Marktanalyse Oevertuinen

Marktanalyse Oevertuinen IJsselstein 19 juni 2023

9 mei 2023

21 juni 2023

Colofon Opdrachtgever Heijmans Vastgoed Databankweg 28B 3821 AL Amersfoort Opdrachtnemer Springco Urban Analytics Goudsesingel 102 3011KD Rotterdam

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

4

Inleiding

6

1. Marktanalyse

8

2. Doelgroepanalyse

20

3. Woonconcept

26

Bijlagen 1. Effectieve vraag

30

2. Referentie-analyse

33

3. Marktconform oppervlak woonsegmenten

37

4. Factsheets doelgroepen

39

Managementsamenvatting

4

Marktanalyse Oevertuinen IJsselstein Managementsamenvatting De locatie Oevertuinen vormt een krachtige toevoeging aan het woonpalet van IJsselstein. Er is sprake van een grote effectieve vraag vanuit de bevolking van IJsselstein zelf en daarbuiten, een rustig stedelijke (water)locatie, goede bereikbaarheid van alle voorzieningen, een hoog prijsniveau en weinig vergelijkbaar aanbod. We constateren dat de doelgroepen qua leefstijl enkele sterke overeenkomsten vertonen: gemeenschapszin en een waardering voor het wonen met verschillende soorten mensen. Deze leefstijl maakt een ruime productdifferentiatie mogelijk. We zien daarbij een voorkeur van huishoudens voor modern en design, een waardering voor hergebruik en interesse in nieuwe woonvormen als rug-aan-rug woningen, hofjes en deelgebruik van voorzieningen. Denk bijvoorbeeld aan een moestuin of enkele boten voor op het water). De locatie heeft een rustig stedelijk karakter. Dit is stedelijk met een grotere mate van groen en gemeenschapszin. De marktvraag naar woningen vanuit de verschillende doelgroepen biedt de mogelijkheid om het programma voor wat betreft het aantal woningen en het gemiddeld oppervlak te optimaliseren, wat ten goede komt aan de haalbaarheid van het plan. Minder bouwen voor gezinnen en meer voor jongeren en ouderen sluit aan bij de vraag en heeft tot gevolg dat het gemiddelde aantal m2 per woning daalt.

Met het voorgestelde bouwprogramma kunnen veel goedkope woningen (sociale huur en koop) worden vrijgemaakt. In totaliteit zijn dit er 349. In het middensegment worden naar verwachting 435 woningen vrijgemaakt. Het programma op de Roba-locatie heeft daarmee een positieve impact op de woningmarkt van IJsselstein.

5

Inleiding

6

Marktanalyse Oevertuinen IJsselstein Doel & Vraagstelling Heijmans onderzoekt de mogelijkheden om de locatie van Roba Metals in IJsselstein te transformeren naar een toekomstgerichte, stedelijke en groene woonbuurt, die aansluit op de Hollandse IJssel. Deze locatie kan helpen een deel van de woningnood op te lossen. Bovendien wordt IJsselstein nog aantrekkelijker als plek om te wonen en te leven. Voor de verdere planvorming heeft Heijmans behoefte aan een beeld van de doelgroepen voor de grondgebonden en gestapelde nieuwbouwwoningen en welke eisen zij aan deze woningen stellen. Daarbij speelt ook de doorstroming een rol. Welke woningen laten zij achter en hoe belangrijk zijn deze voor de woningmarkt in IJsselstein. Antwoorden op deze vragen geven een beeld van de toegevoegde waarde van het programma voor de woningmarkt in IJsselstein. Gezien de grote mate van sociale woningbouw in de omgeving wordt ingezet op een versterking van IJsselstein door het aantrekken van een meer financieel sterke doelgroep. Heijmans heeft Springco Urban Analytics gevraagd dit onderzoek uit te voeren. Dit document beschrijft de resultaten hiervan.

Roba locatie

1. Marktanalyse met de vraag naar woningen op deze locatie 2. Doelgroep analyse met de doelgroepen voor deze locatie, hun voorkeuren en behoeften 3. Vertaling naar het woonconcept met uitspraken over het mobiliteitsgedrag van de doelgroep 7

1. Marktanalyse

8

Marktanalyse Ligging

• • • •

•

Goed ontsloten met OV, snelweg Nabij (historisch) centrum (minder dan 1 km) Rustig stedelijk woonmilieu Moderne nieuwbouw (gemengd: grondgebonden en gestapeld tot 12 hoog) in directe omgeving met mooie groene openbare ruimte Parkeerdruk

9

Marktanalyse Waarde → AVM /m2

• •

• • •

•

Ligging in gebied met een waarde (gemodelleerd op actuele vraagprijzen) van ongeveer € 4.000/m2 De prijsontwikkeling van de koopwoningen in IJsselstein lag boven 10% in de periode maart 2022-maart 2023 Ligging aan water Ligging nabij (snel)tramhalte naar Nieuwegein en Utrecht Naastliggende nieuwbouw omvat grondgebonden woningen en enkele moderne appartementengebouwen, tegenoverliggende buurt bevat oudere grondgebonden woningen in een dorpse setting met een kwalitatief goede uitstraling Afgemeten aan het prijsniveau en de omvang van het aanbod is de markt zeer krap.

