201433 - Notitie Opkoopbescherming gemeente IJsselstein

Opkoopbescherming gemeente IJsselstein Achtergrond en onderbouwing Datum: 27 augustus 2024 Zaaknummer: 201433 De opkoopbescherming geeft een gemeente de mogelijkheid om te sturen op de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen. Voorkomen wordt dat koopwoningen worden opgekocht door investeerders die de woningen vervolgens verhuren (ook wel omschreven als ‘buy-to-let’). De basis van de opkoopregeling is hoofdstuk 7, artikel 40 van de Huisvestingswet. De raad zal vervolgens moeten aangeven in de Huisvestingsverordening voor de komende vier jaar welke categorieën woonruimte en welke wijken of buurten de vergunningsplicht van toepassing wordt. Voor het instellen van de opkoopbescherming is dan ook een onderbouwing nodig, waarin staat dat de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is. Een gemeente kan de opkoopbescherming alleen toepassen als aangetoond wordt dat er schaarste is aan betaalbare koopwoningen en of dat de leefbaarheid wordt aangetast. De oplossing via de Huisvestingsverordening geldt voor zowel nieuwbouw als voor bestaande bouw. Een eventuele zelfbewoningsplicht zou alleen maar betrekking hebben op nieuwbouwwoningen. Tevens mag de gemeenteraad specifieke gebieden daarvoor aanwijzen en het argument leefbaarheid daarin betrekken. De woningmarkt is regionaal en de schaarste aan woningen maakt daar onderdeel vanuit.

De schaarste is een regionale schaarste en vormt een woningmarkt in de regio en omgeving. De opkoopbescherming die door veel regiogemeenten reeds wordt toegepast kan zorgen dat investeerders uitwijken naar IJsselstein. De invoering van opkoopbescherming dient te worden onderbouwd zodat het eigendomsrecht niet wordt geschonden, zoals die in de Europese regelgeving is vastgelegd.

1. Woningmarktregio Iedere gemeente maakt een eigen afweging om de opkoopbescherming al dan niet in te stellen. In de woningmarktregio Utrecht heeft de gemeente Utrecht als eerste gemeente hierover een besluit genomen en de meeste andere regiogemeenten zijn daarin gevolgd. De woningmarkt is echter niet beperkt tot de grenzen van een gemeente. In 2020 heeft Companen voor de U16 een analyse gemaakt van de woningmarkt. Op basis van verhuisbewegingen is de woningmarkt als volgt verbeeld (Figuur 1) waarbij de figuur rechts de deelregio’s aangeeft waar een gemeente de meeste verbinding mee heeft gelet op de verhuisstromen. Aannemelijk is dat deze verhuisstromen in grote lijnen niet zijn gewijzigd. Figuur 1: illustratie bewegingen op de woningmarkt

Bron: Kwalitatieve woningmarktanalyse U16-gemeenten, Companen, 2020

In figuur 1 wordt ook aangegeven dat onze regio veel instroom kent. Het merendeel van deze instroom richt zich op de

1

gemeente Utrecht waarna na verloop van tijd uitstroom volgt naar de regiogemeenten. De meeste gemeenten zijn overgaan naar de opkoopbescherming. Dit zal het waterbedeffect (zie ook paragraaf 5) voor de gemeente die geen opkoopbescherming hebben, kunnen versterken.

