21.2 Ruimtelijke onderbouwing - 18-09-24

24022 Sportschool Beneluxweg Te IJsselstein i.o.v. E. Van Wijk 18 september 2024

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING VOOR NIEUWBOUW VAN EEN SPORTSCHOOL EN APPARTEMENTENGEBOUW

Arco Architecten BNA

1

Inhoudsopgave 01 Inleiding ............................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 3 1.3 Vigerend bestemmingsplan 4 02 Planbeschrijving.................................................................................................................. 5 2.1 Ontstaansgeschiedenis 5 2.2 Planlocatie 5 2.3 Nieuwe Situatie 6 2.4 Verkeer en Parkeren 7 03 Milieu en omgevingsaspecten............................................................................................ 8 3.1 Bodem 8 3.2 Geluid 8 3.3 Archeologie 8 3.4 Flora en Fauna 9 04 Klimaatadaptief bouwen ....................................................................................................... 9 4.1 Hittestress 9 4.2 Minder wateroverlast 9 4.3 Meer Biodiversiteit 9 4.4 Bestand tegen droogte 9

Arco Architecten BNA

2

01 Inleiding De gebiedsvisie Paardenveld noord-Hazeveld van 2020 staat de visie om het gehele gebied tot een groen en aantrekkelijk woongebied te maken. Het visiedocument geeft een beeld op hoofdlijnen en is richting gevend voor de wijziging op deze locatie. Huidige gebouw op de plan locatie is een sportschool gevestigd. In de nieuwbouw plannen zal er een appartementengebouw en sportschool worden gerealiseerd. Dit document is gemaakt om deze plannen en de locatie verder toe te lichten en in de context te plaatsen.

Het plangebied ligt in het her te ontwikkelen wijk Paardenveld noord/Hazepad. Het plot ligt aan de Baden Powellweg 4 en is via deze weg te bereiken. Zuidoostelijk van het plot ligt de Beneluxlaan. Binnen de visie is naast het plot een Mobiliteitshub gesitueerd.

Arco Architecten BNA

3

Voor het plangebied geldt het volgende bestemmingsplan:IJsselstein Zuidoost. Het perceel heeft in het bestemmingsplan ‘ IJsselstein Zuidoost’ de bestemming ‘Gemengd’ met een bouwvlak. Verder staat de aanduiding Sport benoemd en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Binnen de bestemming Gemengd zijn de functies bedrijven, dienstverlening en kantoren toegestaan. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan door de toevoeging van de bestemming wonen, het aanpassen van het bouwvlak en door het toepassen van een hogere bouwhoogte.

Arco Architecten BNA

4

02 Planbeschrijving Het plangebied vormt de ‘derde’ schil rondom de binnenstad. Voor de Tweede Wereldoorlog vindt er beperkte industralisatie plaats langs de Hollandse IJssel. In de jaren ‘50 en ‘60 vinden de eerste stadsuitbreidingen plaats ten zuiden van de binnenstad. In de jaren ‘70 en ‘80 breidt de stad zich in alle richtingen uit. Maar altijd in beperkte mate en grootte. In deze tijd wordt ook de sprong over de Hollandse IJssel gemaakt. De eerste projectmatige realisatie van het bedrijventerrein (Lagedijk) gebeurt direct ten zuiden van de provinciale weg. In de jaren ‘80 en ‘90 is er sprake van een explosieve groei van IJsselstein.In deze periode wordt het plangebied bebouwd. In eerste instantie met alleen zorgfuncties, maar daarna ook met andere functies, zoals onderwijs, productie en bedrijvigheid. Er onstaat in die zin al een gemengd stedelijk gebied dat niet alleen bedrijvigheid of wonen in zich heeft maar een stapsgewijze overgang vormt tussen het bedrijventerrein en de woonwijken rondom de binnenstad. Begin 21ste eeuw krijgt ook IJsselstein grotere wonen uitleggebieden. Door deze ontwikkelingen ligt het plangebied voortaan min of meer midden in de stad. (tekst uit Conceptvisie Paardenveld-Noord, 2 april 2020)

Op de planlocatie staat een bedrijfspand uit de jaren 90 bestaande uit twee bouwlagen.

Arco Architecten BNA

5

In de nieuwe situatie wordt het de bestaande sportschool gesloopt om plaats te maken voor een nieuwe sportschool in combinatie met een appartementencomplex. De bebouwing wordt tegen de mobiliteitshub aangebouwd. De sportschool van 3 lagen hoog ligt langs de Beneluxweg en vormt een geluidswal voor de woningen erachter. De woningen en de sportschool vormen samen een U vorm om een gemeenschappelijke daktuin.

