Nota van beantwoording zienswijzen Hitteschild 2-4 03-03-2023

Reclamanten verwachten dat door de bouwwerkzaamheden de toegang tot de woning en oprit belemmerd zal worden. Er zijn zorgen over de bereikbaarheid en veiligheid. Daarbij worden ook zorgen geuit voor de bereikbaarheid van de oprit vanwege het opladen van de elektrische auto.

De zienswijze is gericht op de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Het bestemmingsplan richt zich hier niet op. De zienswijze wordt doorgegeven aan ontwikkelaar. Deze zal ten tijde van de bouwwerkzaamheden zorg moeten dragen voor de bereikbaarheid van omliggende woningen. Een beperkte tijdelijke invloed hierop kan verwacht worden en wordt niet ongewoon geacht in een stedelijke woonomgeving.

Geen aanpassingen

5.3

Reclamanten maken zich zorgen over de schaduwwerking door de geplande bouw op basis van de zonnestudie en de vermindering van de opbrengst van de PV panelen. Verwacht dat hierdoor extra kosten gemaakt moeten worden voor het opladen van de auto. Het verlies aan opbrengst van de zonnepanelen zou voorkomen kunnen worden door de panelen te verplaatsen naar het zadeldak. Reclamanten zien dit als oplossing als de kosten door gemeente vergoed worden.

Op basis van de uitgevoerde bezonningsstudie verwachten wij niet dat de opbrengst van de panelen onevenredig beperkt wordt. Gemeente is niet de ontwikkelende partij. Als er directe aan de bouw gelieerde kosten of schades zijn dan is ontwikkelaar daar het aanspreekpunt toe. Gemeente is wel het aanspreekpunt voor zogenoemde planschade, de eventuele waardedaling die de planologische wijziging met zich mee brengt. Hiertoe kan een verzoek op planschade ingediend worden na vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Geen aanpassingen

5.4

Reclamanten verwachte een grote extra verkeersdrukte in de Spoetnikhof door de parkeersituatie. Gesteld wordt dat de verkeersdruk in de huidige situatie al gevaar oplevert voor de kleine kinderen in de wijk. Tevens wordt gesteld dat de twee veilige opties om van huis naar het voetpad van het Hitteschild te lopen verdwijnen door het plan. Gesteld wordt dat gemeente snelheidsbeperkende maatregelen dient te nemen om dit op te lossen in combinatie met uitbreiding van het eenrichtingsverkeer in de wijk. In de situatie dient tevens gezorgd te worden voor een veilige mogelijkheid om van de Spoetnikhof naar het Hitteschild te komen.

De verkeersintensiteit ten gevolge van de nieuwe woningen is, zoals in paragraaf 4.11.1 gesteld, lager dan de intensiteit van het voormalig gebruik van de school. Daarbij geldt tevens dat het verdwijnen van de school er voor zorgt dat er minder langzaam verkeer is, waardoor er een kleinere kans ontstaat op verkeersconflicten. De bestaande infrastructuur is daarmee toereikend om te voorzien in de nieuwe situatie.

Geen aanpassingen

Betreffende de looproutes geldt dat er sprake blijft van een looproute vanaf de Spoetnikhof naar de Hitteschild via de parkeerplaats. Dit blijft een veilige route voor voetgangers.

De inrichting van de omliggende wegen is conform het gemeentelijke beleid, het zijn smalle wegen met klinkers. Het is ongebruikelijk en in strijdt met het beleid om op deze wegen snelheidsremmende maatregelen te nemen. Dit project biedt, lettend op de beperkte verkeersaantrekkende werking, ook geen aanleiding voor het nemen van dergelijke maatregelen. 5.5

Reclamanten verwachten dat door de eenrichtingsstraat een hinderlijke inschijn van autolampen in de woningen aan de Spoetnikhoef 2, 3 en 4 ontstaat. Voorgesteld wordt om het eenrichtingsverkeer om deze reden om te draaien.

Het bestemmingsplan is niet het geëigende instrument voor het vastleggen van de rijrichting: dat gaat via een verkeersbesluit op basis van de Wegenverkeerswet. Wel zal in de toelichting benoemd worden, dat vanuit zowel gemeente als ontwikkelaar wordt ingezet op eenrichtingsverkeer in westelijke richting. Dit komt daarmee overeen met de wens van reclamant. De daadwerkelijke rijrichting zal te zijner tijd vastgelegd worden in een verkeersbesluit op basis van de Wegenverkeerswet.

Aanpassing toelichting betreffende de rijrichting.

5.6

Reclamanten wijzen erop dat er uitsluitend uitgegaan wordt van huurwoningen terwijl eerder nog sprake was van een mix van koop en huur. Gesteld wordt dat dit vooral voor de seniorenwoningen geldt omdat hier financiële redenen zijn om niet te willen huren. Voorgesteld wordt om de benedenwoning als koopwoning aan te bieden.

Er is in IJsselstein vooral behoefte aan betaalbare huurwoningen voor de doelgroepen jongeren, starters en ouderen. Bijna 2/3 van de woningvoorraad in IJsselstein bestaat namelijk al uit koopwoningen. In de Woonvisie is aangegeven dat de gemeente middenhuurwoningen wil realiseren voor inkomens die een te hoog inkomen hebben voor de sociale sector. Voor de doelgroep ouderen is een toegankelijke begane grondwoning in de middenhuur een zeer aantrekkelijk woningtype. Dit type aanbod bevordert de lokale doorstroming van senioren. Wij nemen het voorstel van reclamant dan ook niet over.

