NVU Randdijk december 2021
Tekst van het document
cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of
deze vertaling plaatsgevonden in de Erfgoedwet, welke in
landschappelijke, bodemkundige en archeologische informatie
te verwachten monumenten rekening wordt gehouden. De
werking is getreden op 1 juli 2016. Ten aanzien van het aspect
is een kaart van archeologische waarden en verwachtingen
opsteller en vaststeller van ruimtelijke plannen is daarmee
‘archeologie’ is in art. 9.1, lid 1 van de Erfgoedwet, welk artikel
opgesteld. Binnen het gemeentelijke beleid worden 3
dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet
een deel van het overgangsrecht regelt, bepaalt dat tot het
verschillende Archeologische waardes onderscheiden. Ten
archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde
tijdstip waarop de Omgevingswet in werking treedt onder
eerste zijn er de AMK-terreinen met wettelijke bescherming (de
en historische geografie dienen te worden meegenomen in de
meer Hoofdstuk V, paragraaf 1 van de inmiddels vervallen
archeologische Rijksmonumenten), de overige AMK-terreinen,
belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als
Monumentenwet 1988 van toepassing blijft. In Hoofdstuk V,
en de waardevolle kades en dijken. Voorts kunnen er vier
niet formeel beschermde objecten en structuren.
paragraaf 1 is vastgelegd dat een gemeente in de ruimtelijke
archeologische verwachtingszones worden onderscheiden:
besluitvorming rekening dient te houden met de in de grond
•
zone met hoge archeologische verwachting binnenstad;
Beoordeling
aanwezige dan wel te verwachten monumenten (artt. 38a
•
zone met hoge archeologische verwachting buitengebied;
In de Cultuurhistorische Atlas (CHAT) van de provincie Utrecht
t/m 41 Monw 1988). Daartoe kan de gemeente in dat besluit
•
zone met middelhoge archeologische verwachting;
zijn potentieel waardevolle monumenten opgenomen. Het
regels stellen, bijvoorbeeld tot het doen van archeologisch
•
zone met lage archeologische verwachting.
gaat daarbij in de eerste plaats om Rijksmonumenten. Uit
onderzoek. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van
het kaartmateriaal blijkt dat binnen het plangebied geen
archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de
Volgens
Rijksmonumenten aanwezig zijn. In de CHAT zijn naast
archeologische situatie (ECLI:NL:RVS:2011:BU7102, r.o. 2.9.7).
gemeente IJsselstein ligt het gehele plangebied in een gebied
Rijksmonumenten ook objecten opgenomen welke zijn
Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende
met een middelhoge/hoge archeologische verwachting. In
gewaardeerd in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP).
kaarten
verwachtingswaarden
deze gebieden dient bij planvorming en voorafgaand aan
De informatie uit het MIP is beschikbaar zodat deze als basis kan
zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid
vergunningverlening bij een verstoringsoppervlak groter dan
dienen voor het opstellen van gemeentelijke erfgoedkaarten.
worden ontwikkeld.
500 m² en bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv er vroegtijdig
waarop
archeologische
de
archeologische
verwachtingskaart
van
de
Om beschermde status toe te kennen aan het MIP-object, dient
een inventariserend archeologisch onderzoek te worden
het object te zijn aangewezen als gemeentelijk monument.
uitgevoerd.
Binnen het plangebied zijn echter geen MIP-objecten of aangewezen gemeentelijke monumenten aanwezig.
25
3.10
Waterhuishouding
beeld te brengen. Op basis van nieuwe berekeningen met dit
het plangebied. In het kader van de watertoets dient inzichtelijk
model is voor het hele beheersgebied van het waterschap een
te worden gemaakt hoe omgegaan wordt met het hemelwater.
Toetsingskader
inschatting gemaakt van de benodigde waterberging. Hierbij
In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan
is onderscheid gemaakt tussen verschillende bodemtypen,
In overleg met Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een
zoals klei, veen en zand. Uitgangspunt hierbij is dat 15% van
moet op basis van een definitief stedenbouwkundig ontwerp
duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren
de aan verharding toe te voegen aantal vierkante meters
overleg en overeenstemming zijn ten aanzien van de water-
van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in
gecompenseerd moet worden in de vorm van het realiseren
kwantiteit en -kwaliteit in het plangebied. In ieder geval zal
het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een
van oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied. Daarbij
voldoende m2 aan compensatie oppervlakte water aanwezig
stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en
dient ook rekening te worden gehouden met compenserende
moeten zijn vanwege de toename aan verharding in het
ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied,
maatregelen vanwege het dempen van watergangen binnen
gebied.
