2404 11 15 Cazas Wonen - Haalbaarheidsonderzoek Noord IJsseldijk

Gemeente IJsselstein T.a.v. wethouder E. Tas Overtoom 1 3401 BK IJsselstein Per e-mail: bestuurssecretariaat@ijsselstein.nl

Onderwerp

|

Overwegingen haalbaarheidsstudie locatie IJsseldijk-Noord

Datum

|

15 november 2024

Kenmerk

|

SS-eb

Pagina

|

1/4

Behandeld door

|

David Albregts

Geachte heer Tas, Naar aanleiding van uw verzoek van 23 oktober jl. geven wij u hierbij inzage in welke overwegingen Cazas Wonen heeft betrokken bij de haalbaarheidsstudie om samen met uw gemeente 100 (flex) woningen te realiseren op de locatie IJsseldijk-Noord. Woningbouw is onze topprioriteit Cazas Wonen heeft als prioriteit om dringend 3.200 woningen in haar verzorgingsgebied te realiseren voor onze doelgroepen tot uiterlijk 2032. Dat de praktijk weerbarstig is, mogen we inmiddels een understatement noemen. Daarbij kunnen flexwoningen een oplossing zijn. Cazas Wonen heeft daarom financiële ruimte gereserveerd om ca. 500 flexwoningen te realiseren, als zich daarvoor verantwoorde mogelijkheden aandienen waar permanente woningen (nog) niet mogelijk is. Wij zien in flexwoningen een mogelijkheid om snel kwalitatief goede woningen te realiseren, die verplaatst kunnen worden indien de locatie in de toekomst mogelijk voor andere bestemmingen nodig is. Intentieovereenkomst medio 2022 Provides, de rechtsvoorganger van Cazas Wonen in IJsselstein, had de locatie aan de IJsseldijkNoord in eigendom. Het eigendom is met de fusie overgegaan naar Cazas Wonen. Omdat hier geen woonbestemming mogelijk lijkt, maar woningbouw wel goed in te passen is in de omgeving, is deze locatie onderzocht voor flexwoningen. De locatie is in gezamenlijkheid daarvoor geslecteerd door de gemeente en Provides.

Financieel heeft de locatie het kleine voordeel dat deze al in bezit was, maar als groter nadeel dat de locatie niet bouwrijp was, en buiten bestaand stedelijk gebied lag, met daardoor geringe kans op een permanente woonbestemming. Cazas Wonen, princie Utrecht, en uw gemeente, spraken medio 2022 de intentie uit om binnen een jaar de haalbaarheid van het project uit te werken. Kern van het gezamenlijke haalbaarheidsonderzoek was dus dat er voldoende zicht zou komen op herplaatsing om het project financieel verantwoord te maken. De uiteindelijke voorwaarden van de toen al aangekondigde garantieregeling vanuit het Rijk, zouden daarbij mogelijk uitkomst gaan bieden. Ervaring Cazas Wonen met flexwoningen Flexwoningen en modulair bouwen is ook voor Cazas Wonen nog betrekkelijk nieuw, net als voor de gemeente. Beide partijen bleken gedreven om dit soort puzzels op te lossen. In de gemeente Utrecht

T 088 012 90 00 - I www.cazaswonen.nl - E info@cazaswonen.nl - Postadres Postbus 2171, 3440 DD Woerden Bank NL17 RABO 0338 3005 38 - KvK 30039900 - BTW NL 8033.26.907.B01 - Bezoekadres Oslolaan 2, Woerden

lukt het ons om, dankzij garanties van de gemeente en provincie, op de locatie Wetering-Zuid 162 flexwoningen op te leveren in 2025. Deze flexwoningen hebben net zo’n goede kwaliteit als een traditionele woning en zijn energiezuinig. Daarmee zijn het kleine, maar plezierige woningen met beperkte woonlasten. Ook in de gemeenten Woerden en Montfoort passen we modulaire bouwconcepten toe. Daar gaat het uiteindelijk telkens om permanent gebruik. IJsseldijk-Noord had als gebied waar de provincie geen verstedelijking voorziet, minder mogelijkheden voor permanent gebruik, en daar is uiteindelijk langer dan een jaar gezocht naar oplossingen. Wij hanteren overigens het concept “Buurtklik” voor verplaatsbare woningen op tijdelijke locaties. In dit concept wordt ook goed nagedacht over gemeenschappelijke ruimten en de inrichting van buitenruimten. We maken bewuste keuzes om een fijne kleine community te realiseren waar de leefbaarheid goed is en blijft. Relatie tussen kwaliteit en noodzaak van herplaatsing De investering die is verbonden aan kwalitatieve flexwoningen is groot en kan niet in een looptijd van 15 jaar worden gedekt. Zekerheid op een vervolglocatie is dus essentieel. In het geval van locatie IJsseldijk is eind 2023, uitgaande van een looptijd van 15 jaar, een potentieel financieel tekort van 12 miljoen geraamd.