2. Woningtekort in de regio Utrecht, de woningbehoefte Tabel 1: Overzicht kwantitatief programma wonen provincie Utrecht

Bron: Provinciaal Programma wonen en werken, Provincie Utrecht 2021

Het woningtekort in de U16 is hoog, ter illustratie tabel 1 uit het Provinciaal Programma wonen en werken 2021. De komende jaren is door het grote woningtekort in de regio een hoge woningbouwproductie noodzakelijk. Alle gemeenten in de regio werken hier aan. Dat er een groot woningtekort bestaat staat niet ter discussie. Er wordt in IJsselstein relatief weinig bijgebouwd, waarbij de realisatie geen gelijke tred houdt met de behoefte. In de eerder genoemde marktanalyse van Companen worden de woonvoorkeuren genoemd van de woningzoekenden. Hierbij is een verdeling aangehouden van de regio in deelgebieden. In alle deelregio’s is er een grote behoefte aan betaalbare koopwoningen. Het gaat om alle categorieën, maar meer specifiek om de woningtypen (kleine) appartementen en tussenwoningen die voor investeerders in een aantrekkelijke prijscategorie vallen. Zoals in regio zuid-west waar IJsselstein toe behoort, met name koop in de betaalbare categorie. Buy-to-let gaat ten koste van deze behoefte waardoor de schaarste verder kan toenemen. Doel van het instellen van een opkoopbescherming is juist dat er meer woningen beschikbaar komen voor met name koopstarters en middeninkomens (middeninkomens in 2024; € 62.191 voor eenpersoonshuishoudens en € 82.921 voor meerpersoonshuishoudens). De schaarste voor deze doelgroepen bestaat al enige jaren en is nog steeds aan de orde.

Dat geldt kwantitatief gezien de druk op de woningmarkten in diverse regio’s, maar ook kwalitatief in de prijscategorieën en woningtypen waarin investeerders geïnteresseerd zijn.

3. Woonvisie IJsselstein Voor de doelgroepen koopstarters en middeninkomens bestaat schaarste aan betaalbare, geschikte woningen. Dit is voor de regio aangetoond in een woningmarktonderzoek uit 2020 van Companen, waarna de druk en schaarste alleen maar zijn toegenomen. Als je inzoomt op appartementen en tussenwoningen, dan blijkt dat deze woningtypen en prijsklassen aantrekkelijk voor de doelgroepen jonge gezinnen en starters zijnDet. Woningen dreigen te verdwijnen uit het betaalbare segment (tot € 390.000 in 2024) en worden vervolgens aangeboden in de dure particuliere verhuur. Deze woningen zijn daarmee niet meer toegankelijk voor starters en/of jonge gezinnen. Om de kansen te vergroten voor de starters, jonge huishoudens en ouderen is het van belang dat zij bij de betaalbare voorraad koopwoningen kunnen. De doelstellingen uit de Woonvisie 2019-2030 zijn overwegend nog steeds actueel. Het streven is er op gericht de woningen voor de lage en midden-inkomens die aangewezen zijn op het sociale en middensegment vast te houden. Dat betekent bescherming voor de categorie betaalbare koopwoningen.

4. Prijsgrens opkoopbescherming De opkoopbescherming heeft ten doel de doelgroepen door schaarste betere kansen te bieden op de woningmarkt. Dit zijn woningen in de goedkope en de middeldure categorie (de betaalbare categorie). De keuze van een koopprijsgrens is daartoe bepalend. Veel gemeenten kiezen voor de 60% methode. Dat wil zeggen dat je een WOZ waarde kiest waaronder 60% van je koopwoningen- voorraad valt. Dat deel bescherm je tegen het opkopen door investeerders.

2

Motivering koopprijsgrens IJsselstein De marktwaarde van de woningen is flink gestegen in de afgelopen jaren. Dat betekent dat het instrument minder effectief wordt, want er vallen minder woningen onder. Om dit effectief te houden zal de prijsgrens steeds voldoende moeten worden opgehoogd. Het zal zich ook moeten richten op de betaalbare woningen voor de inkomensgroepen die je wil beschermen. De landelijke grens voor betaalbaarheid zoals die ook in de huisvestingsverordening is opgenomen is €390.000. De prijsgrens in de regio is wisselend: deze ligt in een enkel geval hoger, er vaker eronder of er mee gelijk (2022). Een aantal gemeenten heeft voor aansluiting bij de prijsgrens van Utrecht gekozen, terwijl ze gezien hun lokale woningmarkt een hogere prijsgrens kunnen kiezen. Een lagere koopprijsgrens betekent, dat een deel van de lokale woningmarkt aantrekkelijk is voor investeerders die hier naar kunnen uitwijken (waterbedeffect). Zeker is dat die in IJsselstein wat lager ligt, wat blijkt uit de WOZ-waardes. De volgende tabel laat het aantal woningen zien bij een drietal keuzes voor een WOZ waarde (2023) als koopprijsgrens. Er zijn 14.396 woningen in IJsselstein (in 2023) die tot hoofdverblijf dienen, waarvan 9.051 woningen in eigendom van bewoners zijn. Tabel 2: aantal beschermde woningen in eigendom eigenaar-bewoner bij keuze koopprijsgrens (2023)