WOZ 10

Marktanalyse Woonmilieu De locatie ligt in een suburbaan woonmilieu. Vanwege de specifieke kenmerken in de omgeving (water, dorps lint, industrieel, hoge dichtheid bebouwing, nabij historische binnenstad) is er duidelijk sprake van een (klein)stedelijk karakter. Dit type woonmilieu is erg in trek bij de consument, vanwege de grotere dynamiek door functiemenging, een grotere productdifferentiatie en daardoor ook een grotere diversiteit aan doelgroepen en meer mensen op straat.

11

Marktanalyse Dichtheid floor space index (fsi) •

•

•

De dichtheid wordt veelal gemeten als het vloeroppervlak van de gebouwen gedeeld door het oppervlak van het terrein. Dit wordt de floor space index genoemd. In het gebied ligt deze tussen o,38 en 0,82. Meerdere bouwblokken in de directe omgeving hebben een fsi van 0,82 tot 1,72; het historische centrum ligt ook op dit niveau met beperkte uitschieters naar boven. De dichtheid van het plan sluit met een dichtheid van 1,0 (model A. Hub) goed aan op deze dichtheden. De dichtheid is voor suburbane begrippen hoog, maar past bij de omgeving en het woonmilieu (rustig stedelijk), indien er ook sprake is van een hoge kwaliteit van de openbare ruimte en de nabijheid van voorzieningen. A. Hub Woningen app app app app app egw * egw * egw * pp *

aantal 55 105 43 52 72 80 95 39 541 600 139

Totaal bebouwd Terrein floor space index * aanname mbt oppervlak

oppervlak opp totaal 51 2805 38 3990 53 2279 68 3536 51 3672 92 7360 130 12350 153 5967 29 0

17400 0 59359 59155 1.00

12

Marktanalyse Bereikbaarheid horeca, zorg, supermarkt, ontmoeting lopend en per fiets •

Dagelijkse voorzieningen zijn lopend en per fiets vanaf de locatie goed bereikbaar; de locatie scoort redelijk op de 10 minutenstad, een ruimtelijk ordeningsconcept waarin dagelijkse voorzieningen binnen 10 minuten lopen of fietsen vanuit huis te bereiken zijn. Deze voorzieningen omvatten een basisschool, huisarts, cultuur (bibliotheek / theater / concertgebouw), restaurant, uitgaan (cafe / bar / pub), bioscoop, sport, voortgezet onderwijs, ziekenhuis, nsstation, supermarkt, en ov-halte.

Score op ’10-minuten-stad’

13

Marktanalyse Woningbouwplannen

• •

• •

Voor zover bekend zijn er weinig harde en zachte bouwplannen in IJsselstein Er wordt al wel lang gesproken over de grote bouwlocatie Rijnenburg ten noorden van IJsselstein, maar deze ontwikkeling is onzeker en pas op langere termijn aan de orde IJsselstein Zuid is een potentiële bouwlocatie, maar heeft planologisch geen status Er zijn geen bouwplannen in de directe omgeving van de planlocatie

14

Marktanalyse Leefbaarometer

•

De leefbaarheid in de directe omgeving van de bouwlocatie is goed tot zeer goed

15

Woningvraag Verhuizingen naar IJsselstein per jaar

•

• •

Jaarlijks verhuizen circa 500 personen naar IJsselstein. Voor een kwart zijn deze afkomstig uit Utrecht. Grote donoren zijn verder de omliggende gemeenten Nieuwegein, Lopik en Vijfheerenlanden. De inverhuizers verhuizen vooral naar een grondgebonden (koop)woning Bron: CBS (2016 - 2020)

Gemeente Utrecht Nieuwegein Lopik Vijfheerenlanden Amsterdam Houten Woerden Rotterdam Stichtse Vecht Zeist Montfoort 's-Gravenhage Almere Amersfoort Overig Totaal

Huur EGW 30 20 5 5 5 0 0 5 0 0 0 0 0 0 25 95

Huur MGW 10 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 30

Koop EGW 65 45 15 10 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 50 235

Koop MGW 25 15 5 5 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15 70

Totaal 125 90 25 20 15 10 10 10 10 10 5 5 5 5 150 495

16

Woningvraag Effectieve vraag naar een woning in IJsselstein per jaar We berekenden de vraag naar woningen (nieuwbouw en bestaand) in IJsselstein. In bijlage 1 is de methode kort beschreven. Het is een combinatie van gegevens op adresniveau van de woning en het huishouden (bron EDM) met informatie over de verhuisintentie en woonwensen uit het (regionaal gespecificeerde) landelijke WoOnonderzoek. Vervolgens corrigeren we de lokale vraag op basis van de landelijke migratiestatistiek met verhuizingen van gemeente naar gemeente. Zo bepalen we de herkomst van de vraag.