is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro. Beoordeling Uitgangspunt voor de herontwikkeling is een klimaatadaptief plan. Dit betekent dat er ter plaatse sprake moet zijn van een hydrologisch neutrale ontwikkeling, waarin problemen ten aanzien van watertekorten en wateroverlast zoveel als mogelijk worden beperkt. De gemeente IJsselstein is gelegen binnen het stroomgebied van hoogheemraadschap ‘De Stichtse Rijnlanden’. Het beleid van het waterschap houdt in dat een initiatiefnemer afdoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na de realisering van verharding niet zwaarder wordt belast dan voordien. Het waterschap heeft een rekenmodel ontwikkeld om de wateropgave als gevolg van klimaatontwikkelingen in 26
Uitsnede leggerkaart hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
3.11
Bedrijven en milieuzonering
Toetsingskader Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en
De woningen binnen het plangebied bevinden zich nabij enkele
milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de
omliggende bedrijven en hindergevende functies, waarvan de
overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk
dichtstbijzijnde betreft een maatschappelijke functie op circa
gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij
50 meter tot het plangebied. Er is geen sprake van overlap
nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de
tussen de richtafstand vanwege omliggende functies tot het
directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw
plangebied. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat vanwege
bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen.
milieuzonering ter hoogte van het plangebied verzekerd
Op basis van de VNG-brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering
en kan worden gewaarborgd dat omliggend bedrijvigheid
2009’ (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige
vanwege het planvoornemen niet wordt belemmerd in de
functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen,
bedrijfsvoering. Ten aanzien van dit laatste geldt bovendien
scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen
dat bestaande burgerwoningen in alle gevallen al dichter tot de
zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld
relevante bedrijvigheid zijn gelegen dan de nieuw te bouwen
ziekenhuizen en scholen).
woningen, waardoor de bestaande woningen maatgevend zijn
Beoordeling
voor eventuele uitbreidingsmogelijkheden van omliggende
De VNG-publicatie onderscheidt twee omgevingstypen:
bedrijven.
rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied. Het plangebied ligt in een gebied dat kan worden gekenmerkt als
Binnen het plangebied is in de huidige planologische situatie
‘rustige woonwijk’. Richtafstanden gelden derhalve onverkort.
de vestiging van een bedrijf op de locatie Randdijk 21A
Het voorgenomen initiatief maakt de bouw van woningen
mogelijk. Met het planvoornemen zal deze mogelijkheid
mogelijk, waardoor ter plaatse gevoelige functies worden
komen te vervallen. Eventuele toekomstige milieuhinder
toegevoegd. Bij de beoordeling van een project voor de
vanwege deze bedrijvigheid is dan niet langer aan de orde. Dit
realisatie van een gevoelige functie moet enerzijds beoordeeld
komt aldus ten goede aan het woon- en leefklimaat ter hoogte
worden of de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de
van omliggende bestaande woningen buiten het plangebied.
ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijvigheid. Anderzijds moet getoetst worden of ten aanzien van de milieubelasting van deze bedrijvigheid een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.
27
Watergang in plangebied met informeel wandelpad
28
Bestaande ontsluitingsweg langs plangebied
4.
CONTEXT EN ANALYSE
4.1
Huidige karakteristiek
Functies IJsselveld-Oost kenmerkt zich met name door de woonfuntie. In het plangebied zelf ligt aan de zuidzijde nog een bedrijvenbestemming. Aan de Televisiebaan is op circa 400 meter een Jumbo en op circa 850 meter het winkelcentrum Clinckhoef gelegen. Verkeersstructuur Het plangebied ligt in de uiterste oosthoek van het IJsselveldOost en is met de auto alleen toegankelijk via de bestaande weg die rondom het plangebied loopt richting de Nedereindse plas. Lan
De verkeersstructuur kent een duidelijk hiërarchie: via
cee r
pla
ats
de
woonstraten
Lanceerplaats
en
Landingsplaats,
de
wijkontsluitingswegen Europalaan en Ruimtevaartbaan en de hoofdontsluiting van IJsselstein (Utrechtseweg) is de Rijksweg
Lan
din
gsp
laa
ts
A2 snel bereikbaar. Aan de zuid- en oostzijde loopt langs het plangebied een doorgaande fietsroute die IJsselstein met Nieuwegein verbindt. Dit deels vrijliggende fietspad vormt een belangrijke langzaamverkeersverbinding. Verder bevindt zich aan de westzijde de Randdijk die samen met
de
bestaande
langzaamverkeersverbindingen
een
uitgebreid netwerk vormt. In het plangebied zelf bevinden zich met name informele wandelroutes door het groen.
