20. ROBA Gezamenlijke bewonersbrief 12052025

Gezamenlijke bewonersbrief Onderwerp: Grote zorgen over bouwdichtheid en leefkwaliteit Roba-terrein Geacht College van B&W, raadsleden, Roba, Heijmans en andere betrokkenen, Namens bewoners van de 12 omliggende wijken, welke direct te maken krijgen met de gevolgen van de nieuw te realiseren woonwijk op het Roba-terrein, te weten: • wijk Sagittapad • wijk Jacob Schellingerhof • wijk Trekschuit / Veerkade • wijk Pandora • wijk Veerschipper • wijk Noord IJsseldijk – Zuid • wijk Noord IJsseldijk – Noord • wijk Pluto • wijk Beurtschipper • wijk Maximahaven • wijk Hernhutterslaan • wijk Planetenbaan wenden wij ons tot u met het volgende. Wij ondersteunen van harte de intentie om woningen te realiseren op het Roba-terrein. De woningnood is groot. Woningbouw op deze locatie draagt zeker bij aan die intentie en juichen wij toe. Tegelijkertijd maken wij ons ernstige zorgen over de leefbaarheid van het huidige plan, voor de toekomstige bewoners en huidige omwonenden, en de ruimtelijke-, veiligheids-, parkeer- en overige gevolgen voor de bovengenoemde wijken. Onze bezorgdheid richt zich op de leefbaarheid en veiligheid door de bouwdichtheid van de beoogde wijk en de (sociale- en verkeers-) veiligheid van IJsselstein Noord, alsmede de parkeermogelijkheden.

1. Onverantwoord hoge bebouwingsdichtheid Het plan (zie bijlage 1) voorziet in ca. 563 woningen op 5,82 hectare – ruim 96 woningen per hectare! Deze dichtheid is ongekend voor IJsselstein en staat haaks op gangbare normen. De provincies kennen een maximale bebouwingsdichtheid voor te realiseren woningbouwlocaties: Hoog stedelijk 90 woningen per hectare Centrum stedelijk 50 woningen per hectare Groen stedelijk 30 woningen per hectare Dorps stedelijk 20 woningen per hectare De locatie van Roba valt niet te bestempelen als een hoog stedelijke locatie! Het past ook niet in de omliggende wijken die een volledig afwijkende bebouwingsdichtheid hebben, welke IJsselstein als woonplaats nu zo aantrekkelijk maakt.

De gemiddelde dichtheid van woningen per hectare in IJsselstein bedraagt op dit moment 18,82, terwijl zelfs de hoogste dichtheid 29 woningen per hectare bedraagt, in IJsselveld-Oost. (Bron: CBS) Deze dichtheid staat ook haaks op de Woonvisie IJsselstein. (Bron: Woonvisie IJsselstein, zie bijlage 2). Hierin wordt nadrukkelijk gesteld: ‘Hoogbouw mag niet leiden tot te hoge dichtheden die de leefbaarheid van bestaande wijken verminderen, en moet dus zorgvuldig worden ingebed in de omgeving.’

2. Niet in lijn met lokale bouwprincipes De opzet voorziet onder meer in significante hoogbouw. (Hoogbouw is door de gemeente in Nota Hoogbouw gedefineerd als hoger dan 5 bouwlagen.) In het plan zijn 6 forse hoogbouw objecten voorzien, waarvan 2 met zelfs 9 tot 11 woonlagen, terwijl de geldende Nota Bouwhoogten in IJsselstein, nadrukkelijk stelt dat de bebouwing een klein-stedelijk karakter moet behouden en de komende jaren vooral “kwalitatief”moet groeien. Hogere bebouwing moet hier een zekere verhouding mee hebben, maar ook in het karakter passen. De voorgestelde hoogbouw is geen “gematigde verdichting”, maar een forse afwijking van het bestaande stadsbeeld en het groen-stedelijk karakter. (Zie bijlage 3: IJsselstein – IJsseloevers, telmodel schaduwstudie). Dit is ook strijdig met de provinciale visie op hoogbouw te realiseren op een dergelijke locatie. Daarnaast stelt de nota dat het bereiken van een maatschappelijk draagvlak een van de belangrijkste onderdelen van het proces is om te komen tot realisatie van hoogbouw