Geen aanpassingen

5.7

Reclamanten geven aan dat er geen participatie heeft plaatsgevonden voor direct omwonenden maar dat ze slechts geïnformeerd zijn. De wijze van handelen wekt bij reclamanten weerstand omdat ze zich niet betrokken voelen. Gesteld wordt

Gemeente betreurd dat de wijze van handelen zo ervaren wordt. Wij zijn van mening dat voorliggend bestemmingsplan op een juiste wijze tot stand is gekomen. Vanuit ontwikkelaar zullen direct omwonenden nader geïnformeerd worden vooruitlopend op de realisatiefase. Betreffende de

Geen aanpassingen

dat participeren deelnemen betreft en dat informeren niet voldoet. Daarbij wordt ook gewezen op een wijkschouw die in 2020 plaats zou vinden maar door Corona uitgesteld is en nooit heeft plaatsgevonden. Voorgesteld wordt om de bewoners van de woningen die het meest gedupeerd worden uit te nodigen voor bijeenkomsten om constructief mee te denken en de angsten en zorgen te uiten. Tevens wil men graag het gevoel hebben serieus genomen te worden.

wijkschouw, dit wordt doorgegeven aan betrokken ambtenaar maar staat los van voorliggend bestemmingsplan.

5.8

Reclamanten stellen dat in de ontwerpen bomen ingetekend staan op plaatsen waar deze niet staan en niet geplaatst kunnen worden. Dit geeft volgens reclamanten een onterecht beeld van vergroening waar dit juist minder wordt. Er is volgens reclamanten zodoende een onrealistisch beeld geschetst rondom de besluitvorming zodat dit op een verkeerde basis heeft plaatsgevonden.

De intentie is om zoveel mogelijk de bestaande bomen te handhaven en in te passen. Hiervoor is een Bomeninventarisatie uitgevoerd en bij de verdere uitwerkingen wordt rekening gehouden met de exacte positie van die bomen. Zoals ook in de Bomeninventarisatie is aangegeven, worden 12 bomen verwijderd, waaronder twee bomen die thans een veiligheidsrisico vormen. In het ontwerp van de nieuwe situatie komen 11 bomen terug, passend bij de nieuwe indeling van het terrein. Dat is een realistische weergave van de nieuwe situatie, waarbij met name door het behoud van de structuurbepalende bomen aan Satellietland en Hitteschild sprake is van een passende landschappelijke inpassing en uitstraling. Wij hebben niet het beeld dat er een onrealistisch beeld geschetst is en zien ook niet in op welke wijze dit besluitvorming op een verkeerde wijze beïnvloed heeft. Daarbij hebben wij in de afspraken met ontwikkelaar voldoende houvast om, voor zover dat nodig wordt geacht, te voorzien in sturing op dit punt. De zienswijze leidt dan ook niet tot nadere aanpassingen.

Geen aanpassingen

5.9

Reclamanten stellen voor om het bouwvlak op te schuiven naar het westen zodat hiermee de bezwaren als genoemd onder 5.1 t/m 5.3 opgelost worden. Hiertoe zouden zeven structuurvormende bomen gerooid moeten worden die volgens reclamanten gecompenseerd kunnen worden aan de zijde van de Spoetnikhof waardoor aan die zijde een groene buffer ontstaat.

Verschuiving van het bouwvlak is niet mogelijk. Het bouwvlak ligt aan de noordwestzijde al in het verlengde van de perceelsgrenzen van de woningen aan het Satellietpad en de zijgevel van de Ruimtevaartbaan 22. Doordat hier eenzelfde rooilijn aangehouden wordt blijft de structurerende lijn evenwijdig aan het Satellietpad intact. Daartoe is ook het behoud van de structuurbepalende bomen een belangrijke factor. Verschuiving van het bouwvlak zien wij

Geen aanpassingen

dan ook niet al een passende oplossing en zal niet worden overgenomen. 5.11

Afgevraagd wordt welke middelen gemeente inzet om ervoor te zorgen dat de benedenwoningen daadwerkelijk aan senioren verhuurd worden en dat ook zo blijft.

Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt om voor deze woningen lokaal woningzoekenden een voorrangspositie te geven. Gemeente en ontwikkelaar gaan bovendien onderzoeken of er een specifiek doorstromingsproject voor de begane grondwoningen kan worden opgezet bij de toewijzing van ouderen uit IJsselstein.

Geen aanpassingen

5.12

Reclamanten vragen zich af waar de vuilcontainers gesitueerd worden. Eerder waren deze bij de parkeerplaatsen voorzien en reclamanten maken zich zorgen over de vrachtwagenbewegingen, het verlies van groen en de afstand voor ouderen om afval weg te brengen.

Er worden ondergrondse vuilcontainers voorzien aan de Ruimtevaartbaan. Wij achten hiermee dat de geuite zorgen niet aan de orde zijn. Daarbij merken wij op dat voorliggend bestemmingsplan niet bepalend is voor de situering hiervan. Deze kunnen ter plaatse van de verkeersbestemming gerealiseerd worden.

