Raadsvoorstel besluit NvU Randdijk IJsselstein

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Randdijk Zaaknummer: 1161208 Programma: Projecten Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: P.J. Bekker Onderdeel van: Wonen Informatie bij: H.G.A.M. van Gogh _______________________________________________________________________________

Onderwerp De bijgevoegde Nota van Uitgangspunten Randdijk vaststellen. Samenvatting De raad besluit om de Nota van Uitgangspunten van het project Randdijk vast te stellen. Met behulp van deze nota is de verwachting dat ca. 130 woningen volgens kaders uit de woonvisie kan worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. _______________________________________________________________________ Voorstel 1 Besluiten om de Nota van Uitgangspunten vast te stellen 2 Het college te verzoeken om een kwaliteitsimpuls aan het bestaan de groen te geven en de kosten ten laste te brengen van de toekomstige grondopbrengsten. Aanleiding voor dit voorstel Sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw wordt er gesproken met de grondeigenaren over woningbouwontwikkeling op de locatie Randdijk. U heeft op 9 april 2020 een onderzoeksbudget beschikbaar gesteld om de haalbaarheid van potentiële woningbouwlocaties te onderzoeken. Hiervan is gebruik gemaakt voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten (N.v.U.) met ontwikkelkaders. Hiermee wordt het voor initiatiefnemers eenvoudiger om de woningbouwontwikkeling op te pakken en verder te brengen. De N.v.U. vormt samen met de globale stedenbouwkundige visie het kader en de onderlegger voor de wijziging van het bestemmingsplan.

Op basis van dit besluit vragen we u om deze Nota van Uitgangspunten Randdijk met een stedenbouwkundige visie vast te stellen, zodat ca. 130 woningen ontwikkeld kan worden. Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis Aan u raad is op 9 april 2020 (zaaknummer 780592) een krediet verstrekt voor het doen naar onderzoek om potentiële woningbouwlocaties binnenstedelijk en buiten stedelijk, waar de ambities uit de woonvisie gerealiseerd kunnen worden. Ons college heeft deze procesopdracht op 12 januari 2021 verstrekt (zaak 895474), het opstellen van een Nota van Uitgangspunten met een globale stedenbouwkundige opzet voorzien van ontwikkelkaders om te komen tot gewenste woningbouwontwikkeling van de locatie Randdijk.

Pagina 1 van 5

Wettelijk kader of beleidskader Op 17 maart 2020 hebben Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Utrecht vastgesteld. De provincie wil flexibel kunnen inspelen op de grote behoefte aan woningen en bedrijfsruimte. Samen met gemeenten wil zij daarom afspraken maken over woningbouw- en bedrijvenlocaties in een adaptief programma (het Programma wonen en werken Utrecht. Zodra het programma is vastgesteld kan, indien de onderhavige woningbouwplannen ver genoeg zijn uitgewerkt, bij een update van het programma de beoogde aantallen woningen worden ‘overgezet’ naar een zogenaamd ‘hard’ plan, zodat de woningaantallen regionaal afgestemd en geborgd zijn. Het geldend bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan “Noordoost” dat op 30 mei 2013 is vastgesteld. De ontwikkellocatie heeft voor een groot deel de bestemming ‘Groen’. Daarbij zijn de grote oppervlakte wateren bestemd als ‘Water’. De bestaande woning heeft een bestemming ‘Wonen’. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient een nieuwe planologische regeling te worden opgesteld. Ten aanzien van de groenambitie wordt verwezen naar de Nota Natuurkaart. Ons college respecteert deze en zal bij de initiatiefnemer de randvoorwaarden stellen om te investeren in de bestaande groenkwaliteit, naast de verplichte investering in de aansluiting op bestaande infrastructuur.

Ten aanzien van de overige ambities geldt dat met het planvoornemen sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, met name omdat een locatie met een (deels) bestaande stedelijke functie opnieuw wordt ontwikkeld. Daarbij is een stedelijke, relatief hoge bebouwingsdichtheid beoogd, met een bijpassende, hoge ruimtelijke kwaliteit. Zoals al aangegeven in de toets aan het provinciaal beleid is het toepassen van duurzame energiebronnen een aandachtspunt waaraan ook met dit initiatief gevolg aan wordt gegeven. Daarmee is het planvoornemen in lijn met de Toekomstvisie IJsselstein. Uw raad heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. Deze Nota van Uitgangspunten is hierop gebaseerd. Alternatieven Het alternatief is geen NvU vaststellen en wachten tot de markt de woningbouwontwikkeling oppakt. Argumenten Sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw wacht de gemeente tot een initiatiefnemer komt met een ontwikkelplan voor deze locatie. De grondeigenaar is in een (juridisch) conflict beland, waardoor een initiatief tot op heden is uitgebleven.