Eigendom

Type EGW

Huur MGW

EGW

• • • •

•

•

De effectieve vraag bedraagt 1870 woningen per jaar (nieuwbouw en bestaand) De grootste vraag gaat uit naar de middeldure en dure (hoog) grondgebonden koopwoningen. Ook is er een redelijke vraag naar (vooral) middeldure koopappartementen Sociale huurwoningen worden gevraagd door 16% van de woningvragers, goedkope koopwoningen door 10%. Het model is gebaseerd op woonwensen; dit resulteert in een groter aandeel koop en een lager aandeel huur.

Koop MGW

Eigendom

Type EGW

Het model houdt geen rekening met vragers die nu niet in een woning in Nederland wonen, maar in een instelling, in een asielzoekerscentrum of in het buitenland. Als gevolg hiervan zal de vraag naar sociale huurwoningen hoger kunnen zijn. Het model houdt wel rekening met een vraag van personen vanuit een bestaand huishouden in een woning, bijvoorbeeld een starter die uit huis gaat of een huishouden die gaat scheiden.

Huur MGW

EGW Koop MGW

Prijs Voorraad Goedkoop 965 Middelduur 340 Duur 425 Goedkoop 2925 Middelduur 265 Duur 315 Goedkoop 0 Middelduur 2405 Duur laag 4190 Duur hoog 1770 Goedkoop 0 Middelduur 760 Duur laag 255 Duur hoog 35 Totaal 14650

Prijs Prijsgrens Goedkoop < €800 Middelduur €800 - €1.100 Duur > €1.100 Goedkoop <€800 Middelduur €800 - €1.100 Duur > €1.100 Goedkoop < €200.000 Middelduur €200.000 - €400.000 Duur laag €400.000 - €600.000 Duur hoog > €600.000 Goedkoop < €200.000 Middelduur €200.000 - €400.000 Duur laag €400.000 - €600.000 Duur hoog > €600.000

Effectieve vraag per jaar 130 7% 80 4% 45 2% 165 9% 85 5% 95 5% 100 5% 295 16% 140 7% 280 15% 90 5% 190 10% 70 4% 105 6% 1870 100%

Prijssegmenten 17

Woningvraag Effectieve vraag naar een woning in IJsselstein vanuit IJsselstein en vanuit andere gemeenten De vraag wordt uitgeoefend door starters en doorstromers vanuit IJsselstein en huishoudens vanuit andere gemeenten in Nederland en het buitenland.

•

•

We zien een verschil in de regionale vraag en de vraag vanuit IJsselstein. De vraag naar sociale huur eengezinswoningen komt vooral uit de regio en ook de regionale vraag naar duur (hoog) grondgebonden koop is hoog. Huur- en koopappartementen worden vooral door IJsselsteiners gevraagd, met uitzondering van dure (hoog) koopappartementen.

Eigendom

Type

EGW Huur MGW

EGW Koop MGW

Prijs

Vraag binnen

Vraag uit regio

Goedkoop Middelduur Duur Goedkoop Middelduur Duur Goedkoop Middelduur Duur laag Duur hoog Goedkoop Middelduur Duur laag Duur hoog Totaal

55 40 45 135 75 95 60 245 110 150 80 160 70 60 1380

75 40 0 30 10 0 40 50 30 130 10 30 0 45 490

Effectieve vraag per jaar 130 80 45 165 85 95 100 295 140 280 90 190 70 105 1870

18

Woningvraag Mismatch Tegenover de jaarlijkse vraag staat ook vrijkomend aanbod. Deze concurreert met de nieuwbouwproductie. Wanneer we geen rekening zouden houden met een toename van het aantal huishoudens en de vraag vanuit huishoudens die nu niet in een woning in Nederland wonen (migranten, mensen in een zorginstelling, mensen in buitenland), dan zouden we een theoretisch overschot krijgen bij sociale huurappartementen en dure (laag) grondgebonden woningen. De kans hierop is, behoudens conjuncturele schommelingen op de markt, laag, gezien het grote woningtekort in NL en de krapte op de Utrechtse markt. Een groter aanbod zorgt ook voor een toename van de lokale en (boven)regionale vraag.

