8a. Brief handreiking voor Gebiedsperspectief Kromme IJssel Park

Wijchen, 22 juli 2022

Betreft: handreiking voor de vormgeving van het gebiedsperspectief Kromme IJssel Park Algemene opmerkingen: - Integraliteit: het opstellen van het gebiedsperspectief voor het Kromme IJssel Park is een complex vraagstuk met verschillende opgaven die op elkaar dienen te worden afgestemd. Meervoudig ruimtegebruik/meervoudige oplossingen zouden hierbij kansen bieden. Ook het huidige gebruik van de gronden en (toekomstige) grondeigendommen met beoogd doel vragen om een integrale visie en aanpak. De financiën zijn alleen te borgen in gebiedsexploitatie vanuit een integrale benadering/aanpak. -

Mobiliteit: de bouwsteen “mobiliteit” is cruciaal en mag niet ontbreken. Een nadere studie op hoger schaalniveau voor het verbinden/versterken van de OVbereikbaarheid en LV is wenselijk. In het geval van woningbouw in dit gebied is er urgentie voor het verleggen van de N210/het aanleggen van een nieuwe rondweg. Ook zou het bestaand tramtracé verlengd kunnen worden met een nieuw tracé in IJsselstein-Zuid. Dit sluit aan op de kernopgaven uit het “Mobiliteitsplan IJsselstein 2020-2030”, waarin wordt aangegeven dat het gebruik van het OV op nieuwe woonlocaties meer voor de hand moet gaan liggen. Het verleggen van het bestaand tramtracé biedt hierbij goede mogelijkheden en rechtvaardigt tevens een verdichting met woningen in dit gebied. ➔ Ter onderbouwing verwijzen wij hierbij graag naar onderstaande visualisatie uit de studie van Kuiper Compagnons (zie Figuur 1), die in opdracht van de gemeente IJsselstein is uitgevoerd. Zij benadrukken dat in IJsselstein-Zuid bereikbaarheid goed te realiseren is met aansluiting op het bestaande OV en de A2. De N210 zal echter te zwaar belast worden, waartoe de aanleg van een nieuwe rondweg (zoals geïllustreerd a.d.h.v. de zwarte stippellijn) noodzakelijk is. Daarnaast kan het bestaand tramtracé 1

verlengd worden met een nieuw tracé naar IJsselstein-Zuid (zie de rode stippellijn). Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat om de investeringen t.b.v. het verbeteren van de mobiliteit te dragen, voldoende schaalsprong benodigd is. Tevens is er draagvlak vanuit de provincie benodigd; dit vormt een (mogelijk) knelpunt, maar het versterken van de mobiliteit is niet alleen voor de vitaliteit van IJsselstein van belang, maar ook voor de provincie.

Figuur 1: Afbeelding uit studie “Kromme IJssel Park: Nieuwe vitaliteit dankzij groenstedelijke woningontwikkeling” door Kuiper Compagnons

-

Visie na 2030: in de “Woonvisie gemeente IJsselstein 2019-2030” wordt aangegeven dat de gemeente tot 2030 inzet op het realiseren van minimaal 2.500 woningen. Er moet echter ook verder worden gekeken dan de periode tot 2030 bij het opstellen van een gebiedsperspectief voor het Kromme IJssel Park. Het gehele gebied dat is aangemerkt als Kromme IJssel Park is circa 240 ha groot. Als nu besloten wordt om 80-85% te benutten voor groen, recreatie, landbouw etc. en slechts 10-15% (circa 40 ha) voor woningbouw, dan zijn de mogelijkheden voor dit gebied na 2030 zeer beperkt. Alles is dan immers “vastgelegd” in het nieuw opgestelde gebiedsperspectief. Na 2030 zal er echter ook nog een woningbouwopgave zijn die ergens rondom IJsselstein zal moeten worden ingevuld, vermoedelijk voornamelijk buiten de rode contouren. Naar ons idee zou de waarde en de kracht van het gebiedsperspectief moeten zijn dat het voor nu voldoende houvast biedt, maar ook nog ruimte voor de toekomst, voor na 2030.

-

Participatieproces: het is van belang om de ladder van participatie duidelijk te communiceren naar bewoners en andere belanghebbenden. Zie toe op het managen van de verwachtingen in relatie tot het doel.

