Raadsvoorstel besluit NvU Europakwartier Oost

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Nota van Uitgangspunten Europakwartier-Oost vaststellen Zaaknummer: 1021751 Programma: Projecten Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: P.J. Bekker Onderdeel van: Wonen Informatie bij: H.G.A.M. van Gogh _______________________________________________________________________________

Onderwerp De bijgevoegde Nota van Uitgangspunten Europakwartier-Oost vaststellen. Samenvatting De raad besluit om de Nota van Uitgangspunten van het project Europakwartier-Oost vast te stellen en verzoekt aan het college om de bewoners van de Noorwegenlaan hierover te informeren. De raad stemt tevens in om vooruitlopend op de woningbouw ontwikkeling opdracht te geven aan een kwaliteitsimpuls van het bestaande groen gefinancierd uit de toekomstige grondverkoop. Met behulp van deze nota is de verwachting dat ca. 124 woningen volgens kaders uit de woonvisie kan worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. Het college heeft respect voor de Natuurwaarde kaart en wil daarom voor-investeren in de bestaande groenkwaliteit. _______________________________________________________________________ Voorstel 1 Besluiten om de Nota van Uitgangspunten Europakwartier-Oost vast te stellen 2 Het college te verzoeken de bewoners Noorwegenlaan hierover te informeren 3 Het college te verzoeken om een kwaliteitsimpuls aan het bestaan de groen te geven en de kosten ten laste te brengen van de toekomstige grondopbrengsten. Aanleiding voor dit voorstel Sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw wordt er gesproken met de grondeigenaren over woningbouwontwikkeling op de locatie Europakwartier Oost.

U heeft in 2020 een onderzoeksbudget beschikbaar gesteld om de haalbaarheid van potentiële woningbouwlocaties te onderzoeken. Hiervan is gebruik gemaakt voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten (N.v.U.) met ontwikkelkaders. Hiermee wordt het voor initiatiefnemers eenvoudiger om de woningbouwontwikkeling op te pakken en verder te brengen. De N.v.U. vormt samen met de globale stedenbouwkundige visie het kader en de onderlegger voor de wijziging van het bestemmingsplan. Op basis van dit besluit vragen we u om deze Nota van Uitgangspunten EuropakwartierOost met een stedenbouwkundige visie vast te stellen, zodat ca 124 woningen ontwikkeld kan worden. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis In het coalitie-akkoord “Samen Doen” IJsselstein 2018-2022 is een hoofdthema Wonen: snel aan de slag met woningbouw! De voorkeur van ons college gaat uit naar woningbouw voor jong en oud, binnenstedelijk. De locaties Randdijk en Europakwartier zijn hiervoor zeer geschikt. Daarbij past om samen met Provides op te trekken voor het Pagina 1 van 6

realiseren van de sociale woningopgave. Aan uw raad is op 10 maart 2020 (zaaknummer 780592) een krediet gevraagd voor het doen naar onderzoek om potentiële woningbouwlocaties binnenstedelijk en buiten stedelijk, waar de ambities uit de woonvisie gerealiseerd kunnen worden. Ons college heeft deze procesopdracht op 12 januari 2021 verstrekt (zaak 895474), het opstellen van een Nota van Uitgangspunten met een globale stedenbouwkundige opzet voorzien van ontwikkelkaders om te komen tot gewenste woningbouwontwikkeling van de locatie Europakwartier-Oost. Wettelijk kader of beleidskader Op 17 maart 2020 hebben Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Utrecht vastgesteld. De provincie wil flexibel kunnen inspelen op de grote behoefte aan woningen en bedrijfsruimte. Samen met gemeenten wil zij daarom afspraken maken over woningbouw- en bedrijvenlocaties in een adaptief programma (het Programma wonen en werken Utrecht). In het concept programma zijn de beoogde aantallen voor Europakwartier oost meegenomen. Zodra het programma is vastgesteld kan, indien de onderhavige woningbouwplannen ver genoeg zijn uitgewerkt, bij een update van het programma de beoogde aantallen woningen worden ‘overgezet’ naar een zogenaamd ‘hard’ plan, zodat de woningaantallen regionaal afgestemd en geborgd zijn.