Tekorten zien we bij alle koopappartementen, duurdere huurappartementen, dure en goedkope grondgebonden koopwoningen en middeldure grondgebonden huurwoningen.

Eigendom

Type

EGW Huur MGW

EGW Koop MGW

Prijs

Voorraad

Vrijkomend voorraad

Goedkoop Middelduur Duur Goedkoop Middelduur Duur Goedkoop Middelduur Duur laag Duur hoog Goedkoop Middelduur Duur laag Duur hoog Totaal

965 340 425 2925 265 315 0 2405 4190 1770 0 760 255 35 14650

130 50 65 420 45 55 0 305 510 200 0 105 30 5 1920

Effectieve vraag per jaar 130 80 45 165 85 95 100 295 140 280 90 190 70 105 1870

Mismatch 2023 0 -30 20 255 -40 -40 -100 10 370 -80 -90 -85 -40 -100 0

We concluderen dat het plan voorziet in de woningvraag.

19

2. Doelgroepanalyse

20

Doelgroepanalyse Effectieve vragers

25%

20%

35%

10%

10% Senioren 75+

De huishoudens uit IJsselstein en andere gemeenten die de effectieve vraag uitoefenen zijn vooral: • gezinnen met een (hoog) inkomen vanaf 1,5 x modaal, • gezinnen met een laag inkomen, • empty nesters in alle inkomensklassen, • jongeren met een laag inkomen, • kleine huishoudens in de leeftijd van 30-54 jr. Wanneer gebouwd wordt voor deze vraag dan betreft dat de verhoudingen als hiernaast weergegeven. Daarbij is op deze locatie zeker ook ruimte om de seniorenmarkt te bedienen.

Type

Huur

Koop

Prijs

Goedkoop EGW Middelduur Duur Goedkoop MGW Middelduur Duur Goedkoop Middelduur EGW Duur laag Duur hoog Goedkoop Middelduur MGW Duur laag Duur hoog Totaal

Starters

Jong en hoopvol

25 5 0 5 5 5 15 40 20 25 5 20 0 10 205 11%

30 15 0 25 10 10 25 65 40 60 20 30 20 20 375 20%

Gezellige emptynesters 25 20 10 60 35 25 20 45 30 55 20 45 30 25 455 24%

75+'ers

Plannen en rennen

Totaal

5 0 0 45 20 15 0 10 0 10 0 10 10 5 160 9%

35 35 20 20 20 35 35 135 45 130 40 75 15 45 680 36%

120 75 30 155 90 90 95 295 135 280 85 180 75 105 1875 100%

Woningvraag Herkomst effectieve vragers

Huur MGW Middelduur + Duur (> € 800)

Huur EGW Middelduur + Duur (> € 800)

Voor de grootste vraagsegmenten onderzochten we de herkomst van de vragers uit IJsselstein. Voor de grondgebonden koopwoningen is Zenderpark een goede donor. De geïnteresseerden in een grondgebonden huurwoning wonen vooral in centrum en Noord. De vragers naar huurappartementen wonen noordelijker in IJsselstein dan de vragers naar koopappartementen.

Koop MGW Middelduur (€ 200.000 - € 400.000)

Koop MGW Duur (> € 400.000)

Koop EGW Duur laag (€ 400.000-€ 600.000)

22

Referentie analyse Om te onderzoeken welke doelgroepen interesse hebben in projecten zoals hier beoogd (hoge dichtheid, combinatie van woningtypen, collectief parkeren, rustig stedelijk/ suburbaan) hebben we vergelijkbare projecten in de regio Utrecht onderzocht met een floor space index (fsi) boven 0,75. Van deze projecten bepalen we het doelgroepprofiel om te beoordelen of er in IJsselstein vraag is naar een dergelijk milieu. We hebben in Utrecht en Nieuwegein in totaal 3.470 woningen geselecteerd. Deze hebben we vervolgens onderscheiden naar projecten met zowel eengezinswoningen als appartementen (1.130 woningen) en projecten met vooral appartementen (2.340 woningen).

23

Referentie analyse Vergelijking met referenties De grafiek toont de doelgroepenverdeling in de referenties van projecten met eengezinswoningen en appartementen en een hoge dichtheid (blauw). Dit zijn vooral (startende) gezinnen met een hoog inkomen. De andere groepen zijn minder vertegenwoordigd. Deze verdeling wijkt af van de verdeling van de effectieve vraag in IJsselstein (oranje). Deze is meer gedifferentieerd.

Door minder te bouwen voor gezinnen en meer voor jongeren, empty nesters en ouderen neemt het gemiddeld oppervlak per woning af en kunnen meer woningen worden gerealiseerd. De differentiatie in planvariant HUB past bij de verdeling van de vraag. Bijlage 3 bevat een overzicht van de marktconforme oppervlaktes van nieuwbouwwoningen na 2015 in de verschillende segmenten in de regio Utrecht .

