2.3 Voortgangsrapportage bij woningbouwprogramma

Bijlage: Voortgangsrapportage woningbouw t/m december 2023 - toelichting Algemeen In de Woonvisie 2019 – 2030 is vastgelegd om de bouw van 2.500 woningen in IJsselstein mogelijk te maken, waarvan minimaal 750 sociale huurwoningen (30%) en maximaal 40% in het midden segment. Om voldoende betaalbare nieuwbouwwoningen te realiseren volgens het Nationale bouw- en woonagenda streven we naar een maximaal aandeel van 33% in de vrije sector. Deze afspraak over de verdeling in segmenten heeft betrekking op het totaal aantal woningen en niet op de individuele projecten. Tot het sociaal segment behoren sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens met een huur tot en met € 808,06 per maand. Tot het middensegment behoren de midden huurwoningen tot maximaal 187 punten conform het woningwaarderingsstelsel. Deze huurprijzen liggen tussen de € 808,06 en € 1.100 per maand, De betaalbare koop is begrensd tot € 355.000. De NHG-grens is vastgesteld op € 405.000. Bij de genoemde bedragen geldt prijspeil: 2023. Met woningcorporatie Cazas Wonen is in prestatieafspraken vastgelegd dat zij in beginsel de netto toevoeging van 750 sociale huurwoningen gaat realiseren. Er zijn hiertoe ook afspraken gemaakt over mogelijke locaties. Maar er zijn ook particuliere ontwikkelaars die in het sociaal segment huurwoningen realiseren (zie Poortdijk).

Prognose woningbouw In de woningbouwplanning van december 2023 (zie bijlage) is een indicatie gegeven van de bouwplannen. Conclusie is dat volgens de huidige planning het uitgangspunt van 2/3 deel betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huurwoningen nog steeds kan worden gehaald. Het resultaat van de totale opgave bedraagt 1.852 woningen tot 2040. Het aantal woningen voor het Kromme IJsselgebied en de Broeksedijk is op P.M. gezet, omdat het gebiedsperspectief voor beide locaties nog onderdeel vormt van onderzoek, waarbij de medewerking van de Provincie een cruciale factor speelt. Voor beide locaties tezamen wordt een bandbreedte gehanteerd tussen de 1.000 en 1.500 woningen. 1.000 woningen Coalitieakkoord 2022-2026 In het Coalitieakkoord 2022-2026 is onder andere de doelstelling ten aanzien van de woningbouw opgenomen om verdere uitvoering te geven aan de Woonvisie 2019-2030, in samenwerking met marktpartijen, zodat 1.000 woningen worden gepland en/of gebouwd tot en met 2026. In de periode 2022 - 2026 is de verwachting dat 456 woningen worden opgeleverd, inclusief de 100 flexwoningen. Ter verduidelijking verwijs ik u naar het onderstaande overzicht.

Oplevering per jaar vanaf 2024 geprognosticeerd Projectnaam Abbink Spainkgebouw Aleida van Culemborgstraat Einsteinweg Centric Eiteren 31 Hitteschild 2-4 Hitteschild 6 ING kantoor Lagebiezen Noord-IJsseldijk Noord-IJsseldijk (vrije kavels) Poortdijk Utrechtsestraat 44 Eindtotaal

2022 2023 2024 2025 2026 Eindtotaal 25 25 34 34 75 75 11 11 28 28 30 30 7 7 64 64 100 100 5 5 59 59 18 18 89 7 34 187 139 456

In deze college periode zijn inmiddels 96 woningen opgeleverd, 34 woningen in aanbouw en de verwachting is dat de bouw start van 920 woningen die voor 2030 worden opgeleverd. Wat het totaal brengt op 1.050 woningen. Ter verduidelijking verwijs ik u naar het onderstaande overzicht.

