Nota van Uitgangspunten Lage Biezen maart 2023
Tekst van het document
Vi
46
44
B
35
42
13a
33
31
40
27 25
23 21
11b
38a
38
HMBB
zen
EB .FT
loot ters Ach
ebie
)8
O
O
OMBB
PZF BO(
19 17
15
Lag
GA 7 / GA 5 / GA / 3 GA 1/
13
25
29
39
37
Jacob Marislaan
GA 13 / GA 11 / GA 9/
15
+BDPC.BSJTMBBO
77
79
aan dell Von
13
36 34 32
11
9 7
30
5
28
3
W
+BO
26
11
11a
24a
6
4
24
an
wla
Tou
UU
2
ot
2-2b
+BDPCWBO3VJTEBFMMBBO
22
lo Achters
HBT
Lagebiezen
Biez
18
enpl
ein
16
14 12
Nota van Uitgangspunten maart 2023
t Achtersloo
Lagebiezen - IJsselstein
A v ec o de B ondt B o sc h stra a t 3 5 4 8 1 1 G B
B R E D A
t e le fo o n :
0 8 8 0 0 4 8 2 1 2
in t e r n e t :
w w w .a v e c o d e b o n d t .n l
e m a il:
in fo @ a v e c o d e b o n d t .n l
O p d r a c h t g e v e r : G e m e e n t e IJ s s e ls t e in P r o je c t n u m m e r : 2 2 2 1 4 8 D a tu m : 2 7 m a a rt 2 0 2 3
I N H O U D S O P G AV E 1. Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Projectlocatie 5 1.3 Leeswijzer 5
2. Context en analyse
7
2.1 Foto’s plangebied & omgeving 7 2.2 Functioneel 8 2.3 Verkeersstructuur en parkeren 9 2.4 Bebouwingsstructuur 10 2.5 Groen- en waterstructuur 11 2.6 Historie 12
3. Visie en uitgangspunten 3.1 Ruimtelijke hoofdopzet
13
13 3.2 Ontsluitingsstructuur en parkeren 14 3.3 Bebouwingsstructuur en woningaantallen 15 3.4 Beeldambities 16 3.5 Groen- en waterstructuur 18 3.6 Openbare ruimte 19 3.7 Principeprofielen 20 3.8 Randvoorwaardenkaart 21 3.9 Financiële haalbaarheid 22 3.10 Maatschappelijke haalbaarheid 22
Bijlage 1 - Reactieformulieren participatie 1
26
Bijlage 2 - Reactieformulieren participatie 2
31
3
slo
er ht Ac
n
islaa
ot
ar bM o c a J
zen
bie age
L
4
Uitsnede luchtfoto met situering plangebied ten westen van historisch centrum IJsselstein (bron: Cyclomedia)
1
INLEIDING
1.1 Aanleiding T e n w e s t e n v a n h e t h is t o r is c h e c e n t r u m v a n IJ s s e ls t e in z ijn a a n d e L a g e b ie z e n 4 - 6 t w e e s c h o o lg e b o u w e n g e le g e n . D e scholen zijn verhuisd naar een andere locatie, waardoor v o o r d e g e m e e n t e IJ s s e ls t e in a a n le id in g is o n t s t a a n o m e e n s t u d ie u it t e v o e r e n n a a r d e o n t w ik k e lm o g e lijk h e d e n voor deze locatie. De gemeente ziet daarbij mogelijkheden om de fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie, gelegen aan de zuidwestzijde van de leegstaande schoolgebouwen, m e e t e n e m e n in d e p la n o n t w ik k e lin g . D e z e n o t a v a n u it g a n g s p u n t e n s c h e t s t d e k a d e r s om dit gebied, rekening houdend met de bestaande landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten, te ontwikkelen naar een woonbuurt gelegen in een groene setting. H e t v o o r n e m e n is o m d e L a g e b ie z e n t e o n t w ik k e le n m e t e e n w o o n p r o g r a m m a o v e r w e g e n d b e s t a a n d e u it s o c ia le h u u r - e n m id d e n h u u r a p p a r t e m e n t e n . D o e l is o m t e k o m e n t o t e e n a a n t r e k k e lijk e w o o n b u u r t w a a r d e r u im t e lijk e e n la n d s c h a p p e lijk e k w a lit e it e n w o r d e n b e h o u d e n e n v e r s t e r k t .
In d e z e n o t a v a n u it g a n g s p u n t e n w o r d e n d e m o g e lijk h e d e n e n r a n d v o o r w a a r d e n v o o r d e z e o n t w ik k e lin g v a s t g e le g d . 1.2 Projectlocatie Voorliggende Nota van Uitgangspunten heeft betrekking op h e t g e b ie d L a g e b ie z e n 4 - 6 . M o m e n t e e l z ijn e r in h e t g e b ie d enkele andere functies gevestigd. Aan de zuidoostzijde, aan de Lagebiezen 2a en 2b , is een fietsenwinkel / -maker gesitueerd. Deze functie zal op deze locatie gevestigd blijven. Ten zuidoosten van de schoollocaties, aan de
Lagebiezen 8 en 10, is een fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie gelegen. Deze locatie zal als optie worden m e e g e n o m e n in d e p la n o n t w ik k e lin g . H e t z o u d a n w e l gaan om een particuliere ontwikkeling. Het projectgebied grenst aan de straten de Lagebiezen, de Jacob Marislaan en de Achtersloot. De Lagebiezen functioneert als gebiedsontsluitingsweg voor IJsselstein. 1.3 Leeswijzer Een Nota van Uitgangspunten benoemt, in hoofdlijnen, wat de kwaliteiten en kenmerken van een locatie zijn en doet richtinggevende uitspraken over de toekomstige ontwikkeling. Na de Nota van Uitgangspunten volgt het ontwerpproces, waarin gedetailleerder de bebouwing, de openbare ruimte, de groen- en waterstructuur en andere r a n d v o o r w a a r d e n w o r d t u it g e w e r k t . D e u it g a n g s p u n t e n
Vogelvlucht plangebied en omgeving (bron: Google Earth)
in v o o r lig g e n d d o c u m e n t z ijn a a n g e p a s t e n a a n g e s c h e r p t o p b a s is v a n d e in p u t d ie is v e r k r e g e n v a n u it m e e r d e r e participatiebijeenkomsten. In het volgende hoofdstuk is d e z e in p u t in h o o fd lijn e n g e fo r m u lu e e r d . Deze nota van uitgangspunten geeft inzicht in de gewenste identiteit van de ontwikkeling. Naast dat de nota van uitgangspunten dient ter inspiratie, dient het tevens als t o e t s in g s k a d e r v o o r ie d e r e e n d ie b ij h e t v e r d e r e o n t w e r p e n o n t w ik k e lin g s p r o c e s b e t r o k k e n is o m e e n b ijz o n d e r gebied met maximaal toekomstperspectief te bieden. Deze n o t a v a n u it g a n g s p u n t e n is g e e n s t a r d o c u m e n t e n k a n d e doorlooptijd van de ontwikkeling faciliteren met heldere k a d e r s . H e t g a a t h ie r b ij o m h e t v a s t le g g e n e n w a a r b o r g e n van de gewenste identiteit.
