6.2 Notitie motie onderzoek verevening sociale woningbouw

Onderzoek verevening sociale woningbouw Datum: 19 mei 2025 Zaaknummer: 257545

De aanleiding is een motie van 13 juni 2024 van Christen Unie, D66, GL, PvdA en CDA met als titel: Motie Onderzoek verevening Sociale Woningbouw De motie draagt het college op om: Te onderzoeken welke instrumenten, zoals een vereveningsfonds, kunnen worden ingezet, zodat er geen oneerlijk speelveld ontstaat en onderzoeken of er mogelijk ook een gemeentelijke bijdrage nodig is om onze ambitie van 30% te realiseren. De uitkomsten van dit onderzoek aan de raad te rapporteren voordat de Woonvisie opnieuw moet worden vastgesteld.

Samenvatting en aanbevelingen Om in de nieuwbouw en bestaande bouw meer sociale huur en middenhuur woningen te realiseren: 1. Wordt geadviseerd het instrument vereveningsfonds niet verder te verkennen en het college en de raad aan te bevelen een dergelijk fonds niet in te stellen. De reikwijdte en effecten van een dergelijk fonds zijn relatief beperkt ten opzichte van het feit dat de doelstelling 30% sociale woningbouw in principe nu wordt behaald met de beschikbare instrumenten. Het instellen van een vereveningsfonds kan er toe leiden dat sommige projecten niet langer haalbaar zijn. In deze notitie wordt deze aanbeveling verder toegelicht. 2. Wordt geadviseerd alle regulerende instrumenten toe te (blijven) passen. Met name om beleid in de Woonvisie, Omgevingsplan en uiteindelijk in het volkshuisvestingsprogramma op te nemen. In prestatieafspraken afspraken te blijven maken om de netto sociale woningvoorraad te vergroten. 3. Waar mogelijk, met name in projecten met eigen grond, te sturen op zoveel als mogelijk sociale en middeldure woningbouw. 4. Bij de andere sturingsmogelijkheden deze handelwijze toe te passen voor zover dat nog niet wordt gedaan. Hieronder wordt een neerslag van het onderzoek weergegeven die hebben geleid tot de aanbevelingen.

1. 1 De basis voor sturen op de sociale woningvoorraad De komende Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) heeft als doelstelling ten minste tweederde betaalbare* woningen te realiseren en 30% sociale huur op nationaal, provinciaal en regionaal niveau. Hiertoe bevat de ontwerpwet instructieregels voor rijk en provincie. Een gemeente moet óf 40% middensegment (indien een gemeente meer dan het gemiddelde sociale huur in de bestaande voorraad heeft) óf 30% sociale huur (indien een gemeente minder of gelijk aan het landelijke gemiddelde (27/28%) heeft) programmeren. De landelijke insteek van het vorige kabinet was 28% maar het huidige kabinet wil de 30% hanteren, echter zonder een deadline erbij te geven. Een ontheffing is mogelijk met een goede onderbouwing. Op regionale schaal moeten de gemeenten echter wel aan beide doelstellingen voldoen. In dit licht kan een vereveningsfonds op de langere termijn mogelijk een positieve bijdrage leveren om 30% sociale huur over de gehele woningvoorraad van circa 14.550 woningen te gaan behalen. Dit zal realiter van nieuwbouw afkomstig moeten zijn. Dat betekent echter dat er 873 sociale huurwoningen netto extra, bovenop de bestaande nieuwbouwprogrammering bij moeten komen waarvoor nu, geen locaties beschikbaar zijn.