3. Verkeersdruk en parkeernormen niet houdbaar De verkeerssituatie in dit gebied is kwetsbaar. In de knelpuntenanalyse IJsselstein van 8-3-2023 uitgevoerd door Sweco (bijlage 4) wordt aangegeven dat woningbouw aan de noordkant van IJsselstein leidt tot meer verkeer op Zomerdijk en Utrechtseweg en vergroot de al bestaande knelpunten, met name kruispunt N210- Utrechtseweg – Aansluiting A2. Deze knelpunten zitten al op de grens van hun capaciteit en worden nog meer versterkt (lees: forse nog langere wachtrijen) als er woningen aan de noordkant van IJsselstein gerealiseerd worden. Met het nieuwe plan worden op een gemiddelde werkdag 3.232 motorvoertuigen per etmaal toegevoegd, wat zorgt voor een verkeersintensiteit toename van 32%! De omliggende infrastructuur (Zomerdijk, Beneluxweg) kan de toename van verkeer in de geplande dichtheid geheel niet aan. Ontsluiting via de Noord IJsseldijk is momenteel al een gevaarlijke weg voor iedere vorm van verkeer, en ongeschikt als veilige ontsluitingsroute. Ook is de geplande dichtheid niet te verenigen met de geldende parkeernormen. In de gedane berekening zijn zelfs bij dubbelgebruik 809 parkeerplaatsen nodig, volgens de parkeernormen in de directe omgeving. Los van calculatorische discussies en diverse parkeernormen is het noodzakelijk uit te gaan van een realistisch autobezit en auto afhankelijkheid van dit klein-stedelijk gebied.

Het huidige plan biedt zelfs met de voor IJsselstein ongekende hoogbouw oplossing van 2 bovengrondse, 5-laagse parkeergarages, geheel niet passend bij het klein-stedelijk karakter, volstrekt onvoldoende plaats voor de verwachte benodigde parkeerplaatsen. De omliggende omgeving heeft geen capaciteit om dit op te vangen. Daarmee zal deze dichtheid tot (groot) overlast van de omliggende wijken en omgeving gaan leiden.

4. Participatie zonder resultaat Ondanks de participatiebijeenkomsten zijn de zorgen van bewoners uit de omliggende wijken en betrokkenen – waaronder bovenstaande punten – structureel niet meegenomen in de planuitwerking. Dat ondermijnt het vertrouwen in het proces en druist in tegen de nota die stelt dat het bereiken van een maatschappelijk draagvlak vereist is. Het huidige proces met de opgestelde Nota van Uitgangspunten voelt als een geitenpaadje waarbij ambities als uitgangspunten worden uitgevoerd, waarbij geen ruimte meer is voor inspraak en participatie van bewoners.

Onze oproep: stel besluitvorming uit en heroverweeg het plan. De belangen van Roba en Heijmans bij de planologische invulling zijn duidelijk: een zo hoog mogelijke financiële opbrengt realiseren door een zo hoog mogelijke bebouwingsdichtheid, waardoor 563 woningen worden weggestopt op 5,82 hectare. Wij verzoeken u dringend de plannen aan te passen naar realistische bebouwingsdichtheid gelet op de leefbaarheid in de nieuwe wijk aan de Hollandse IJssel, met gematigde hoogbouw die verantwoord is, met betere aansluiting op omliggende wijken, een verkeersontsluiting en afwikkeling die verantwoord is, alsmede een realistische parkeernorm. Alleen zo ontstaat er een leefbare wijk die IJsselstein verdient. (Bijlage 5) Wij stellen voor een onafhankelijk stedebouwkundig bureau in te schakelen met als opdracht: het gepresenteerde plan te toetsen op een verantwoorde bebouwingsdichtheid, een acceptabele bouwhoogte, een realistische parkeernorm en een veilige verkeersafwikkeling. Daarnaast is er geen mogelijkheid tot participatie geweest in het huidige proces.

BIJLAGE 1 – Het plan: Woningbouwprogramma en plan tekening. Bron: Parkeren en verkeer Roba-terrein IJsselstein – rapport Goudappel iov Heijmans

2x Bovengrondse parkeergarage van 5 bouwlagen (voor ca 200-240 plaatsen)

BIJLAGE 2: Woonvisie IJsselstein in relatie tot het Roba nieuwbouw projectplan Woonvisie IJsselstein De gemeente IJsselstein heeft ambitieuze plannen voor een nieuwe woonvisie voor de periode 2025–2030. Deze visie richt zich op het bouwen van 2.500 nieuwe woningen, met speciale aandacht voor betaalbaarheid, diversiteit en duurzaamheid. Het doel is om te voorzien in de woonbehoeften van verschillende doelgroepen, waaronder jongeren, starters, senioren en mensen met een zorgvraag.