5
1: Huidige bebouwing zuidzijde - fysiotherapiepraktijk incl. woonfunctie
2: Huidige bebouwing zuidzijde - schoolgebouw
3. Profiel van de Lagebiezen
4: Zicht op plangebied met elzen
5: Woningen aan de Jacob Marislaan
6: Wandelpad vanuit Jacob Marislaan richting plangebied
7: Zicht op kerk in historisch centrum vanaf de Achtersloot
8: Wandelpad vormt verbinding tussen plangebied en Achtersloot
9: Beeldbepalend pand Achtersloot grenzend aan plangebied
6
2
C O N T E X T E N A N A LY S E
2.1 Foto’s plangebied & omgeving
7 10: Fietsenmaker / -winkel ten westen van plangebied
slo er ht Ac
5
bM Jaco
ot
n
laa aris
6
8
9
10
ge
La
4
en ez bi
1 3
Overzichtskaart foto’s omgeving (bron foto’s: Cyclomedia)
11: Woningen Lagebiezen ten zuiden van plangebied
2 11
12
12: Langzaamverkeersroute van noord naar zuid door plangebied 7
ar
1.2km
w la an 450m
t
o slo
750m
350m
en ez
bi
ge
La
In e n d ir e c t r o n d o m h e t p la n g e b ie d z ijn v e r s c h ille n d e functies gesitueerd. In het plangebied zijn twee schoolgebouwen en een fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie gelegen. Enkel het pand van de fysiotherapiepraktijk met woonfunctie is nog in gebruik. Ten oosten van het plangebied is een fietsenmaker / - w in k e l g e le g e n m e t e e n a a n t a l p a r k e e r p la a t s e n a a n d e zuid- en oostzijde van het pand. Aan de Achtersloot, ten zuiden van de rotonde, is een kantoorpand met daarnaast e e n b e g r a a f p la a t s g e s it u e e r d . D e o v e r ig e b e b o u w in g r o n d o m h e t p la n g e b ie d h e b b e n e e n w o o n b e s t e m m in g .
350m
400m
1.6km
S c h o o lg e b o u w Fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie Fietsenmaken /-winkel K a n to o r B e g r a a f p la a t s
8
500m
To u
bM Jaco
n islaa er ht Ac
2.3 Functioneel Lagebiezen is zeer gunstig gelegen ten opzichte van v o o r z ie n in g e n . O p 3 5 0 m e t e r lo o p a fs t a n d is h e t h is t o r is c h c e n tru m m e t v e r s c h ille n d e h o r e c a g e le g e n h e d e n e n w in k e ls g e s it u e e r d . Z o w e l d e s u p e r m a r k t a ls e e n o p e n b a a r v e r v o e r s v e r b in d in g is b in n e n 4 0 0 m e t e r t e b e r e ik e n e n ook een basisschool en huisartsenpraktijk, gelegen in de Touwlaan, is op loopafstand te vinden. Het voorgezet o n d e r w ijs m e t e e n r u im a a n b o d a a n n iv e a u s is m e t d e fiets in 1.6 km te bereiken. Een sportcomplex en het b u it e n g e b ie d a a n d e w e s t z ijd e is n ie t v e r g e le g e n v a n h e t p la n g e b ie d .
Functies plangebied en omgeving
2.4 Verkeersstructuur en parkeren Het plangebied grenst aan de Lagebiezen, de Achtersloot en de Jacob Marislaan. De Lagebiezen functioneert als gebiedsontsluitingsweg voor IJsselstein. De straat heeft een opvallend breed profiel in verhouding met de lage b e b o u w in g a a n w e e r s z ijd e n . A a n b e id e z ijd e s z ijn r u im e g r o e n s t r o k e n g e le g e n . D e g r o e n s t r o k e n z ijn v o o r z ie n v a n verschillende boomsoorten. De huidige functies in het p la n g e b ie d w o r d e n o n t s lo t e n a a n d e z u id z ijd e v a n h e t g e b ie d v a n u it d e L a g e b ie z e n . E e n la n g z a a m v e r k e e r s r o u t e doorkruist vanuit de zuidzijde het plangebied richting de Jacob Marislaan, een woonstraat met verschillende hofjes waaraan sociale huurwoningen gelegen zijn. De A c h t e r s lo o t is e e n w e g v a n r u im v ijf k ilo m e t e r la n g d ie vanaf de binnenstad van IJsselstein naar de, in het noorden gelegen, grens met de gemeente Montfoort loopt. De Achtersloot was lange tijd een tiendweg op de grens van de polder Neder Oudland met het ontgonnen veengebied. D e n a a m v e r w ijs t z o w e l n a a r d e w e g a ls d e o o r s p r o n k e lijk e s lo o t . E e n la n g z a a m v e r k e e r s r o u t e v e r b in d t d e A c h t e r s lo o t m e t h e t p la n g e b ie d .
O p v a lle n d is d a t d e w e g e n in d e b u u r t e n t e n z u id w e s t e n v a n h e t p la n g e b ie d v o o r n a m e lijk d o o d lo p e n d z ijn . D e s t r a t e n z ijn h ie r d o o r a u t o lu w e n v o o r n a m e lijk in g e b r u ik v o o r b e s t e m m in g s v e r k e e r. L a n g z a a m v e rk e e rsro u te s v e r b in d e n d e v e r s c h ille n d e w o o n s t r a t e n m e t e lk a a r. H e t p a r k e r e n in e n r o n d o m h e t p la n g e b ie d g e b e u r t v o o r n a m e lijk o p e ig e n t e r r e in o f in d e s t r a a t . In d e b u u r t e n t e n o o s t e n v a n h e t p la n g e b ie d e n t e n n o o r d e n in d e J a c o b M a r is la a n w o r d t h e t p a r k e r e n v o o r n a m e lijk opgelost op straat. Weinig woningen, met uitzondering van de woningen aan de Achtersloot, beschikken hier
Huidige situatie: Verkeersstructuur
o v e r p a r k e e r p la a t s e n o p e ig e n t e r r e in . In d e s t r a a t w o r d t het parkeren opgelost door zowel schuin-, haaks- en la n g s p a r k e r e n . In d e b u u r t e n t e n z u id e n e n t e n w e s t e n v a n h e t p la n g e b ie d z ijn v e e l w o n in g e n g e le g e n w a a r g e p a r k e e r d w o r d t o p e ig e n t e r r e in . In h e t h is t o r is c h e c e n t r u m g e ld t b e t a a ld p a r k e r e n . In h e t h is t o r is c h e c e n t r u m g e ld t b e t a a ld parkeren. Aangezien de Lagebiezen zo gunstig gelegen is
Gebiedsontsluitingsweg Erftoegangsweg L a n g za a m v e rk e e rsro u te
ten opzichte van het centrum, werden de parkeerplaatsen in e n r o n d o m h e t p la n g e b ie d v e e l g e b r u ik t v o o r b e z o e k e r s v a n h e t c e n t r u m . D it r e s u lt e e r d e in e e n h o g e p a r k e e r d r u k en minder parkeermogelijk voor bewoners, daarom is recentelijk ook op deze locaties betaald parkeren ingesteld. 9
laan
aris
t
bM
Jaco
o slo er ht Ac
2.5 Bebouwingsstructuur D e b u u r t e n r o n d o m h e t p la n g e b ie d z ijn in v e r s c h ille n d e tijden gebouwd. Een aantal woningen aan de Achtersloot k e n n e n e e n la n g e b e s t a a n s g e s c h ie d e n is e n z ijn r o n d h e t ja a r 1900 gebouwd. De oude boerderijen zijn zeer karakteristiek e n w o r d e n in h e t b e s t e m m in g s p la n a a n g e d u id a ls ‘ b e e l d b e p a l e n d p a n d ’ o f ‘ g e m e e n t e l i j k m o n u m e n t ’. Z o w e l d e b e b o u w in g in h e t p la n g e b ie d a ls d e b e b o u w in g in d e o m lig g e n d e b u u r t e n z ijn a lle m a a l in d e ja r e n ’8 0 g e b o u w d . Aan de Jacob Marislaan, grenzend aan het plangebied, zijn sociale huurwoningen gelegen. Woningcorporatie Cazas W o n e n is d e e ig e n a a r v a n d e z e w o n in g e n . E r is s p r a k e v a n g e w e e s t d a t e r k a n s e n b e s t a a n d a t h e t t e o n t w ik k e le n g e b ie d w o r d t u it b r e id m e t d e w o n in g e n a a n d e J a c o b Marislaan. In de Nota van Uitgangspunten worden de w o n in g e n a a n d e J a c o b M a r is la a n n ie t m e e g e n o m e n in d e p la n o n t w ik k e lin g e n .