Gezin 75+

55-75 jaar

30-55 jaar

30-

>100k 65k-100k 45k-65k <45k >100k 65k-100k 45k-65k <45k >100k 65k-100k 45k-65k <45k >100k 65k-100k 45k-65k <45k >100k 65k-100k 45k-65k <45k

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

Referentie

40.0%

50.0%

60.0%

Vraag

24

Doelgroepanalyse Van iedere doelgroep hebben we een kwalitatieve analyse uitgevoerd. Deze baseerden we op eerder grootschalig consumentenonderzoek in de provincie Zuid-Holland. De factsheets zijn opgenomen in de bijlage. We zien de volgende kenmerken: • • • • •

•

Leefstijlen van de doelgroepen verschillen: ouderen en gezinnen zijn meer groepsgericht, starters en jong en hoopvol zijn deels ook individualistisch. Autobezit is relatief laag: tussen 0,6 en 1,0 per huishouden Architectuurvoorkeur: modern en jaren 30, maar ook design valt op (3 van de 5 groepen) Men hecht aan gemeenschapszin, maar vindt het wel fijn als er verschillende soorten mensen wonen. Jongeren hechten aan privacy. Belangrijke voorzieningen verschillen tussen de groepen. Voor de ouderen zijn zorgvoorzieningen en ontmoetingsplekken belangrijk. Bij gezinnen zijn dat de lagere school en speelvoorzieningen. Jongeren hechten aan sportvoorzieningen en horeca in de omgeving. Voor iedereen is OV belangrijk. Qua woonconcept richten de jongeren zich meer dan gemiddeld op een woontoren, industrieel wonen en aan/ op het water. Maar ook de rijtjeswoning en rug-aan-rug is gewenst. Voor gezinnen gaat het primair om grondgebonden wonen. Bij ouderen zien we interesse voor een hof, patiowoningen en het delen van voorzieningen. Hergebruik vinden alle groepen interessant en sluit ook aan op het industriële karakter van de locatie. 25

3. Woonconcept

26

Woonconcept Identiteit Identiteit wordt maximaal bereikt wanneer de consument, de locatie en het product maximaal op elkaar aansluiten. We constateren dat de doelgroepen qua leefstijl enkele sterke overeenkomsten vertonen: gemeenschapszin en een waardering voor het wonen met verschillende soorten mensen. Dit duidt op een open wooncultuur. Dat betekent dat gewaakt moet worden voor een te sterke oriëntatie op de groep zelf. Een hofstructuur is goed mogelijk, maar alleen als deze voldoende open is en een bewoner niet het gevoel heeft te worden bekeken. Deze leefstijl maakt ook een grotere productdifferentiatie mogelijk. Ook voor wat betreft het product zagen we enkele interessante uitkomsten: een voorkeur voor modern en design (al mag het voor ouderen ietsje minder) en een waardering voor hergebruik (dit kan in de locatie goed tot uiting worden gebracht) en ook nieuwe woonvormen als rug-aan-rug woningen, hofjes en deelgebruik van voorzieningen (denk bijvoorbeeld aan een moestuin of enkele boten voor op het water).

De locatie heeft een rustig stedelijk karakter. Dit is stedelijk met een grotere mate van groen en gemeenschapszin. Men (her)kent elkaar. Ook al verschillen de voorkeuren ten aanzien van voorzieningen tussen ouderen en jongeren – dat is niet erg want de locatie is goed ingebed in een stedelijke structuur die deze voorzieningen al heeft – men deelt dezelfde voorkeur voor dit stedelijke woonmilieu. 27

Doorstroming Verhuisketenanalyse De bouw van woningen leidt tot doorstroming. Deze doorstroming kan wiskundig worden bepaald op basis van (geprognotiseerde) kansen dat mensen verhuizen van het ene segment naar het andere segment. We doen dat met een Markov-ketenanalyse, genoemd naar de wiskundige Markov, die dit model ontwierp. Wij hebben dit model toegepast op de dataset en de verschillende programma-varianten voor de locatie. In het schema zijn de programma’s weergegeven plus de verwachte doorstroming bij die programma’s. In het algemeen geldt dat hoe duurder de woning, hoe langer de verhuisketen. Ter illustratie: model A leidt met een programma van 571 woningen tot het vrijkomen van 1362 woningen (inclusief de 571 nieuw te bouwen woningen). Dit is een verhuisketen van 2,39. Daarbij komen 264 sociale huurappartementen en 81 sociale eengezinshuurwoningen vrij. De absolute omvang van de doorstroming is het hoogst bij model A. Relatief gezien is de doorstroming het sterkst bij Model C, waarschijnlijk als gevolg van een hoger aandeel dure en middeldure eengezinskoopwoningen in het programma.