Belangrijke speerpunten van de woonvisie • • • •

Betaalbaar wonen: Er wordt ingezet op een mix van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen, zodat verschillende inkomensgroepen in IJsselstein kunnen blijven wonen. Diversiteit in woningaanbod: De gemeente streeft naar een gevarieerd aanbod van woningtypen, passend bij de behoeften van diverse doelgroepen. Duurzaamheid en leefbaarheid: Nieuwe woningen worden duurzaam gebouwd, met aandacht voor energiezuinigheid en een groene leefomgeving. Wonen en zorg: Er wordt gewerkt aan woonzorgconcepten die het mogelijk maken voor ouderen en mensen met een zorgvraag om zelfstandig te blijven wonen.

Woonvisie IJsselstein en Hoogbouw 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Hoogbouw in IJsselstein o IJsselstein is een middelgrote gemeente en de wens is om de historische uitstraling van het stadshart te behouden. Hoogbouw wordt niet overal toegepast, maar is wel mogelijk op bepaalde locaties, met name aan de rand van de stad of op transformatiegebieden. o In de Woonvisie wordt hoogbouw niet als een standaard oplossing gezien, maar als een middel voor verdichting op de juiste locaties, zoals bijvoorbeeld in de nabijheid van station of belangrijke infrastructuur. Strategische keuze voor hoogbouw o Hoogbouw wordt in principe niet op elke locatie toegelaten. De gemeente heeft duidelijke richtlijnen voor waar hoogbouw kan worden gerealiseerd. Het wordt vaak geassocieerd met gemengde gebieden, waar zowel wonen als werken plaatsvindt. o Beperkingen: Hoogbouw mag niet leiden tot te hoge dichtheden die de leefbaarheid van bestaande wijken verminderen, en moet dus zorgvuldig worden ingebed in de omgeving. Inpassing in de omgeving o Visuele en functionele inpassing is essentieel. Het idee is dat hoogbouw visueel niet te zwaar mag zijn, zodat het niet te veel afwijkt van de bestaande laagbouw. o De gemeente wil hoogbouw zo inrichten dat er aandacht is voor de omwonenden in termen van schaduw, zichtlijnen en privacy.

o Groene buffers tussen hoogbouw en bestaande woonwijken worden sterk aanbevolen, evenals het zorgen voor voldoende groenruimte in het plangebied zelf. Duurzaamheid en hoogbouw o De gemeente streeft naar duurzame hoogbouw die gebruikmaakt van moderne energie-efficiëntie en groene technologieën. Hoogbouw moet klimaatadaptief zijn, en bijvoorbeeld energieneutraal of circulair bouwen wordt vaak als norm gesteld. Bereikbaarheid en voorzieningen o Hoogbouw moet goed bereikbaar zijn via openbaar vervoer en dicht bij voorzieningen liggen zoals scholen, winkels en gezondheidszorg. Bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers speelt hierbij een grote rol. Kritische benadering o De Woonvisie benadrukt dat de gemeente voorzichtig moet omgaan met de toepassing van hoogbouw. Er moet noodzakelijke afstemming plaatsvinden met omwonenden en er moeten zorgen over leefbaarheid en verkeersdrukte serieus worden genomen.

Hoewel hoogbouw dus wel mogelijk is in IJsselstein, wordt het zorgvuldig afgewogen en alleen op specifieke locaties toegestaan die daarvoor geschikt zijn. Leefbaarheid, inpassing in de omgeving, duurzaamheid en verkeersimpact zijn belangrijke overwegingen.

Hoogbouw en het Roba-terrein De gemeente zou moeten toetsen of de hoogbouw in lijn is met de Woonvisie en of het goed in de omgeving past. Dit betreft zaken zoals hoogte, dichtheid, en groenvoorzieningen die de leefbaarheid waarborgen.