en ez
bi
ge
La
E n k e l v o o r a c h t w o n in g e n a a n d e L a g e b ie z e n is d e oriëntatie van de woningen richting het plangebied g e le g e n . A n d e r e o m lig g e n d e w o n in g e n z ijn a lle m a a l m e t z ij- o f a c h t e r t u in e n n a a r h e t p la n g e b ie d g e le g e n .
Huidige situatie: Bebouwingsstructuur en orientatie Sociale huurwoningen Cazas B e e ld b e p a le n d p a n d G e m e e n t e lijk m o n u m e n t Orientatie
10
Oriëntatie woningen richting plangebied (bron: Cyclomedia)
B e sta a n d e b o m e n G ro e n stru c tu u r W a te rstru c tu u r
ot
slo er ht Ac
2.6 Groen- en waterstructuur D e g r o e n - e n w a t e r s t r u c t u u r in d e o m g e v in g is v e e la l g e k o p p e ld a a n d e in f r a s t r u c u u r. W a t e r g a n g e n la n g s w o o n s t r a t e n z ijn v e e lv o o r k o m e n d in h e t g e b ie d . D e w a t e r g a n g e n w o r d e n b e g e le id d o o r g r o e n s t r u c t u r e n m e t verschillende bomen, voornamelijk els en wilg. In het brede profiel van de Lagebiezen is veel ruimte voor groen. Aan beide zijdes zijn bomenrijen gesitueerd met relatief jonge e ik e n e n b e u k e n . A a n d e z u id o o s t z ijd e v a n h e t p la n g e b ie d w o r d t h e t h is t o r is c h e c e n t r u m v a n IJ s s e ls t e in o m r in g d d o o r s in g e ls m e t o u d e p la t a n e n e n k a s t a n je s . T e n n o o r d w e s t e n v a n h e t p la n g e b ie d is t u s s e n d e w o n in g e n e e n g r o e n s t r o o k v a n z o ’n 5 0 m e t e r b r e e d e n 1 8 0 m e t e r la n g g e le g e n . D e z e g r o e n s t r o o k w o r d t o m r in g d d o o r w a t e r g a n g e n . De groenstrook functioneert als recreatieve groenzone met onder andere fruitbomen, speelgelegenheden en w a n d e lp a d e n . D e A c h t e r s lo o t w o r d t a a n b e id e z ijd e s b e g e le id d o o r e e n s lo o t .
V e r s c h ille n d e b o m e n o p e ig e n t e r r e in z o r g e n v o o r e e n g r o e n u it e r lijk in d e s t r a a t . O p h e t perceel, gelegen aan de oostzijde direct grenzend aan het plangebied, staan veel oude waardevolle bomen die een groene buffer tussen het plangebied en de Achtersloot v o r m e n . D e w o o n s t r a t e n t e n o o s t e n v a n d e A c h t e r s lo o t h e b b e n g e e n d u id e lijk e g r o e n - o f w a t e r s t r u c t u u r. E n k e le b o m e n s ie r e n h e t s t r a a t b e e ld .
bM Jaco
laan
aris
zen
ebie
Lag
Huidige situatie: Groen- en waterstructuur
H e t p la n g e b ie d w o r d t a a n d e w e s t - e n n o o r d z ijd e b e g r e n s d d o o r e e n w a t e r lo o p m e t a a n g r e n z e n d g r o e n . H e t s c h o o lg e b o u w a a n d e w e s t z ijd e w o r d t a a n d e w e s t en zuidzijde begrensd door een elzensingel. Plataan, es, wilg, els, esdoorn, vlier en kornoelje zijn veelvoorkomend s o o r t e n in h e t p la n g e b ie d . D e p r e c ie z e s it u e r in g v a n d e h u id ig e b o m e n in h e t p la n g e b ie d z a l in d e v e r v o lg s t a p p e n v a s t g e le g d w o r d e n . Groenstrook ten noordwesten van plangebied (bron: Cyclomedia)
Perceel ten oosten van plangebied (bron: Cyclomedia)
11
2.7 Historie L a g e b ie z e n d a n k t z ijn n a a m a a n d e p o ld e r ‘L a g e b ie z e n ’ d ie t e n w e s t e n v a n d e A c h t e r s lo o t t u s s e n h e t ja a r 1 0 0 0 e n 1 2 0 0 is o n t g o n n e n . D e A c h t e r s lo o t w a s d e o n t g in n in g s b a s is v o o r d e o n t w ik k e lin g v a n d e z e p o ld e r. D e o n t g in n in g w ijk t a f v a n d e o u d e r e o n t g in n in g e n e n k e n m e r k t z ic h d o o r regelmatig en strak afgebakende kavels in lengterichting, d e c o p e o n t g in n in g e n . In d e h is t o r is c h e k a a r t v a n 1 9 0 0 z ijn d u id e lijk d e v e r s c h ille n d e v e r k a v e lin g s p a t r o n e n a a n weerszijden van de Achtersloot te zien. Na de ontginning van het landschap verandert, door de bodemdaling en het relatief hoge grondwaterpeil, het grondgebruik van a k k e r b o u w n a a r v e e t e e lt . D e h o g e r g e le g e n g e b ie d e n o p d e s t r o o m r u g g e n b le v e n e c h t e r w e l g e s c h ik t v o o r akkerbouw. Na 1900 is het landschap rondom IJsselstein vrijwel niet veranderd. Het is rond die tijd toegestaan om buiten de stadmuren te bouwen, waardoor er langs uitvalswegen, zoals de Achtersloot, gebouwd wordt. G r o t e r e s t a d s u it b r e id in g e n h e b b e n p a s n a d e T w e e d e W e r e ld o o r lo g p la a t s g e v o n d e n .