Het geldend bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan “Noordoost” dat op 30 mei 2013 en is vastgesteld. De ontwikkellocatie heeft voor een groot deel de bestemming ‘Groen’. Daarbij zijn de grote oppervlakte wateren bestemd als ‘Water’. De bestaande woning heeft een bestemming ‘Wonen’. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient een nieuwe planologische regeling te worden opgesteld. Ten aanzien van de groenambitie wordt verwezen naar de Nota Natuurkaart. Ons college respecteert deze en stelt daarom voor om voor te investeren in de bestaande groenkwaliteit. Ten aanzien van de overige ambities geldt dat met het planvoornemen sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, met name omdat een locatie met een (deels) bestaande stedelijke functie opnieuw wordt ontwikkeld. Daarbij is een stedelijke, relatief hoge bebouwingsdichtheid beoogd, met een bijpassende, hoge ruimtelijke kwaliteit. Zoals al aangegeven in de toets aan het provinciaal beleid is het toepassen van duurzame energiebronnen een aandachtspunt waaraan ook met dit initiatief gevolg aan wordt gegeven. Daarmee is het planvoornemen in lijn met de Toekomstvisie IJsselstein. Uw raad heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast.

De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. Deze Nota van Uitgangspunten is hierop gebaseerd.

Alternatieven Het alternatief is geen NvU vaststellen en wachten tot de markt de woningbouwontwikkeling oppakt. Argumenten Sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw wacht de gemeente tot een initiatiefnemer komt met een ontwikkelplan voor deze locatie. De grondeigenaar is in een (juridisch) conflict beland, waardoor een initiatief tot op heden is uitgebleven. Daarom is het goed dat u besloten heeft om zelf deze onderzoekstap te zetten en deze NvU te ontwikkelen. Kanttekeningen en / of risico’s Pagina 2 van 6

De NvU is besproken met de direct omwonenden, de grondeigenaar, Provides, de CRK en het groenplatform IJsselstein. Op basis van die gesprekken en de uitgevoerde (bodem)onderzoeken, identificeren we de volgende risico’s. Weerstand van bewoners tegen toevoegen van woningen en extra verkeersbewegingen. De natuurkaart is in 2020 herzien vastgesteld, weerstand tegen woningen in bestaand groen gebied. De grondeigenaar wenst onder voorwaarden mee te werken maar zit op dit moment in een juridisch conflict en kan op dit moment geen medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Een deel van de gronden is verhuurt aan bewoners van de Noorwegenlaan, zij willen graag deze grond blijven gebruiken. Een deel van de grond is in gebruik gegeven aan de stichting IJVO, voor de stichting is een alternatieve locatie beschikbaar. Er is een mate van bodemverontreiniging aanwezig, die nader onderzocht moet worden (nader afgeperkt en kwantificeren). Dit is nodig want op basis van het huidige bodemonderzoek mag er geen woonbestemming gelegd worden. Eventuele saneringskosten heeft effect op de financiële haalbaarheid van het project. Weerstand uit de omgeving tegen het verplaatsing van het trapveldje.

_______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De kosten voor het opstellen van de Nota van Uitganspunten zijn gedekt uit de eerder door de u als raad ter beschikking gestelde middelen voor de woningbouwopgave. Voor de vervolgstrategie en wellicht aanvullend bodemonderzoek en projectbegeleiding zal (naar verwachting) een aanvullend krediet nodig zijn. De dekking hiervoor kan gevonden worden uit de toekomstige grondverkopen en de af te sluiten anterieure overeenkomst. Planning • Door uw raad vaststellen van de NvU Europakwartier-Oost (3 febr. 2021) • Raadskrediet vervolgstrategie maart 2022 • Grondverkoop (al of niet via aanbesteding) 2022 • Bestemmingsplan/omgevingsplan en onderzoeken 2023 • Grondwerk/bodemsanering 2023 • Start bouw sociale woningbouw 2024 ervan uitgaande dat er geen beroep tegen ruimtelijke procedures wordt ingesteld. Duurzaamheid De toekomstige woningbouwontwikkeling zal moeten voldoen aan gasloos bouwen en voldoen aan het Bouwbesluit van dat moment. Deze eisen liggen hoger dan van toepassing zijn op het bestaande gebruik van de boerderij met bijgebouwen Participatie Bij het tot stand komen van een nota van uitgangspunten is het betrekken van externe partijen of burgers, in het kader van de RO-procedures, geen vereiste. Ons college heeft de consultatieronde wel opgedragen als onderdeel van deze opdracht.