Start Bouw per jaar vanaf 2024 geprognosticeerd Projectnaam Abbink Spainkgebouw Aleida van Culemborgstraat Clinckhoeff Einsteinweg Centric Eiteren 31 Hitteschild 2-4 Hitteschild 6 ING kantoor Lagebiezen Noord-IJsseldijk Noord-IJsseldijk (vrije kavels) Paardenveld (B-gebied) Poortdijk Randdijk Ruimtevaartbaan Televisiebaan Utrechtsestraat 44 Eindtotaal

2020

2022 2024 2025 2026 25 34 80 75 11 28

30 7 64 100 5 255 59 140 81 38 18

89

41

262

284

374

Eindtotaal 25 34 80 75 11 28 30 7 64 100 5 255 59 140 81 38 18 1050

Toelichting op woningaantallen In de bijgevoegde tabel zijn woningaantallen opgenomen. Wij hebben deze onderverdeeld naar vier categorieën: 1. Opgeleverde projecten 3. Prognose 2025-2030 2. Harde plancapaciteit 4. Prognose 2030-2040 Wanneer voor een project de procedures zijn doorlopen en vergunningen zijn verleend, kan in principe de bouw van start. Of ook daadwerkelijk wordt begonnen met de bouw hangt af van krapte op de arbeidsmarkt, stijgende bouwkosten, overeenstemming met de aannemer en afzetrisico’s. Het halen van de gemeentelijke taakstelling is dus ook afhankelijk van externe omstandigheden. In onderstaande schema’s is een korte toelichting gegeven. Ad 1. Opgeleverde projecten Deze projecten zijn in de bestuursperiode 2022 – 2026 opgeleverd. Gerealiseerde Projecten Poortdijk

Hitteschild 6 (Boka) ING-kantoor Centrum

Een particuliere ontwikkelaar heeft hier 44 appartementen geraliseerd in de middenhuur en 15 huurappartementen in het sociale segment. De appartementen in het sociale segment zijn voor een bijzondere doelgroep met woonbegeleiding. Van de middenhuuur appartementen zijn er 5 bestemd voor wonen met zorg. Het gebouw is in 2022 opgeleverd. Hier heeft Cazas Wonen huurappartementen gerealiseerd in het sociale segment voor een bijzondere doelgroep. Het gebouw is in 2022 opgeleverd. Particulier ontwikkeling. De transformatie van het ING- kantoor aan de Benschopperweg tot 7 vrije-sector koopappartementen is eind 2022 gestart. De oplevering heeft in 2023 plaatsgevonden.

Ad 2. Harde plancapaciteit 2024-2025

2

Deze plannen zijn in uitvoering of er is een omgevingsvergunning verleend c.q. een bestemmingsplan vastgesteld. Hoewel het om ‘harde’ plancapaciteit gaat, wil dit niet altijd zeggen dat deze plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Harde plancapaciteit Abbink Spainkgebouw

Aleida van Culemborgstraat

Hitteschild 2 - 4

Noord IJsseldijk (5 kavels) Utrechtsestraat 44 (voormalig Hotel Epping)

De Europese aanbesteding is in 2022 afgerond. De uitgekozen ontwikkelaar gaat 25 appartementen in de middenhuur realiseren in het bestaande hoofdgebouw en bijgebouw. Het bestemmingsplan is vastgesteld. De omgevingsvergunning wordt in 2024 aangevraagd. Verwachte oplevering is 2025. Een sloop/nieuwbouwproject van Cazas voor de bouw van 34 appartementen in het sociaal segment. Omgevingsvergunning is in behandeling. De bouw is begin 2023 gestart. De verwachte oplevering zal in het tweede kwartaal 2024 zijn. Een particuliere ontwikkelaar heeft een plan voor een complex van 28 begane grondwoningen en de maisonnettes in de middenhuur. De begane grondwoningen zijn bestemd voor ouderen. Het participatietraject is door de ontwikkelaar doorlopen. Door het grote aantal bezwaren loopt het traject langer door. In de planning is dit verwerkt. Het bestemmingsplan is vastgesteld en de omgevingsvergunning is aangevraagd. De provincie heeft deze kavels najaar 2021 opnieuw in de verkoop gezet. Kavels zijn verkocht en enkele bouwplannen zijn ingediend. De omgevingsvergunning om het voormalige hotel Epping te verbouwen tot 18 kleine koopappartementen is verleend.