Woonvisie IJsselstein en Hoogbouw 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Hoogbouw in IJsselstein o IJsselstein is een middelgrote gemeente en de wens is om de historische uitstraling van het stadshart te behouden. Hoogbouw wordt niet overal toegepast, maar is wel mogelijk op bepaalde locaties, met name aan de rand van de stad of op transformatiegebieden. o In de Woonvisie wordt hoogbouw niet als een standaard oplossing gezien, maar als een middel voor verdichting op de juiste locaties, zoals bijvoorbeeld in de nabijheid van station of belangrijke infrastructuur. Strategische keuze voor hoogbouw o Hoogbouw wordt in principe niet op elke locatie toegelaten. De gemeente heeft duidelijke richtlijnen voor waar hoogbouw kan worden gerealiseerd. Het wordt vaak geassocieerd met gemengde gebieden, waar zowel wonen als werken plaatsvindt. o Beperkingen: Hoogbouw mag niet leiden tot te hoge dichtheden die de leefbaarheid van bestaande wijken verminderen, en moet dus zorgvuldig worden ingebed in de omgeving. Inpassing in de omgeving o Visuele en functionele inpassing is essentieel. Het idee is dat hoogbouw visueel niet te zwaar mag zijn, zodat het niet te veel afwijkt van de bestaande laagbouw. o De gemeente wil hoogbouw zo inrichten dat er aandacht is voor de omwonenden in termen van schaduw, zichtlijnen en privacy.

o Groene buffers tussen hoogbouw en bestaande woonwijken worden sterk aanbevolen, evenals het zorgen voor voldoende groenruimte in het plangebied zelf. Duurzaamheid en hoogbouw o De gemeente streeft naar duurzame hoogbouw die gebruikmaakt van moderne energie-efficiëntie en groene technologieën. Hoogbouw moet klimaatadaptief zijn, en bijvoorbeeld energieneutraal of circulair bouwen wordt vaak als norm gesteld. Bereikbaarheid en voorzieningen o Hoogbouw moet goed bereikbaar zijn via openbaar vervoer en dicht bij voorzieningen liggen zoals scholen, winkels en gezondheidszorg. Bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers speelt hierbij een grote rol. Kritische benadering o De Woonvisie benadrukt dat de gemeente voorzichtig moet omgaan met de toepassing van hoogbouw. Er moet noodzakelijke afstemming plaatsvinden met omwonenden en er moeten zorgen over leefbaarheid en verkeersdrukte serieus worden genomen.

Conclusie Hoewel hoogbouw dus wel mogelijk is in IJsselstein, wordt het zorgvuldig afgewogen en alleen op specifieke locaties toegestaan die daarvoor geschikt zijn. Leefbaarheid, inpassing in de omgeving, duurzaamheid en verkeersimpact zijn belangrijke overwegingen. Hoogbouw is dus niet automatisch de standaard oplossing in de gemeentelijke woonvisie, maar kan wel deel uitmaken van een bredere ontwikkelingsstrategie. • •

• •

Het Roba-terrein is in de plannen voor 590 woningen met hoogbouw tot 11 verdiepingen, wat significant is voor IJsselstein, waar de meeste wijken uit laagbouw bestaan. De vraag is of de hoogbouw past bij de schaal van de omliggende woonwijken. De Woonvisie stelt dat er geen massale hoogbouw mag komen die de menselijke maat overschrijdt. 11 verdiepingen is buitengewoon hoog voor IJsselstein, waar hoogbouw is gedefineerd ‘boven 5 woonlagen’. Dit kan voor significante schaduwwerking en privacyverlies zorgen, zeker als het dicht bij bestaande woningen staat. De Woonvisie spreekt over een zorgvuldige afweging van de inpassing van hoogbouw, en het lijkt erop dat de hoogte van 6 tot 11 verdiepingen mogelijk niet goed aansluit bij de bestaande laagbouwstructuur in de directe omgeving. Zeker als er onvoldoende groenbuffers worden toegepast, kan dit de leefbaarheid aantasten. Het Roba-terrein ligt relatief dichtbij de Zomerdijk, wat een belangrijke ontsluitingsweg is. De toevoeging van 590 woningen zal onvermijdelijk de verkeersdrukte verhogen, zeker als het gaat om auto’s en parkeerdruk.

BIJLAGE 3: Schaduwstudie 24-03-2025 De schaduwstudie laat grote impact van de hoogbouw zien, mn in najaar, winter en vooorjaar. De studie van 24-3-25 is pas na de bewonersbijeenkomsten gedeeld met de omwonenden op 16/04.

