18. Ingekomen stuk F. Buysse - Raadsbrief Utrechtsestraat20 met 2 bijlagen

Utrechtsestraat 20 (IJsselstein) – verzoek om duidelijke spelregels voor rand-/aanlooplocaties Aan: Gemeenteraad van IJsselstein (via de griffie) Cc: College van B&W Van: Frans Buysse Datum: 2 december 2025 Onderwerp: Verzoek ‘ja, mits’-benadering en heldere kaders rand-/aanlooplocaties Geachte raadsleden, geacht college, Met deze brief wordt verzocht om medewerking aan een gemengde bestemming voor de locatie Utrechtsestraat 20 te IJsselstein, waarin wonen, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke functies uitwisselbaar kunnen worden toegestaan. Aanleiding vormt een initiatief om de huidige winkelruimte op de begane grond te transformeren naar drie gelijkvloerse appartementen. Hiervoor zijn inmiddels bouwtekeningen opgesteld, waarbij tevens is uitgewerkt dat een deel van de begane grond – de kop – eventueel niet voor wonen wordt ingezet maar beschikbaar blijft voor een niet-woonfunctie. Dit verzoek vraagt om een afweging binnen een flexibel en toekomstbestendig planologisch kader. Met deze brief vraag ik om duidelijkheid over hoe de gemeente omgaat met rand- en aanlooplocaties in het centrum, en specifiek met Utrechtsestraat 20. In eerdere stukken (het vlekkenplan 2022 en de Toekomstvisie IJsselstein 2023) wordt voor dit deel van de Utrechtsestraat–Kerkstraat ruimte gezien voor nieuwe functies.

Tegelijkertijd is de aanvraag voor transformatie naar wonen afgewezen op verschillende gronden, die in de tijd ook wisselden. Het gaat mij om twee zaken: voorspelbare besluitvorming en het voorkomen van langdurige leegstand. Daarom vraag ik u om duidelijke, openbaar gemaakte spelregels voor rand/aanlooplocaties (kaart, plinteisen, mobiliteit en passantendata). Dat helpt niet alleen in dit dossier, maar in het gehele centrumgebied. Concreet vraag ik u om: • •

een besluit in de geest van ‘ja, mits’ voor Utrechtsestraat 20 (wonen met kwalitatieve plint), en het vastleggen van duidelijke spelregels voor rand-/aanlooplocaties.

1. Waarom Utrechtsestraat 20 hiervoor geschikt is Zowel een lokale retailexpert als makelaars in IJsselstein hebben aangegeven dat deze locatie geschikt is voor transformatie van retail naar wonen, juist vanwege de ligging buiten het primaire winkelhart. In het vlekkenplan, opgesteld door Paul Kersten in 2022, is Utrechtsestraat 20 bovendien expliciet aangeduid als aanloopgebied. Dit bevestigt dat deze locatie beleidsmatig niet wordt gezien als kernwinkelgebied, maar als overgangszone waar functiemenging en transformatie passend zijn. De locatie ligt op de overgang van kern naar schil. Juist daar werkt functiemix goed: het versterkt de straatkwaliteit, voorkomt leegstand en houdt het centrum compact. 2. Wat mist het winkelgebied bij transformatie? Er gaat geen aantoonbare, duurzame winkelfunctie verloren. De locatie is beperkt geschikt voor grotere retailformules vanwege loopstromen, zichtlijnen en logistiek. Met een kwalitatieve plint blijft de straat actief, zonder langdurige leegstand. In eerdere gesprekken is de variant ‘kop retail – rest wonen’ als logisch benoemd door gemeentelijke medewerkers. Het is niet duidelijk waarom dit nu niet meer wordt overwogen. 3.

Marktrealiteit In verschillende markt- en beleidsonderzoeken van de gemeente wordt beschreven dat demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en beperkte groei, en de positie van IJsselstein in de regio invloed hebben op de detailhandelsstructuur. Daarbij wordt aangegeven dat de toekomstige behoefte aan fysieke winkelmeters naar verwachting kan afnemen, met name op rand- en aanlooplocaties, mede door de verdere groei van online winkelen. In de Woonvisie IJsselstein is opgenomen dat aanvullend wonen in de binnenstad mogelijk is, onder meer door transformatie van minder kansrijke winkelmeters naar wonen. Daarnaast blijkt uit het woonbeleid en de demografische ontwikkeling dat de behoefte aan geschikte, gelijkvloerse woningen voor senioren toeneemt, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De voorgestelde drie appartementen op de begane grond sluiten goed aan bij deze behoefte. Extra winkelmeters zijn op deze plek moeilijk exploitabel. Wonen met een nette, actieve plint (eventueel met commerciële hoek) is realistischer en sneller uitvoerbaar. 4. Verduurzaming De verbouwing biedt de kans om het pand volledig te verduurzamen (isolatie, glas, kierdichting, installaties). Dit verlaagt energiegebruik en sluit aan op de gemeentelijke klimaatdoelen — zonder gemeentelijke kosten. 5.

