2.1 Woningbouwprogramma DdJ

Woningbouwprogramma IJsselstein 2023-2040 1. Inleiding De wereld om ons heen is sterk veranderd door de crisis op de woningmarkt. Volkshuisvesting is weer een kerntaak van de overheid. De gemeente wil sturen op doelgroepen, goede en betaalbare woningen en op de locatie. We bouwen met het oog op de toekomst: met aandacht voor duurzaamheid en voor de leefbaarheid en veiligheid in wijken. De gemeente voert regie op de woningbouwopgave met behulp van een woningbouwprogramma. In de bijlage treft u een projectenoverzicht met een toelichting aan. De komende jaren staat IJsselstein voor een urgente nieuwbouwopgave binnen en buiten de bebouwde kom. Er moeten beduidend meer woningen per jaar bij komen. In dit overzicht leest u hoe we dat willen bereiken. De gemeenteraad heeft op 4 juli 2019 de doelstellingen en uitgangspunten voor deze woningproductie vastgesteld. Deze treft u aan in het Woonvisie 2019-2030. In de monitor van de woningbouwprojecten staan onze doelstellingen. Het woningbouwprogramma is taakstellend en kan niet zonder bestuurlijke goedkeuring worden gewijzigd. De regio U10 wil de wachttijd voor een woning terugdringen. Daarom heeft nieuwbouw de hoogste prioriteit in de Woondeal (2023). IJsselstein draagt daaraan bij door elk jaar binnen en buiten de bebouwde kom nieuwe woningen te realiseren.

In het Coalitieakkoord 2022-2026 hebben wij een aantal nieuwe prioriteiten benoemd voor de woningbouw in de komende jaren. Met ons woningbouwprogramma geven wij opvolging aan de afspraken met het Rijk, Provincie, U10 Regio, woningcorporatie en marktpartijen. Hierin legt het college het accent op het huisvesten van alle opgenomen doelgroepen. De aandachtsgroepen in het Rijksprogramma "Een thuis voor iedereen" zijn nader uitgewerkt in de woonzorgvisie. In de bijlage treft u een overzicht van de woningbouwprojecten aan.

2. Beleidskaders 2.1 Nationale Woon- en Bouwagenda In maart 2022 heeft de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ontwikkeling (VRO) het Nationale Woon- en Bouwprogramma gepresenteerd. Het Rijk wil daarin de krapte op de woningmarkt aanpakken door 900.000 woningen tot 2030 te bouwen. Het Rijk wil dat integraal aanpakken. De provincie Utrecht heeft aangegeven hierin met 83.500 woningen een bijdrage te willen leveren. Dit is het vertrekpunt voor een regionale Woondeal die in 2023 is ondertekend. 2.2 Woonvisie 2019-2030 Waar, voor wie en hoeveel woningen IJsselstein wil bouwen is vastgelegd in de Woonvisie 20192030. De Woonvisie geeft andere partijen richtlijnen om de omvang en het tempo van de nieuwbouw op te voeren. 2.3 Coalitieakkoord 2022-2026 In de periode 2022-2026 wil het college de volgende doelstellingen bereiken om woningbouw te bespoedigen: 1. Samen met marktpartijen 1.000 woningen plannen en/of bouwen tot en met 2026. 2. Doorstroming op de woningmarkt bevorderen door vooral te bouwen voor starters en senioren. 3. Starters en doorstromers uit IJsselstein voorrang te geven bij de toewijzing van een nieuwbouwwoning voor zover dit wettelijk is toegestaan. 4. Inzicht geven in mogelijke bouwlocaties door middel van de woningbouwkaart. 1

5. Belanghebbenden betrekken bij de ontwikkeling van bouwlocaties. 6. In het Kromme IJsselgebied woningen bouwen zodra uit onderzoek blijkt dat dit is toegestaan. 7. Experimenteren met woonvormen zoals wooncoöperaties, Knarrenhof, collectief particulier opdrachtgeverschap en tiny houses. 8. Tijdelijke woningen te plaatsen voor specifieke doelgroepen, zoals jongeren en statushouders. 9. Het ombouwen van leegstaande (kantoor) panden tot woningen mogelijk maken.