Doorstroming

Model A HUB Model B Maaiveld Model C Dek Programma Verhuisketen Programma Verhuisketen Programma Verhuisketen Huur EGW sociaal 0 81 0 40 0 55 Huur EGW midden 0 76 0 35 0 50 Huur EGW duur 0 77 0 35 0 57 Huur MGW sociaal 171 264 90 138 109 174 Huur MGW midden 87 132 0 22 0 31 Huur MGW duur 0 64 0 32 0 47 Koop EGW goedkoop 25 26 65 65 0 1 Koop EGW midden 59 163 83 128 100 180 Koop EGW duur 107 223 19 67 103 196 Koop MGW goedkoop 0 14 0 8 0 12 Koop MGW midden 122 191 39 73 54 104 Koop MGW duur 0 51 0 22 0 36 Totaal Ketenlengte

571

1362 2.39

296

665 2.25

366

943 2.58

De doorstroming vormt een soort van multiplier voor het volkshuisvestingsresultaat. Wanneer het bouwvolume toeneemt, ontstaat ook meer doorstroming in de bestaande voorraad. Waar precies welke woningen leegkomen, kan modelmatig worden onderzocht, maar valt buiten de scope van deze studie. 28

G.J. Hagen hagen@spring-co.nl +31 (0)6 51592368

Contact

Springco Urban Analytics Goudesingel 102 3011KD Rotterdam

29

Bijlage 1: Effectieve vraag

30

Effectieve vraag Uitleg effectieve vraag model Springco Urban Analytics onderzoekt de woningmarkt met gedetailleerde kennis van het gedrag van alle woonconsumenten. Bewerking van diverse bestanden met brongegevens levert op huishoudensniveau specifieke informatie op. De combinatie van consumenten- en woningdata op adresniveau (leeftijd, inkomen, opleiding, levensfase, eigendom, prijssegment, woningtype, woonmilieu, bron EDM), verhuisdata en informatie uit grootschalig consumentenonderzoek (bron WoON 2021) wordt vertaald in een verhuiskans van ieder huishouden en een verhuisrichting (verhuizing naar een bepaald type woning en type woonmilieu). Samen leveren de verhuiskans en de verhuisrichting de vraag van alle consumenten in een gebied. De vraag wordt gespecificeerd naar productsegment en doelgroep.

Woningvraag Definities van prijssegmenten Definitie van prijssegmenten

Eigendom

We hebben een vraaganalyse uitgevoerd, uitgaande van de prijssegmenten in de tabel

Type EGW

Huur MGW

EGW Koop MGW

Prijs Prijsgrens Goedkoop < €800 Middelduur €800 - €1.100 Duur > €1.100 Goedkoop <€800 Middelduur €800 - €1.100 Duur > €1.100 Goedkoop < €200.000 Middelduur €200.000 - €400.000 Duur laag €400.000 - €600.000 Duur hoog > €600.000 Goedkoop < €200.000 Middelduur €200.000 - €400.000 Duur laag €400.000 - €600.000 Duur hoog > €600.000

32

Bijlage 2: Referentie-analyse

33

Referenties Utrecht

34

Referentie analyse Vergelijking met referenties Alle blokken met hoge dichtheid doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.gezin, p.gezin, p.gezin, p.gezin, h, 30j-54j, h, 30j-54j, h, 30j-54j, h, 30j-54j, h, 30j, h, 30j, h, 30j, 45k- h, 30j, 65k- h, 55j-74j, h, 55j-74j, h, 55j-74j, h, 55j-74j, h, 75+j, h, 75+j, h, 75+j, h, 75+j, <45k >100k 45k-65k 65k-100k <45k >100k 45k-65k 65k-100k <45k >100k 65k 100k <45k >100k 45k-65k 65k-100k <45k >100k 45k-65k 65k-100k 15 934 53 69 18 324 28 46 830 396 230 254 48 98 28 62 7 12 2 6 0% 27% 2% 2% 1% 9% 1% 1% 24% 11% 7% 7% 1% 3% 1% 2% 0% 0% 0% 0%

Alleen blokken met substantieel egw koop en hoge dichtheid doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe doelgroe p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.klein_h p.gezin, p.gezin, p.gezin, p.gezin, h, 30j-54j, h, 30j-54j, h, 30j-54j, h, 30j-54j, h, 30j, h, 30j, h, 30j, 45k- h, 30j, 65k- h, 55j-74j, h, 55j-74j, h, 55j-74j, h, 55j-74j, h, 75+j, h, 75+j, h, 75+j, h, 75+j, <45k >100k 45k-65k 65k-100k <45k >100k 45k-65k 65k-100k <45k >100k 65k 100k <45k >100k 45k-65k 65k-100k <45k >100k 45k-65k 65k-100k 10 630 22 19 1 152 1 2 4 165 11 14 18 45 11 20 3 1 0 1 1% 56% 2% 2% 0% 13% 0% 0% 0% 15% 1% 1% 2% 4% 1% 2% 0% 0% 0% 0%