Geen aanpassingen

5.13

Gesteld wordt dat de vier oplaadpunten voor elektrische auto’s in de directe omgeving vaak bezet zijn en dus voorgesteld om minimaal vier laadplekken bij het ontwerp te realiseren. Dit om toekomstbestendig te zijn, gevraagd wordt waarom gemeente niet vooruitstrevend wil zijn op dit punt.

Gemeente en ontwikkelaar zullen hierover nader in overleg treden. Vanuit zowel gemeentelijke zijde als van de ontwikkelaar wordt de aanleg van laadpunten als wenselijk gezien. Sturing hierop vanuit voorliggend bestemmingsplan wordt niet nodig geacht zodat hiertoe geen aanpassingen worden verricht.

Geen aanpassingen

In aanvulling daarop merken we op dat het bouwbesluit voorziet in de eis dat parkeerplaatsen in kader van een woningbouwproject voorzien moeten zijn van de benodigde bekabeling ten behoeve van laadpalen. Daarnaast geldt dat de gemeente het gebruik van laadpalen continu monitort. Op basis hiervan wordt maandelijks gekeken waar het bijplaatsen van laadpalen nodig is. Zo is op 31 januari 2023 een extra laadpaal in betreffende omgeving gerealiseerd. Op dit moment geldt de prognose dat in de komende twee jaar circa 100 laadpalen geplaatst zullen worden. Voorliggend project zal betrokken worden bij de genoemde monitoring.

5.14

Reclamanten geven aan dat het gevoel overheerst dat vanuit gemeente slechts het minimale gedaan is om tot een juridisch houdbaar bestemmingsplan te komen. Afgevraagd wordt waarom gemeente de kans heeft laten liggen om tot een vooruitstrevend groen project te komen. Hierbij wordt gedacht aan groene daken en gevels en wadi’s. Het had een pronkproject kunnen zijn en reclamanten zien dit als gemiste kans.

6

Zienswijze 6 Samenvatting zienswijze

Onderhavige ontwikkeling is gericht op de realisatie van woningen in het middensegment. Uiteraard worden er eisen gesteld inzake duurzaamheid en wordt als aangegeven met ontwikkelaar ingezet op een groene inpassing van het plan. Echter een ontwikkeling in dit segment biedt niet de financiële ruimte om hier een vooruitstrevend project te voorzien en te eisen. Bij aanbesteding is hier dan ook niet op ingezet en is het segment een van de belangrijkste pijlers geweest. Wij zien voorliggende ontwikkeling dan ook als een passende invulling op basis van het gewenste programma. Ontwikkelaar zal bij het verdere ontwerpproces nader onderzoeken welke mogelijkheden er zijn, met de insteek om, daar waar er mogelijkheden zijn, deze ook te benutten.

Geen aanpassingen

Beantwoording gemeente

Aanpassingen in het bestemmingsplan De toelichting wordt aangescherpt zodat helder is dat één van de inspraakreacties namens meerdere bewoners ingediend is.

6.1

Inspraakreactie is namens meerderen ingediend. Dat hier in de nota van beantwoording voorontwerp bestemmingsplan gesproken wordt over 3 inspraak reacties is zodoende niet juist. Er is volgens reclamanten sprake van 100 reacties.

Het is correct dat bij de inspraakreactie van de bewonersgroep een ondertekende lijst gevoegd is. Wij zullen de toelichting hierop aanscherpen. Het betreft overigens een ondertekende lijst behorende bij de ingediende reactie namens bewonersgroep. Deze zijn hiermee zodoende van beantwoording voorzien.

6.2

De ontwikkeling van het middenhuursegment is volgens reclamanten niet conform het raadsbesluit van 3 oktober 2019 omdat hier wordt gesteld dat de woningen gerealiseerd zullen worden in de koopsector/vrije sectorwoningen.

In het betreffende raadsbesluit wordt inderdaad gesproken over vrije sectorwoningen. Onduidelijk is waarom reclamanten voorliggende ontwikkeling als niet passend beschouwen. In het betreffende besluit is niet gesteld dat dit koopwoningen dienen te zijn en de nu voorgestelde woningen in het middensegment behoren tot de vrije sector-categorie. Alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens (op dit moment € 808,06) behoren tot deze categorie. Wij delen de mening van reclamanten dan ook niet en met voorliggend bestemmingsplan is dan ook een passende invulling gegeven aan het raadsbesluit.

Geen aanpassingen

6.3

Niet alle gronden kennen de maatschappelijke bestemming, een deel kent bijvoorbeeld ook de bestemming ‘Groen’.

De aangegeven bewoording bij beantwoording ten aanzien van het voorontwerp bestemmingsplan richt zich in algemene bewoording op de benodigde om te zetten bestemming. Het is correct dat er ook delen buiten de maatschappelijke bestemming vallen en onderdeel vormen van voorliggend plangebied. Excuses voor deze onduidelijkheid. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dit ook, zodat verdere aanpassing niet vereist is.

Geen aanpassingen

6.4

Gesteld wordt dat er inhoudelijk niet ingegaan is op de voors en tegens van het alternatieve plan van bewoners en dat er volgens het raadsbesluit sprake dient te zijn van koopwoningen in de vrije sector.