Behoefte aan één duidelijke lijn De onderbouwing van eerdere afwijzingen wisselde (‘zichtbaarheid’, later ‘bezoekersaantallen’). Daarom is het nodig te bepalen welke criteria wanneer gelden en welke data gebruikt worden.

6. Korte tijdlijn • • • • • • •

2019 – Seinpost: nulmeting passantentellingen. 2022 – Vlekkenplan: Utrechtsestraat 20 ingekleurd als transformatielocatie. 2022 – ODRU positief; Welstand positief o.b.v. herstel hoekentree en gevelkop. 2023 – Afwijzing o.b.v. zichtbaarheid en de aantrekkende functie voor Kerkstraat. 2025 – Vooroverleg aangehouden i.v.m. nieuwe visie; signalen dat positief besluit mogelijk is. 2025 – Nieuw VO met plintkwaliteit, saldering parkeren en inpandige fietsen. 4 november 2025 – Mondelinge afwijzing; motivatie verschuift naar ‘bezoekersaantallen’. Geen schriftelijke onderbouwing ontvangen op afwijzing.

7. Toekomstvisie 2023 en horeca-/retailvisie In de Toekomstvisie 2023 wordt op de kruising Utrechtsestraat–Kerkstraat ruimte gezien voor functies zoals een escape room, boutique hotel of bowlingbaan. Dit bevestigt dat dit deel van de binnenstad is bedoeld voor gemengde functies en niet uitsluitend voor retail. De concept horeca-/retailvisie sluit hier nog onvoldoende op aan en verdient op dit punt nadere uitwerking. 8. Werkbaar criterium ‘eerst leegstand’ Om leegstand op rand- en aanlooplocaties te voorkomen, kan worden gewerkt met: - een gemengde bestemming waarin de volgende functies uitwisselbaar zijn toegestaan: wonen, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, lichte horeca en cultuur/ontspanning, of - transformatie naar wonen na 12 maanden aantoonbare leegstand, op basis van een ‘ja, mits’benadering. Twee besluitroutes voor de raad Route A – Gemengde bestemming Uitwisselbaar toestaan van wonen, retail, dienstverlening, maatschappelijk, lichte horeca en cultuur/ontspanning. De kop van het pand kan een commerciële of maatschappelijke functie behouden. Plinteisen gelden voor alle functies. Route B – Volledige transformatie naar wonen Volledige omzetting naar wonen met een kwalitatieve, actieve plint. De commerciële hoek is optioneel voor een niet-woonfunctie. Beide routes versterken de schil en voorkomen leegstand.

9. What’s in it for de gemeente? Deze uitgangspunten gelden ongeacht de gekozen route. - Actieve plint: transparantie, entrees aan straat, geen blinde gevels - Beeldkwaliteit: herstel hoekentree en gevelkop conform welstand - Verduurzaming: isolatie, glas, kierdichting en installaties - Mobiliteit: inpandige fietsen, parkeren via saldering, nette afvaloplossing 10. Vragen aan college en raad ter overweging Beleidsmatig (ter overweging): - Het vastleggen of Utrechtsestraat 20 tot hart of schil behoort. - Het (nader) inzichtelijk maken van plint- en mobiliteitseisen per straatdeel. - Het beschikbaar maken van passantendata (2019 en recent 2025). - Het werken met één uniform proces en doorlooptijd voor dit type aanvragen. Projectmatig (specifiek voor Utrechtsestraat 20): - Een keuze te maken tussen Route A of Route B en deze kort toe te lichten. - Aan te geven hoe ‘kop retail – rest wonen’ in die keuze past. - Te verduidelijken of het pand al dan niet een rol speelt in een eventuele logistieke hub. 11. Slot Samenvattend levert deze transformatie IJsselstein extra woningen, een actieve plint, minder leegstand, verduurzaming en duidelijk beleid voor rand- en aanlooplocaties op – zonder gemeentelijke investeringen. Een nieuwe horeca- en retailvisie biedt de kans om deze lijn voor de binnenstad helder vast te leggen. Ik licht dit graag mondeling toe.

Ik zie uw reactie op deze brief graag tegemoet en licht het verzoek desgewenst mondeling toe.

Bijlagen: 1. Notitie vooroverleg Utrechtsestraat 20 2. Plattegrond drie appartementen