In d e ja r e n 7 0 e n 8 0 w o r d e n d e w ijk e n r o n d o m d e L a g e b ie z e n o n t w ik k e ld . O p d e h is t o r is c h e k a a r t v a n 1 9 8 9 is d e L a g e b ie z e n v o o r h e t eerst herkenbaar als doorgaande ontsluitingsweg.
12
1850 (bron historische kaarten: topotijdreis)
1900
1989
1950
2021
3
VISIE EN UITGANGSPUNTEN
O p b a s is v a n d e a n a ly s e w o r d e n in d it h o o fd s t u k u it g a n g s p u n t e n g e fo r m u le e r d d ie le id e n t o t e e n n ie u w e w o n in g b o u w o n t w ik k e lin g r e k e n in g h o u d e n d e m e t d e b e s t a a n d e c o n t e x t e n la n d s c h a p p e lijk e k w a lit e it e n . Uitgangspunt is om een aantrekkelijke leefomgeving te c r e ë r e n w a a r v e e l r u im t e v o o r g r o e n is e n w a a r in b e s t a a n d e g ro e n stru c tu re n b e h o u d e n e n v e rste rk t k u n n e n w o rd e n .
44
37
42
13a
B
P arkeerhoven gelegen tussen bebouwing
3.1 Ruimtelijke hoofdopzet D e r u im t e lijk e h o o fd o p z e t is g e b a s e e r d o p d e la n d s c h a p p e lijk e s t r u c t u r e n in d e o m g e v in g d ie w o r d e n gekenmerkt door regelmatige en strak afgebakende kavels. D e h o o fd o p z e t is o p g e b o u w d v o lg e n s d e k e n m e r k e n d e o r t h o g o n a le s t r u c t u u r. E r is a ls h e t w a r e e e n g r id m e t O OMBB (PZF WBO +BO a f w is s e le n d b e b o u w in g s v la k k e n e n p a r k e e r v la k k e n R uimte voor g e p r o je c t e e r d o p e e n g r o e n e o n d e r g r o n d . O p d e z e m a n ie r natuurontwikkeling, waterberging en zijn er vijf bouwvlakken ontstaan, waartussen geparkeerd ontspanning kan worden. De bouwvlakken zijn flexibel in te richten qua w o n in g t y p o lo g ie e n e n b o u w h o o g t e . M e t e e n m a x im u m van drie bouwlagen per bouwvlak, zullen in het plangebied +BDPCWBO3VJTEBF MMBBO v o ld o e n d e w o n in g e n g e r e a lis e e r d k u n n e n w o r d e n . Bestaande groene rand uitbreiden en inrichten als landschappelijke zone D e t w e e s t r o k e n m e t b o u w v la k k e n e n p a r k e e r p la a t s e n
40
Behouden en uitbreiden waterstructuur 13
11b
38a 38
P
30
ot
28
26
11
11a Centrale groenzone met hoof ontslui�ng
P
P
F lexibele invulling van bouwvlakken 2-2b
Bestaande bomen zo veel als mogelijk behouden
P
24a
24
Lagebiezen
HBT
p�oneel par�culiere ontwikkeling
Ruimtelijke hoofdopzet
22
oot Achtersl
36 34 32
rslo
P
BO
EBHMB
zen
P
te Ach
ebie
Lag
.FT
)8
w o r d e n g e s c h e id e n d o o r e e n g r o e n e z o n e d ie t e v e n s d ie n s t doet als hoofdontsluiting. De buitenzijde wordt gevormd d o o r d e b e s t a a n d e g r o e n e r a n d d ie w o r d t u it g e b r e id e n in g e r ic h t w o r d t t o t e e n la n d s c h a p p e lijk e z o n e . Z o w e l in d e z e r a n d a ls in d e b r e d e g r o e n z o n e is r u im t e v o o r natuurontwikkeling, waterberging en ontspanning.
39
46
Jacob Marislaan
GA 13 / GA 11 / GA 9/
15
+BDPC.BSJTMBBO
Biez
2
enple
in
N
9
7
B o u w v la k
Hoofdontsluiting
P a rk e e rh o f
L a n g za a m v e rk e e rsro u te
G ro e n stru c tu u r
B e s t a a n d e e n n ie u w e b o m e n
W a te rstru c tu u r 13
Jacob Marislaan
40
11b
13 38a 38
circa 20p
circa 20p
36 34 32 30
ot rslo
en biez
circa 20p
te Ach
e Lag
28
26
11
11a
24a
circa 20p
circa 20p
circa 10p
2-2b
loot
Achters
3.2 Ontsluitingsstructuur en parkeren De ontsluitingsstructuur bestaat uit één centrale weg d ie a a n d e w e s t z ijd e a a n s lu it o p d e L a g e b ie z e n . D e ontsluitingsweg geeft toegang tot de vijf verschillende p a r k e e r h o v e n . P e r p a r k e e r c lu s t e r is e r d e m o g e lijk h e id o m zo’n twintig parkeerplaatsen te realiseren. Door deze opzet kan volstaan worden met een enkele ontsluitingsweg. Wel is h e t n o o d z a k e lijk o m a a n d e z u id z ijd e e e n v e r b in d in g richting de Lagebiezen te creëren die dienst doet als O OMBB calamiteitenroute. De parkeerplaats aan de zuidzijde, die (PZF WBO +BO momenteel gebruikt wordt om de fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie te ontsluiten en dient als p a r k e e r g e le g e n h e id v o o r d e w o n in g e n d ir e c t t e g e n o v e r het parkeerhof, blijft behouden. Hier zullen circa tien p a r k e e r p la a t s e n g e r e a lis e e r d w o r d e n . A a n g e z ie n h e t plangebied naast een gereguleerd parkeergebied ligt, is het n o o d z a k e lijk o m h ie r e e n p a r k e e r r e g u le r in g in t e v o e r e n +BDPCWBO3VJTEBFMMBBO e n in d a t t r a je c t t e b e p a le n o f e r m e e k o p p e lk a n s e n z ijn in d e o m g e v in g v o o r h e t in v o e r e n v a n p a r k e e r r e g u le r in g .
Hoofdontsluiting
Z o w e l d e la n g z a a m v e r k e e r s r o u t e d ie d o o r h e t p la n g e b ie d v a n z u id n a a r n o o r d lo o p t a ls d e v e r b in d in g n a a r d e Achtersloot blijft behouden. In het plangebied worden de groene zones voorzien van recreatieve wandelpaden, waardoor er een fijnmazig netwerk ontstaat. In
h e t v ig e r e n d p a r k e e r b e le id s p la n ( P a r k e e r b e le id s p la n IJ s s e ls t e in 2 0 0 6 ) v a n d e g e m e e n t e IJ s s e ls t e in z ijn d e p a r k e e r n o r m e n v a s t g e s t e ld . B ij d e o n t w ik k e lin g v a n h e t p la n g e b ie d d ie n e n d e g e m e e n t e lijk e p a r k e e r n o r m e n z o a ls h ie r n a a s t a a n g e g e v e n in d e k o lo m ‘s c h il’ a ls u it g a n g s p u n t .