In theorie kan de financiële noodzaak voor herplaatsing worden voorkomen door woningen te realiseren van zeer lage kwaliteit. Dat is in de ogen van Cazas Wonen hooguit geschikt als noodvoorziening, maar niet voor reguliere huisvesting. Woningen van voldoende kwaliteit realiseren vereist gezien de kosten in alle gevallen een aanzienlijk langere exploitatieduur dan 15 jaar, en bij flexwoningen dus in alle gevallen herplaatsing. Nog geen locatie in jaar 16 Met dit plan was Cazas Wonen bereid haar nek uit te steken, en hebben we ook gemerkt dat uw organisatie vergaand met ons meedacht op zoek naar oplossingen. Cazas Wonen was bereid de grond om niet in te brengen, bouw- en woonrijp; fundering hier en op een vervolglocatie te slaan en weer te verwijderen; en de locatie na 15 jaar weer terug te brengen in de oorspronkelijke staat. De gemeentelijke inspanningen om hier oplossingen bij te zoeken plus de Rijkssubsidie op de grondexploitatie van 1,2 miljoen hielpen daar een flink stuk in mee, maar lang niet genoeg om tot een verantwoorde investering te komen, zonder zekerheid op een vervolglocatie. Hoewel de belangrijkste randvoorwaarde van herplaatsingslocatie nog ontbrak, zijn we wel alvast samen met de gemeente het plan deels gaan uitwerken. De woningnood vraagt van ons dat we soms buiten de lijntjes kleuren.

We gingen hier daarom verder dan voor Cazas Wonen vol te houden is op grotere schaal en lange termijn. Herplaatsingsgaranties en andere oplossingsrichtingen De volgende opties zijn onderzocht bij het haalbaarheidsonderzoek: a) Financiele herplaatsingsgarantie Rijk Het Rijk heeft een garantiestelsel opgezet om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Dit garantiestelsel dekt 60% van de basis bouwkosten, maar sluit andere stichtingskosten uit. Denk hierbij aan kosten voor fundering, afwerking, het bouw- en woonrijp maken van het terrein, leges, aansluitingen en overige projectkosten. De dekking wordt berekend op basis van een lineaire afschrijving over 30 jaar.

2/4

De overige 40% van de basis bouwkosten moeten worden opgebracht door de gemeente (25%) en de woningcorporatie (15%). Na 15 jaar kunnen corporaties bij de gemeente en het Rijk samen nog maximaal 42,5% van de basis bouwkosten als financiële garantie claimen. Dit garantiestelsel blijkt echter ontoereikend. Naast de basis bouwkosten zijn er namelijk aanzienlijke project- en grondkosten, en legt de provincie een opruimplicht op. Bovendien blijft de restwaarde van de flexwoningen na 15 jaar onzeker. De herplaatsingskosten zijn lastig in te schatten, net als de toekomstige markt voor tweedehands flexwoningen. Met deze garantie en een subsidie van 1,2 miljoen euro blijft er voor Cazas Wonen een reëel risico op een tekort van ca. 7,5 miljoen euro. Dit bedrag is exclusief de 25% bijdrage van de gemeente. b) Rijkssubsidie grondexploitatie Er is gewerkt aan het verkrijgen van een rijksbijdrage voor de grondexploitatie. De bijdrage van ca. 1,2 miljoen euro was hard nodig, maar voorzag slechts in het dekken van een deel van de grondexploitatie. De subsidie was verbonden aan een realisatietermijn, die niet is gehaald. Eerdergenoemd risico van 12 miljoen euro is inclusief deze subsidie.