Andere wettelijke sturingsmogelijkheden Gemeenten hebben ook andere wettelijke mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad. In de gemeentelijke woonvisies kunnen streefpercentages worden opgenomen voor aantallen en woningbouwcategorieën. Daarnaast kan zij in de uitvoeringsparagraaf van omgevingsplannen regels stellen over de volgende categorieën nieuwe woningen (dit is geregeld in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), artikel 5.161c.):

*Betaalbaar in 2025 is: koop onder de €405.000 euro en huur onder de €1.184,82

• • • •

sociale huurwoningen: woningen onder de huurtoeslaggrens; sociale koopwoningen: koopprijs onder de kostengrens NHG (2025: €450.000 of €477.000 bij energiebesparende voorzieningen); middenhuurwoningen: aanvangshuurprijs ten minste de huurtoeslaggrens en ten hoogste de jaarlijks te indexeren huurprijsgrens die het Omgevingsplan bepaalt; woningen die in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd.

Het is beperkt tot deze categorieën omdat die vallen onder de bouwactiviteiten waarvoor de kosten moeten worden verhaald. Deze categorieën woningen zijn bestemd voor doelgroepen die in het Omgevingsplan omschreven moeten worden en hoe lang de termijnen van instandhouding mogen zijn voor deze categorieën (Bkl). Deze instandhoudingstermijnen zijn ten minste (waar veelal een langere termijn wordt gehanteerd): • voor sociale huurwoningen ten minste 10 jaar; • voor sociale koopwoningen minimaal een jaar en maximaal 10 jaar; • voor middenhuurwoningen ten minste 10 jaar; Privaatrechtelijk afspraken maken Naast deze publiekrechtelijke mogelijkheid is het ook mogelijk privaatrechtelijk afspraken te maken over woningbouwcategorieën via (anterieure) overeenkomsten. Dit biedt de meeste flexibiliteit en wordt het meest toegepast. In IJsselstein zijn in de meeste projecten reeds overeenkomsten over woningbouwcategorieën gesloten. Dat beperkt de reikwijdte van de sturingsmogelijkheden voor het realiseren en behouden van betaalbare woningen. Het belangrijkste instrument voor verevening van de sociale huur of (lage)middenhuur (lage middenhuur Nieuwegein: ca. €1050,- (prijspeil 2025)) is het vereveningsfonds. Dit instrument lijkt vooral op de langere termijn een positieve werking te hebben.

1.2 Beperkte toepasbaarheid vereveningsfonds in IJsselstein In aanvulling op voornoemde algemene kanttekeningen, is het van belang te vermelden dat er een beperkte ruimte is om het vereveningsfonds in te zetten. Het aantal projecten waar niet al afspraken via anterieure overeenkomsten of nota’s van uitgangspunten zijn gemaakt is groot. Daar valt het woningbouwprogramma moeilijk of niet te wijzigen. Het aantal nog te beïnvloeden projecten is beperkt. Dit is een lijst van projecten waar dat nog wel mogelijk is, maar ook voorzien is in totaal minimaal 30% sociale huur en 40% middenhuur op meer dan 70% zitten. Dat betekent dat de reden om verevening toe te passen over de totaal beïnvloedbare projecten veel minder aanwezig is, daar het beleid conform de Wet versterking regie volkshuisvesting met de 30/40/30 procent regel, gehandhaafd blijft.

Project

sociaal %

middenhuur %

BETAALBAAR %

totaal aantal

Lage Biezen

37,5

28,1

65,6

64

Paardenveld (B-gebied)

40,1

26,3

66,4

217

Lanceerplaats (indicatief)

47,8

52,2

100

138

Tandemschool (indicatief)

30

40

70

40

Paardenveld (C-gebied indicatief)

33,3

34,3

67,6

30

Kromme IJsselgebied (indicatief)

30

40

70

1300

Aantal woningen

589

693

1282

1789

(32,9%)

(38,7%)

(71,7%)

(100%)

