Notitie ambities woningbouwprogramma Roba terrein IJsselstein

Notitie ambities woningbouwprogramma IJsselstein Datum: 14-01-2024 Aanleiding Op 2 december jl. heeft Roba Metals een presentatie aan leden van de Raad gegeven waarin onze ambitie en een concept stedenbouwkundig plan is gepresenteerd. Deze ziet toe op het realiseren van een plan met een haalbare visie op mobiliteit. Ter aanvulling hierop is Roba Metals gevraagd een aantal scenario’s te schetsen waarin de haalbaarheid vanuit het aantal woningen, parkeerambities en kwaliteit van het plan en omgeving in beeld kan worden gebracht in voorbereiding op de Nota van Uitgangspunten. Het doel is om de Raad op voorhand mee te nemen in de mogelijke ‘draaiknoppen’waarmee een breed gedragen plan mogelijk wordt. In de transformatie van het Roba Metals terrein staat een focus op duurzame mobiliteit centraal. Daarbij wordt ingezet op het stimuleren van alternatieve mobiliteit om het autobezit en gebruik om daarmee de behoefte te beperken en daarnaast het verminderen van het oppervlakte parkeren op maaiveld door deze in hubs te stapelen. Een duurzame parkeeroplossing leidt ertoe dat er een betere wijk ontstaat omdat de auto niet dominant is in het straatbeeld. De wijkontwikkeling is gebaseerd op het STOMP-principe waarbij verschillende vormen van mobiliteit voorrang krijgen ten opzichte van de auto.

Dit leidt ertoe dat er minder voertuigen in de wijk aanwezig zijn wat de leefbaarheid ten goede komt. Ook het creëren van een autovrije wijk op straatniveau zorgt ervoor dat er een kindvriendelijke omgeving ontstaat waarin sociale cohesie wordt gestimuleerd. De afwezigheid van motorgeluiden en uitlaatgassen dragen bij aan een gezondere levensstijl, terwijl de focus op alternatieve mobiliteitsoplossingen zoals (deel)fietsen, wandelen en gebruik van het openbaar vervoer de gezondheid bevordert. De autovrije zones in de wijk dragen bij aan een gevoel van gemeenschap en eigenaarschap omdat de openbare ruimte kan worden gebruikt door de inwoners zonder tussenkomst van de auto. Deze ambities volgen ook de omgevingsvisie van de gemeente. Het is daarnaast belangrijk om te benoemen dat de gemeente IJsselstein op dit moment haar parkeerbeleid actualiseert waarvoor in september 2023 een evaluatierapport is gepubliceerd. Een van de conclusies van de evaluatie is dat de huidige uitgangspunten onvoldoende flexibiliteit biedt om in te spelen op actuele ontwikkelingen. Daarnaast is de conclusie dat vanuit de omgevingsvisie parkeren een bijdrage moet leveren aan het behouden van een fijne woonomgeving waar parkeren niet ten koste gaat van groenvoorzieningen en het mogelijk maken van de realisatie van 2.500 woningen voor diverse doelgroepen.

Mengpaneel Het doel is om tot een goed en haalbaar plan te komen en partijen zien dit als een mengpaneel, in figuur 1 weergegeven, met onderstaande belangrijke draaiknoppen die impact op elkaar hebben. Het mengpaneel heeft een aantal grote draaiknoppen die grote impact hebben op het plan. A. Plangebied: Uitgangspunt is op dit moment het huidige terrein van Roba Metals maar mogelijk ligger er nog kansen langs de randen van het plangebied. B. Aantal woningen. Het aantal woningen dat wordt toegestaan

Vervolgens zijn er drie panelen die ingesteld worden om tot een haalbaar plan te komen. Deze panelen zien toe op: C.

Woningbouwprogramma: hierbij gaat het niet alleen om de verdeling maar ook om de onderliggende behoefte van bijv. de corporatie maar ook de bewoners die beoogd zijn voor dit gebied. D. Mobiliteit: De toegestane parkeernorm en onderliggende mobiliteitsmaatregelen en in hoeverre het parkeren bebouwd of op het maaiveld plaats kan vinden. E. Ambities: Partijen hebben ook ambities voor dit gebied die zich richten op het ruimtelijk domein, natuur en samenleving.