Ontsluitingsstructuur
29
Bebouwingsstructuur Direct ten westen van het plangebied, en ten oosten van de Ruimtevaartbaan, bevindt zich gestapelde woningbouw met een bouwhoogte van 4 bouwlagen. De bouwmassa’s zijn in een orthogonale structuur ten opzichte van elkaar gesitueerd zijn. Tussen de bouwmassa’s is het parkeren gesitueerd. Een markant gebouw bevindt zich aan de zuidwestzijde van het plangbebied. Precies in de bocht/zichtlijn van de Europalaan is een woontoren met een bouwhoogte van bijna 14 bouwlagen Bouwmassa’s met gestapelde woningbouw direct ten westen van het plangebied
gesitueerd. In het plangebied zelf bevindt zich nog een woonhuis en de restanten van een boerenbedrijf, opslag en volkstuinen. Het geheel maakt een rommelige indruk.
30
Bebouwingsstructuur
Zicht op markante woontoren
Groen- en waterstructuur Het plangebied kenmerkt zich overwegend, met uitzondering van het bestaande perceel aan de zuidzijde, door een waardevolle landschappelijke invulling bestaande uit groen en water. Het vormt niet alleen een groene buffer met de aan de oostzijde gelegen infrastructuur maar vormt tevens een uitloopgebied voor de woonwijk (rondje wandelen). Het groen uit het plangebied voegt zich tussen de bestaande bouwblokken aan de westzijde. De Randdijk loopt daar als structurerend element doorheen en wordt aan weerszijden Bestaande landschappelijke kwaliteiten
begeleid door een bomenrij.
Groen- en waterstructuur
De Randdijk
31
32
1900
1930
1960
1970
1990
2000
4.2
Historie
Lange tijd maakte het plangebied onderdeel uit van het buitengebied van IJsselstein. De Randdijk vormde hierbij een belangrijk historisch structurerend element en is nu ook nog als dusdanig herkenbaar. De komst van de snelweg en de provinciale weg hebben het plangebied ongemoeid gelaten. In de jaren 70 wordt IJsseveld-Oost als een van de uitbreidingswijken van IJsselstein gerealiseerd. Het plangebied blijft, met uitzondering van de komst van een boerderij, overwegend ‘open‘ waardoor het zich tot waardevol groengebied heeft kunnen ontwikkelen.
2020 33
34
Ruimtelijke hoofdopzet
5.
VISIE EN UITGANGSPUNTEN
5.1
Ruimtelijke hoofdopzet
Op
basis
van
de
analyse
worden
in
dit
hoofdstuk
5.2
Ontsluitingsstructuur en parkeren
•
Zoveel mogelijk gebruik maken van de bestaande
•
De (half) verdiepte parkeervoorziening heeft twee
uitgangspunten geformuleerd die leiden tot een nieuwe
ontsluitingsweg om het te ontwikkelen gebied te
ontsluitingen voor de auto (één aan de noordzijde en één
woningbouwontwikkeling waarbij de bestaande context en
ontsluiten (betreft de weg die aan zuidzijde aantakt op
aan de zuidzijde)
landschappelijke kwaliteiten zoveel mogelijk gerespecteerd
de Europalaan)
worden.
•
De ruimtelijke hoofdopzet bestaat uit een gesloten bouwblok met
twee
hoogteaccenten.
De
maximale
•
•
Bezoekersparkeren kan op maaiveldniveau gesitueerd
Nieuwe langzaamverkeersroutes op logische wijze aan
worden.
laten sluiten op bestaand netwerk
landschappelijke wijze ingepast en vormgegeven te
Bewonersparkeren vindt verdiept dan wel halfverdiept
worden (waterdoorlatende verharding)
bouwhoogte
onder de bouwmassa’s plaats. Parkeerdak dient groen
bedraagt 8 bouwlagen. De hoogteaccenten vormen samen
(polderdak) vormgegeven te worden en tevens te
met de bestaande Cape Kennedytoren een fraai ensemble
voorzien in waterberging
•
Parkeerplaatsen
dienen
dan
wel
op
Wandelpaden dienen uitgevoerd te worden in een halfverharding
•
Voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm. Hierbij
in een groene setting. Parkeren vindt (half)verdiept plaats
dient uitgegaan te worden van de norm behorende bij
waarbij de parkeervoorziening uitgevoerd wordt met een
‘periferie’ (zie tabel op pagina 37)
groen polderdak.