Zie de beantwoording onder 6.2 betreffende het type woningen in relatie tot het raadsbesluit. In de toelichting van het bestemmingsplan is nader ingegaan op de redenen waarom er niet voor gekozen is om het alternatieve plan van de bewonersgroep verder uit te werken. Gezien het plan om deze redenen niet optioneel is geacht is er niet verder ingegaan op de voors- en tegens.

6.5

Er is volgens reclamanten niet tegemoet gekomen aan vermindering van het bouwvolume door het aantal bouwlagen terug te brengen naar drie. Hierbij wordt een berekening gemaakt op basis van de uitgangspunten vanuit het raadsbesluit. Gesteld wordt dat er een toename is van 816m3, vergelijkbaar met 6 grondgebonden woningen. Dit staat volgens reclamanten los van de verdeling in drie of vier bouwlagen en 28 of 30 appartementen.

De vastgestelde kaders door de gemeenteraad zijn niet gericht op de totaalomvang van het bouwplan, maar op de doelgroepen/woonsegment vanuit de Woonvisie, zoals te lezen valt in het betreffende raadsvoorstel. Het doelgroepenbeleid vanuit de woonvisie is dan ook nog steeds het uitgangspunt voor dit plan. We merken daarbij overigens op dat als de door reclamanten gestelde berekening uitgevoerd wordt op basis van de maximale invulling van de kaders, er sprake kan zijn een vergelijkbare bouwmassa (6.300 m³) en daarmee geen toename. Vooropgesteld dat de kaders niet gericht zijn op het bepalen van het bouwvolume, zien wij in het gestelde door reclamanten ook hierom geen reden voor heroverweging of aanpassing van het bestemmingsplan.

Geen aanpassingen

6.5

Volgens reclamanten wordt het plan ten onrechte opgerekt voor de parkeerplaatsen die op eigen terrein moeten plaats-

Als ook bij beantwoording van de inspraakreactie verwoord geldt als uitgangspunt de goede ruimtelijke inpassing en niet zozeer de

Geen aanpassingen

vinden. Dit aangezien er volgens reclamanten altijd gesproken is over het vervangen van de school en de voorgenomen verkoop van 2. 926 m² aan gronden.

bestaande school met schoolplein. Het plangebied van het bestemmingsplan is op basis hiervan bepaald. Wij delen de mening dat het terrein opgerekt is om te kunnen voorzien in de benodigde parkeergelegenheid niet. In de toelichting is nader ingegaan op de benodigde parkeergelegenheid. Tevens is middels algemene gebruiksregel geborgd dat hieraan voldaan wordt. Verder merken we op dat het voornemen voor verkoop van gronden bij definitieve verkoop aangescherpt zal worden tot de benodigde gronden voor ontwikkeling.

6.6

Volgens reclamanten is een herziening van het bestemmingsplan nodig voor omzetting naar verkeersbestemming.

Het is correct dat voor de omzetting een wijziging van het bestemmingsplan vereist is. Voorliggend ontwerpbestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een zone in het oostelijke deel van het plangebied, ten zuiden van het Loenapad, in het geldende bestemmingsplan 'Noordoost'. reeds een verkeersbestemming heeft. Vanwege de samenhang is dit gebied nu opnieuw meegenomen in de bestemming ‘Verkeer’.

Geen aanpassingen

6.7

Reclamanten verwijzen naar verschillen met de ontwikkeling Hitteschild 6. Gezien het verschil in omvang is het volgens reclamanten niet reëel om uit te gaan van gelijke woningaantallen.

Per locatie is gekeken naar de ruimtelijke inpasbaarheid. De nu opgenomen kaders in voorliggend ontwerpbestemmingsplan achten wij passend op deze locatie. De verschillen ten opzichte van de locatie Hitteschild 6 leiden niet tot een ander inzicht op dit punt.

Geen aanpassingen

6.8

Volgens reclamanten sluiten de groenstructuren de wijk af van de appartementencomplexen aan de zuid en westzijde. De lijn van de bestaande woningen aan het Loenapad is een overgang naar de appartementencomplexen. Het complex doorbreekt de zichtlijn van het Loenapad. De vergelijking van de locaties gaat volgens reclamanten niet op. Bij beantwoording wordt volgens reclamanten alleen ingegaan op de aanwezige bomen. Nieuwe bomen zijn niet opgenomen alsook de groenvoorzieningen als grasvelden en struiken. Er is volgens reclamanten sprake van een onaanvaard-

Reclamanten hebben een andere visie op de stedenbouwkundige inpassing zoals gemeente die ziet en uiteengezet heeft bij beantwoording van de inspraakreactie. Dit verschil in visie leidt niet tot andere inzichten en redenen om de beschreven ruimtelijke inpassing te heroverwegen.