Figuur 1: Mengpaneel gebiedsontwikkeling Bij een goed en haalbaar plan zijn kosten & opbrengsten in balans, worden programma en ambities geborgd en zorgt een duurzame parkeeroplossing voor een reducering van het auto parkeren waardoor er veel ruimte is voor andere ambities. De uitkomsten hiervan worden vertaald in de Nota Van Uitgangspunten. Scenario’s op woningbouwprogramma en mobiliteit Middels overzicht 1 is met het oog op de financiële haalbaarheid van het plan de impact van het aantal woningen op de benodigde programmaverdeling en afhankelijk van de mogelijke parkeerprincipes weergegeven. De berekening is uitgevoerd op basis van de door ons en door Goudappel Coffeng voorgestelde parkeernorm zoals deze in de informele vergadering met leden van 2 december gepresenteerd. In de rechter kolom is het aantal parkeerplaatsen berekend op basis van de huidige parkeernormen van de gemeente. Belangrijk is om te vermelden dat nog niet alle onderliggende uitgangspunten die impact op deze varianten kunnen hebben op dit moment voldoende helder zijn. De komende weken t/m maart zal dan ook nodig zijn om deze gezamenlijk aan te scherpen voor de Nota van Uitgangspunten.

Belangrijk uitgangspunt in de HUB variant is dat er geen opbrengsten voor het bewoners parkeren van het sociale segment zijn meegenomen omdat corporaties doorgaans onvoldoende middelen ter beschikking hebben om hieraan significant bij te dragen. Gesprekken met Cazas over de uitgangspunten voeren we in de komende periode verder om hier meer inzicht in te krijgen. Daarnaast hebben we geen rekening gehouden met eventuele subsidies vanuit provincie en rijk die bij kunnen dragen aan de haalbaarheid van het sociale en betaalbare segment. Dat neemt niet weg dat we deze kansen continu zullen volgen en beoordelen of deze ontwikkeling hiervoor in aanmerking kan komen om meer ruimte te creëren voor woningen in het betaalbare segment. De hybride variant gaat uit van een HUB i.c.m. maaiveld parkeren waarbij het maaiveld hoofdzakelijk bestaat uit bezoekers parkeren.

Het realiseren van een differentiatie in het woningaanbod waarbij zowel sociaal, middelduur als vrije sector woningen worden gerealiseerd is belangrijk om een diverse wijk te kunnen creëren. Daarom is het beoogde programma in lijn met het huidige Rijksbeleid. Voor 2024 is bijvoorbeeld de betaalbaarheidsgrens vastgesteld op € 390.000,-. Deze grens is in het programma dan ook gehanteerd voor het middensegment waarbij ook rekening is gehouden met woningen die onderling verschillen in grootte waardoor binnen het segment verschillende prijscategorieën ontstaan die passen bij de marktbehoefte in IJsselstein. Ook is het van belang om de optie tot betaalbare koop in het middensegment te realiseren zodat er ook keuzes beschikbaar komen tussen huur of koop. In de categorie vrije sector komt een breed aanbod van verschillende prijsklassen en woonvormen die ook aansluiten bij deze marktbehoefte in IJsselstein.

Vanwege het feit dat de woningen pas over een aantal jaar gefaseerd gerealiseerd worden, zullen er doorlopend gesprekken plaatsvinden tussen de initiatiefnemer en gemeente over een passende verdeling binnen de genoemde categorieën. Daarbij is het belangrijk dat de verdeling aansluit op de woonvisie en de op dat moment geldende marktomstandigheden om voldoende differentiatie en een kwalitatief woonprogramma te realiseren die aansluit bij de behoefte in IJsselstein.