2

Opmerkingen m.b.t. de invulling/vormgeving van het gebied: - De verhouding bouw- versus groenvelden is te onevenwichtig: wij zouden adviseren het percentage bouwvelden te verhogen; enerzijds om ruimte te creëren voor groene plekken binnen de bouwvelden, anderzijds voor meer groene/ruimtelijke overgangen naar het park/recreatiegebied. Daarnaast is een natuurlijke overmaat en meer groene/ruimtelijke overgangen wenselijk voor het adaptief vermogen naar de toekomst toe om te voorzien in de extra woningbehoefte na 2030. Alle gronden die nu als groenvelden worden aangemerkt, zullen in de toekomst ook groen moeten blijven. Probeer daarom de flexibiliteit te behouden om in de toekomst op maatwerk wellicht toch een ander programma toe te voegen op bepaalde plekken indien nodig. Dit is ook van belang in het kader van verwachtingsmanagement. Wanneer je nu definitief vastligt wat de precieze contouren zijn, kan je daar in de toekomst nog moeilijk op terugkomen. In welke mate is het dus een perspectief dat ook nog ruimte biedt voor de toekomst? Dit sluit aan bij wat eerder genoemd is bij de opmerking “Visie na 2030”. -

Woonmilieu: in de “Woonvisie gemeente IJsselstein 2019-2030” wordt benoemd dat voor de ontwikkeling van 1.700-1.900 woningen buiten de rode contouren moet worden gezocht naar locaties die direct en logisch aansluiten bij de kern om een compacte stad te behouden. De mogelijkheden voor buitenstedelijke woningbouw in IJsselstein zijn echter vrij beperkt. Daarnaast wordt in de Woonvisie gesproken over verdringing aan de onderkant van de woningmarkt en een hoge druk op de sociale huurvoorraad. Er is een grote behoefte aan woningen voor starters, senioren en mensen met een laag inkomen. Om hieraan te kunnen voldoen, zou de focus van het woningbouwprogramma in het Kromme IJssel Park voornamelijk moeten liggen op woningen voor deze doelgroepen. Bij meerdere modellen die de afgelopen periode de revue hebben gepasseerd tijdens de gebiedsateliers, is het gewenste woonmilieu in relatie tot het percentage bouwvelden en bijbehorende dichtheden kritisch. Met slechts 40 ha bouwvelden en een lage dichtheid (van bijvoorbeeld 15 woningen per ha) ga je niet kunnen voorzien in de huidige woningbehoefte. Is het dus wel realistisch om dergelijke scenario’s af te wegen? Gekeken naar het grote aantal woningen dat buiten de huidige contouren gebouwd moeten worden en het beoogde woningbouwprogramma van de gemeente, zou een hoger percentage bouwvelden en een hoge(re) dichtheid wenselijk zijn.

-

Ligging aan de N210: nadere studie naar ''wandvorming'' langs N210 met woningen is wenselijk; enerzijds vanwege milieu- en hindercontouren (geluid, etc.) en anderzijds vanwege de beeldvorming. Het is absoluut niet gewenst om te ontwerpen vanuit het uitgangspunt ''met de rug naar de stad''. Daarnaast zijn de bestaande bedrijven en mogelijke uitbreiding van deze bestaande bedrijven aan de noordzijde van de N210 een aandachtspunt, specifiek slachterij Westfort. Afgezien van mogelijke milieu- en hindercontouren is direct aansluitend op de N210 dus geen gewenste positie voor programmering met Wonen. Is het niet wenselijk om grenzend aan de N210 een (dunne) groene heg aan te brengen en daarnaast woningbouw te positioneren?

3

Tot slot hebben wij nog een opmerking over de betrokkenheid van de gemeente Lopik. Naar ons idee, mede gekeken naar de studie van Kuiper Compagnons (waar de gemeentegrond van Lopik in de visie is meegenomen, bijvoorbeeld voor de nieuwe rondweg), is het af te wegen of de gemeente Lopik niet bij dit proces zou moeten worden meegenomen? Voor het slagen van een gebiedsperspectief en voor toekomstig draagvlak zou het namelijk van toegevoegde waarde zijn indien de gemeente Lopik bij het proces aanhaakt.

Met vriendelijke groet, Jansen Bouwontwikkeling B.V.

BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

C.c.: De heer Folkert Both, Strategisch Adviseur Ruimte gemeente IJsselstein

4