Geen aanpassingen

We zijn van mening dat met de voorgestelde herinrichting sprake is van voldoende en een juiste groeninrichting, mede door de voorgenomen compensatie van de bomen. Zoals ook in de Bomeninventarisatie is aangegeven, worden 12 bomen verwijderd, waaron-

Geen aanpassingen

6.9

6.10

bare aantasting van natuur en leefomgeving door de versnippering van het groen. Er wordt ook voorbij gegaan aan het feit dat 50 jaar oude bomen verdwijnen en hier kleine nieuwe bomen voor terugkomen. De wijze waarop en welke soort bomen terugkomen is niet aangegeven.

der twee bomen die thans een veiligheidsrisico vormen. In het ontwerp van de nieuwe situatie komen 11 bomen terug, passend bij de nieuwe indeling van het terrein. Dat is een realistische weergave van de nieuwe situatie, waarbij met name door het behoud van de structuurbepalende bomen aan Satellietland en Hitteschild sprake is van een passende landschappelijke inpassing en uitstraling. Daarbij hebben wij in de afspraken met ontwikkelaar voldoende houvast om, voor zover dat nodig wordt geacht, te voorzien in sturing op dit punt. Daarbij wijzen wij erop dat ook het geldende bestemmingsplan ‘Noordoost’ niet voorziet in borging van de aanwezige groenopstanden. Een onaanvaardbare aantasting van natuur en leefomgeving achten wij dan ook niet aan de orde.

De parkeernorm van 1.4 is onjuist. Er dient een norm van 1,7 aangehouden te worden waardoor er 48 parkeerplaatsen nodig zijn. De toekenning van 6 parkeerplaatsen aan de voormalige school is volgens reclamanten niet juist. Deze zijn broodnodig voor bewoners. De school heeft eigen parkeerplaatsen op eigen terrein. Ook wordt in het plan niet ingegaan hoe het parkeren voor de bewoners op eigen terrein wordt opgelost. Gewezen wordt op de voorwaarde hiertoe vanuit de parkeervisie als vastgesteld door gemeenteraad.

Wij delen de mening van reclamant betreffende de toe te passen parkeernorm niet. Het is ons niet duidelijk op welke eigen parkeerplaatsen reclamant wijst. Naar onze mening zijn er geen als zodanig ingerichte parkeerplaatsen op eigen terrein van de school aanwezig. Het betrekken van de genoemde zes parkeerplaatsen achter wij reëel. De genoemde voorwaarde uit het parkeerbeleid geldt als uitgangspunt. De toepasbaarheid wordt per ontwikkelopgave bepaald. In voorliggende situatie betreft het een appartementencomplex waarbij de parkeeroplossing in en direct nabij het plangebied gesitueerd is. Volgens het parkeerbeleid van de gemeente IJsselstein dient uitgegaan te worden van een parkeernorm met een bandbreedte van 1,4 - 1,7 parkeerplaatsen per woning. Daarbij is voor voorliggend plan uitgegaan van de ondergrens van 1,4 parkeerplaatsen per woning, mede gelet op de ligging ten aanzien van OV verbinding via tramhalte Hooghe Waerd. Middels opgenomen regels in het bestemmingsplan is dit tevens geborgd. Wij zien in dan ook geen redenen voor aanpassing.

Geen aanpassingen

6.11

Reclamanten vinden de term ‘enige verdichting’ onjuist gezien het bouwvolume. Er is volgens reclamanten sprake van een toename van 86 procent. Dit valt niet onder genoemde term volgens reclamanten aangezien dit gelijk staat met 19 eengezinswoningen. Deze toename voorziet samen met de parkeervoorzieningen in een onaanvaardbare aantasting van het leefgenot van omwonenden. Gewezen wordt op het feit dat de Structuurvisie IJsselveld Oost waarin 14 grondgebonden woningen opgenomen zijn.

Reclamanten hanteren inzake de term ‘verdichting’ een berekening van het bouwvolume. Allereerst merken wij ten aanzien van deze berekening op dat deze niet uitgaat van de mogelijkheden uit het bestemmingsplan. Echter, betreffende de term ‘verdichting’ geldt niet enkel het bouwvolume als bepalend. Het gaat vooral ook om de situering van het bouwvolume in verhouding tot de bestaande en omliggende bebouwing en bestaande structuurlijnen. We begrijpen dat het gebruik van de term ‘enige verdichting’, zoals eenmalig gebruikt in de Nota van beantwoording vooroverleg en inspraak voor reclamanten anders ervaren wordt. Aantasting van het woon- en leefklimaat is niet nader geduid. Onder verwijzing naar het eerder gestelde hierover achten wij voorliggende ontwikkeling acceptabel en inpasbaar. Wij zien in de zienswijze geen redenen voor onaanvaardbare aantasting van het woonen leefklimaat van omwonenden, zodat op dit niet leidt tot aanpassingen.

Geen aanpassingen

6.12

Reclamanten zijn het niet eens met de stelling dat de bepalende structuurlijnen in tact blijven. De structuurlijn van het Loenapad loopt uit op een éénlaags schoolgebouw en niet op een 10 meter hoog appartementengebouw.

De structuurlijnen waar gemeente op wijst zijn van een ander schaalniveau dan waar reclamanten op wijzen. Vanuit de stedenbouwkundige inpassing wordt gekeken naar structuurlijnen op een hoger schaalniveau die een combinatie zijn van doorgaande lijnen (water, groen, verkeer) die een structurerende werking hebben op wijkniveau. Hieronder vallen Hitteschild en de groenstructuur evenwijdig aan het Satellietpad. De Spoetnikhof en het Loenapad vallen hier niet onder en vormen woonstraten met bijbehorende lijnen binnen de woonbuurt.