3. Samenstelling van het woningbouwprogramma Binnen het coalitieakkoord en het Nationale Woon- en Bouwagenda zijn doelstellingen en maatregelen geformuleerd die invloed hebben op de samenstelling van het woningbouwprogramma. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: • • •

• • •

Woondeal Verhouding sociaal en markt Doorstroming bevorderen op de woningmarkt

Woonzorgvisie Nieuwe woonvormen Duurzaamheid

3.1 Woondeal De Woondeal U10 legt de basis voor een langjarige (t/m 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten en de samenwerkende corporaties. Dit partnerschap is van groot belang om op een toekomstbestendige manier uitvoering te geven aan versnelling van de complexe woonopgave. Hiervoor is veel inzet nodig van alle partijen om de belemmeringen/ kritische succesfactoren aan te pakken. Hierna volgt een gecomprimeerd overzicht van de ambities voor IJsselstein. Jaar

Bruto nieuwbouw Cumulatief

2022 2023 2024 2025 2026 t/m 2030 117 117 117 117 1.100 117

234

351

468

1.568

3.2 Verhouding sociaal en markt Uitgangspunt van het Nationale Woon- en Bouwagenda is om 2/3 deel van de nieuwbouw te realiseren in betaalbare woningen (tot € 355.000, prijspeil 2023). Hiervan gaat het om 30% in de sociale huursector (onder de € 808,06, prijspeil 2023). Voor de woningen die we tot en met 2030 binnen de bebouwde kom willen bouwen is de verdeling van de woningcategorieën geïnventariseerd. 3.3 Doorstroming bevorderen op de woningmarkt Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen plannen we veel nieuwe appartementen binnen de bebouwde kom. Vooral bij inbreidingslocaties is het aantal geplande appartementen fors meer dan voorheen. De verwachting is dat er veel vraag naar appartementen zal zijn omdat er meer een- en tweepersoonshuishoudens bij komen. Ook komen er meer ouderen die behoefte hebben aan een appartement, eventueel met zorgvoorzieningen. Volgens de PRIMOS modellen groeit het aantal huishoudens de komende jaren sneller dan de bevolking. Vooral het alleenstaande ouderen in de leeftijd van 75 tot 84 jaar zal fors toenemen. Daarom willen we levensloopbestendige appartementen realiseren, die voldoen aan Woonkeur en voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. 2

Hoewel ouderen in de regel niet graag verhuizen, kunnen zij wel degelijk een belangrijke bijdrage leveren aan de gespannen woningmarkt. Als zij willen verhuizen van een eengezinswoning naar een appartement, oftewel van groot naar beter, zouden zij door hun toedoen een verhuisketen op gang kunnen brengen tot wel vijf verhuisbewegingen. Zij helpen hiermee altijd een starter. 3.4 Woonzorgvisie Tussen 2020 en 2040 verdubbelt het aantal 75-plussers. Het beleid is erop gericht dat ze zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Tegelijkertijd zoeken de gemeente, woningcorporatie en zorgorganisaties geschikte woningen voor statushouders, dak- en thuislozen en voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang. Dat alles vraagt om gerichte en samenhangende acties op het gebied van wonen, zorg en welzijn. De woonzorgvisie helpt om de lokale opgaven en urgentie in kaart te brengen en deze te vertalen naar ambities, keuzes en uitvoeringsprogramma’s voor wonen en zorg. De uitkomsten van de woonzorgvisie met het uitvoeringsprogramma wordt in 2024 opgenomen in het woningbouwprogramma. 3.5 Nieuwe Woonvormen Het woningbouwprogramma zal naast kwantitatieve aspecten (woningproductie) ook aandacht schenken aan kwalitatieve aspecten (woningvoorraad) zoals nieuwe woonvormen.