35

Referentie analyse Vergelijking met referenties Alle blokken met hoge dichtheid segment. segment. segment. segment. segment. segment. segment. segment. n.Aantal_ segment. Huur.EG segment. segment. Huur.MG segment. Koop.EG Koop.EG Koop.EG Koop.MG Koop.MG Koop.MG Woninge Huur.EG W.Middel Huur.EG Huur.MG W.Middel Huur.MG W.Duur_ W.Duur_l W.Middel W.Duur_ W.Duur_l W.Middel n W.Duur duur W.Sociaal W.Duur duur W.Sociaal hoog aag duur hoog aag duur 3470 307 39 34 823 120 785 723 282 8 26 200 35 100% 9% 1% 1% 24% 3% 23% 21% 8% 0% 1% 6% 1%

Alleen blokken met substantieel egw koop en hoge dichtheid segment. segment. segment. segment. segment. segment. segment. segment. n.Aantal_ segment. Huur.EG segment. segment. Huur.MG segment. Koop.EG Koop.EG Koop.EG Koop.MG Koop.MG Koop.MG Woninge Huur.EG W.Middel Huur.EG Huur.MG W.Middel Huur.MG W.Duur_ W.Duur_l W.Middel W.Duur_ W.Duur_l W.Middel n W.Duur duur W.Sociaal W.Duur duur W.Sociaal hoog aag duur hoog aag duur 1132 130 33 28 5 23 27 591 208 7 1 44 0 100% 11% 3% 2% 0% 2% 2% 52% 18% 1% 0% 4% 0%

36

Bijlage 3: Marktconform oppervlak woonsegmenten

37

Woningvraag Marktconform oppervlak per woonsegment We hebben een analyse uitgevoerd naar de marktconforme oppervlaktes van woningen in de verschillende productsegmenten. We hebben daartoe de bouwprojecten die vanaf 2015 zijn opgeleverd bestudeerd en voorzien van een waardebepaling (AVM). Vervolgens hebben we per segment een zogenaamde boxplot opgesteld. Deze werkt als volgt. Per segment wordt een gekleurde box gegeven. De linkerlijn heeft betrekking op het eerste kwartiel (25% van de waarnemingen is lager). De middellijn is de mediaan (50% van de waarnemingen is lager/ hoger) en de rechterlijn is het derde kwartiel (75% van de waarnemingen is lager). De getrokken lijn betreft de spreiding van de waarnemingen. De dikgedrukte punten zijn uitbijters en vallen buiten de relevante spreiding. Voorbeeld: het gemiddelde oppervlak van een duur koopappartement (bovenste regel) bedraagt ongeveer 125 m2 met een spreiding van de helft van het aantal waarnemingen van plus 15/min 10 m2. De spreiding van alle nieuwbouwwoningen in dit segment loopt van ongeveer 75 m2 tot 175 m2.

38

Bijlage 4: Factsheets doelgroepen

39

Plannen en rennen Gezinnen met een vraag naar rustig stedelijk wonen Leefstijlen

Voorzieningen

Ideale woonbuurt

Gewenste woning

Extravert

Bouwstijl Jaren ‘30, Modern, Design Ideale woning Leefkeuken, veel kamers, rust

Groep

Individu

Autobezit 1 auto

Introvert Doelgroep

Een buurt waar mensen voor elkaar zorgen Een buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen

Doelgroep

Woonconcepten

47%

Voorzieningen voor jongeren

17%

14%

54%

Bushalte

Een buurt met veel verschillende mensen

Gemiddeld

Mogelijkheden om te spelen

38%

30%

30%

Basisschool Gemiddeld

Doelgroep

Gemiddeld

Vraag naar segmenten

76%

Huur

Koop MGW

EGW

MGW

EGW

51%

45%

20%

41%

37%

19%

11%

5%

Hergebruik

Kluswoning

Rijtjeswoning

Doelgroep

Rug-aan-rug

Gemiddeld

5%

3%

3%

3%

Duur

Goedkoop

Middelduur

5%

7%

5%

7%

6%

2%

Woonproject Goedkoop

Middelduur

Duur

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

Starters Kleine huishoudens onder 30 jaar met een vraag naar rustig stedelijk wonen Leefstijlen