Geen aanpassingen

Ten aanzien van de genoemde onderbreking van de zichtlijn Loenapad geldt dat het klopt dat de bouwhoogte wijzigt. De zichtlijn wordt in de huidige situatie al onderbroken door bebouwing zodat er onzes inziens geen sprake is van het doorbreken van een bestaande zichtlijnlijn. Echter, wij begrijpen dat gewezen wordt op het effect van de hoogte van de bouwmassa. Het nieuwe complex zal inderdaad in dat opzicht een ander effect hebben op de omgeving.

Wij achten dit echter passend in de stedelijke woonomgeving en niet zodanig dat hierdoor de woonomgeving onevenredig geschaad wordt. Daarbij merken wij op dat het bouwvlak aan de noordzijde, ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Noordoost, ongeveer 3.6 meter in zuidelijke richting is opgeschoven, waarmee de niet te bebouwen zone nabij de woningen aan het Satellietpad wordt verruimd. 6.13

Er is geen behoefte aan massief rechthoekige gebouwen volgens reclamanten. Eerdere beantwoording wordt als onvoldoende ervaren. De Woonvisie is zodanig dat alle woningtypen waaronder ook de door de bewonersgroep aangedragen varianten passen. Niet aangegeven is wat het verschil is met de bestaande appartementencomplexen qua woningtypologie. Volgens reclamanten is er geen sprake van een kwantitatieve aanvulling aangezien er in het alternatieve plan evenveel bewoners gehuisvest kunnen worden.

Stedenbouwkundig wordt het bouwplan inpasbaar geacht. Wij delen de mening dan ook niet dat er sprake is van massief rechthoekige gebouwen waar geen behoefte aan is. Daarnaast zien wij niet welke verschillen er volgens reclamanten moeten zijn met bestaande appartementencomplexen qua woningtypologie. We zijn bij voorliggende beantwoording al meermaals ingegaan op de kwalitatieve wenselijkheid van dit type woningen. Ook zijn we ingegaan op de redenen waarom het alternatieve plan niet passend wordt geacht. Dat maakt dat het feit dat er mogelijk evenveel personen gehuisvest kunnen worden niet af doet aan het feit dat voorliggend plan voorziet in een kwantitatieve aanvulling. Wij zien in de zienswijze geen redenen voor aanpassing.

Geen aanpassingen

6.14

Reclamanten geven aan dat het bouwplan op basis van de uitgangspunten van de welstandsnota afgewezen zou moeten worden. Dit omdat er aangesloten zou moeten worden op de bestaande architectuur van naastgelegen panden. Aangegeven wordt dat dit niet tegengeworpen kan worden bij bezwaar op de aanvraag omgevingsvergunning. Er wordt volgens reclamanten wel nader ingegaan op de welstandsaspecten bij beantwoording en noemt dit non argumenten. Er is volgens reclamanten duidelijk een groot verschil tussen het appartementencomplex en de eengezinswoningen. Het bestaande gebouw betreft volgens reclamanten geen referentie.

In de beantwoording van de inspraakreactie op het voorontwerp is ingegaan op de beoordeling door de commissie Ruimte. Met de uitgevoerde beoordeling is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan voldoende getoetst in kader van de welstandsnota. De aanvraag omgevingsvergunning zal te zijner tijd ook aan deze commissie voorgelegd worden. De genoemde argumenten in de beantwoording zijn ruimtelijk van aard en gericht op een nadere beantwoording van de vragen van indieners. Dat reclamanten deze argumenten als onjuist beschouwen doet niet af aan ons standpunt en hierin zien wij geen redenen voor aanpassing.

Geen aanpassingen

6.15

Er wordt gereageerd op de aangepaste paragraaf inzake participatie zoals opgenomen in de toelichting. Gesteld wordt dat het geen participatiemomenten betreft maar o.a. het informeren van de raad, het informeren van omwonenden of een raadsbesluit. Er is volgens reclamanten geen verband met participatie.

De paragraaf in de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen met de doelstelling een overzicht te geven van de kenbare momenten in het proces vooruitlopend op de huidige stap, het ontwerpbestemmingsplan. Dat niet alle punten ervaren worden als participatiemomenten is zodoende mogelijk. Echter, we benadrukken dat wij de meeste punten wel als zodanig zien. Informeren is een vorm van participeren. Daarbij merken wij op dat bij de bijeenkomsten er ruimte is geweest voor de visie vanuit omwonenden. Het is echter inderdaad zo dat niet alle wensen ingewilligd zijn. Wij blijven van mening dat de belangen van omwonenden voldoende betrokken zijn bij voorliggend bestemmingsplan.

Geen aanpassingen

6.16

Reclamanten gaan daarbij nader in op het raadsbesluit van 3 oktober 2019 betreffende het voorbereidingskrediet en stellen dat de woonwensen van omwonenden niet in acht zijn genomen. Ook wordt gesteld dat er onvoldoende gesteld wordt over het afwijken van de Structuurvisie IJsselveld oost. Gesteld wordt dat het raadsbesluit op dubieuze wijze tot stand is gekomen en afgevraagd wordt of er geen afzonderlijk raadsbesluit benodigd is met inspraak van omwonenden. Ook wijzen reclamanten erop dat in het raadsbesluit wordt gesproken over appartementen in de koopsfeer, vrij sector, in twee tot vier bouwlagen en daarmee niet in drie bouwlagen.

