3.1 Voortgangsrapportage woningbouw januari 2022 - toelichting op woningaantallen

Voortgangsrapportage woningbouw t/m januari 2022 - toelichting Algemeen In de Woonvisie 2019 – 2030 is vastgelegd om 2.500 woningen in IJsselstein toe te voegen, waarvan minimaal 750 sociale huurwoningen (30%). Deze afspraak over de sociale huursector heeft betrekking op het totaal aantal woningen en niet op de individuele projecten. Met woningcorporatie Provides (nu: Cazas Wonen) is in prestatieafspraken vastgelegd dat zij in beginsel de netto toevoeging van 750 sociale huurwoningen gaat realiseren. Er zijn hiertoe ook afspraken gemaakt over mogelijke locaties. Maar er zijn ook particuliere ontwikkelaars die in het sociaal segment huurwoningen realiseren (zie Poortdijk). In de woningbouwplanning van januari 2022 (zie bijlage) is een indicatie gegeven van de bouwplannen. Het resultaat van de totale opgave is te zien in kolom “Netto toevoeging” en “Waarvan sociaal segment”. In de regel “Totaal netto (excl. Zorgunits ’t Slot)” gaan we in deze planning uit van een toevoeging van 2878 woningen. Hiervan behoren 788 woningen tot het sociaal segment. Sociale huurwoningen die in sloop/nieuwbouwprojecten worden gesloopt (kolom “Aantal sloop”), worden in mindering gebracht op het totaal van 916 sociale huurwoningen die gebouwd worden (regel “Totaal bruto excl. Zorgunits ’t Slot”).

Dat die gesloopte sociale huurwoningen worden gecompenseerd in de nieuwbouw, is terug te vinden in kolom “Waarvan sociaal segment”. Voor de woningaantallen in het planningsoverzicht zijn alleen de bouw en sloop van zelfstandige woningen opgenomen. Onzelfstandige woningen, zoals de eerder gesloopte BOKA (20 eenheden) en de bouw van ’t Slot (26 eenheden), zijn dus niet in de totalen verwerkt. De nieuwbouw van de BOKA betreft 30 zelfstandige appartementen. De BOKA is een voorziening waar personen die dakloos zijn, tijdelijk kunnen worden opgevangen. Vanwege de nieuwbouw worden deze personen tijdelijk opgevangen in Nieuwegein. Ook de flexwoningen zijn niet in de totale realisatie is opgenomen, maar spelen wel een rol bij de woningopgave. Deze flexwoningen behoren ook tot de sociale huursector, maar zullen slechts een beoogde termijn van 15 jaar mogen staan. Deze flexwoningen kunnen op kortere termijn gerealiseerd worden dan de permanente woningen die in de planning staan. De flexwoningen dienen mede als buffer om de bouwperiode te overbruggen waarin permanente sociale huurwoningen worden gebouwd en opgeleverd. Toelichting op woningaantallen In de bijgevoegde tabel zijn woningaantallen opgenomen. Wij hebben deze onderverdeeld naar vier categorieën: 1. Gerealiseerd 2. Lopende projecten 3. Projecten in de pijplijn 4.

Ontwikkellocaties In onderstaande schema’s zijn de lopende projecten, projecten in de pijplijn en de ontwikkellocaties kort toegelicht. Ad 2. Lopende projecten Deze projecten zijn concreet, bijvoorbeeld doordat daarover besluiten zijn genomen door de gemeenteraad of college.

Lopende Projecten Poortdijk

Een particuliere ontwikkelaar realiseert hier 44 appartementen in de middenhuur en 15 huurappartementen in het sociale segment. De appartementen in het sociale segment zijn voor een bijzondere doelgroep met woonbegeleiding. Van de middenhuuur appartementen zijn er 5 bestemd voor wonen met zorg. 1

De bouw is eind 2020 gestart en de verwachte oplevering is 4e kwartaal 2022. Hitteschild 6 (Boka)

Hier realiseert Provides huurappartementen in het sociale segment voor een bijzondere doelgroep. Conform planning is de bouw in 2021 gestart.

Hitteschild 2 - 4

De projectontwikkelaar is via aanbesteding gekozen. Het gaat in dit plan om de ontwikkeling van middenhuur appartementen voor starters en ouderen. Het participatietraject is door de ontwikkelaar doorlopen. Het voorontwerp bestemmingsplan wordt in Q1 ter inzage gelegd. Het voorontwerp omvat de mogelijkheid om 28 middenhuurwoningen te realiseren.