Overzicht 1: Meerdere scenario’s op basis van programmaverdeling Allereerst is onderzocht of deze varianten ruimtelijk kunnen passen in het plan. Voor de maaiveld varianten met 560 en 500 woningen is geconcludeerd dat maaiveld parkeren ruimtelijk niet past binnen het huidige plangebied. Zoals het overzicht verder weergeeft is met name de hybride variant, namelijk de combinatie van een HUB met maaiveld parkeren, het meest kansrijk is om ten aanzien van het beleid op het gebied van een betaalbaar programma te kunnen voldoen. Daarbij concluderen wij wel dat een programma richting de 560 woningen het beste aansluit bij zowel het beleid van de gemeente alsmede de benodigde opbrengsten voor Roba Metals om de verplaatsing te kunnen bekostigen. Bij het scenario van 500 woningen past een hybride variant mogelijk nog binnen de bandbreedte. Ons voorkeursmodel zoals op 2 december gepresenteerd gaat uit ca. 560 woningen.

Wij achten de scenario’s die als groen zijn gearceerd haalbaar om hiermee zoveel mogelijk te voldoen aan het beleid van de gemeenten enerzijds en de door ons benodigde opbrengsten voor de verplaatsing naar Lopik anderzijds. Ook wordt hiermee helder dat het aanhouden van de huidige parkeernorm van de gemeente resulteert in een significant hogere parkeerbehoefte die een enorme impact zal hebben op het programma en haalbaarheid. Om die reden wordt de komende periode conform de woonvisie en het evaluatierapport van het parkeerbeleid onderzocht welke ruimte en flexibiliteit mogelijk is om tot een haalbaar plan te komen. Daarnaast zijn er een aantal mobiliteitsmaatregelen die van tevoren ingezet kunnen worden en waarop ook monitoring kan plaatsvinden om daarmee de daadwerkelijke parkeerbehoefte te verminderen. Voorbeelden van mobiliteitsmaatregelen: 1. 2.

3.

Parkeer/ vergunningsbeleid in het gebied en omgeving aanpassen: bijvoorbeeld door huidige centrumschil uit te breiden. Bijsturen op de mobiliteitsmaatregelen, bijvoorbeeld: een groter aanbod van deelmobiliteit, deelmobiliteit meer zichtbaar, een ander deelmobiliteitsconcept zoals elektrische deelfietsen en/of elektrische scooters. Meer parkeerplaatsen realiseren in het plangebied

In een monitoringsplan kan worden vastgelegd hoe en door wie hierop gestuurd kan worden met als belangrijkste doel om de parkeerbehoefte te verminderen. Verkeersgeneratie Ten aanzien van de toenemende verkeersgeneratie heeft Goudappel Coffeng onderzocht dat de verkeersintensiteit bij het scenario met het grootste aantal 560 woningen toeneemt van 10.000 mvt/etmaal in de huidige situatie tot circa 12.700 mvt/etmaal. Hiermee blijft de verkeersintensiteit ook in de toekomstige situatie, passend binnen het huidige ontwerp van de omliggende wegenstructuur omdat de maximaal wenselijke verkeersintensiteit circa 10.000 tot 15.000 mvt/etmaal bedraagt. Daarnaast zal het aandeel vrachtverkeer door de verhuizing van Roba Metals aanzienlijk terugnemen waardoor de verkeersveiligheid aanzienlijk toeneemt op omliggende wegen. Vervolgstappen Met het instellen van deze knoppen hebben wij als doel om in een goede samenwerking te komen tot een haalbaar plan dat: -

Past binnen de ruimtelijke kaders Voldoet aan het beleid en ambities van de gemeente IJsselstein Vanuit opbrengsten de verhuizing van Roba Metals mogelijk maakt Draagvlak heeft vanuit een goed participatieproces en daarmee ook maatschappelijk haalbaar is

Volgens de eerder afgegeven planning ronden wij het onderzoek om tot een gedegen programmaverdeling en visie op mobiliteit in maart 2024 af zodat het participatieproces met omwonenden kan worden opgestart en daaropvolgend de Nota van uitgangspunten kan worden afgerond en aan u worden voorgelegd.