14
P a r k e e r h o f
Biez
enple
Lagebiezen
HBT
L a n g za a m v e rk e e rsro u te N
Calamiteitenroute Ontsluitingsstructuur en parkeren
9
7
in
75 m2
50 m2
Jacob Marislaan
80 m2
50 m2
11b 10 rug-aan-rug woningen
Lagebiezen
ebie
Lag
50 m2
zen
75 m2
13
8 woningen per 38a laag 38
sselstein 80 m2
50 m2
O
36 34 32
30
28
t
OMBB
(PZF
WBO
75 m2
+BO
loo ters Ach
3.3 Bebouwingsstructuur en woningaantallen In h e t p la n g e b ie d z ijn v ijf b o u w v la k k e n g e le g e n . H e t betreffen vijf rechthoekige bouwmassa’s van circa 25 bij 20 meter die een maximale bouwhoogte van tien meter (3 b o u w la g e n ) h e b b e n . In v ie r v a n d e v ijf b o u w b lo k k e n z u lle n e n k e l a p p a r t e m e n t e n g e r e a l i s e e r d w o r d e n . I n één v a n d e bouwblokken zal de fysiotherapieporaktijk gerealiseerd worden in combinatie met woningen. Dit bouwblok zal ook u it m a x im a a l 3 b o u w la g e n b e s t a a n .
115 m2
75 m2
50 m2
26
11
11a
80 m2
24a
Fysiopraktijk (particuliere ontwikkeling)
75 m2
80 m2
115 m2
10 rug-aan-rug woningen
Lagebiezen
Bebouwingsstructuur
HBT
50 m2
75 m2
50 m2 8 woningen per laag
sselstein 80 m2
2-2b
80 m2
loot
75 m2
Achters
In de vier bouwblokken zullen gemiddeld vijftien a p p a r t e m e n t e n g e r e a lis e e r d w o r d e n . D it z a l v o o r n a m e lijk g a a n o m s o c ia le h u u r - a ls m id d e n h u u r a p p a r t e m e n t e n . De bouwlagen zijn flexibel in te richten. Zo kunnen er acht sociale huurwoningen van 50m2, of zes middeldure w o n in g e n v a n 8 0 m 2 o f v ie r d u r e w o n in g e n v a n 1 1 5 m 2 per laag gerealiseerd worden. Ook de invulling met tien r u g - a a n - r u g w o n in g e n is m o g e lijk .
75 m2
6 woningen per laag Biez
enple
Lagebiezen
115 m2
50 m2
in
Bebouwin
N
115 m2 75 m2
50 m2
80 m2
115 m2
75 m2 80 m2 75 m2 10 rug-aan-rug woningen
50 m2 8 woningen per laag
115 m2 80 m2 6 woningen per laag
Mogelijkheden woningen per bouwlaag
50 m2
80 m2
4 woningen per laag 15
115 m2
3.4 Beeldambities Situering en oriëntatie • D e h o o fd o p z e t v a n d e b e b o u w in g is v o lg e n s d e k e n m e r k e n d e o r t h o g o n a le s t r u c t u u r • De oriëntatie van de woningen is alzijdig, zodat er een levendig en representatief beeld ontstaat met v o ld o e n d e s o c ia le c o n t r o le in d e o p e n b a r e r u im t e Massaopbouw • H e ld e r e o p b o u w v a n d e a p p a r t e m e n t e n g e b o u w e n • D e m a x im a le b o u w h o o g t e v a n d e b o u w m a s s a ’s bedraagt tien meter (3 bouwlagen) • D e b o u w m a s s a ’s m o g e n o n d e r lin g v e r s c h ille n in b o u w h o o g te Gevelkarakteristiek • D e h o o f d e n t r e e s v a n d e b o u w m a s s a ’s z ijn g e r ic h t o p d e c e n t r a le g r o e n e a s • B a lk o n s z ijn o n d e r g e s c h ik t a a n d e h o o fd m a s s a vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere o p b o u w v a n d e h o o fd m a s s a
16
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering • Om het concept kracht bij te zetten dient er voor d e b e b o u w in g s a m e n h a n g in m a t e r ia lis e r in g e n k le u r s t e llin g t e z ijn . D it h o u d t in d a t k le u r e n e n m a t e r ia le n v a n d e b o u w m a s s a ’s o n d e r lin g o p e lk a a r zijn afgestemd, toch de nodige variatie op het niveau v a n g e b o u w e n d e t a ils m o g e n h e b b e n • Bebouwing heeft een eigentijdse uitstraling en wordt uitgevoerd in hout in combinatie met baksteen • B e b o u w in g is u it g e v o e r d in d e n a t u u r lijk e k le u r e n v a n h e t t o e g e p a s t e m a t e r ia a l. B a k s t e n e n w o r d e n uitgevoerd in lichtgrijs tot donkerbruin, zodat deze g o e d n a a r v o r e n k o m e n in d e g r o e n e o m g e v in g • G e b r u ik v a n h o o g w a a r d ig e d u u r z a m e m a t e r ia le n waarbij het verouderen geen afbreuk doet aan de u it s t r a lin g ( m o o i v e r o u d e r e n ) • Platte daken hebben een mos- en sedumbedekking in combinatie met zonnepanelen • D e t a ille r in g is in g e t o g e n
Bakstenen worden uitgevoerd in lichtgrijs tot donkerbruin
Beeldambities
17
Jacob Marislaan
3.5 Groen- en waterstructuur A a n d e r a n d e n v a n h e t p la n g e b ie d z a l d e b e s t a a n d e g r o e n s t r u c t u u r w o r d e n v e r s t e r k t e n is e r r u im t e v o o r e x t r a w a t e r b e r g in g d o o r d e v e r b r e d in g v a n d e b e s t a a n d e s lo t e n . D e r a n d k a n la n d s c h a p p e lijk w o r d e n in g e r ic h t m e t verschillende bomen en heesters, grasland en oeverbeplanting. Het bestaande groen, met de aanwezige waardevolle bomen, wordt zo veel als mogelijk behouden. D e g r o e n s t r u c t u u r in h e t p la n g e b ie d s lu it a a n o p d e bestaande groenstructuren van de Lagebiezen, Jacob M a r is la a n e n A c h t e r s lo o t .
11b
13
38a 38
o rslo
zen
t
De groene as, die tussen de bouwmassa’s van west naar o o s t lo o p t is 2 5 m e t e r b r e e d e n v o r m t h ie r m e e e e n r o b u u s t e g r o e n s t r u c t u u r d ie d e g r o e n e r a n d e n m e t e lk a a r verbindt. Ondanks dat de ontsluiting door deze as loopt, is e r a a n b e id e z ijd e s n o g m e e r d a n v o ld o e n d e r u im t e om de zone landschappelijk in te richten, maar daarnaast ook functioneel in te richten als ontmoetingsruimte voor bewoners en omwonenden. Een afwisseling in bomen, heesters, grasland en recreatieve paden sieren de g ro e n zo n e .