De Ontwikkelvisie IJsselveld-Oost is op 13 april 2010 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Vervolgens is deze ontwikkelvisie verwerkt in de Structuurvisie IJsselveld Oost als vastgesteld door de gemeenteraad op 15 september 2011. In deze structuurvisie is helder gesteld dat er vertaalslag heeft plaatsgevonden ten aanzien van de ontwikkelingsvisie, mede aangezien de ontwikkelingsvisie uit gaat van de op dat moment bekende omstandigheden en niet uitgesloten kan worden dat er in de loop der tijd veranderingen plaats kunnen vinden. Hierbij wordt o.a. gewezen op veranderingen in de woningprogrammering. Wij zijn het zodoende niet eens met reclamant dat de ontwikkelingsvisie onderdeel vormt van de structuurvisie. Deze is hierin vertaald. De structuurvisie vormt het uitgangspunt. De opzet van deze structuurvisie is, met eerder genoemde redenen, flexibeler dan de ontwikkelingsvisie. Niet geheel onbelangrijk is dat juist een van de genoemde redenen zich hier voordoet en deze structuurvisie dus de ruimte biedt om hierop te anticiperen. Naar onze mening voldoen de plannen dan ook aan deze Structuurvisie.

Geen aanpassingen

Gemeenteraad heeft door het vaststellen van de al eerder genoemde kaders (3 oktober 2019) nadere invulling gegeven aan de herontwikkelingsopgave die eerder genoemde Structuurvisie voorziet. Het voorliggende plan is vanuit deze kaders opgesteld en is zodoende in lijn met het geldend beleid. Er is geen separaat raadbesluit met participatie vereist. Daarnaast geldt dat dit raadsbesluit nu niet voorligt, maar het besluit om te komen tot een vastgesteld bestemmingsplan. Als eerder genoemd, voldoet voorliggend bestemmingsplan aan de door gemeenteraad vastgestelde kaders. Deze reactie geeft dan ook geen aanleiding tot het doorvoeren van aanpassingen. Aanvullend zien we niet in waarom het voorgestelde complex in drie lagen niet zou voldoen aan dit raadsbesluit. 6.17

Er wordt in de reactie op de participatieparagraaf wederom gewezen op de hoge massieve blokken qua beleving vanuit omwonenden en de toename van het volume. Ook wordt wederom ingegaan op de goedkeuring door welstand.

Zie hiertoe beantwoording van de punten 6.13 en 6.14. Wij zien hierin geen redenen voor aanpassingen aan het bestemmingsplan.

Geen aanpassingen.

6.18

Reclamanten wijzen op de vergelijking tussen de plannen aan de Hitteschild 6 en voorliggend plan en stellen dat dit verband niet opgaat. Gesteld wordt dat ieder plan op zijn eigen merites beoordeeld moet worden en dat op de locatie Hitteschild 6 inmiddels wel een complex gerealiseerd is omdat daar goed in overleg is getreden met omwonenden.

Wij delen de stelling dat de plannen zelfstandig beoordeling behoeven. Naar onze mening is dit ook gedaan en is de motivatie hiertoe op juiste wijze opgenomen in de toelichting van voorliggende bestemmingsplan. Wij lezen uit de zienswijze van reclamanten geen redenen voor aanpassing.

Geen aanpassingen

6.19

Reclamanten zijn van mening dat het plan niet in redelijkheid tot stand is gekomen en dat ze bereid zijn op basis van het ingediende alternatief tot een oplossing te komen. Verzocht wordt de zienswijze toe te passen en aanpassingen aan het plan te doen zodat de belangen van omwonenden voor een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd worden.

Per onderdeel van de zienswijze is gereageerd en aangegeven in welke mate dit leidt tot aanpassingen aan het bestemmingsplan.

Geen aanpassingen

6A

Aanvulling zienswijze 6 Samenvatting zienswijze

Beantwoording gemeente

6A.1

Reclamant geeft aan dat het project in een onderhandse aanbesteding is toegekend aan Keystone Vastgoed. Reclamant is hier verbaasd over omdat op enig moment van koopappartementen, zoals vermeld in het raadsbesluit van 3 oktober 2019, is overgegaan naar huurappartementen. Deze wijziging heeft reclamant overigens niet terug kunnen vinden. Op het moment van wijziging zou het echter wel voor de hand hebben gelegen om ook woningbouwvereniging Provides, als grootste realisator en beheerder van huurwoningen in IJsselstein uit te nodigen. Zij hebben bewezen effectief, door goed overleg met omwonende, een dergelijk plan (BOKA terrein) te kunnen realiseren. Hiermee zou tevens de schijn van belangenverstrengeling worden vermeden.

