het tegenovergelegen KPJ De Deel hebben zorgen geuit of hun bedrijf door de komst van de woonbestemming in haar bedrijfsvoering zal worden beperkt. Zoals volgt uit de toelichting en verbeelding is dit niet het geval; het betreft gemengd gebied en de bijbehorende richtafstand van 10 meter wordt gehaald. Om de zorgen verder weg te nemen stelt de ontwikkelaar als oplossing voor bij de verkoop van de woningen een kettingbeding toe te voegen in de koopakte waarin wordt opgenomen dat de eigenaren op de hoogte zijn van de situatie van de zuidelijk gelegen maatschappelijke voorzieningen. Pagina 3 van 5

Communicatie Het besluit van de gemeenteraad zal op https://www.officielebekendmakingen.nl/ en het omgevingsloket https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ (voorheen www.ruimtelijkeplannen.nl) worden gepubliceerd. Een beroep kan binnen zes weken door een ieder worden ingesteld bij de Raad van State.

Evaluatie Niet van toepassing

_______________________________________________________________________ Bijlagen Regels bestemmingsplan Panoven 23 IJsselstein doc 164893 Verbeelding bestemmingsplan Panoven 23 IJsselstein doc 164894 Toelichting bestemmingsplan Panoven 23 IJsselstein 164895 Bijlagen behorende bij het bestemmingsplan; Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek Panoven 23-25 doc 144950 Bijlage 2; Quickscan Wet natuurbescherming Panoven 23 doc 144951 Bijlage 3; Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Panoven doc 144952 Bijlage 4; Definitief ontwerp Panoven EVA architecten Panoven doc 144953 Bijlage 5: Archeologisch onderzoek Panoven 23-35 doc 144954 Bijlage 6; Rapportage parkeeronderzoek lJsselstein R-0111 doc 144955 Bijlage 7; Participatie omwonenden bestemmingsplan Panoven 23 doc 145379 Bijlage 8: Kadasterkaart grondaankoop Panoven 23 doc 144955 Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging doc 144959 BGW 24017 Grondverkoop Panoven 23 doc 167449

Pagina 4 van 5

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 maart 2024, zaaknummer 130888

BESLUIT:

1. Het bestemmingsplan 'Panoven 23 IJsselstein' met kenmerk: NL.IMRO.0353.BPPanoven23-Va01 vast te stellen. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. 3. De begrotingswijziging 24017 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 23 mei 2024

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 5 van 5