36 34 32
te Ach
ebie
Lag O
OMBB
(PZF
WBO
+BO
11
11a
G r oene as
2-2b
G r oene r and
Lagebiezen
HBT
18
40
9
N
7 4b
Groen- en waterstructuur
3.6 Openbare ruimte • L a n g za a m v e rk e e rsro u te s w o rd e n u it g e v o e r d in h a lf v e r h a r d in g • P a r k e e r p la a t s e n w o r d e n u it g e v o e r d in e e n o p e n v e r h a r d in g • B o u w w e r k e n t e n b e h o e v e n u t s v o o r z ie n in g e n e n ( o n d e r g r o n d ) a f v a lin z a m e lin g w o r d e n z o r g v u ld ig e in g e p a s t e n v e r e is e n e e n o n o p v a lle n d e v o r m g e v in g z o d a t z e n ie t b e e ld v e r s t o r e n d w e r k e n • Inrichting openbare ruimte dient te voldoen aan het ‘Handboek Inrichting Openbare Ruimte’ en de ‘In t e g r a le V is ie O p e n b a r e R u im t e ‘ ( IV O R ) v a n d e g e m e e n t e IJ s s e ls t e in • G e z ie n d e b e s t a a n d e la n d s c h a p p e lijk e k w a lit e it e n v a n het gebied is een goed landschappelijke inrichtingsplan e e n v e r e is t e b ij d e p la n o n t w ik k e lin g e n Parkeerplaatsen in open verharding
Paden met een natuurlijke uitstraling
19
3.7 Principeprofielen
B
Profiel A
40
11b
13
Profiel B
11
11a
2-2b
centrale groenzone 12 groenstructuur met watergang
3
25 bouwvlak
10 groenstructuur
5
voetpad met groenstrook
10 groenstructuur
25 parkeerhof
18.2 groenstructuur
rijbaan
2 voetpad
groenstructuur
Overzicht profielen
Profiel A
3.4 2
18 groenstructuur met watergang voetpad groenstructuur
Profiel B
20
19.5 bouwvlak
1.75 groenstrook
16
1.75 groenstrook
19.5 bouwvlak
2 3 3.75 voetpad
16 parkeerhof
groenstrook
Lagebiezen
HBT
7
1.75 groenstrook
19.5 bouwvlak
1.75 groenstrook
16 parkeerhof
9
7
groenstructuur
)POETESBG
3.8 Randvoorwaardenkaart Op de afbeelding hiernaast zijn de uitgangspunten e n d e v is ie v o o r d e o n t w ik k e lin g e n in d e L a g e b ie z e n w e e r g e g e v e n . D e z e r a n d v o o r w a a r d e n v o r m e n d e b a s is v o o r d e v e r d e r e p la n o n t w ik k e lin g e n .
tt 15 /UU
44
42
13a
R ooilijn bebouwing maximaal tots�ppellijn
40
5 bouwvlakken van circa 20 bij 25 meter 11b
13
38a
38
Lag
2-2b
9
4b
3FNCSBOEUMBBO
enple
in
7
#JTTDIPQTIPG
B e s t a a n d e b o m e n z o v e e l a ls m o g e lijk b e h o u d e n
22
Biez
Lagebiezen
HBT
Par�culiere ontwikkeling fysiotherapieprak�jk (op�e)
L a n g za a m v e rk e e rsro u te B e s t a a n d e e n n ie u w e b o m e n •
24
W a te rstru c tu u r Hoofdontsluiting Eén centrale weg die aan de westzijde aansluit op d e L a g e b ie z e n
maximaal 3 bouwlagen
+BDPCWBO3VJTEBFMMBBO
24a
Bouwmassa’ s uitgevoerd in maximaal 3 bouwlagen
G ro e n stru c tu u r
•
26
oot
P a r k e e r p la a t s e n u it g e v o e r d in e e n o p e n v e r h a r d in g
28
11
11a
maximaal 3 bouwlagen
36 34 32 30
Achtersl
•
P a rk e e rh o f
ot
Samhang van materialisatie en kleurstelling b e b o u w in g
maximaal 3 bouwlagen
rslo
•
4 bouwvlakken O OMBB (PZF WBO +BO circa 60 met woningen en met een 1 bouwvlak fysiotherapieprak�jk en maximaal 2 lagen woningen
maximaal 3 bouwlagen
te Ach
Bebouwing uitgevoerd in hout in combinatie met b a k ste e n
maximaal 3 bouwlagen
zen
MBBO
TEBH
.F
•
ebie
)8
B o u w v la k
75
GA 13 / GA 11 / GA 9/
46
B
77
79
Jacob Marislaan
Vica
15
+BDPC.BSJTMBBO
an
riela
+BDPC.BSJTMBBO Jacob Marislaan
158
5
6
2-4a
N
Randvoorwaardenkaart Lagebiezen 21
3.9 Financiële haalbaarheid Het is essentieel dat de ontwikkeling aan de Lagebiezen een financieel haalbaar plan wordt, zodat het gerealiseerd kan worden. Het plangebied moet voldoende woningen tellen, om het financieel haalbaar te maken. Hoeveel woningen dat precies zijn, zal op een later termijn worden berekend en bepaald. De hoofdopzet met de vijf flexibel in te richten b o u w b lo k k e n v o r m t e e n g o e d e b a s is v o o r e e n h a a lb a a r p la n . D e in v u llin g m e t v e r s c h ille n d e a p p a r t e m e n t e n e n e e n m a x im a le b o u w h o o g t e v a n 3 b o u w la g e n z a l h ie r in realistisch zijn en resulteren in een financieel haalbaar p la n . 3.10 Maatschappelijke haalbaarheid M a a n d a g a v o n d 1 7 o k to b e r 2 0 2 2 e n m a a n d a g a v o n d 1 6 januari 2023 hebben, op het gemeentehuis van IJsselstein, participatiebijeenkomsten over de planontwikkeling aan de L a g e b ie z e n p la a t s g e v o n d e n . D e d ir e c t o m w o n e n d e n v a n de Lagebiezen en de eigenaren van de fysiotherapiepraktijk inclusief woonfunctie waren genodigd om deze participatiebijeenkomsten bij te wonen. De opkomst was z e e r g o e d . O p b e id e a v o n d e n w a r e n v r ijw e l a lle g e n o d ig d e n aanwezig om meer inzicht en informatie over de plannen te krijgen.
De participatiebijeenkomsten waren in de vorm van een inloopavond, waar op verschillende manieren de p la n n e n z ijn g e t o o n d .
Eerste participatieavond - 17 oktober 2022 Tijdens de participatie van 17 oktober is door middel van e e n d r ie t a l p o s t e r s h e t v e r h a a l v a n d e p la n o n t w ik k e lin g a a n d e L a g e b ie z e n v e r d u id e lijk t . E e n p o s t e r m e t h e t plangebied en de omgeving liet de huidige situatie zien, een poster met het conceptontwerp toonde de in v u llin g v a n d e L a g e b ie z e n in h o o fd lijn e n e n e e n p o s t e r van de bebouwing en architectuur gaf meer informatie over de typologieën, materiaal- en kleurgebruik en de
mogelijkheid om de bouwblokken flexibel in te richten. Daarnaast is tijdens de participatiebijeenkomst een maquette ingezet, die duidelijk de hoofdopzet van het plan zichtbaar heeft gemaakt. De bouwmassa’s zijn flexibel neergezet en konden op een interactieve manier verplaatst en veranderd worden, zodat het verschil in bouwlagen inzichtelijk gemaakt kon worden. De maquette was tijdens d e in lo o p a v o n d p o p u la ir t e r r e in .
