2. Principe-besluit college Utrechtsestraat 67a d.d. 24 mei 2022

postadres Postbus 26, 3400 AA IJsselstein

bezoekadres Overtoom 1 3401 BK IJsselstein

M.F.C. de Haan Dommelstraat 15 3404KD IJsselstein

betreft uw kenmerk uw brief van behandeld door

t 14 030 f 030 6884350 e info@ijsselstein.nl

Utrechtsestraat 67a woningbouwproject zaaknummer

1261129

H.L.P. Veldhuizen

Datum 24 mei 2022 blad 1 van 4 bijlagen

Geachte heer de Haan, Gemachtigde J. Baars (EVA Architecten), Op 14 september 2020 had u een formeel vooroverleg omgevingsvergunning ingediend voor het wijzigen van het gebruik van de achterzijde van het perceel Utrechtsestraat 67a te IJsselstein. Via de brief van 12 januari 2021, onder zaak 922523, heeft u de reactie van de gemeente ontvangen op uw verzoek. Op 21 april 2022 heeft u een gewijzigd ontwerp bij de gemeente aangeleverd, om die reden is het noodzakelijk geacht om uw initiatief opnieuw te beoordelen. De aanvraag met het gewijzigde ontwerp is geregistreerd onder zaaknummer 1261129. Met de nieuwe beoordeling is de brief van 12 januari 2021, zaak 922523, komen te vervallen. Via deze brief informeren wij u over de reactie van de gemeente op uw gewijzigde initiatief. Uitkomsten beoordeling verzoek De gemeente is in principe bereid om medewerking te verlenen aan uw plan om een tweetal woningen te realiseren aan de achterzijde van de Utrechtsestraat 67, gelegen aan het Vingerhoekhof, hierna te noemen Utrechtsestraat 67a. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. De overwegingen die hebben geleid tot deze beoordeling met randvoorwaarden worden hieronder weergegeven. Uw verzoek Uw verzoek behelst de realisatie van twee grondgebonden woningen, bestaande uit twee lagen.

De beoogde locatie voor deze woningen bevindt zich aan de achterzijde van het perceel Utrechtsestraat 67, aan de Vingerhoekhof, Utrechtsestraat 67a. Ter beoordeling van het initiatief is het haalbaarheidsonderzoek beoordeeld van dat is opgesteld door bureau EVA, daterend van 17-082020. Aanvullend is het nieuwe ontwerp dat is opgesteld door bureau EVA, daterend van 20-04-2022, beoordeeld. De beoordeling is onder andere uitgevoerd door welstand en de stedenbouwkundige en door de beleidsvelden ruimtelijke ordening, wonen, parkeren en economie. Graag willen wij u informeren over de reactie van de gemeente op dit verzoek. Beoordeling bestemmingsplan De beoogde locatie, Utrechtsestraat 67a, voor de realisatie van uw initiatief ligt in het plangebied Binnenstad en heeft de enkelbestemming Centrum en dubbelbestemming Waarde – Archeologie – 2 en Waarde – Beschermd stadsgezicht. De voor centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, horeca tot ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca activiteiten (uitsluitend op de begane grond), dienstverlening (uitsluitend op begane grond), wonen (met dien verstande dat wonen op de begane grond uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’) en ter plaatse van de aanduiding ‘opslag’: De gemeente IJsselstein gebruikt uw persoonsgegevens uitsluitend voor het doel waarvoor zij zijn verstrekt.

Voor meer informatie daarover kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar van onze gemeente.

Bankrelatie BNG NL79BNGH028.50.09.958 Bankrelatie RABO NL83RABO0320.72.82.85

zaaknummer blad 2 van

19110 4

uitsluitend voor opslag; met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, groenvoorzieningen en erven. Strijdigheid bestemmingsplan De gronden (Centrum) aan de Utrechtsestraat 67a zijn bestemd voor : a. detailhandel, uitgezonderd supermarkten en uitsluitend op de begane grond, behoudens ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - detailhandel op de verdieping'; b. horeca tot ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca activiteiten, uitsluitend op de begane grond; c. horeca tot ten hoogste de aangeduide categorie, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie' en uitsluitend op de begane grond; d. dienstverlening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' en uitsluitend op de begane grond; e. wonen, met dien verstande dat wonen op de begane grond uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; f. ter plaatse van de aanduiding 'opslag': uitsluitend voor opslag; met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, groenvoorzieningen en erven. Het initiatief van de verzoeker voor de transformatie van de huidige bestemming naar wonen is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan.