Er is sprake geweest van een meervoudige onderhandse aanbestedingsprocedure waarbij vijf geselecteerde partijen zijn uitgenodigd een plan van aanpak in te dienen. Door reclamant genoemde partij heeft geen interesse getoond voor deze locatie, gezien het gestelde kader uitgaat van het middenhuursegment. De aanbesteding is verlopen volgens het vastgestelde protocol en begeleid door het Inkoopbureau Midden Nederland. Wij vinden het gestelde ten aanzien van belangenverstrengeling dan ook niet op zijn plaats. Daarnaast merken wij op dat dit aspect geen onderdeel vormt van voorliggend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt economisch uitvoerbaar geacht. De reactie leidt niet tot redenen om dit te heroverwegen.

6A.2

Reclamant geeft aan dat het door de bewonersgroep ingediende plan terzijde is geschoven omdat het financieel niet haalbaar zou zijn. Reclamant merkt op dat het plan een financiële onderbouwing bevat, waarbij een positief saldo overblijft. Ook op een aantal andere door ons aangedragen argumenten is totaal niet ingegaan. Bijvoorbeeld het aantal plannen voor appartementen in voorbereiding c.q. gerealiseerd (700) t.o.v. van de grondgebonden woningen (40) waaraan voor doorstromers grote behoefte is. Dit geeft scheefgroei in de woningvoorraad. De tabel uit de Visienota 2019-2030 toont een sterke teruggang in gezinnen tussen 25 en 65 jaar. Om deze groep, belangrijk voor het in stand houden van verenigingen, het winkelbestand en scholen, te faciliteren is het belangrijk dat invulling wordt gegeven aan onderstaande doelstellingen uit de woonvisie 2019-2030.

Ten aanzien van het alternatieve plan voor 16 woningen is in de toelichting en eerdere beantwoording ingegaan. Hieruit blijkt dat het feit dat er niet aan de kaders voldaan wordt de belangrijkste reden is om dit terzijde te leggen. Gezien de vraagstelling van reclamanten gaan we nader in op de overige punten ondanks dat dit gezien het gestelde ondergeschikt is aan de reden om dit terzijde te leggen. De bij het alternatieve plan opgenomen financiële onderbouwing geeft een onrealistisch beeld. Zo wordt bijvoorbeeld de waarde van gronden niet betrokken. Deze onderbouwing is voor een ontwikkelaar onhaalbaar. Daarnaast is al meermaals ingegaan op de visie en interpretatie van de behoefte namens bewoners. Wij zijn ervan op de hoogte dat bewoners van mening zijn dat op voorliggende locatie gebouwd dient te worden voor gezinnen tussen de 25 en 65 jaar. Dit strookt niet met de visie van gemeente en de hiertoe vastgestelde kaders. Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan de gemeentelijke visie

Aanpassingen in het bestemmingsplan Geen aanpassingen.

Geen aanpassingen.

en deze kaders. Er zijn zodoende geen redenen om op basis van deze zienswijzen aanpassingen door te voeren. Deze financiële onderbouwing is voor de betrokken ontwikkelaar financieel onhaalbaar en geeft ook geen realistisch beeld van de feitelijke kosten. Daarnaast is het gelet op de vastgestelde kaders ook qua programma onhaalbaar. 6A.3

Reclamant stelt dat het bewonersplan, met eventuele aanpassingen, goed kan bijdragen aan de woonvisie, ten aanzien van ‘Passende woonmilieus realiseren gericht op gezinnen en doorstroming’. Reclamant geeft aan dat het bewonersplan zorgt voor voldoende variatie in koop- en huurwoningen in buurten. Aangegeven wordt dat de gemeente nieuwbouw wil realiseren gericht op gezinnen en jonge huishoudens om voor hen een wervend woonmilieu te creëren. Het accent in de koop ligt hierbij op woningen tussen € 200.000 en € 350.000. Circa 35% van de vraag komt van de doorstroomvraag van huishoudens die woon carrière willen maken in het segment vanaf € 250.000. Daarnaast wordt beoogd om op locaties nabij basisvoorzieningen nieuwbouw te realiseren, gericht op doorstroming van oudere huishoudens vanuit gezinswoningen naar voor hen meer geschikte woningen. Ongeveer 25% van de vraag naar nieuwbouw is gericht op doorstroming naar meer levensloop geschikte woningen. Het bewonersplan biedt in dit kader op verzoek ook ruimte aan specifieke woonvoorkeuren (zoals hofjes concepten) en het initiatief vanuit deze groep, zodat ook vormen als groepswonen (zoals Knarrenhof) tot ontwikkeling kunnen komen.

Zie ook het gestelde ten aanzien van 6A.2. Het alternatieve plan is niet overgenomen, aangezien dit niet past binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders voor deze locatie.

Geen aanpassingen.

3. Overzicht van wijzigingen Wijzigingen bestemmingsplan naar aanleiding van zienswijzen Regels Geen aanpassingen Verbeelding Geen aanpassingen Toelichting 1. Bezonningsstudie wordt verwerkt en toegevoegd 2. Aeriusberekeningen worden verwerkt en toegevoegd 3. Geluidonderzoek lucht-water warmtepompen wordt verwerkt en bijgevoegd 4. Aanvulling participatie-overzicht met beoordeling alternatief plan (L-variant) 5. Verduidelijken dat één van de inspraakreacties is ingediend namens een groep bewoners 6. Aanvulling gemeentelijk beleid met Omgevingsvisie IJsselstein 7. Aanpassing ten aanzien van de rijrichting

Ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Geen