Ad 3. Prognose 2025-2030 Het aantal nieuw te bouwen woningen voor de middellange termijn wordt hoofdzakelijk bepaald door de plannen die op dit moment al in voorbereiding zijn bij de woningcorporatie, marktpartijen en particulieren. De projecten in planning betreffen bouwplannen die door het team Ruimte en Projecten aangestuurd worden voor het ruimtelijk proces. Deze projecten bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling. Het is daarmee nog niet altijd bekend hoeveel woningen exact gerealiseerd worden. Prognose 2025-2030 Clinckhoeff

Einsteinweg (transformatie kantoor Centric) Eiteren 31

Europakwartier Oost Lage Biezen

Dit project betreft het vernieuwen van het winkelcentrum en de bouw van appartementen. Projectontwikkelaar en Cazas zijn in gesprek over de optimalisatie van de woningbouw bij het winkelcentrum. Zij werken aan een plan voor 80 appartementen in het sociale segment en de middenhuur. De mogelijkheid voor de huisvesting van een woonzorggroep in de nieuwbouw wordt onderzocht. De verwachting is dat de partijen in 2024 een samenwerkingsovereenkomst sluiten. Een particuliere ontwikkelaar heeft een initiatief om het bestaande kantoorpand te transformeren naar ongeveer 75 appartementen voor 1-/2- persoonshuishoudens. De nieuwe pandeigenaar is nu in gesprek met Cazas Wonen. Particuliere initiatief voor de mogelijke realisatie van 11 startersappartementen in de middenhuur op het terrein van een voormalig garagebedrijf. Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Die naar verwachting in 2024 wordt verleend. Voor deze locatie is een Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Bij Europakwartier-Oost zijn Cazas en gemeente in gesprek voor het vervolg. De planologische fase wordt in 2024 in het college vastgesteld. Het huidige aantal woningen in het overzicht is gebaseerd op enkel de schoollocatie. Er is een nieuwe Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld die op breed draagvlak kon rekenen. De participatie is begin 2023 afgerond en voor de zomer 2023 is de NvU vastgesteld.

De volgende stap is om een omgevingsplan op te stellen. 2

Noord-IJsseldijk

Paardenveld A gebied (Ewoud Marijke Meuhof)

Paardenveld B gebied Parallelweg

Randdijk Ruimtevaartbaan

Tandemschool (Planetenbaan) Televisiebaan

De locatie ligt buiten de contour en dat betekent dat de provincie met deze ontwikkeling moet instemmen. De provincie heeft eind 2021 haar Actieplan Flexwonen vastgesteld. Het plan aan de Noord-IJsseldijk wordt als experiment vanuit het provinciaal actieplan opgestart. Provincie, Cazas Wonen en de gemeente hebben in 2022 een intentieovereenkomst gesloten. Vanaf eind 2022 is gestart met het participatietraject met de buurt. In 2023 zijn twee bijeenkomsten georganiseerd en vooral aandacht besteed aan de verkeersveiligheid. Zodra Cazas Wonen een investeringsbesluit heeft genomen, kan een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Het plan zoals de zorginstelling nu heeft ontwikkeld kan op grond van de negatieve uitkomst van een geluidsonderzoek niet worden uitgevoerd. Het plan moet opnieuw naar de tekentafel. Ook wordt er nagedacht over nieuwe woonzorgconcepten. Dit zorgt voor vertraging van enkele jaren. Vanaf de zomer 2022 wordt er gewerkt om de ontwikkelstrategie uit te werken. Een Nota van uitgangspunten wordt in 2024 wordt aan de raad voorgelegd. Gemeente heeft met de initiatiefnemer (particuliere ontwikkelaar) een startovereenkomst afgesloten. De particuliere ontwikkelaar heeft een voorontwerp bestemmingsplan ingediend tot ongeveer 75 woningen op de locatie aan de Parallelweg.