Participatie zal wel een vast onderdeel worden bij de vervolgfase, het opstellen van een stedenbouwkundig plan en het omgevingsplan.

Pagina 3 van 6

De NvU Raad Inwoners Derden

Informeren

Raadplegen

Adviseren

Coproductie

Meebeslissen X

X X

Communicatie De NvU met de stedenbouwkundige visie is ter consultatie, digitaal, met verschillende stakeholders besproken, waaronder: 1) De bewoners uit de directe omgeving van de Utrechtseweg-Noorwegenlaan, 2) grondeigenaar, 3) het Groenplatform IJsselstein (GPIJ). 4) Woningcorporatie Provides. Hieronder volgt een gecomprimeerde reactie. 1) Reactie van de bewoners omgeving Utrechtseweg-Noorwegenlaan Er waren 32 aanmeldingen en ca. 16 personen bij de digitale informatie bijeenkomst. De aanwezigen maken zich zorgen of de ontsluitingsweg Noorwegenlaan de extra verkeerstoename wel kan verwerken. Bewoners Noorwegenlaan, de eigenaren met gehuurde grond, willen de extra tuinruimte niet kwijt. Vinden het jammer dat de bestaande groenstructuur wordt geofferd voor woningbouw. 2) De N.v.U is besproken met de adviseur en twee eigenaren namens de zeven grondeigenaren. Grondeigenaar kan zich vinden in de ontwikkelvisie en ziet hiermee hun lang gekoesterde wens in beeld komen. Wat hen betreft mag de hoeveelheid woningen in de uitwerking verder toenemen. 3) Bestuursleden Groenplatform IJsselstein (GPIJ) Zij zijn verbaasd dat er op deze locatie met biodiversiteit en hoog ecologische waarde woningbouw wordt voorgesteld. Zeker omdat in mei 2020 de actualisatie van de Natuurwaarde kaart is vastgesteld.

Door deze woningbouwontwikkeling verdwijnt de ecologische verbinding tussen gebieden onderling, hiermee treedt verstoring op van de natuurwaarde. Inhoudelijk vinden ze het een goed plan met aan de randen ruimte voor groen, water en langzaam verkeer, alleen op de verkeerde plek. 4) Woningcorporatie Provides Provides kan zich vinden in de ontwikkelvisie en wil snel aan de slag met bestemmingsplanwijziging en doen een voorstel voor een exclusieve samenwerking met de gemeente voor het plangebied. Provides is ook bereid de ontwikkeling samen met de grondeigenaar op te pakken. De wijze van participatie zal in het traject na de vaststelling van de N.v.U. en gericht op het vervolg van de gebiedsontwikkeling worden besproken met de te selecteren ontwikkelaar. Evaluatie Niet van toepassing. _______________________________________________________________________ Bijlagen

-

Nota van uitgangspunten project Europakwartier-Oost Pagina 4 van 6

Raadsbesluit Vertrouwelijke bijlage: memo financiële haalbaarheid , ligt op de gebruikelijke wijze bij de griffie voor de raadsleden ter inzage.

Pagina 5 van 6

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 december 2021 , zaaknummer 1021751 BESLUIT:

1. Om de Nota van Uitgangspunten Europakwartier-Oost vast te stellen 2. Het college te verzoeken de bewoners Noorwegenlaan hierover te informeren 3. Het college te verzoeken om een kwaliteitsimpuls aan het bestaan de groen te geven en de kosten ten laste te brengen van de toekomstige grondopbrengsten.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 3 februari 2022.

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 6 van 6