Koopprijsgrens (WOZ waarde)* WOZ kleiner dan WOZ gelijk aan WOZ groter dan Subtotaal

€

464.000 5.440 (60%) 22 3589 9051

€ 435.000 4451 (49%) 46 4554 9051

€

390.000 1978 (22%) 27 7046 9051

*Opmerking: deze WOZ getallen dateren van 1-1-2023 en de NHG grens van 435.000 en betaalbaarheidsgrens van 390.000 zijn van 2024. De WOZ gegevens lopen een jaar achter op de andere prijsgrenzen.

Bij €390.000 wordt ongeveer 22% van de woningvoorraad beschermd; bij €435.000 de NHG grens (2024) 49% en bij €464.000 60%. Ter vergelijking in Utrecht was de koopprijsgrens ter bescherming van 60% van de woningen per 1-1-2023: €487.000. Voor het objectief kunnen vaststellen van een prijsgrens heeft een grens op WOZ-waarde de voorkeur. Er moet namelijk ondubbelzinnig kunnen worden vastgesteld dat op het moment dat de woning te koop wordt aangeboden deze woning wel of niet binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt en de prijs niet kan worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt hieraan voldaan. Met een daadwerkelijke (markt)koopprijs zou dat niet het geval zijn. Bovendien zou dat waarschijnlijk een prijsopdrijvend effect hebben. Een gering nadeel is dat de WOZ-waarde pas een jaar later bekend kan worden gemaakt zodat de koopprijsgrens een jaar achterloopt bij de markt. Echter meerdere gemeenten hanteren deze methodiek zodat in de regio de effecten ten opzichte van elkaar gelijk zijn. Bij toepassing van de 60% WOZ-waardemethode kom je in IJsselstein uit op €464.000 in 2024. In vergelijking met Utrecht is dit een lagere WOZ-waarde. Voor Utrecht is die vanaf 1 juli 2024: €565.000. Als je het waterbedeffect vanuit de gemeente Utrecht wilt voorkomen, dan is het logisch om de prijsgrens gelijk of hoger te nemen aan die van Utrecht.

Echter gezien de doelgroep starters en middeninkomens is het aannemelijk te veronderstellen dat deze in een lagere woningprijscategorie zoeken. Uitgaande van een tweepersoonshuishouden met een middeninkomen van €82.921 die bijna vier ton kan lenen, is verdedigbaar vanuit de te beschermen doelgroepen een lagere kooprijsgrens te hanteren dan Utrecht gebruikt. Ook al zou de koper een deel eigen middelen inbrengen, is de vraag voor welke doelgroepen je de opkoopbescherming invoert als je een heel hoge koopprijsgrens hanteert in je lokale woningmarkt. Daarnaast spelen de prijscategorie en woningtypen waarin investeerders willen investeren en verhuren en wat rendabel is, eveneens een rol. Die prijsgrens wordt wel wat hoger maar bevindt zich in het algemeen wel in de lagere prijscategorieën van de woningmarkt.

5. De woningvoorraad en het waterbedeffect De gemeente Utrecht heeft onderzoek laten verrichten door het kadaster naar de transacties in de gemeente. Onderdeel van het onderzoek is de vraag of het fenomeen van buy-to-let zich verschuift naar andere wijken en gemeenten. Hieronder kort de conclusies van het onderzoek. Onderzoek van de gemeente Utrecht laat zien dat investeerders in minder of meerdere mate actief zijn in de regiogemeenten, waaronder IJsselstein. In 2020 werd in alle gemeenten meer aangekocht

3

door investeerders wat echter te maken had met de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021. De gemeenten met een woningvoorraad het meest passend bij het aankoopbedrag van investeerders, zijn het meest in trek bij investeerders. Dat zijn met name gemeenten met (kleine) appartementen en tussenwoningen gezien de prijscategorie waarin ze vallen. Onderstaande tabellen laten zien dat het percentage woningen die door investeerders worden opgekocht zich ergens tussen de 1 en 5% beweegt. Het is aanvaardbaar deze langjarige lijn door te trekken naar het heden. Daarnaast betreft het in IJsselstein met name rijenwoningen (tussenwoningen) waar IJsselstein er relatief veel van heeft en in mindere mate appartementen. Tabel 3: aandeel woningen gekocht door investeerders in totaal verkocht door eigenaar-bewoner, per jaar per gemeente in de woningmarktregio Utrecht.