De ontwikkelaar is bezig met diverse haalbaarheidsonderzoeken en is ook begonnen met keukentafelgesprekken met omwonenden. Door de stijging van de bouwkosten en hypotheekrentes staat de haalbaarheid van dit project onder druk. Voor deze locatie is in 2022 een Nota van Uitgangspunten, Voor deze locatie ligt het initiatief bij de projectontwikkelaar. Naar verwachting wordt in 2024 het bestemmingsplan voor ca. 140 woningen vastgesteld. Particulier initiatief voor de bouw van ongeveer 80 woningen, waarvan het merendeel buiten de contour van de locatie liggen. Door de provincie is al een versnelde toets uitgevoerd in verband met opname in het provinciaal programma. De nota van uitgangspunten is vastgesteld. De bestemmingsplanprocedure is in 2023 onder het oude regime in gang gezet. Als voor de locatie Agnesschool gekozen wordt voor nieuwbouw van twee basisscholen, dan komt deze locatie vrij voor eventuele woningbouwontwikkeling. Deze locatie wordt aansluitend op de ontwikkeling van De Clinckhoeff opgepakt door de projectontwikkelaar. Het gaat om grondgebonden woningen in het marktsegment.

Ad 4. Prognose 2030-2040 Voor al deze gebieden is studie nodig, onder andere in de vorm van visievorming. Vragen over de gebiedsontwikkeling zoals de beste manier om de gebieden tot ontwikkeling te brengen, mobiliteit, aantallen woningen, duurzaamheid, groen en waterberging, etc. zullen dan beantwoord kunnen worden. Vervolgaanpak per locatie om tot werkelijke gebiedsontwikkeling te komen, wordt aan de raad voorgelegd. Ontwikkellocaties Broeksedijk

Particulier initiatief waarover vanaf 2021 met ontwikkelaar over gesproken is. Het betreft een buitenstedelijke ontwikkeling. De provincie heeft in eerste instantie negatief geoordeeld, mede op basis van het mobiliteitsvraagstuk. Het initiatief voor verder onderzoek ligt bij de ontwikkelaar.

3

IJsselstein Zuid (Kromme IJsselgebied)

Paardenveld C-gebied

Podium

Robaterrein

Zenderpark (locatie voorm. Infocentrum)

Voor de buitenstedelijke opgave (voorheen: Kromme IJssel Park) loopt nu een traject om te bepalen welke inzet nodig is. Een buitenstedelijke opgave met een grote omvang als het Kromme IJsselgebied) is een intensief en langdurig proces. Veel belanghebbende partijen (buurgemeenten, regio, waterschap, etc.) zijn hierbij betrokken. Vooral de provincie heeft een doorslaggevende positie omdat zij met deze ontwikkeling moet instemmen. Een cruciaal onderdeel van deze ontwikkeling gaat over de mobiliteit en wat er met de N210 moet gebeuren. In 2023 is een gebiedsperspectief vastgesteld. Het aantal in het overzicht is daarom op PM gezet. Visie Paardenveld-Noord is in 2021 door de raad vastgesteld. Het betreft de locatie van de benzinepomp. Dit gedeelte zal als laatste ontwikkeld worden, omdat de gemeente beperkte grondpositie in dit gebied heeft. Vooronderzoeken zijn afgerond naar de mogelijkheden van woningbouw op deze locaties (initiatieffase). Op basis van nader onderzoek moeten in de komende jaren keuzes worden gemaakt over het gebruik van deze locatie. Afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden is vervolgonderzoek nodig naar de haalbaarheid van (grootschalige) nieuwbouw op deze complexe locatie. Er is zicht op de bedrijfsverplaatsing van Roba naar het bedrijventerrein van Lopik. Dit maakt de weg vrij om woningbouw te realiseren.

Gemeente is met Roba in gesprek over een woningprogramma op basis van de Woonvisie 2019-2030 en de uitgangspunten van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Naar verwachting wordt in 2024 een Nota van uitgangspunten voorgelegd aan de raad. Deze locatie wordt aansluitend op de ontwikkeling van het Podium opgepakt. Het gaat om meergezinswoningen.

4