Tabel 1 Beïnvloedbare projecten

Het totaal van nog te beïnvloeden projecten, voor zover nu in beeld, laat zien dat er 71,7% betaalbaar naar verwachting te realiseren is. De Wvrv schrijft de verplichte prijscategorieën nieuwbouw voor. Voor het betaalbaar maken en houden maar ook het beschikbaar maken zal met name voor nieuwbouw de uitwerking van deze verplichting in percentages 30/40/30 procent prijscategorie woningbouw reeds zorgdragen. Het belang van een vereveningsfonds wordt daardoor minder. Van belang is bij een vereveningsfonds, dat het geen afkoopfonds wordt, waar geld wordt opgepot. Het is noodzakelijk dat de gemeente daadwerkelijk compensatielocaties heeft om het doel te realiseren waarvoor het fonds in het leven is geroepen. Het is anders mogelijk dat ontwikkelende partijen de afdracht met succes kunnen terugvorderen. Daar woningbouwprojecten enige jaren duren, duurt het ook enige jaren voordat een afdracht plaatsvindt. In IJsselstein zijn de mogelijkheden voor compensatielocaties beperkt, mede omdat IJsselstein vrijwel geen eigen grond voor woningbouwlocaties heeft. IJsselstein kent daarnaast weinig andere locaties binnen de stedelijke contour die daarvoor zouden kunnen dienen. Een andere factor is de factor tijd zoals ook onder paragraaf 1.3 wordt aangegeven.

In de huidige omgevingsvisie van IJsselstein is de nieuwe wijze van het vragen van een afdwingbare financiële bijdrage onder de Omgevingswet nog niet opgenomen, maar alleen kostenverhaal onder de oude Wet ruimtelijke ordening. Een van de voorwaarden voor een fonds moet zijn dat het Omgevingsplan de gewenste sociale huur- of koopwoningen specifiek mogelijk maakt. Dit jaar komt er een plan van aanpak hoe het Omgevingsplan wordt ingevuld. Er is ruimte tot 2032 om het Omgevingsplan op orde te krijgen.

1.3 Grondslag voor vereveningsfonds De doelstelling van een vereveningsfonds is het toevoegen en behouden van betaalbare woningen in de woningvoorraad. Dat geldt voor betaalbare woningbouw waar sociale huur en indien daarvoor gekozen, (lage) middenhuur onderdeel van uitmaakt. De keuze is dat ieder project hieraan bijdraagt. Hierin zijn ook andere keuzes mogelijk zoals bijvoorbeeld dat alleen projecten boven een ondergrens in aantal woningen, daaraan bijdragen. De grondslag voor het invoeren van een vereveningsfonds is het mogen aanwijzen van een afdwingbare financiële bijdrage (art. 13.23 Omgevingswet). Onder de afdwingbare financiële bijdrage zijn een zestal categorieën beschreven (art. 8.21 lid 1 sub E Omgevingsbesluit) waar een vereveningsfonds onder valt. Het Omgevingsplan is nodig als grondslag voor de instelling van een vereveningsfonds.

1.4 Het opzetten van een vereveningsfonds Voor het inzetten van een vereveningsfonds is het noodzakelijk een vereveningsverordening op te stellen en zo nodig nadere regels voor de uitwerking. In het Omgevingsplan zal vervolgens benoemd moeten worden dat de gemeente de vereveningsbijdrage gaat toepassen. Uit het omgevingsplan moet ook blijken op welke locaties er compensatie gaat plaatsvinden. Voorwaarden voor een vereveningsfonds De voorwaarden waaraan een vereveningsfonds moet voldoen zijn: 1) dat het bedrag per woning dat in het fonds landt bij het huidige prijspeil van de gerealiseerde woningen moet aansluiten (in een opgaande markt); 2) er moeten voldoende compensatielocaties aanwezig zijn waar sociale huurwoningen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden; 3) het opgebouwde bedrag in het fonds zal moeten worden ingezet voor woningbouw. Voor het praktisch inrichten van een fonds zijn er een aantal keuzes mogelijk. Bijvoorbeeld wanneer afdracht aan het fonds plaatsvindt en wanneer men in aanmerking komt voor subsidie. Dit zal bij de verdere inrichting van een fonds nader afgewogen dienen te worden. Als je met een leeg fonds start