Ad 3. Projecten in de pijplijn De projecten in de pijplijn betreffen projecten die door het team Ruimte en Projecten aangestuurd worden en projecten waarvan bekend is dat externe partijen daaraan werken. Bijvoorbeeld verzoeken die besproken worden of bij de ODRU zijn binnengekomen. Onderstaand geven we daarvan een korte uitleg. Deze projecten bevinden zich nog in een vroeg stadium van ontwikkeling. Het is daarmee nog niet altijd bekend hoeveel woningen exact gerealiseerd worden. In veel gevallen betreft het een netto toevoeging van woningen. Bij een beperkt aantal projecten is dat niet het geval en vermelden wij dit. Projecten in de pijplijn Lage Biezen

Het huidige aantal woningen in het overzicht is gebaseerd op enkel de schoollocatie. In het participatietraject is in 2021 een integrale ontwikkeling besproken waarbij ook de locatie van de seniorenwoningen aan de Jacob Marislaan en de locatie van de fysiotherapie waren betrokken. Het ging bij deze integrale ontwikkeling om circa 150 tot 200 woningen. Voor dit integrale plan was weinig draagvlak. De Nota van Uitgangspunten (NvU) is niet doorgeleid naar de gemeenteraad. Er is een motie in de raad aangenomen om een nieuwe NvU op te stellen die op breed draagvlak kan rekenen en waarbij maximaal 150 woningen in opgenomen mogen worden.

Clinckhoeff

Gemeente en projectontwikkelaar hebben in december 2021 een intentieovereenkomst afgesloten voor het vernieuwen van het winkelcentrum. Projectontwikkelaar en Provides zijn in gesprek over de optimalisatie van de woningbouw bij het winkelcentrum. Zij werken aan een plan voor 72 appartementen in het sociale segment en de middenhuur.

Televisiebaan

Deze locatie wordt aansluitend op de ontwikkeling van De Clinckhoeff opgepakt door de projectontwikkelaar. Het gaat om grondgebonden woningen in het marktsegment.

Aleida van Culemborgstraat

Een sloop/nieuwbouwproject van Provides voor de bouw van 34 appartementen in het sociaal segment. Omgevingsvergunning is in behandeling. De sloop/bouw start naar verwachting eind 2022.

Abbink Spankgebouw

Dit project is eind 2021 Europees aanbesteed. De aanbesteding is nog niet afgerond. Het gaat om de ontwikkeling van minstens 15 appartementen in de middenhuur en vrije sector, waarbij in ieder geval het huidige hoofdgebouw blijft bestaan.

2

‘t Slot

Het gaat hier om een particuliere ontwikkeling van 26 intramurale zorgunits voor personen met dementie. Deze onzelfstandige wooneenheden zijn niet opgenomen in de telling van het woonprogramma. Vanwege het belang voor de doelgroep is dit project kenbaar gemaakt in de monitor.

Ruimtevaartbaan

Particuliere initiatief. In totaal zouden binnen de contour circa 12 woningen kunnen worden gerealiseerd. De mogelijkheid wordt bezien om ook het deel van IJsselsteins grondgebied buiten de contour in de ontwikkeling te betrekken. Dan zouden 75 woningen in totaal te realiseren zijn. Het oogmerk van overleg met de provincie is om ook de woningbouw buiten de contour in het provinciaal programma opgenomen te krijgen.

5 kavels Noord IJsseldijk

De provincie heeft deze kavels najaar 2021 opnieuw in de verkoop gezet.

Ewoud Marijke Meuhof

De zorginstelling is bezig met de ontwikkeling van een sloop/nieuwbouwplan. Het gaat hierbij om ongeveer 100 nieuwbouwwoningen voor ouderen. Het aantal te slopen sociale huurwoningen wordt minimaal in het sociale segment teruggebouwd. Met de zorginstelling wordt gewerkt aan een anterieure overeenkomst.

Eiteren 31

Particuliere initiatief voor de mogelijke realisatie van 12 koopappartementen voor starters op het terrein van een voormalig garagebedrijf.