Daarom is het goed dat u besloten heeft om zelf deze onderzoekstap te zetten en deze NvU op te stellen. Kanttekeningen en / of risico’s Wanneer een initiatiefnemer/grondeigenaar zich bij de gemeente meldt zullen afspraken gemaakt moeten worden over de gemeentelijke inzet en bijdragen voor verkeersaansluiting en een bijdrage voor de kwaliteitsimpuls van het bestaande groen. De NvU is besproken met de direct omwonenden, de grondeigenaar, Provides, de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en het groenplatform Ijsselstein. Op basis van die gesprekken en de uitgevoerde (bodem)onderzoeken, identificeren we de volgende risico’s. Pagina 2 van 5

Weerstand van bewoners tegen toevoegen van woningen en extra verkeersbewegingen. De natuurkaart is in 2020 herzien vastgesteld, weerstand tegen woningen voor bestaand groen gebied. De grondeigenaar wenst onder voorwaarden mee te werken maar zit op dit moment in een juridisch conflict en kan op dit moment geen medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Er is een ernstige mate van bodemverontreiniging aanwezig, die nader onderzocht moet worden (nader afgeperkt en kwantificeren). Dit is nodig want op basis van het huidige bodemonderzoek mag er geen woonbestemming gelegd worden. Eventuele saneringskosten heeft effect op de financiële haalbaarheid van het project. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De kosten voor het opstellen van de Nota van Uitganspunten zijn gedekt uit de eerder door de u als raad ter beschikking gestelde middelen voor de woningbouwopgave. Met de vaststelling van de NvU is deze opdracht afgerond en de vervolgstappen voor de ca. 130 woningen volgens de Woonvisie ligt de verdere planuitwerking bij de grondeigenaar/initiatiefnemer. De gronden waarop de visie betrekking heeft zijn niet bij de gemeente in eigendom. Planning • Door uw raad vaststellen van de NvU Randdijk (3 febr.

2021) • maken van afspraken met grondeigenaar/initiatiefnemer 2022 • Bestemmingsplan/omgevingsplan en onderzoeken 2022 • Omgevingsvergunning/bodemsanering 2023 • Start bouw sociale woningbouw eind 2023 ervan uitgaande dat er geen beroep tegen ruimtelijke procedures wordt ingesteld. Duurzaamheid De toekomstige woningbouwontwikkeling zal moeten voldoen aan gasloos bouwen en voldoen aan het Bouwbesluit van dat moment. Deze eisen liggen hoger dan van toepassing zijn op het bestaande gebruik van de boerderij met bijgebouwen Participatie Bij het tot stand komen van een nota van uitgangspunten is het betrekken van externe partijen of burgers, in het kader van de RO-procedures, geen vereiste. Ons college heeft de consultatieronde wel opgedragen als onderdeel van deze opdracht. Participatie zal wel een vast onderdeel worden bij de vervolgfase, het opstellen van een stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan. De NvU Raad Inwoners Derden

Informeren

Raadplegen

Adviseren

Coproductie

Meebeslissen X

X X

Communicatie Communicatie

Pagina 3 van 5

De NvU met de stedenbouwkundige visie is ter consultatie, digitaal, met verschillende stakeholders besproken, waaronder: 1) De bewoners uit de directe omgeving van de Utrechtseweg-Noorwegenlaan, 2) grondeigenaar, 3) het Groenplatform Ijsselstein (GPIJ). 4) Commissie Ruimtelijke kwaliteit (CRK). Hieronder volgt een gecomprimeerde reactie. 1) Reactie van de bewoners omgeving Utrechtseweg-Noorwegenlaan Bewoners Cape Kennedyflat zien hoogbouw niet zitten, koesteren hun uitzicht (zichtlijnen) en de huidige groene inrichting van het noordelijk plangebied. Bewoners vinden het jammer als ze dit ecologisch rijke gebied zouden verliezen aan woningbouw. 2) De N.v.U is besproken met de adviseur en twee eigenaren namens de zeven grondeigenaren. Grondeigenaar kan zich vinden in de ontwikkelvisie en ziet hiermee hun lang gekoesterde wens in beeld komen. Wat hen betreft mag de hoeveelheid woningen in de uitwerking verder toenemen. 3) Bestuursleden Groenplatform Ijsselstein (GPIJ) GPIJ staat positief tegen nieuwbouw op het zuidelijk deel in combinatie met het versterken van de groenkwaliteit en het verstevigen van groenverbindingen. Bouwen in het noordelijk deel verstoord de bestaande ecologische waarden en daar is GPIJ geen voorstander van. GPIJ ziet graag dat de bestaande kwaliteit van de groenranden van de wijkrand verbeterd word.

4) Commissie Ruimtelijke kwaliteit Voorkeur stedenbouwkundige visie voor een gesloten bouwblok omdat dit goed aansluit met bouwhoogte van de omgeving. Gezien de groene kwaliteit van dit gebied, inclusief de historische van belang zijnde Randdijk, is een goede landschappelijke inpassing van belang. Dit door het vroegtijdig inschakelen van een landschapsarchitect bij de planuitwerking. De wijze van participatie zal in het traject na de vaststelling van de N.v.U. en gericht op het vervolg van de gebiedsontwikkeling worden besproken met de te selecteren ontwikkelaar. Evaluatie Bij de nadere planuitwerking van een initiatiefnemer. _______________________________________________________________________

Bijlagen

Nota van uitgangspunten project Randdijk Raadsbesluit Vertrouwelijke bijlage: memo financiële haalbaarheid, ligt op de gebruikelijke wijze bij de griffie voor de raadsleden ter inzage.

Pagina 4 van 5

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 december 2021, zaaknummer 1161208 BESLUIT:

1 Om de Nota van Uitgangspunten Randdijk vast te stellen. 2 Het college te verzoeken om een kwaliteitsimpuls aan het bestaan de groen te geven en de kosten ten laste te brengen van de toekomstige grondopbrengsten. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 3 februari 2021

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 5 van 5