4 bouwlagen
rug-aan-rug woningen
3 bouwlagen
3 bouwlagen
Z o w e l v a n u it A v e c o d e B o n d t a ls d e G e m e e n t e IJ s s e ls t e in k ijk e n w e t e r u g o p e e n t w e e z e e r g e s la a g d e participatiebijeenkomsten waar omwonenden op een interactieve manier ideeën en wensen hebben u it g e w is s e ld . Maquette - met impressie van bouwmogelijkheden, particpatie 17 oktober, locatie van de fysiotherapiepraktijk met woonfucntie is nog niet meegenomen 22
De genodigden gingen aan de hand van de maquette z o w e l m e t e lk a a r a ls m e t d e a a n w e z ig e n v a n u it A v e c o d e B o n d t e n d e G e m e e n t e IJ s s e ls t e in h e t g e s p r e k a a n . E r w a s d e m o g e l i j k h e i d o m via een reactieformulier verschillende vragen en opmerkingen te formulieren. Na de eerste participatieavond hebben wij deze ontvangen e n d e u it g a n g s p u n t e n in d e n o t a v a n u it g a n g s p u n t e n z ijn a a n g e p a s t e n a a n g e s c h e r p t o p b a s is v a n d e in p u t v a n b e t r o k k e n e n . D e in p u t is g e a n o n im is e e r d o p g e n o m e n in b ijla g e 1 . E e n a a n t a l z e e r u it g e b r e id e e n u it g e w e r k t e id e e ë n z ijn na de eerste participatiebijeenkomst aangeleverd via het reactieformulier. In de vorm van tekst, maar ook door het gebruik van referentiebeelden en schetsen. Onderstaande punten zijn meerdere keren aan bod gekomen tijdens de eerste informatiebijeenkomst of via de reactieformulieren. Ontsluitingsstructuur • De enkele ontsluiting aan de Lagebiezen wordt als g o e d b e o o r d e e ld . Bebouwing • V a n u it d e g e m e e n t e r a a d is e e n m a x im u m v a n v ie r bouwlagen meegegeven.
Na de participatieavond is onder andere door middel van de maquette g e c o n s t a t e e r d d a t e e n m a x im u m v a n d r ie b o u w la g e n v o ld o e n d e is . • D e a f s t a n d t u s s e n d e n ie u w e b o u w m a s s a ’s e n d e h u id ig e w o n in g e n w o r d t a ls v o ld o e n d e b e o o r d e e ld .
•
T ijd e n s d e b o u w m o e t e r r e k e n in g m e e g e h o u d e n worden dat er niet “traditioneel” geheid kan worden in v e r b a n d m e t h e t b e s c h a d ig e n v a n d e o u d e w o n in g e n a a n d e A c h t e r s lo o t . Groen • H e t w o r d t b e la n g r ijk b e v o n d e n d a t b e s t a a n d g r o e n w o rd t g e re sp e c te e rd e n b e sta a n d e b o m e n zo v e e l a ls m o g e lijk b e h o u d e n b lijv e n . D e h u id ig e b o m e n z u lle n in e e n la t e r s t a d iu m b e o o r d e e ld e n in g e m e t e n w o rd e n Parkeren • B e tro k k e n e n h e b b e n zo rg e n o v e r h e t a a n ta l p a r k e e r p la a t s e n d ie g e h a n t e e r d w o r d e n . D o o r d e p a r k e e r n o r m v a n d e g e m e e n t e IJ s s e ls t e in a a n te houden, zullen er voldoende parkeerplaatsen g e r e a lis e e r d w o r d e n . A a n g e z ie n h e t p la n g e b ie d naast het gereguleerd parkeergebied ligt, zal er een p a r k e e r r e g u le r in g in w o r d e n g e v o e r d . Tweede particopatieavond - 16 januari 2023 Tijdens de participatie op 16 januari is de aangepaste nota van uitgangspunten gepresenteerd. Naast de nota van uitgangspunten zijn een nieuwe maquette en een d r ie t a l p o s t e r s g e p r e s e n t e e r d d ie d e p la n o n t w ik k e lin g a a n d e L a g e b ie z e n v e r d u id e lijk t e n .
E e n p o s t e r m e t de randvoorwaardenkaart heeft inzicht gegeven voor d e u it g a n g s p u n t e n e n d e v is ie v a n d e o n t w ik k e lin g e n . Een poster met principeprofielen maakte de maat en
schaal inzichtelijk en een poster met beeldambities gaf een indruk over de architectuur. Waar tijdens de eerste participatiebijeenkomst de bouwmassa’s van de maquette flexibel werden ingezet en de bouwblokken op een interactieve manier verplaatst en veranderd konden worden, zijn tijdens de tweede participatieavond de bouwblokken vastgelegd. In de maquette is verduidelijkt d a t d e b o u w m a s s a ’s w o r d e n u it g e v o e r d in m a x im a a l 3 b o u w la g e n . Ook na deze participatie was er de mogelijkheid om v i a een reactieformulier verschillende vragen en opmerkingen t e fo r m u lie r e n . D e in p u t is g e a n o n im is e e r d o p g e n o m e n in b ijla g e 2 . Er zijn een heleboel positieve reacties op het plan binnengekomen, maar er zijn ook zorgen. Parkeren Uit meerdere reacties blijkt dat er zorgen zijn over het a a n t a l p a r k e e r p la a t s e n a a n d e z u id z ijd e . In d e c o n c e p t n o t a z ijn w e u it g e g a a n v a n c ir c a 5 p a r k e e r p la a t s e n . M e e r d e r e bewoners van de Lagebiezen 7 t/m 21 gaven aan veel g e b r u ik t e m a k e n v a n d e z e p a r k e e r p la a t s e n e n h e b b e n la t e n w e t e n d a t e r m e e r d a n 5 p a r k e e r p la a t s e n n o d ig z ijn .
De parkeerplaats is in deze nota verder uitgebreid, zodat op deze locatie circa 10 parkeerplaatsen gerealiseerd k u n n e n w o rd e n .
23
Maximale bouwhoogte In d e z e n o ta w o r d t a a n d e h a n d v a n d e r a n d v o o r w a a r d e n k a a r t a a n g e g e v e n d a t d e b o u w m a s s a ’s w o r d e n u it g e v o e r d in m a x im a a l d r ie b o u w la g e n . D it is h o e m o m e n te e l te g e n d e o p g a v e a a n g e k e k e n w o rd t e n in d it t r a je c t is b e p a a ld . M e t d it k a d e r z a l d e n o t a n a a r d e r a a d g a a n e n d e r a a d z a l h ie r o v e r g a a n b e s lu it e n . Langzaamverkeersroute Achtersloot- Lagebiezen De Achtersloot is een belangrijke doorgaande fietsroute in IJsselstein. Om fietsgebruik te stimuleren, is het wenselijk om de aansluiting daarop te behouden. Momenteel functioneert het pad als verbinding naar het schoolplein dat functioneert als hangplek. In de nieuwe situatie zal dit niet meer zo zijn en zal dit een functionele en prettige v e r b in d in g t u s s e n v e r s c h ille n d e b u u r t e n z ijn . Verdeling bouwmassa’s H e t is n o g n ie t b e k e n d w a t h e t w o o n p r o g r a m m a p r e c ie s g a a t w o r d e n e n w a a r w e lk e a p p a r t m e n t e n o f r u g - a a n rug woningen gesitueerd gaan worden. Door de flexibele opzet van de bouwmassa’s is er nog veel variatie tussen de b o u w b lo k k e n m o g e lijk . D it b ie d t v e e l r u im t e v o o r k e u z e s .