De uitdaging is zoeken naar bouwvormen die snel gerealiseerd kunnen worden, voldoende mogelijkheden bieden tot (eenvoudige) wijziging/uitbreiding bij veranderende huishoudens-samenstelling en aansluiten bij circulair bouwen. Om de woningbouw beter op de veranderende vraag te laten aansluiten, zal de gemeente in 2024 een actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw opstellen. Het doel hiervan is om alternatieve woonvormen en zelfbouw te stimuleren en te versnellen. Er moet meer ruimte komen voor geclusterde woonvormen (voor ouderen), (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO en PO), meergeneratie-wonen, ‘wonen met aandacht’ en begeleid wonen (o.a. woonvormen voor specifieke doelgroepen), maar ook tijdelijke woningen en klein wonen in de vorm van tiny houses en gesplitste woningen. Het wegnemen van belemmeringen of tekortkomingen is het belangrijkste onderdeel om nieuwe woonvormen te realiseren. 3.6 Duurzaamheid IJsselstein wil een bijdrage leveren aan de transitie naar een duurzame samenleving. In 2050 heeft IJsselstein dan ook de ambitie een klimaat neutrale en duurzame gemeente zijn. Daarnaast zijn er ook op nationaal niveau afspraken gemaakt over de wijze waarop we onze impact op de leefomgeving willen terugdringen.

Op dit moment focussen wij ons met name op de energie-transitie en het verduurzamen van de gebouwde omgeving (woningen, bedrijven en maatschappelijke instellingen) en de elektriciteitsvoorziening. Tegelijkertijd werken we aan een verbreding van duurzaamheid naar andere thema’s en werkvelden.

4. Uitvoering van het woningbouwprogramma 4.1 Regie op woningbouw De gemeente IJsselstein wil in de komende jaren beter kunnen sturen op de woningbouwopgave. Vooral via daadwerkelijke monitoring van de woonopgave. Periodiek maken we een overzicht van de woningbouwprojecten. Ter verduidelijking verwijzen wij u naar de bijlage. In dit projectenoverzicht zijn alle bij de gemeente bekende plannen opgenomen met een indicatie van het jaar van oplevering, het soort woningen en een aantal andere kenmerken. Het projectenoverzicht wijzigt voortdurend omdat projecten afvallen en nieuwe projecten bijkomen. Het is derhalve een dynamische lijst met een veelheid aan diverse projecten waarvan de hardheid sterk wisselt. Opgeteld vormen deze 3

projecten/initiatieven de plancapaciteit. In dit overzicht staan zowel ‘harde’ plannen als ‘zachte’ plannen. De “harde plannen” hebben een ruimtelijke procedure doorlopen, waarvan het eindresultaat een vastgesteld bestemmingsplan of verleende omgevingsvergunning is. De “zachte” plannen voldoen niet aan die criteria. Het is belangrijk dat we voldoende plancapaciteit hebben. We gaan uit van een plancapaciteit van 130% in IJsselstein, omdat we rekening houden met uitval of vertraging door bijvoorbeeld: omgevingswet, stikstof, flora- en faunawet, stijgende bouwkosten, personeelstekort, hogere hypotheekrentes, afzetrisico’s, netcongestie en bezwaarprocedures. De resultaten leggen we vast in de rapportage meerjarig woningbouwprogramma en woningbouwmonitor. We maken hiermee een eerste stap, die we de komende jaren verder uitbouwen en digitaliseren. Flexibiliteit in de woonopgave is belangrijk om te kunnen sturen op de totale opgave. Flexibiliteit is niet eenvoudig te realiseren. Bijsturing op de korte termijn is vaak lastig of onmogelijk, doordat contracten zijn gesloten en bouwplannen in voorbereiding zijn. Opnieuw ontwikkelen van gebieden of bouwlocaties kost vaak veel tijd en geld, zonder dat dit direct een bijdrage levert aan de woningproductie. Eventuele mogelijkheden voor bijsturing liggen daarom vooral op de middellange en lange termijn.