Parkeren uit het zicht in (half)verdiepte parkeervoorziening
(Half) verdiepte parkeervoorziening wordt uitgevoerd met een polderdak
35
36
Maaiveldparkeren in een waterdoorlatende verharding
Wandelpaden in halfverharding
Parkeernormen In
2007
werd
Mobiliteitsplan de
parkeernorm,
onderdeel
van
het
Momenteel is de ‘Beleidsregel Parkeernormen IJsselstein’ in
De parkeereis is altijd bepalend voor het aantal te realiseren
“Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006”, vastgesteld. In bijna
de maak. Vooruitlopend op een mogelijke vastelling worden in
parkeerplaatsen binnen het plangebied. Hier kan eventueel
vijftien jaar tijd is er nogal wat veranderd op het gebied van
deze nota van uitgangspunten deze beleidsregels gehanteerd.
in overleg van worden afgeweken als de initiatiefnemer een
mobiliteit. Het delen van een auto is steeds meer gemeengoed
mobiliteitsplan kan overleggen bij de vergunningaanvraag. In
aan het worden. De elektrische fiets wint aan populariteit en
In de beleidsregel zijn de parkeernormen gebaseerd op de
dit mobiliteitsplan wordt aangegeven op welke alternatieve
stelt steeds meer mensen in staat om een grotere afstand
CROW-publicatie “Toekomstbestendig Parkeren” (publicatie
en duurzame wijze wordt voorzien in de parkeerbehoefte.
te overbruggen. Ook de bereikbaarheid van IJsselstein is
381; december 2018). Bij de bepaling van de parkeernorm is een
In die behoefte moet dan aantoonbaar minimaal tien jaar
infrastructureel gezien nog steeds aan verandering onderhevig.
sterk stedelijke omgeving gehanteerd. De parkeernorm wordt
worden voorzien. IJsselstein staat open voor innovatieve
Het is tijd om de parkeernormen te herzien aan de hand van
bepaald door het gemiddelde van de onder- en bovengrens van
initiatieven die uiteindelijk tot een duurzame afname van de
hedendaagse inzichten.
de kencijfers uit de publicatie, op een tiende en naar boven
parkeerbehoefte leiden.
In 2020 is het Mobiliteitsplan IJsselstein “Gezond Op Weg”
afgerond.
vastgesteld. Daarin is de ambitie opgenomen dat het
Bij de ontwikkeling van het plangebied dienen de gemeentlijke
ruimtebeslag van geparkeerde auto’s in de openbare ruimte in
parkeernormen zoals hiernaast afgebeeld als uitgangspunt.
woonwijken niet verder mag toenemen. Daarbij wordt onder andere de deelauto als een oplossing voor dit ruimtevraagstuk gezien.
Gemeentelijke parkeernorm
37
5.3
Bebouwingsstructuur en beeldambities
Massaopbouw
Situering en oriëntatie • •
Ontwikkeling bestaat uit een gesloten bouwblok met
•
twee hoogteaccenten (maximaal 8 bouwlagen)
uitgangspunt voor de positionering en richting van de
De bouwmassa dient gerealiseerd te worden daar waar
bouwmassa’s
nu de bestaande bebouwing en opslag is gesitueerd
•
•
Heldere opbouw van de bouwmassa’s bestaande uit kloeke rechthoekige volumes
•
De bouwmassa’s worden afgedekt met een plat dak en hebben een maximale bouwhoogte van 8 bouwlagen
Met de positionering en ontsluiting van de hoogteaccenten rekening houden met geluidsproblematiek
zodat de ontwikkeling zo min mogelijk ten koste gaat van
•
De opbouw van het gesloten bouwblok is compact
Het gesloten bouwblok met hoogteaccenten heeft een
met een geleding in bouwhoogte en een zorgvuldige
Situering en bouwhoogte van de hoogteaccenten
wisselende bouwhoogte zodat een speels hoogtespel
compositie van hogere en lagere delen
afstemmen op de bestaande woontoren aan de
ontstaat
bestaande landschappelijke en ecologische kwaliteiten •
De bestaande orthogonale bebouwingsstructuur is
•
•
Dakopbouwen voor liften of andere technische installaties moeten geïntegreerd worden in de bouwmassa en vallen
Europalaan (ivm schaduwwerking en privacy balkons)
binnen het silhouet van het gebouw •
Vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan
Gevelkarakteristiek •
Het volume heeft een eigentijdse architectuur en moet zich alzijdig manifesteren
•