dan kan een tussentijds aangevraagde subsidie niet verleend worden. Gemeente De Ronde Venen heeft hier bijvoorbeeld voor gekozen. Nieuwegein is wel gestart met een gevuld fonds. Een andere mogelijkheid is het mogelijk maken dat ontwikkelaars kunnen verevenen tussen eigen locaties, waarmee per saldo het beoogde percentage sociale huur wordt gehaald. Verdere afwegingen die dan moeten worden gemaakt worden weergegeven in de bijlage bij deze notitie. Kanttekeningen • Risico dat minder betaalbare woningen (kunnen) worden gebouwd omdat via het fonds kan worden afgekocht. Deze lijkt beperkt als je afdracht verplicht stelt op de juiste grens in aantal en een voldoende hoge afdracht vraagt. • Er kan een kloof ontstaan tussen afdrachtwaarde en marktwaarde in een opgaande markt. Hiertoe kan je elk jaar de hoogtes aan de markt aanpassen en/of indexeren. • Eventuele negatieve effecten: prijsopdrijvende werking in andere categorieën te bouwen woningen in het project? Hierover kunnen afspraken worden gemaakt en onderhandelingen plaatsvinden. • Hogere dichtheden bouwen en/of minder kwaliteit realiseren? Hier zal bijvoorbeeld in het opstellen van de uitgangspunten een mindere kwaliteit van stedenbouw en woningen kunnen voorkomen. • Haalbaarheid van een project kan onder druk komen te staan. Dit zal uiteindelijk aangetoond en onderbouwd moeten worden door openheid van zaken.

• Onvoldoende compensatiemogelijkheden op andere locaties. Dit kan een lastige zijn daar er niet zo maar locaties beschikbaar zijn als bijvoorbeeld bestaande compensatielocaties zijn ingevuld. • Er kan mogelijk schade voor een ontwikkelaar optreden daar zijn bouwplan gericht is op de eisen van de gemeente en er bijvoorbeeld geen geld in het fonds beschikbaar is. Hier is een goede afstemming en beheer van het fonds noodzakelijk.

1.5 Ervaringen in de regio Er zijn nog niet veel ervaringen in de regio. De Ronde Venen en Nieuwegein hebben een vereveningsfonds en Zeist heeft een eenvoudigere vorm als een soort van revolving fund. De gemeenten hebben dit ambtelijk met elkaar gedeeld. De Ronde Venen Minimaal 30% sociale huur in elk bouwplan. Afdracht bij 4 tot 11 woningen is verplicht. Bij 12 tot 30 woningen is er een verplichte realisatie of overdracht door corporatie. De Ronde Venen heeft gekozen dat op een laat moment in het proces (30 dagen na oplevering woning) de afdracht wordt voldaan. Andere gemeenten doen dit bijvoorbeeld in de anterieure overeenkomst of op het moment van vergunning verlening. De eerste afdracht verwachten ze in 2026 (fonds ingesteld in 2022). Deze is 12,5% van de von-prijs. Dit fonds bevat verder geen financiële middelen. Ze hebben dan ook geen ervaring met subsidieverlening en er is één aanvraag afgewezen omdat er nog geen middelen waren. Ze hebben in circa tien projecten afspraken gemaakt en die zijn gemiddeld twintig woningen groot. Ruimtelijke verevening mag door zelfde ontwikkelaar. De ervaring is dat het proces om tot de 30% afspraak te komen sneller gaat. Alleen een corporatie kan een aanvraag doen voor de sociale huur (geen middeldure koop). De tijdbesteding en de administratieve last valt mee. Nieuwegein Sinds anderhalf jaar een fonds.