Voorzieningen

Ideale woonbuurt

Gewenste woning

Extravert

Een buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen

Bouwstijl Historisch, industrieel, design

Voorzieningen voor jongeren

32%

Een buurt waar ik veel privacy heb Doelgroep

Gemiddeld

Woonconcepten 82%

27%

Sport 15%

29%

Horeca

Autobezit 0,7 auto

Introvert

Doelgroep

Een buurt met veel verschillende mensen

Ideale woning Mensen ontvangen, comfort, strak

Groep

Individu

28%

39%

56%

Bushalte Gemiddeld

Doelgroep

Gemiddeld

Vraag naar segmenten Huur

81%

Koop MGW

EGW

MGW

EGW

60%

54%

22%

48%

14%

22%

14% 11%

11%

8% 6%

Aan het water

Friends wonen

3%

Hergebruik Rijtjeswoning Rug-aan-rug Woontoren Doelgroep

Gemiddeld

3%

3%

3%

3%

0% Goedkoop

Middelduur

Duur

0% Goedkoop

Middelduur

Duur

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

Jong en hoopvol Kleine huishoudens tussen 30 – 54 jaar met een vraag naar rustig stedelijk wonen Leefstijlen

Voorzieningen

Ideale woonbuurt

Gewenste woning

Extravert

Groep

Individu

Bouwstijl Jaren ‘30, industrieel, design

Een buurt waar mensen voor elkaar zorgen

Ideale woning Rust, strak, werkruimte

Een buurt met veel verschillende mensen

Introvert

31%

Doelgroep

Woonconcepten

62%

Bushalte

Een buurt waar ik veel privacy heb

Gemiddeld

44%

88%

Boodschappen

Doelgroep

Gemiddeld

Gemiddeld

Vraag naar segmenten

76%

Huur

Koop MGW

EGW 52%

37%

Horeca

Autobezit 0,6 auto

Doelgroep

54%

Park

29%

49%

18% 34%

MGW

EGW 16%

39% 11% 8%

7% 4%

Aan het water

Hergebruik

Op het water

Doelgroep

Tinyhouse

Gemiddeld

8%

7% 3%

3%

Middelduur

Duur

5%

5%

5%

Duur laag

Duur hoog

0%

Woontoren Goedkoop

Middelduur

Duur

Goedkoop

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

Goedkoop

Middelduur

Gezellige empty nesters Kleine huishoudens tussen 55 – 74 jaar met een vraag naar rustig stedelijk wonen Leefstijlen

Voorzieningen

Ideale woonbuurt

Gewenste woning

Extravert

Een buurt waar mensen voor elkaar zorgen

Bouwstijl Design, historisch, modern Ideale woning Leeftijdsbestendig, functioneel, maandlasten

Groep

Individu

Autobezit 0,7 auto

Introvert Doelgroep

Voorzieningen voor ouderen

43%

Een buurt met veel verschillende mensen

27%

Huisarts

Een buurt met ruimte voor ontmoeting

27%

Buurthuis

Een buurt met mensen zoals ik

28%

Bushalte

Doelgroep

Gemiddeld

Woonconcepten

13%

60%

Doelgroep

Gemiddeld

Huur 63%

Gemiddeld

Koop MGW

EGW

MGW

EGW

43%

13%

12% 10% 8%

6%

Hergebruik

61%

Vraag naar segmenten

74%

43%

39%

Hof Doelgroep

Patio Gemiddeld

6%

4%

10% 7%

7%

4%

4%

6%

2%

Voorzieningen delen Goedkoop

Middelduur

Duur

Goedkoop

Middelduur

Duur

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog

75+’ers Kleine huishoudens van 75 jaar of ouder met een vraag naar rustig stedelijk wonen Leefstijlen

Voorzieningen

Ideale woonbuurt

Gewenste woning

Extravert

Een buurt waar mensen voor elkaar zorgen

Bouwstijl Traditioneel, klassiek, historisch

Een buurt met veel verschillende mensen

Ideale woning Leeftijdsbestendig, functioneel, zorg

Groep

Individu

Doelgroep

65%

Voorzieningen voor ouderen

29% 66%

Huisarts

Een buurt met ruimte voor ontmoeting

27%

Een buurt met mensen zoals ik

Autobezit 0,7 auto

Introvert

46%

Doelgroep

Gemiddeld

Woonconcepten

9%

Buurthuis

31%

Doelgroep

Gemiddeld

Gemiddeld

Vraag naar segmenten Huur

71%

Koop MGW

EGW

MGW

EGW

54%

35% 37%

33% 15% 12% 8%

8%

8%

8%

4%

Hergebruik

Hof Doelgroep

Patio Gemiddeld

Voorzieningen delen Goedkoop

4% 0%

0%

Middelduur

Duur

0% Goedkoop

Middelduur

Duur

Goedkoop

0% Middelduur

Duur laag

0% Duur hoog

Goedkoop

Middelduur

Duur laag

Duur hoog