Bron: Investeerders in de gemeente Utrecht, Kadaster 2021

4

Tabel 4: Kenmerken woningvoorraad 1 januari 2021 woningmarktregio Utrecht per gemeente

Bron: Investeerders in de gemeente Utrecht, Kadaster, 2021

Tabel 5: verkopen per halfjaar en aandeel investeerders gemeente IJsselstein.

Bron: Kadasteronderzoek dec. 2021

Behalve de dip na de stijging van de overdrachtsbelasting in 2021 voor tweede woningen naar 10,4%, beweegt het aandeel van investeerders over de jaren 2018-2022 zich binnen de eerder genoemde marges. Het waterbedeffect kan zich voordoen als regiogemeenten rondom Utrecht een lagere prijsgrens voor opkoopbescherming kiezen. Het is waarschijnlijk dat een waterbedeffect zich vooral richt op de wijken en gemeenten waarvan de woningvoorraad het meest aansluit bij de wensen van investeerders. Er lijkt ook een effect te zijn dat investeerders de laatste jaren kopen in steeds hogere prijsklassen door de schaarste. Een opkoopbescherming in de lagere prijsklassen kan er dus toe leiden dat investeerders meer gaan kopen in de hogere prijsklassen. Dat betekent dan ook dat de categorie woningen voor de middeninkomens tot de koopprijsgrens vrij blijft. Om aan te sluiten bij een herkenbare prijsgrens wordt hier gekozen voor de zestigprocent methode, zoals die door veel gemeente in de regio wordt gebruikt. In 2023 is dat €464.000 (Utrecht toen €487.000). Als indexatie kan logischerwijs

5

worden aangesloten bij de 60% methode, die ieder jaar wordt geüpdatet per 1 juli.

6. Gebiedsindeling opkoopbescherming Voor de opkoopbescherming kan de gemeenteraad buurten of wijken aanwijzen. Want het is niet de bedoeling van de Huisvestingswet om de regeling zonder meer voor de gehele gemeente in te stellen. Deze gebieden zullen schaarste aan goedkope of middeldure woningen moeten kennen en de leefbaarheid zal onderdruk moeten staan door opkoop van woningen voor verhuur. De omvang van de buurten in IJsselstein ten opzichte van bijvoorbeeld de gemeente Utrecht is echter veel minder groot. Het CBS beschouwt IJsselstein als één wijk met 30 woonbuurten. Op buurtniveau is er echter onvoldoende inzicht in leefbaarheidsproblematiek als bijdrage aan het buy-to-let probleem. Op het niveau van de gemeente is die echter wel aanwezig. Om opkoopbescherming in te kunnen voeren moet in buurten sprake zijn van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Daarnaast moet sprake zijn van onevenwichtige en ongerechtvaardigde effecten voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning. Dat is gezien het voorgaande in IJsselstein als geheel, voldoende aannemelijk te maken. Deze meeste buurten bevatten appartementen en rijwoningen die in het bijzonder geschikt zijn voor buy-to-let. We gaan daarom uit van IJsselstein als één gebied.

De leefbaarheidsproblematiek bevindt zich ook in verschillende buurten waarbij het buurtniveau zodanig klein is dat IJsselstein als één gebied (één wijk) te beschouwen is. Redelijkerwijs is daarnaast aan te nemen dat aankopen door investeerders overal worden gedaan waar de betreffende woningtypen en prijscategorieën aanwezig zijn. Het gaat investeerders met name om het behalen van voldoende rendement. Dat het instrument effectief is blijkt uit gegevens van het kadaster die laten zien dat na invoering van de opkoopbescherming minder woningen door investeerders worden opgekocht. Daarnaast is het instrument ook proportioneel daar de andere zijde is dat verkopers van een deel van de koopwoningenvoorraad wel worden beperkt in het uitoefenen van het eigendomsrecht, maar wel kunnen blijven verkopen aan eigenaren-bewoners. Alleen kunnen deze de betreffende woning niet gelijk doorverhuren, maar zelf bewonen.

6