Keuze voor realisatie 30% sociale huur en 12% lage middenhuur (ca 1050 euro) in projecten gelijk aan of boven de 45 woningen. Dit is verplicht en boven de een tot de 45 woningen moet men afdragen of op een andere locatie compenseren. Deze kleinere projecten leiden tot veel discussie. Grens is naar beneden bijgesteld omdat ontwikkelaars net onder de hogere grens gingen zitten om bouwverplichting te ontlopen. Bouwen mag pas na betaling, die ingaat binnen 30 dagen na de omgevingsvergunning. Bij de start zat er 1 miljoen in het fonds. De afdracht is gekoppeld aan de von-prijs en verdeeld naar woningtypen. Er zijn nog geen subsidies en geen afdrachten geweest en balans is lastig te houden en afhankelijk van de economie.

Er is wel meer dynamiek ontstaan tussen ontwikkelaars en corporaties. Als ze er niet uitkomen volgt er namelijk geen anterieure overeenkomst. De ervaring leert dat het lukt om goed te sturen op 30% sociale huur. De basis is een verordening. Met beleidsregels worden aspecten van de regeling verder uitgewerkt. Een residuele benadering kost te veel tijd en geld. Ruimtelijk verevenen mag binnen vijf jaar. Door een advocatenkantoor is een advies gegeven dat er geen sprake is van staatsteun daar dit voor iedere partij gelijk is. Aandachtspunt is dat indien er geen subsidie wordt gegeven als het fonds niet toereikend is, een ontwikkelaar schade kan leiden aangezien het bouwplan is gericht op de wensen van de gemeente. Zeist Deze gemeente wil sociale woningbouw stimuleren en heeft nu een fonds van enkele miljoenen. De verkoop van woningen van de gemeente is in de pot gegaan. De bevoegdheid om projecten te subsidiëren ligt bij de raad maar ze behoeven het geld niet vaak uit te geven. Bijvoorbeeld wel als de corporatie een slechte businesscase heeft. Het lukt hen hiermee aardig te sturen op sociale woningbouw. Ontwikkelaars zijn verplicht bij projecten de sociale woningbouw door corporaties te laten doen. De spelregels zijn niet heel strak vastgelegd en hangen af van de situatie.

Deze ervaringen van andere gemeenten laten zien dat op zichzelf een goede preventieve werking van een fonds uitgaat. Daarnaast dat het succes daarvan pas na een langere termijn is vast te stellen. De vraag is of de inspanningen van het instellen van een dergelijk fonds opweegt tegen de voordelen.

2. Andere instrumenten bij nieuwbouw en bestaande bouw Er zijn andere instrumenten die tot op zekere hoogte en soms meer zijdelings bijdragen aan het verevenen en het behalen van een overall 30% sociale huur. Deze worden grotendeels reeds toegepast in IJsselstein.

2.1 Regulerende instrumenten •

•

•

•

• •

•

•

Via beleidsregels en beleid in de Woonvisie en/of het straks verplichte volkshuisvestingsprogramma kan de bouw en sturing op sociale en middenhuur woningen worden nagestreefd. Het gebruiken van de prestatieafspraken met de corporatie om de verkoop van sociale huurwoningen te verminderen of te stoppen, anders dan op basis van de verkoopregels corporatiewoningen (Woningwet 2015) mogelijk is. Met de corporatie zijn afspraken gemaakt over de verkoop aan zittende huurders. De woningen worden met voorrang aangeboden aan bewoners die een sociale huurwoning in IJsselstein achterlaten. Daar het hier ook om 6 á 7 woningen per jaar gaat is de invloed beperkt. De corporatie Cazas Wonen, de enige corporatie in IJsselstein, bezit maar zeer beperkt middeldure huur in IJsselstein (9 woningen). Voor de sociale huur zijn in de prestatieafspraken, afspraken gemaakt over beperkte verkoop of liberalisering van gesnipperd bezit. Cazas Wonen heeft een beperkt aantal koopgarant woningen waarvan zij heeft afgesproken de woning terug te kopen bij aanbieding van huidige bewoners . Deze woningen worden vervolgens zo veel als mogelijk ingezet en in exploitatie genomen als sociale of middensegment woning. Een andere mogelijkheid is dat gemeente te koop staande woningen van de corporatie opkoopt om deze te behouden voor de sociale huurcategorie.