Het realiseren van woningen en appartementen op de begane grond, zonder aanduiding ‘wonen’, is niet toegestaan. Binnenplanse afwijkingsmogelijkheid Het vigerende bestemmingsplan kent geen mogelijkheid om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid naar Wonen. Beleidsregels kruimelgevallen Op grond van artikel 2.12 eerste lid onder a onder 2˚van de Wabo is het mogelijk om met de zgn. kruimelgevallenregeling uit artikel 4 van bijlage II van het Bor af te wijken met een omgevingsvergunning planologisch afwijkend gebruik bestemmingsplan mits er geen strijd is met een goede ruimtelijke ordening. en Artikel 4, negende lid van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) biedt in dit geval de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan. In dit artikel is het volgende bepaald: Het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen. De gemeentelijke beleidsregels voor kruimelgevallen voorzien niet in het wijzigen van de bestemming centrum naar wonen.

Indien voor een activiteit of bouwwerk, vallend onder artikel 4 van bijlage II van het Bor, geen beleidsregels zijn opgenomen, beslissen burgemeester en wethouders per specifiek geval. Initiatiefnemer is van plan een bouwwerk te realiseren binnen het bouwvlak dat is vastgelegd in het bestemmingsplan. Wanneer de te realiseren woningen binnen de kaders van het bestemmingsplan blijven, en daarmee ook de maximum goothoogte, dan kan de kruimelregeling worden toegepast en is een reguliere procedure mogelijk.

zaaknummer blad 3 van

19110 4

Beoordeling/ruimtelijke onderbouwing Stedenbouw en Welstand Het plan is op 24-08-2020 beoordeeld door de welstandscommissie MooiSticht en de stedenbouwkundige die daarbij aansluit. Eerder is u al medegedeeld welke randvoorwaarden daaruit zijn gekomen. Zo werd er vanuit stedenbouw (samen met welstand) de voorkeur gegeven aan model 2 of 3 uit het beoordeelde haalbaarheidsonderzoek, uitgaande dat er traditioneel materiaal gebruik plaats vindt (baksteen). Om individualiteit te benadrukken kan een gevelsprong worden toegepast van ± 30 cm. Aangegeven is dat de “De Oude Smidse” hierin een goede schakelfunctie kan spelen. Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal er nog een definitieve beoordeling plaatsvinden op de aspecten van Stedenbouw en Welstand. Wonen Vanuit het beleidsveld wonen wordt het als een passende ontwikkeling gezien. Parkeren Vanuit parkeren betekent deze ontwikkeling dat er twee parkeerplaatsen op eigen terrein zouden moeten worden gerealiseerd. De norm voor woningen van dit segment in het centrum staat op 1,0 per woning, met twee woningen resulteert dit in 2,0 parkeerplaatsen. Gezien er op deze locatie hier geen ruimte voor is, en dat dit niet meegenomen is in het ontwerp, is het voornemen om deze verplichting achterwege te laten en zo de ontwikkeling wel mogelijk te maken.