Voor meer zicht op de actuele vraag in afstemming met de woningproductie wordt de woningbouw in de gemeente vanaf nu ieder jaar uitgewerkt in het meerjarig woningbouwprogramma 2023 tot 2040, inclusief jaarlijkse evaluatie en actualisering. 4.2 Meerjarig woningbouwprogramma Het meerjarig woningbouwprogramma is belangrijk om de gewenste woningbouw in de gemeente te kunnen sturen. Het is een overzicht van alle woningbouwinitiatieven en projecten. Het woningbouwprogramma is tevens een toetsingskader voor een zorgvuldige verdeling van de nieuwbouw (kwalitatief) en de samenstelling van de woningvoorraad (kwantitatief) per buurt. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn: een gevarieerd aanbod van woningen en verschillende woonmilieus. De data worden ook 1 op 1 overgezet in de Plancapaciteitsmonitor (PCM) van de Provincie Utrecht. De PCM wordt ook ‘gekoppeld’ aan de woonopgave van de gemeente voor de Woondeal. Periodiek maakt de gemeente een inventarisatie van de eigen lopende woningbouwprojecten en initiatieven. 4.3 Planvoorraad 2024-2040 We maken in woningbouwprogramma onderscheid tussen de korte termijn (2024 en 2025) en middellange (2025 – 2030) en lange termijn (2030-2040). Dit is ook in lijn met de Woondeal die tussen Rijk, provincie en gemeente is afgesloten. In de bijlage is het volledige meerjarig projectenoverzicht opgenomen voor 2024-2040.

4.4 Prognose korte termijn 2024-2025 Op basis van onze woningbouwplannen en met name de ‘harde’ plancapaciteit kunnen we een prognose maken voor 2024 en 2025. Deze plannen zijn in uitvoering of bestemmingsplannen zijn vastgesteld c.q. omgevingsvergunningen zijn verstrekt. Hoewel het om ‘harde’ plancapaciteit gaat, wil dit niet altijd zeggen dat deze plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit heeft onder andere te maken met de onzekere woningmarkt en eventuele bezwaar- en beroepsprocedures. De landelijke trend weerspiegelt een lagere woningproductie tot 2026 door uiteenlopende oorzaken. Ook zijn er minder omgevingsvergunningen verleend. IJsselstein vormt daarin geen uitzondering. Hieronder staat de prognose 2024-2025 vermeld.

4

Totaal bruto Oplevering Abbink Spainkgebouw Aleida van Culemborgstraat Hitteschild 2-4 Noord-IJsseldijk (5 vrije kavels) Utrechtsestraat 44 Eindtotaal

Cat. Middenhuur Sociale huur Middenhuur Dure koop Betaalbare koop

2024 34

2025 Eindtotaal 25 25 34 28 18

28 5 18

71

110

5

39

4.5 Prognose middellange 2025-2030 Het aantal nieuw te bouwen woningen voor de middellange termijn wordt hoofdzakelijk bepaald door de plannen die op dit moment al in voorbereiding en uitvoering zijn bij de woningcorporatie, marktpartijen en particulieren. Aan de feitelijke oplevering van woningen gaat een langdurig proces vooraf van planvoorbereiding, besluitvorming en uitvoering. Hierbij zijn vele partijen bij betrokken. Wanneer de procedures zijn doorlopen en vergunningen zijn verleend, kan in principe de bouw van start. Of de bouw ook daadwerkelijk start, hangt af van de krapte op de arbeidsmarkt, stijgende bouwkosten, overeenstemming met de aannemer en afzetrisico’s. Het halen van gemeentelijke taakstelling is dus ook afhankelijk van externe omstandigheden. Voor nieuwe woningen die voor 2026 opgeleverd dienen te worden, moet de planvorming nu al gestart zijn om de bouw op tijd af te ronden. De gemeente speelt bij de woningproductie een belangrijke faciliterende rol maar is zeker niet de enig en allesbepalende partij. Er zijn geen mogelijkheden meer om het planaanbod in deze periode te vergroten door nieuwe projecten toe te voegen of bestaande projecten te versnellen. Het is nu zaak om vertragingen in de geplande projecten te voorkomen. Hierna volgt een overzicht van de prognose 2025-2030. jaar oplevering 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal:

