Raadsvoorstel Advies transformatie kantoorpand Einsteinweg 12

Raadsvoorstel gemeente IJsselstein _______________________________________________________________________ Agendapunt: Advies transformatie kantoorpand Einsteinweg 12 Zaaknummer: 217981 Programma: Wonen en ruimte Commissie: Ruimte Portefeuillehouder: P.J. Bekker Onderdeel van: Ruimte en projecten Informatie bij: M.S.M. van Kats ______________________________________________________________________________

Onderwerp Advies transformatie kantoorpand Einsteinweg 12 Samenvatting De raad geeft een positief (bindend) advies af voor de transformatie van kantoorpand naar maximaal 80 appartementen op het perceel Einsteinweg 12. _______________________________________________________________________ Voorstel Een positief (bindend) advies te geven op de omgevingsaanvraag Einsteinweg 12 (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) voor de transformatie van kantoorpand naar maximaal 80 appartementen. Aanleiding voor dit voorstel Op 7 juni 2024 is door Lovt vastgoed een omgevingsaanvraag ingediend. Het voorgestelde plan omvat de transformatie van het bestaande kantoorpand op Einsteinweg 12 te IJsselstein tot een appartementencomplex met 80 eenheden. Deze ontwikkeling is momenteel niet passend binnen het geldende omgevingsplan (voorheen bekend als het bestemmingsplan), dat op dit moment alleen bedrijfsactiviteiten toestaat op de betreffende locatie. Het realiseren van de woningen vereist een omgevingsvergunning. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet inwerking getreden. Vanwege de beschreven strijdigheid is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) noodzakelijk. Bij een BOPA dient een onderbouwing geleverd te worden die toeziet dat er met het beoogde plan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals gesteld in art. 4.2.

in de Omgevingswet. Bijgevoegde omgevingsaanvraag met onderbouwing voorziet in deze vereiste motivering dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies. Procedureel houdt het in dat de aanvraag regulier is, dat wil zeggen dat er binnen 8 weken (met verlenging van 6 weken) een besluit dient te worden genomen. Er is hier een bindend advies van uw raad nodig, dus is met wederzijdse toestemming de termijn opgeschort. Bij raadsbesluit d.d. 23 november 2023 heeft uw raad een lijst vastgesteld voor BOPA’s waar bindend adviesrecht op van toepassing is. Hierin is opgenomen dat het bouwen van meer dan 20 woningen binnen de bebouwde kom hiervoor in aanmerking komen. Het Pagina 1 van 4

betreft hier geen bouwen, maar transformatie. Wij zijn van mening dat de omgevingsaanvraag echter wel valt binnen deze lijst. _______________________________________________________________________________

Relevante eerdere besluiten/besluitgeschiedenis d.d. 27 september 2022 een positief principebesluit Wettelijk kader of beleidskader Artikel 4.2 Omgevingswet Alternatieven Een negatief advies afgeven Wanneer u een negatief advies afgeeft dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd. Hiermee komt een relatieve snelle ontwikkeling van 80 woningen in het geding. Argumenten Er wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit houdt in dat er geen belemmeringen zijn. Kanttekeningen en / of risico’s Caszas wil de sociale woningen niet afnemen Deze aanvraag betreft een transformatie, waardoor het een uitdaging is om op een goede manier te kunnen differentiëren in het door het Rijk aan de gemeente opgelegde woningbouwprogramma met onder andere 30% sociaal, zoals ook in de Woonvisie is vermeld. Cazas heeft vooralsnog aangegeven geen interesse te hebben in een deel. Zij willen enkel 100% sociale huur op deze plek, waarbij een ander woningbouwprogramma (minder en grotere woningen voor een lage huur) wordt gevraagd. Het project wordt hiermee zwaar verliesgevend en niet levensvatbaar. Onderhandelingen hierover lopen nog. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat ze dit zelf willen gaan oppakken als ze er niet uitkomen met Cazas.

Anterieur is het sociale woningbouwprogramma overeengekomen. Waarbij het overgrote deel in de betaalbare koopsector valt, < €390.000,-. _______________________________________________________________________ Uitvoering Kosten De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd vanuit een private exploitatie. De gemeente heeft enkel haar bestuurlijke rol in dit proces. Er zijn door middel van de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt omtrent o.a. het kostenverhaal, waarbij de kosten voor de ambtelijke inzet worden verhaald en het risico op nadeelcompensatie wordt verlegd naar initiatiefnemer. Hiermee zijn de gemeentelijke financiële risico’s zoals nu voorzien geborgd en daarmee ook de economische uitvoerbaarheid. Planning Nadat uw raad een positief advies heeft gegeven kan de omgevingsvergunning worden verleend. De BOPA ligt vervolgens voor 6 weken ter inzage. Binnen deze periode kan bezwaar worden aangetekend. Daarna zal de ontwikkelaar z.s.m. starten met de verbouw.

Pagina 2 van 4

Duurzaamheid Er zal voldaan worden aan de wettelijke vereisten. Participatie Er heeft op 29 augustus 2024 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden waarbij zowel omwonenden als geïnteresseerden aanwezig waren. In het participatieplan is opgenomen wat er met de opmerkingen is gebeurd.

Communicatie Wanneer de omgevingsvergunning wordt verleend, zal deze worden gepubliceerd op officielebekendmakingen.nl Evaluatie n.v.t. _______________________________________________________________________ Bijlagen

Ruimtelijke onderbouwing BOPA Einsteinweg 12

Pagina 3 van 4

De raad van de gemeente IJsselstein; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 29 oktober 2024, zaaknummer 217981

BESLUIT: Een positief (bindend) advies te geven op de omgevingsaanvraag Einsteinweg 12 (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) voor de transformatie van kantoorpand naar maximaal 80 appartementen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente IJsselstein, gehouden op 12 december 2024

de griffier,

de voorzitter,

A.J.O. van Kooij MMC

mr. P.J.M. van Domburg

Pagina 4 van 4