D e z e r u im t e o m t e b e p a le n w a t w a a r k o m t w o r d t g r a a g open gehouden, zodat de flexibiliteit behouden blijft. Afstand tot bestaande bebouwing Met dit huidige voorstel hebben we een heel evenwichtig p la n g e m a a k t . H e t o n t w e r p is r u im o p g e z e t m e t a a n a lle r a n d e n v o ld o e n d e r u im t e t e n o p z ic h t e v a n d e h u id ig e b e b o u w in g . D e b r e d e g r o e n z o n e s d ie r u im t e b ie d e n v o o r beplanting, bomen en water zorgen voor een goede buffer t u s s e n p la n g e b ie d e n o m lig g e n d e b e b o u w in g .
24
Water / aansluiting riool A a n g e z ie n e r g e e n e x t r a v e r h a r d in g t e n o p z ic h t e van de huidige situatie wordt toegevoegd, zijn e x t r a b e r g in g s m o g e lijk h e d e n o p d it m o m e n t n ie t n o o d z a k e lijk . H e t v e r b r e d e n v a n d e w a t e r g a n g a a n d e n o o r d - e n w e s t z ijd e k a n e e n m o g e lijk e o p lo s s in g z ijn b ij wateroverlast. Zowel wateroverlast als de aansluiting v a n h e t r io o l w o r d t o p g e n o m e n in d e w a t e r t o e t s in d e b e s t e m m in g s p la n p r o c e d u r e . H ie r w o r d t a lle s o n d e r z o c h t en waar nodig maatregelen getroffen.
Aanleg drempels ten behoeve van verkeersveiligheid Bij een overgang van 50km/u naar 30km/u is een inrit gebruikelijk en wenselijk. Een drempel bij de aansluiting o p d e L a g e b ie z e n is d u s w e n s e lijk t e n b e h o e v e v a n d e v e r k e e r s v e ilig h e id . Uit de reactieformulieren zijn nog een aantal punten g e h a a ld d ie n o g o p e n s t a a n e n o p e e n la t e r m o m e n t b e p a a ld z u lle n w o r d e n . •
Fietsenwinkel Het is een goede suggestie om in de toekomst de fietsenwinkel, gelegen aan de Lagebiezen 2a te b e t r e k k e n b ij d e p la n n e n e n d e z e in t e r ic h t e n a ls r u g a a n - r u g w o n in g e n . E c h t e r is h e t n ie t a a n d e o r d e d a t d e fietsenwinkel verdwijnt. Eerste optie koop voor omwonenden O p d it m o m e n t is h e t w e t g e v in g s t e c h n is c h s le c h t s z e e r beperkt mogelijk om woningen aan specifieke doelgroepen toe te wijzen. De Huisvestingswet wordt mogelijk op korte termijn aangepast, waardoor gemeente en ontwikkelaars m e e r r u im t e k r ijg e n o m d it w e l t e k u n n e n . 30 km/u-zone plangebied en Lagebiezen In het plangebied geldt een maximum snelheid van 30km/u. Landelijk wordt onderzocht of 50km/u wegen zodanig anders ingericht kunnen worden dat 30km/u de maximale s n e lh e id is . O p d it m o m e n t is d it n ie t a a n d e o r d e v o o r d e L a g e b ie z e n . In d ie n g r o o t o n d e r h o u d a a n d e L a g e b ie z e n noodzakelijk is, zal deze mogelijkheid onderzocht worden
• •
•
•
Parkeeroverlast rondom het plangebied: s i g n a a l is bekend bij de gemeente. Parkeerdrukmetingen z u lle n w o r d e n u it g e v o e r d e n e r w o r d t b e k e k e n o f h e t w e n s e lijk is o m h ie r p a r k e e r r e g u le r in g in t e v o e r e n . Bouwexploit / kosten 0-meting: D i t i s p a s a a n d e o r d e a ls e e n a a n n e m e r a a n d e g a n g g a a t . Behoud huidige bomen: I n v e r d e r e f a s e s z a l e e n bomen effect analyse (BEA) worden opgesteld. D e analyse laat zien welk effect de uitvoering van het b o u w p la n z a l h e b b e n o p d e a a n w e z ig e b o m e n . H ie r in worden alle bomen ingemeten, wordt de kwaliteit van d e b o m e n b e p a a ld e n w o r d t b e p a a ld o f h e t z in v o l is o m d e b o m e n te sp a re n . Niet heien / transportbewegingen tijdens bouwfase: Dit is nu nog niet aan de orde, maar zal zeker op een later moment meegenomen / onderzocht worden. Schaduwwerking: het is niet volledig onderzocht, maar o p b a s is v a n k e n n is e n e r v a r in g k a n w o r d e n g e z e g d d a t er voldaan wordt aan de TNO-norm waaraan getoets w o rd t.
Maquette, particpatie 16 januari
25
B I J L A G E 1 - R E A C T I E F O R M U L I E R E N PA R T I C I PAT I E 1
26
27
Lagebiezen als woonlocatie. 18-10-2022. Wat is voor ons belangrijk. 1. In welke bebouwingsvlakken komt hoogbouw? en anders als in uw nieuwsbrief van 22 augustus 2022 vermeld maximaal drie bouwlagen, ook moet de bebouwing aansluiten bij het landelijke karakter van de Achtersloot (geen betonen blokkendozen maar meer traditioneel). 2. Op welke manier wordt er gesloopt en geheid? Let op: bij de bouwwerkzaamheden niet heien in de buurt van de Achtersloot omdat de woningen daar voornamelijk zijn gefundeerd op koeienhuiden en staal! 3. Waar worden de riolen op aan gesloten? En wat zijn de gevolgen hiervan voor de woningen aan de Achtersloot? (Immers zoals bekend bij de Gemeente IJsselstein en hebben veel woningen nu al stankoverlast bij laagwater en verkeerde wind, ook is het grondwater pijl lager dan de afgelopen 20 jaar, wat een gevaar oplevert betreffende scheurvorming voor de woningen “waaronder meerdere monumenten”. 4. 1,2 parkeerplaats per woning is te weinig (zie diverse wijken in de avond). 5. Waar worden de plaatsen voor de vulcontainers gecreëerd? 6. Welke invloed hebben de bouwwerken op het grondwaterpeil bij de Achtersloot i.v.m. de monumenten? 7. Waar wordt het bouwverkeer langs geleid? 8. Met welke veranderingen in de infrastructuur hebben de bewoners van de Achtersloot tijdens en na de bouwwerkzaamheden te maken? 9.
Worden de bewoners niet zelf voor de kosten van een 0 meting opgezadeld? 10. Bij wie kunnen de bewoners een bouwexploot indienen? 11. Wanneer wordt er bekend wat het standpunt van Cazas Wonen is? 12. Hoe vindt verdere communicatie plaats?
28
29
30
B I J L A G E 2 - R E A C T I E F O R M U L I E R E N PA R T I C I PAT I E 2
31
32
33
34
35