sociale Midden Dure Betaalbare NHG Dure Totaal huur huur huur koop koop bruto 100 11 111 47 18 52 10 12 139 60 44 30 27 161 65 86 64 215 77 93 38 85 293 93 58 65 50 266 442 131 0 326 48 238 1185

4.6 Prognose lange termijn 2030-2040 Uit het meest recente projectenoverzicht blijkt dat in IJsselstein vanaf 2023 voor ongeveer 1.300 woningen plannen in uitvoering of voorbereiding zijn. Dit is nog exclusief plannen van ontwikkellocaties buiten de bebouwde kom. Deze plannen zijn indicatief of als P.M. in de projectenlijst opgenomen omdat het volume, de hardheid en de fasering nog te onduidelijk zijn. Indien deze locaties ook meegeteld zouden worden dan zou een globale planvoorraad ontstaan van circa 3.300 woningen waarvan overigens een groot deel pas na 2030 staat gepland. De praktijk leert dat veelal een boeggolf van de projecten zijn die uiteindelijk wel worden uitgevoerd, maar door om allerlei redenen vertraging oplopen en later gerealiseerd worden. Er is dus wel een ruime planvoorraad, maar uiteindelijk gaat het om de daadwerkelijke realisering van het woningbouwprogramma. 5

Daarom hebben wij de plannen globaal beoordeeld op basis van hun hardheid qua uitvoering voor de periode tussen 2030 en 2040. Hierna volgt een gecomprimeerd overzicht over de prognose 20302040. jaar oplevering 2033 2034 2035 2030-2040 Totaal:

sociale Midden Dure Betaaalbare NHG Dure Totaal huur huur huur koop koop bruto 15 18 17 50 40 46 44 130 90 110 100 300 450 150 400 500 1500 595 150 0 574 0 661 1980

5. Inzet instrumenten Uit de vorige paragrafen blijkt dat we een grote woningbouwopgave hebben om onze ambities en de afspraken uit de Woondeal U10 na te kunnen komen. We zetten in op verschillende instrumenten. 5.1 Ontwikkeling Woningmarkt strategie IJsselstein In het voorjaar van 2023 stond rond de Woondeal U10 de concrete invulling van de regionale woongave voor 2023-2030 ter bespreking op de agenda. De regiogemeenten hebben met de provincie en het Rijk afspraken gemaakt, wat de regio (en per gemeente) in periode 2023-2030 in het aantal, de typen en prijsklassen kan bouwen aan betaalbare woningen en welke onderlinge verdeling hiervoor is gemaakt. Er zijn nu hiervoor onvoldoende bouwlocaties buiten de bebouwde kom beschikbaar. Er wordt daarom een woningmarktstrategie opgesteld, met instrumenten en uitwerking van verschillende scenario’s om uiteindelijk tot meer realisatie van de woningen te komen. 5.2 Monitoren marktontwikkelingen Om ontwikkelingen op de lokale woningmarkt goed te kunnen volgen, is voortdurend onderzoek nodig. Ook om te kunnen inspelen op de actuele vraag binnen de planvorming. Het leveren van maatwerk is dus belangrijk. Omdat woningbouwprojecten een lange doorlooptijd hebben (gemiddeld 7 jaar), en vraag en aanbod op de markt snel kunnen veranderen, zal hierop in het proces worden geanticipeerd.