De adressen zullen echter wel op de POET-lijst worden geregistreerd (parkeren op eigen terrein), waarmee de bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning in het centrum. Dit om verdere druk op het aantal parkeerplaatsen in het centrum preventief tegen te gaan. Economie Vanuit het economisch beleid wordt er positief beoordeeld op het initiatief. Aan de zijde van het Vingerhoekhof wordt het niet noodzakelijk geacht dat de begane grond een invulling krijgt als detailhandel, horeca en/of dienstverlening. De begane grond van het bestaande pand aan de zijde van de Utrechtsestraat, is gelegen in de hoofdwinkelstraat van de binnenstad van IJsselstein. Om deze reden moet dit deel van het pand wel beschikbaar blijven ten dienste van detailhandel, horeca en/of dienstverlening. Geluid De te realiseren woningen zullen direct gelegen zijn aan een sfeervol plein met uitgaansgelegenheden genaamd Vingerhoekhof. Het is van belang om met het gebruik van dit plein rekening te houden en een passende gevel te realiseren. Er wordt geadviseerd om zoveel mogelijk geluiddempende elementen toe te passen aan de gevel en ramen die direct aan het Vingerhoekhof grenzen. Groen Voor het realiseren van de woningen zal de boom op de locatie wel ruimte moeten maken. Hiermee valt er groen weg in de Binnenstad en binnen het aangezicht van het Vingerhoekhof.

Voor het verwijderen van de boom dient u een kapvergunning aan te vragen. U heeft mondeling aangegeven dat er ter compensatie een nieuwe boom in de tuin zal worden aangeplant, dit wordt als akkoord bevonden en zien we graag gerealiseerd worden. Op te nemen randvoorwaarden Er wordt geconcludeerd dat er bereidheid is om principemedewerking te verlenen aan dit initiatief. Wel geven wij u een aantal randvoorwaarden mee bij de verdere uitwerking. Deze zijn als volgt: 1. De te realiseren woningen worden gerealiseerd conform de richtlijnen die zijn meegegeven vanuit stedenbouw en welstand; 2. Ten behoeve van het nieuwe plan dient een procedure voor een (reguliere) omgevingsvergunning voor de activiteiten ‘bouwen’ en ‘planologische afwijkend gebruik bestemmingsplan’ doorlopen te worden voorzien van een ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende onderzoeken. Door het college zal voor de activiteit ‘planologisch afwijkend gebruik’ dan worden beoordeeld of het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. 3. Wanneer een bouwplan een diepte kent van minimaal 30 cm, is het noodzakelijk om archeologisch onderzoek te doen. Dit onderzoek heeft u reeds al laten uitvoeren.

zaaknummer blad 4 van

19110 4

4. Er wordt afgezien van verplichting van de realisatie van een parkeerplaats op eigen terrein, voorwaarde hiervan is dat de adressen wel worden opgenomen op de POET-lijst (parkeren op eigen terrein). Dit om verdere druk op het aantal parkeerplaatsen in het centrum preventief tegen te gaan. De onmogelijkheid om een parkeervergunning aan te vragen dient ook opgenomen te worden in eventuele koop of huurcontracten. Verantwoordelijkheid hiervan ligt bij de initiatiefnemer; 5. De gevels van de woningen, die grenzen aan het Vingerhoekhof, dienen passend te zijn bij het gebruik van een sfeervol plein met uitgaansgelegenheden. Geadviseerd wordt om hier zoveel mogelijk geluiddempende elementen toe te passen. 6. U plant op locatie een nieuwe boom zoals voorgenomen; 7. Met u zal door de gemeente een overeenkomst worden afgesloten in verband met kostenverhaal en planschade; 8. De uitgewerkte plannen dienen in het vervolgtraject ook gedeeld te worden met de omgeving in het kader van omgevingsdialoog ten behoeve van de te doorlopen procedure. Tijdig informeren Wij adviseren om uw plannen door te spreken met omwonenden en andere belanghebbenden. Tijdige communicatie, ook over tussentijdse aanpassingen, verkleint de kans op procedures.

Verdere verloop Op basis van deze ambtelijke reactie kunt een ruimtelijke onderbouwing laten opstellen door een stedenbouwkundig bureau welke de basis vormt voor de te doorlopen omgevingsvergunningprocedure. Verder zullen er afspraken met u worden gemaakt over planschade en kostenverhaal. Vragen? Heeft u nog vragen of opmerkingen? Wij lossen eventuele problemen graag in overleg met u op. Neem daarom gerust contact met ons op en vermeld daarbij ons zaaknummer. Dan hebben wij uw gegevens snel bij de hand.

Hoogachtend, Het college van IJsselstein,

drs. W.M. van de Werken secretaris

mr. P.J.M. van Domburg burgemeester