Er zijn instrumenten die zorgen voor een langer behoud van de betaalbaarheid zoals de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding bij verkoop van sociale of middenhuurwoningen. Bij sociale en middenkoop is dit eveneens met ontwikkelende partijen af te spreken en worden deze in bestaande en nieuwe bouw ook toegepast. Het splitsen (planologisch en via de huisvestingsverordening) mogelijk maken waarbij zelfstandige woningen in (on)zelfstandige woningen worden gesplitst. Dit is toepasbaar in de bestaande voorraad. Het vastleggen in een omgevingsplan(nen) van mogelijkheden van optoppen, aanplanken en uitplinten van woningen in de bestaande voorraad.

• •

•

Zo veel als mogelijk gebruik maken van de beschikbare subsidiemogelijkheden bij provincie en rijk en daarover op de hoogte blijven. Opkoopbescherming wordt inmiddels ook toegepast via de laatste wijziging eind 2024 van de Huisvestingsverordening. Deze is van toepassing bij woningen onder de daarin vermelde prijsgrens en geldt daarmee breder dan alleen voor corporatiewoningen. Om te zorgen dat meer woningen in de betaalbare categorie langer beschikbaar blijven, kan ook het beperken of reguleren van toeristische verhuur hieraan bijdragen (via meldplicht of vergunningplicht). Hiervoor dient de gemeente een goede onderbouwing te leveren over nut en noodzaak.

2.2 Sturen via andere benadering van nieuwbouw projecten •

•

•

•

•

•

In projecten op gemeentelijke woningbouwgronden kan actiever worden gestuurd op het sociale woningbouwprogramma. Bij de gronduitgifte of als verplichting voortvloeiend uit de Nota van uitgangspunten kunnen privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt. Voorwaarde is dat het programma nog niet vastligt en in een geopende grondexploitatie zo nodig nog wijzigingen kunnen worden aangebracht. Ook kunnen op de te verwachten vrijkomende schoollocaties sociale woningbouw worden geprogrammeerd. Een actief grondbeleid met het aankopen van gronden op potentiële bouwlocaties kan leiden tot het beschikbaar komen van compensatielocaties, in samenhang met verordening voor een vereveningsfonds. Echter binnen de bestaande stedelijke contour is er vrijwel geen ruimte. In de huidige projecten waar de gemeente (en/of corporatie) grond zelf in eigendom heeft, kan op een forser percentage sociale huur en middenhuur worden gestuurd binnen de financiële bandbreedtes. Het elk jaar aanpassen van de grondwaarde voor sociale huurwoningen zorgt voor een grondprijs die past bij deze categorie woningen. Op de gronden in particuliere handen zal gestreefd kunnen worden om de beleidsdoelstelling in kwantiteit en prijscategorieën te halen. Gemeente Nieuwegein heeft de ervaring dat sturen op projectgrootte helpt bij het vergroten van het aandeel sociale huur.

Daar is de grootte van 60 naar 45 woningen gegaan, omdat eerst de projectontwikkelaars net onder de 60 gingen zitten. Een andere ervaring is dat ontwikkelaars voorstellen zorgwoningen te ontwikkelen in de plaats van sociale woningbouw. De sociale huur woningen in een project gaan niet automatisch naar de corporatie. In een dergelijke situatie blijkt een minimale projectgrootte voor de corporatie van minder van belang. In IJsselstein is echter afgesproken dat Cazas Wonen voorkeurspartner is. In het algemeen, draagt het spreiden van categorieën woningen en het afstemmen van de woningbouwprogrammering in de verschillende projecten bij aan de realisatie van sociale huurwoningen. Hiermee kunnen tekorten en risico’s worden gespreid. Door duurzaam in overleg te blijven met marktpartijen, streven naar maatwerkafspraken die uiteindelijk in anterieure overeenkomsten worden vastgelegd, gebaseerd op de lokale markt, passend bij de spreiding zoals bepaald onder bovenstaand punt en voor de langere termijn.