c) Fysieke herplaatsingsgarantie gemeente Herplaatsing naar locaties die in onderzoek zijn voor permanente woningbouw vallen af omdat het zonde is die locaties 10-15 jaar onbenut te laten in afwachting van de IJsseldijk woningen. In december 2023 hebben we in een bestuurlijk overleg met de gemeente vernomen dat de gemeente ook geen garantie kan geven op een nader te bepalen vervolglocatie. d) Terugvaloptie afspreken met de provincie Eind 2023, begin 2024, is nog een laatste poging gedaan om verdere afspraken met de provincie te maken. Het verzoek aan de provincie was om zich in te spannen om als er na 15 jaar echt geen locatie gevonden kon worden, het gebruik van de huidige locatie, binnen haar publiekrechtelijke bevoegdheden, te verlengen. In februari 2024 werd definitief duidelijk dat de provincie daartoe geen toezegging kon doen. e) Fysieke herplaatsingsgarantie via Flexcity’s In maart 2024 stonden we, gegeven het vorenstaande, met uw organisatie op het punt om te communiceren dat het project niet haalbaar gekregen kon worden. Ambtelijk werd al samen met de gemeente gewerkt aan een persbericht en een raadsinformatiebrief. Echter omdat we toen nog niet wisten of echt alles was geprobeerd, zijn die berichten aangehouden. Het Rijk was in die tijd bijvoorbeeld nog actief afspraken aan het maken voor de realisatie van zogenaamde Flexcity’s.

In het eerste kwartaal van 2024 is door Cazas Wonen nog bij het Rijk nagegaan welke mogelijkheden er zijn, maar het blijkt dat dit voor het project onvoldende garanties bood. Corporaties met flexwoningen maken een geringe kans dat er in jaar 16 een locatie beschikbaar kan zijn. De beschikbare locaties waren overigens reeds gereserveerd voor de flexwoningen in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf. f)

Projectsteun Rijk Voor echt moeilijke projecten is er nog de weg open om met het Rijk in overleg te gaan over extra projectsteun. Ondanks alle bestuurlijke inspanningen in april 2024, bleek ook dit geen mogelijkheid. Toen is nog niet direct besloten het project te beëindigen, maar dat is later in het

3/4

jaar gedaan toen definitief bekend werd dat de eerder genoemde subsidie verviel. Tijdens de commissievergadering van 12 september jl. werd dit, naar aanleiding van een vraag van een raadslid, bevestigd door Cazas Wonen. Vervolgens hebben gemeente en Cazas Wonen in gezamenlijkheid een persbericht opgesteld en gepubliceerd. Conclusie Voor de ambtelijke inzet en betrokkenheid in deze, en in het meedenken aan oplossingen voor de grondexploitatie, hebben wij niets dan lof. Terugkijkend zien we dat er door onze beide organisaties veel tijd is gestoken in de uitwerking van diverse ruimtelijke randvoorwaarden van de locatie. Helaas zonder resultaat voor de woningzoekenden. Achteraf bezien levert het proces wel inzicht over “parallel plannen” bij flexwoningen, wat we in feite hebben gedaan in dit geval. Terwijl we werkten aan genoemde oplossingsrichtingen zijn namelijk ook deelaspecten van het plan verder uitgewerkt door onze organisaties. Dat vergt lef van beide kanten, en is een belangrijk middel om in de toekomst meer snelheid te maken. Voor flexwoningen lijkt meer zekerheid over de totale exploitatietermijn toch een randvoorwaarde, voordat we plannen breder uitwerken. Dat is, denken wij, voor onze beide organisaties leergeld. Aan het voorgaande kunt u hopelijk zien dat we volgens ons tot het uiterste zijn gegaan.

Hoewel we eigenlijk al in maart 2024 op het punt stonden met u het haalbaarheidsonderzoek definitief te beëindigen, vonden we het belangrijk dat alle eventuele uitwegen zijn beoordeeld. We danken de gemeentelijke organisatie voor haar flinke inzet om met ons naar oplossingen te zoeken. Het blijft uiteraard ontzettend jammer dat het allemaal niet heeft mogen baten en de woningzoekenden er niets mee zijn opgeschoten. We zullen ons onverminderd inzetten om met de gemeente en andere grondeigenaren de woningbouw te helpen versnellen.

Met vriendelijke groet,

S.N. Spanjaard Directeur-bestuurder

4/4