De vorm en architectonische uitdrukking van het volume vormt samen met de bestaande Cape Kennedytoren, direct ten westen van het plangebied, één ensemble. Dit resulteert in een levendig architectuurbeeld waarbij de bouwmassa’s hun eigen identiteit behouden
•
Het gesloten bouwblok heeft een duidelijke en herkenbare overgang van hoogteaccent naar het laagbouwdeel
•
De hoofdentrees zijn herkenbaar en hebben een duidelijke relatie met de situering van de parkeerplaatsen
38
Gesloten bouwblok met wisselende bouwhoogtes, kloek volume met herkenbare overgang tussen hoogteaccent en laagbouwdeel
•
Bij de entrees aandacht voor integraal ontwerp van voordeur, verlichting en brievenbussen
•
Balkons en overige aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering •
Om het concept kracht bij te zetten dient er samenhang in materialisering te zijn
•
Natuurlijk kleur- en materiaalgebruik, dus geen gebruik van felle kleuren
•
Gebruik van hoogwaardige duurzame materialen waarbij het verouderen geen afbreuk doet aan de uitstraling (mooi verouderen)
•
Eigentijds architectuurbeeld, duidelijke overgang hoogteaccent/laagbouwdeel, alzijdige uitstraling
Kleuren en materialen bieden een zekere mate van rust en samenhang, toch de nodige variatie op het niveau van gebouw en details. Hiervoor geldt dat de bepaling van kleur en materiaal van de verschillende elementen zal afhangen van het complete architectuurconcept
•
Platte daken zichtbaar vanuit andere gebouwen hebben een mos- en sedumbedekking
•
Maaiveldaansluitingen (plinten en puien) die aansluiten op de openbare ruimte zeer hoogwaardig materialiseren en detailleren
•
Detaillering is ingetogen
•
Eventuele belettering (zoals de eventuele naam van het gebouw) dient mee te worden genomen in de architectuur van de gebouwen Gesloten bouwblok met wisselende bouwhoogtes, natuurlijk materiaal en kleurgebruik
39
5.4 •
Groen- en waterstructuur Zoveel
mogelijk
behouden
van
bestaande
landschappelijke kwaliteiten die gevormd worden door plas/dras waterpartijen met rietkragen, bomenrijen en bosgebied met onderbegroeiing •
Handhaven van doorgaande watergangen aan de randen van het plangbied
•
Realiseren
van
voldoende
watercompensatie
(ter
compensatie van eventueel gedempte waterpartijen en toename verharding/dakvlak) •
Dak (half) verdiepte parkeervoorziening voorzien van daktuinen met een waterbergende opbouw (polderdaken) en beplant met kleurrijke inheemse- of hieraan verwante beplanting
•
Opschonen en opwaarden bestaand bosbestand
•
De Randdijk met begeleidende bosstrook behouden en het versterken/herstellen van de bijbehorende laanbeplanting
•
Behouden waardevolle solitaire bomen
•
Waterpartijen voorzien van natuurvriendelijke oevers
•
Natuurlijke speelelementen aanbrengen
•
Waarborgen landschappelijke en ecologische waarden
•
Zorgvuldig
vormgegeven
landschappelijk-
Behouden en versterken bestaande landschappelijke waarden en
klimaatadaptief inpassingsplan
40
Natuurlijke speelelementen
5.5
Openbare ruimte
•
Samenhang door architectuur en inrichting buitenruimte
•
Natuurlijke materialen en uitstraling van de openbare ruimte
•
Duidelijke en hoogwaardige vormgegeven overgangen van bebouwd/onbebouwd oftewel privé/openbaar
•
Eventueel straatmeubilair is bescheiden van vormgeving met een natuurlijke uitstraling
•
Bouwwerken (ondergronds)
ten
behoeve
afvalinzameling
nutsvoorzieningen worden
en
zorgvuldig
ingepast en vereisen een onopvallende vormgeving zodat ze niet beeldverstorend werken •
Inrichting openbare ruimte dient te voldoen aan het ‘Handboek Inrichting Openbare Ruimte’ en de ‘Integrale Visie Openbare Ruimte ‘(IVOR) van de gemeente IJsselstein
•
Gezien de bestaande landschappelijke kwaliteiten van dit gebied, inclusief de historisch van belang zijnde Randdijk, is ook een goede landschappelijke inpassing en dus het vroegtijdige inschakelen van een landschapsarchitect vereist bij de planontwikkeling
Natuurlijke speelelementen
41
42