Projecten zullen naar verwachting vaker worden gefaseerd en met kleinere aantallen worden gerealiseerd. Bouwen in aantallen van 15 tot 25 woningen per keer zullen niet direct leiden tot hogere bouwkosten en/of lagere grondprijzen. Wel vraagt dit een ander proces en flexibiliteit bij zowel gemeente als ontwikkelaar/bouwer. 5.3 Woningzoekenden en doorstroming Betere doorstroming is een belangrijke speerpunt voor de komende jaren. Doorstroming biedt vele voordelen voor zowel de doorstromer als de woningzoekende. Het is een goede manier om de wachttijden voor woningzoekenden te verminderen, zonder direct woningen te bouwen. We willen daarom de doorstroming in bestaande woningvoorraad huurwoningen volgen en monitoren. En ook op termijn het aanbod van nieuwbouwwoningen voor senioren met voorrang toe wijzen aan senioren uit de eigen gemeente. Dit is via lokaal maatwerk (Huisvestingswet) juridisch mogelijk. Dit wordt onderzocht en uitgewerkt in de Huisvestingsvestingverordening Regio Utrecht, gemeente IJsselstein.

6

5.4 Dashboard De woonopgave en de toenemende druk op de lokale woningmarkt vraagt om meer sturing en een andere vorm van sturing. Om de gemeente toegankelijk en bereikbaar te houden voor diverse groepen woningzoekenden is een goede integrale afweging nodig op de ontwikkeling van de gemeente. Zo kunnen belangrijke onderwerpen en investeringen op het gebied van bijvoorbeeld werkgelegenheid, onderwijs, infrastructuur (ook in regionaal verband) en op het gebied van nieuwbouw woningen ook beter in samenhang met elkaar worden bekeken en minder op projectniveau. Hiervoor ontwikkelen we een dashboard nieuwbouwmonitor IJsselstein.

6. Conclusies en aanbevelingen Voor de komende jaren staat een forse productievolume op de planning. De woningproductie zal tot stand komen in een complexe omgeving met vele partijen die ieder vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid daaraan zullen moeten bijdragen. Onzekerheden ten aanzien van regelgeving, marktomstandigheden, maatschappelijk draagvlak en andere risico’s zullen overwonnen moeten worden. Het college zal de nodige maatregelen nemen om dit woningbouwprogramma tot uitvoering te brengen en zal zo nodig aan de raad voorstellen doen om versnelling in de besluitvormingsprocedure te realiseren. Op basis van de doelstellingen en maatregelen in het coalitieakkoord voor de woningbouw in de periode 2022 t/m 2026 worden de volgende conclusies getrokken en voorstellen gedaan. 1. Uitvoering geven aan de Woonvisie 2019-2030, in samenwerking met marktpartijen, zodat 1.000 woningen worden gepland en/of gebouwd tot en met 2026 lijkt haalbaar. 2. Verdere verhoging van de woningproductie acht het college niet mogelijk. 3. De doelstelling om 2/3 deel van de nieuwbouw te realiseren als betaalbare woningen zal met de huidige plannen worden gehaald. 4. De doelstelling om meer starterswoningen te realiseren wordt in belangrijke mate gehaald door het aandeel betaalbare woningen. 5.

De doelstelling om meer levensloopbestendige appartementen te bouwen voor ouderen en daarmee de doorstroming te bevorderen wordt aan tegemoet gekomen. 6. Er wordt ruimte gegeven aan het ombouwen van leegstaande panden tot woningen. 7. Het college zal in 2024 een actieprogramma nieuwe woonvormen aan de raad voorleggen. 8. De uitkomsten van de woonzorgvisie zullen in 2024 geïncorporeerd worden in het woningbouwprogramma. 9. Het college zal jaarlijks een geactualiseerde versie van het woningbouwprogramma presenteren. De voortgang van de feitelijke realisatie zal daarin centraal staan en tevens zal inzicht worden gegeven in de ontwikkeling en programmering vanaf 2025. 10. Het college zal de inzet van instrumenten uitwerken om tot een minder gespannen woningmarkt te komen voor de komende jaren.

7