Woonvisie van de Gemeente IJsselstein vs. Het Roba-terrein 1. Hoogbouw en Ruimtelijke Inpassing Woonvisie: •

• •

De Woonvisie benadrukt dat hoogbouw zorgvuldig moet worden ingepast in de bestaande ruimtelijke structuur van de stad. Dit houdt in dat de hoogbouw moet passen bij de schaal en het karakter van de omgeving. Hoogbouw is niet voor elke locatie geschikt, maar kan wel worden toegepast in gebieden met een goede ontsluiting, bijvoorbeeld dicht bij het station of langs belangrijke verkeersaders. De visie stelt ook dat er voldoende groenbuffer moet zijn tussen de hoogbouw en bestaande woningen om te zorgen voor privacy en schaduwhinder.

Roba-terrein: • •

•

Het Roba-terrein is in de plannen voor 590 woningen met hoogbouw tot 11 verdiepingen, wat significant is voor IJsselstein, waar de meeste wijken uit laagbouw bestaan. De vraag is of de hoogbouw past bij de schaal van de omliggende woonwijken. De Woonvisie stelt dat er geen massale hoogbouw mag komen die de menselijke maat overschrijdt. 11 verdiepingen is buitengewoon hoog voor IJsselstein, waar hoogbouw is gedefineerd ‘boven 5 woonlagen’. Dit kan voor significante schaduwwerking en privacyverlies zorgen, zeker als het dicht bij bestaande woningen staat. De Woonvisie spreekt over een zorgvuldige afweging van de inpassing van hoogbouw, en het lijkt erop dat de hoogte van 6 tot 11 verdiepingen mogelijk niet goed aansluit bij de bestaande laagbouwstructuur in de directe omgeving. Zeker als er onvoldoende groenbuffers worden toegepast, kan dit de leefbaarheid aantasten.

BIJLAGE 4: Verkeersintensiteit en knelpunten in de huidige situatie (Bron: Sweco rapport 2023) Note: Peildatum 2023 – met de kanttekeningen destijds al: Door landelijke trends, waaronder vergrijzing en meer thuiswerken, zien we binnen IJsselstein in de spitsperioden weinig groei van het verkeer. Voor de N210 en de A2 is de situatie anders: hier wordt het in alle gevallen drukker, ook zonder woningbouw in IJsselstein. Nabij de N210 wordt het in de Referentie 2040 ook drukker op de Baronieweg en de Utrechtseweg. Als gevolg van extra woningbouw (scenario 1) wordt het hier nog iets drukker. Extra woningbouw aan de zuidzijde van IJsselstein (scenario 2) geeft geen extra druk op de wegen binnen de bebouwde kom, maar op de N210 wordt het wel drukker. Woningbouwontwikkeling aan de noordkant van IJsselstein (scenario 3) leidt tot meer verkeer op de Utrechtseweg en vergroot de knelpunten op deze weg. Ook op de Achtersloot en de Noord IJsseldijk wordt het drukker, waardoor de kans op gevaarlijke situaties of overlast toeneemt.

BIJLAGE 5:

Belangrijke speerpunten van de woonvisie • • • •

Betaalbaar wonen: Er wordt ingezet op een mix van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen, zodat verschillende inkomensgroepen in IJsselstein kunnen blijven wonen. Diversiteit in woningaanbod: De gemeente streeft naar een gevarieerd aanbod van woningtypen, passend bij de behoeften van diverse doelgroepen. Duurzaamheid en leefbaarheid: Nieuwe woningen worden duurzaam gebouwd, met aandacht voor energiezuinigheid en een groene leefomgeving. Wonen en zorg: Er wordt gewerkt aan woonzorgconcepten die het mogelijk maken voor ouderen en mensen met een zorgvraag om zelfstandig te blijven wonen.

Ruimte voor kansen De geformuleerde speerpunten in de woonvisie zouden ook op een kwalitatieve manier kunnen worden ingevuld, passend bij de omgeving en de locatie nabij het centrum aan de Hollandse Ijssel, tegemoetkomend aan financiele vereisten. Onder andere met bijvooorbeeld kwalitatieve oplossingen voor ouderen, wat verdere doorstroom binnen de gemeente mogelijk maakt voor alle doelgroepen. Hiermee kan een veelvoud van het aantal beschikbare woningen worden gerealiseerd.