Arco Architecten BNA

6

De traditionele autostraat is geen uitgangspunt binnen het ontwerp van de wijk in de gemeentelijke visie. In plaats daarvan is het uitgangspunt het gefaseerd realiseren van een autoluw, groenblauw raamwerk van openbare ruimte. Dit betekent voor onze locatie dat deze alleen via de fiets en lopend te bereiken is. Als er gebruik wordt gemaakt van de auto kan deze in de naastgelegen Mobiliteitshub geparkeerd worden. Omdat deze naast het plangebied ligt is het mogelijk om een directe verbinding te maken tussen de hub en het appartementencomplex met sportvoorzieningen. Dit past bij de visie over de hub dat deze verbonden is met gemeenschappelijke functies. Voor parkeren is het plangebied afhankelijk van de plekken in de mobiliteitshub. In de visie wordt uitgegeaan van 472 gewone plekken en 44 deelauto plekken in de gebouwde voorziening. Voor de plannen op de planlocatie zijn 76 parkeerplaatsen nodig. Zie de berekening hieronder. Parkeernormen voor wonen komen uit de gemeentelijke visie. Hierbij is uitgegaan van matig stedelijk – Schil centrum. Voor de parkeernorm van fitness studio/ sportschool is er gekeken naar de CROW richtlijnen. Hierbij is uitgegaan van matig stedelijk en schil centrum. De parkeerkencijfers zijn dan tussen de 2.9-3.9 per 100 m2 bvo en gemiddeld op 3.4.

functie wonen sport totaal

Arco Architecten BNA

Type/ oppervlakte App. Goedkope koop 40 m2 App. Goekope koop 50 m2 Ca. 1000 m2

aantal 17 15 -

p-norm 1.3 1.3 3.4

p.p. 22.1 19.5 34 75.6

7

03 Milieu en omgevingsaspecten Op basis van een kaart uit het bodemloket kunnen we opmaken dat er waarschijnlijk geen bodemverontreiniging op deze locatie heeft plaatsgevonden. Later onderzoek zal dit moeten bevestigen. De Beneluxweg is een belangrijke ontsluitingsweg waar 50 km/u wordt gereden. Deze weg geeft een geluidsbelasting op de planlocatie van ca. 65 db. Bij deze geluidsbelasting zal de gevel richting de Beneluxweg als dove gevel moeten worden uitgevoerd. In de plannen zal de sportschool een geluidsbuffer vormen tussen de Beneluxweg en de te realiseren woningen

De plan locatie heeft een Middelhoge archeologische verwachtingswaarde in het bestemmingsplan. “Alle gronden in het bestemmingenplan worden beschermd door de dubbelbestemming Waarden-Archeologische Waarden. Omdat de gronden in verband met vroegere agrarische activiteiten reeds overal zijn geroerd, mag over een bepaald oppervlak tot een diepte van 30 cm worden gebouwd. Het oppervlak dat mag worden geroerd is afhankelijk van de verwachting van de archeologische sporen. Voor bodemwerkzaamheden dieper dan 30 cm en een groter oppervlak wordt van de initiatiefnemer verlangd dat deze verkennend archeologisch (bodem)onderzoek laat uitvoeren door een daartoe gecertificeerd bureau.” (bestemmingsplan Zuid-oost, 5.9 Archeologie)

Arco Architecten BNA

8

Wettelijk kader Op 1 januari 2017 is de Wet Natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Doelen van de Wet natuurbescherming zijn het beschermen en ontwikkelen van de natuur, het behouden en herstellen van biologische diversiteit en het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de natuur en het verzekeren van een samenhangend beleid gericht op het behoud en beheer van waardevolle landschappen. De Wet Natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. In de wet blijft de bescherming van Natura 2000-gebieden vrijwel hetzelfde. De bescherming van Beschermde Natuurmonumenten is komen te vervallen. Wel kunnen provincies ervoor kiezen om deze gebieden alsnog te beschermen via het provinciale beleid. De provincie voegt dan gebieden toe aan het Natuur Netwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische hoofdstructuur (EHS) of wijst ze aan als bijzonder provinciaal natuurgebied of -landschap. Onderzoek/ beoordeling Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura2000-gebied of beschermd natuurmonument. Het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied ’Uiterwaarden Lek’ ligt circa 5 km ten zuiden van het plangebied. Dit Natura2000-gebieden wordt door realisatie van het bouwplan niet beïnvloed. Het ecologisch onderzoek zal nog moeten worden uitgevoerd.

04 Klimaatadaptief bouwen Door de hoeveelheid bebouwing en verharding is de locatie een plek die last kan hebben van hittestress. In de gemeentelijke visie wordt het gebied vergroend en wordt veel van de bestaande verharding verwijderd. Op de planlocatie zal er vergroening plaatsvinden door de aanleg van een gemeenschappelijke daktuin. Andere manier zou het toepassen van groene gevels kunnen zijn. In het plan van de gemeente voor de wijk wordt er meer oppervlaktewater toegevoegd in het gebied. Wellicht is de openbare groen strook geschikt voor wadi en het tijdelijk opvangen van water bij heftige regenval. Op de planlocatie is het mogelijk om water op te vangen op het dak of met behulp van regenwaterzakken of infiltratiekratten in de kruipruimte. Op dit moment is de planlocatie een versteende en bebouwde plek met weinig biodiversiteit. Bij de nieuwbouw kan de gemeenschappelijke daktuin worden ingericht met inheemse planten zodat deze een postieve bijdrage leveren aan de biodiversiteit. Verder kunnen er indien gewenst nestkasten voor vleermuizen en of vogels geplaatst worden. Langdurige droogte kan leiden tot schade aan bebouwing. Dit dent voorkomen te worden. Het is daarbij van belang om de verharding te minimaliseren en de mogelijkheid van waterinfiltratie te vergroten.

Arco Architecten BNA

9