Bijlage: enkele keuzes* bij instelling vereveningsfonds Het inrichten van het ophalen van de afdracht • Keuze voor percentage sociale huur. Bij elk initiatief of project moet bijvoorbeeld 30% sociale huur (en/of (lage) middenhuur) gerealiseerd worden (25% sociale huur komt ook voor); • Toepassingsbereik verordening: bij elk project van minimaal 3 of 4 woningen en meer. Of boven de 45 woningen moet men altijd een afdracht doen, tenzij een stevige onderbouwing waarom niet; • Realisatie door de corporatie: bijvoorbeeld bij een project tussen 11 en 30 woningen vindt realisatie door en overdracht aan de corporatie plaats; • Type woningen: alleen bij permanente en zelfstandige woningen; • Hoogte afdracht: een percentage van de verkoopprijs of op basis van grondquote; • Hoogte afdracht verschilt per woningtypen; keuze bij sociale huur en lage middenhuur, vrije sector huur, koop en gestapeld en grondgebonden; • Wijze van indexatie van de afdracht; • Wel of niet een eerste vereveningsreserve instellen; keuze voor een startbedrag of starten met een leeg fonds; • Het maximale bedrag van de vereveningsreserve; Het inrichten van de verlening van subsidie • Periode instandhouding van de sociale woningen. Voor onbepaalde tijd of minimaal 20 of 30 jaar; • Periode instandhouding lage middenhuur.

Gelijk aan of langer dan bijvoorbeeld 15 jaar en maximale huurindexering is CPI (consumenten prijsindex) + 1%; • Hoogte subsidie: is bijvoorbeeld de recente gemiddelde WOZ waarde van alle woningen in gemeente; of een percentage 50 tot 70% van de grondprijs; of maximaal op basis van bijdrage vrijstaande woning in de gemeente; • Subsidieaanvraag formulier; inrichten op de website. De aanvraag wordt gedaan door een ontwikkelaar, private initiatiefnemer en/of door de corporatie; • Vaststellen hoogte subsidie; het college stelt hoogte per project vast via een beschikking (altijd < dan onrendabele top); • Uitkering subsidie; toekenning vindt alleen plaats zolang er voldoende middelen in het fonds beschikbaar zijn; Overige keuzes in een vereveningsverordening en nadere regels • Ontheffing bij het elders in de gemeente realiseren van sociale woningen (compensatielocaties). • Inspanningsverplichting gemeente om alternatieve locaties beschikbaar te maken in plaats van afdracht en om afdracht in het fonds te benutten. • Instandhoudingstermijnen in omgevingsplan opnemen. • Moment van betaling afdracht (eerste betalen dan bouwen): bijvoorbeeld binnen x dagen na omgevingsvergunning. • Het instellen van een peildatum subsidie bij iedere ronde op de 1e van de maand bijvoorbeeld. • Het vaststellen elk jaar van de hoogtes en de grondprijzentabel.

• Al dan niet indienen van een aanvraagformulier samen met een anterieure overeenkomst in een collegebesluit. • Toepassing van een minimale gebruiksoppervlakte van bijvoorbeeld 65m2 in de verordening. • De afspraken maken in een anterieure overeenkomst of in een exploitatieplan. • Ontheffing door een hardheidsclausule bij extreem hoge kosten op basis van een taxatie; weigering; intrekking; terugvorderingsgronden. • Voor en najaarsrapportage instellen. *Deze keuzes zijn niet uitputtend maar geven een beeld van de nodige afwegingen.