Kleinschalige particuliere initiatieven Splitsing grote BG-app IJss-Oost (Provides)

Dit zijn initiatieven van 1 of 2 woningen per particulier waarvoor een wijziging bestemminsplan in voorbereiding is. Provides is bezig om 18 grote begane grond appartementen in IJsselstein-Oost te splitsen in kleine appartementen voor 1- en 2persoonshuishoudens (sociale sector). De vraag naar grote woningen is gering, terwijl de vraag naar kleine woningen juist erg groot is. Provides probeert deze opgave tegelijk te realiseren met de renovatie/verduurzaming van de complexen waartoe deze appartementen behoren.

Ad 4. Ontwikkellocaties Voor al deze gebieden is studie nodig, onder andere in de vorm van visievorming. Vragen over de gebiedsontwikkeling zoals de beste manier om de gebieden tot ontwikkeling te brengen, mobiliteit, aantallen woningen, duurzaamheid, groen en waterberging, etc. zullen dan beantwoord kunnen worden. Vervolgaanpak per locatie om tot werkelijke gebiedsontwikkeling te komen, wordt aan de raad voorgelegd. Ontwikkellocaties Podium

Randdijk en EuropakwartierOost

Vooronderzoeken en studies zijn gestart naar de mogelijkheden van woningbouw op deze locaties (initiatieffase). Voor beide locaties is een eigen Nota van Uitgangspunten opgesteld om de mogelijkheid open te houden om onafhankelijk van elkaar tot planontwikkeling te kunnen komen. Beide Nota’s van Uitgangspunten zijn in de raadsvergadering van februari 2022 vastgesteld.

3

Paardenveld Noord

Visie Paardenveld-Noord is in 2021 door de raad vastgesteld. Er is een plan van aanpak opgesteld voor de ontwikkelstrategie. Dit wordt in Q1 van 2022 aan de gemeenteraad voorgelegd.

IJsselstein Zuid (Kromme IJssel Park)

Deze locatie is in het Integraal Regionaal Perspectief (IRP) van de U16 opgenomen. Voor de buitenstedelijke opgave (Kromme IJssel Park) loopt nu een traject om te bepalen welke inzet nodig is. Een buitenstedelijke opgave met een grote omvang als het Kromme IJsselpark (1.500 woningen) is een intensief en langdurig proces. Veel belanghebbende partijen (buurgemeenten, regio, waterschap, etc.) zijn hierbij betrokken. Vooral de provincie heeft een doorslaggevende positie omdat zij met deze ontwikkeling moet instemmen. Een cruciaal onderdeel van deze ontwikkeling gaat over de mobiliteit en wat er met de N210 moet gebeuren. In 2022 wordt een gebiedsperspectief opgesteld die eind 2022 aan de raad wordt voorgelegd.

Zendmastlocatie

Het gaat bij deze gebiedsontwikkeling om een particulier initiatief voor permanente starterswoningen en tijdelijke woningen (flexwoningen), een zonneweide en een parkeerlocatie voor vrachtwagens. In het participatietraject met omwonenden bleek er weinig draagvlag voor de invulling van dit particuliere initiatief. Begin 2022 wordt het participatietraject met omwonenden vervolgd om te bepalen welke invulling op voldoende draagvlak kan rekenen en ook past in de gemeentelijke Woonvisie. Er zijn al diverse onderzoeken uitgevoerd, maar er vindt nog een aanvullend veiligheidsonderzoek plaats over de mogelijkheid van woningbouw op deze locatie.

Noord IJsseldijk (buiten de contour)

Er is een voorstel gedaan aan de provincie om op grond van Provides aan de Noord IJsseldijk ongeveer 100 tijdelijke woningen (flexwoningen) in het sociaal segment te realiseren. De locatie ligt buiten de contour en dat betekent dat de provincie met deze ontwikkeling moet instemmen. De provincie heeft eind 2021 haar Actieplan Flexwonen vastgesteld. Het plan aan de Noord IJsseldijk wordt als experiment vanuit het provinciaal actieplan opgestart. Medio maart 2022 vindt het startoverleg tussen de provincie, Provides en gemeente plaats.

Parallelweg

Particuliere ontwikkeling. Deze locatie biedt de mogelijkheid tot maximaal 100 woningen. Najaar 2021 is door het college besloten in principe medewerking te verlenen aan het initiatief om woningbouw ten noordwesten van de Parallelweg te realiseren en een haalbaarheidsonderzoek te laten uitvoeren. Hiertoe heeft de gemeente met de initiatiefnemers een startovereenkomst afgesloten.

4